Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов

НКО Фонд капитального ремонта МКД – это определенная народная копилка, в которую население отчисляет средства. В каждом регионе образована своя компания, которая действует на определенной территории. Организация является негосударственным и некоммерческим образованием. Но контролируется он при этом государством, и довольно жестко. Аккумуляция денежных средств помогает своевременно восстанавливать жилье, которого и так не хватает жителям России.

Что это

По закону расходы на содержание общего домового имущества ложатся на плечи собственников. После развала советского государства, где за состоянием жилищного фонда следили по плану, сначала эта процедура была добровольной. Предполагалось, что собственники самостоятельно договорятся между собой, когда и сколько денег выделять на капремонт. Но система оказалась неэффективной.

Поэтому в 2012 году в Жилищный кодекс были внесены качественные изменения, где было четко прописано положение о создании региональных операторов капремонта. Федеральная организация остается полностью государственной структурой, которая занимается общими вопросами. До этого момента все работы с домами регулировались и финансировались из госструктуры содействия реформирования ЖКХ, которая подразделялась на региональные фонды содействия капитальному ремонту.

В 2013 году в каждом регионе от Амурской области до Ростовской области была основана отдельная некоммерческая организация фонд капитального ремонта или СНКО.

Сюда отчисляются деньги в обязательном порядке. Благодаря этому формируется общая денежная масса на весь регион. Службы фонда капитального ремонта от Республики Саха до Архангельска следят за следующими моментами:

• Оплатой взносов.
• Формированием и соблюдением периодичности капремонта многоквартирных домов.
• Внеочередными работами.
• Выбором и работой подрядчиков.
• Соблюдением норм строительными подрядчиками.
• Расходованием денежных средств.
• Пожеланиями жителей и их реализацией.

Регионы

Организации делятся на региональные и федеральный. Федеральная компания – это единая государственная структура, которая аккумулирует в себе средства, поступающие из бюджета. Она выборочно финансирует работы в отдельных домах.

В каждом регионе основана своя организация — региональный оператор капитального ремонта. Его полномочия и функции определены в Жилищном кодексе в статье 180. О том, кто является таким оператором в регионе, к примеру, в Приморском крае, Орловской области или в Нижнем Новгороде можно узнать на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Здесь также публикуются планы по капремонту многоквартирных зданий. На региональном уровне определяются минимальные взносы на капитальный ремонт, при этом организации должны придерживаться методических рекомендаций, которые озвучены в приказе 288 Минрегиона России от 10 июля 2013 г.

Помимо региональных организаций, жильцы домов также вправе создавать и отдельные некоммерческие фонды капитального ремонта многоквартирных домов. Такое решение имеет свои плюсы и минусы. Жители могут четко контролировать отчисления на капремонт и их расходование. Решения по внеочередным работам не зависят от положения в других домах и региональных программ. Минус в том, что для проведения существенных работ придется ждать долгое время, пока соберется достаточно средств со всего дома. Вариант индивидуальных домовых накоплений выгоден жителям новостроек и невыгоден владельцам квартир в ветхом жилье.

Подрядные организации по капитальному ремонту многоквартирных домов

Отбор подрядных организаций осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 и проводится в два этапа:

1. Предварительный отбор — на основании предоставленных документов от строительных компаний ежегодно формируется реестр квалифицированных подрядных организаций. Посмотреть реестр компаний можно на сайте. Для участия в предварительном отборе подрядная организация должна иметь все необходимые свидетельства и лицензии о допуске к строительным работам. Организации, прошедшие отбор, имеют право участвовать в закупках работ и услуг в сфере капремонта.
2. Электронный аукцион — мероприятие, которое проводится на сайте оператора электронной площадки. Победителем аукциона считается участник, включенный в реестр подрядных организаций и предложивший за выполнение договора минимальную цену.

Информация о закупках размещается на официальном сайте оператора, а также на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

Региональный оператор заключает с подрядной организацией договор на оказание услуг и выполнение работ по капитальному ремонту, в котором указываются:

• права и обязанности сторон;
• условия и срок действия договора;
• порядок осуществления расчета с подрядчиком, а также стоимость работ и услуг.

Когда ремонт завершен, подрядчик информирует заказчика о необходимости принять выполненные работы. Оператор создает комиссию, в состав которой обязательно входит представитель собственников помещений МКД, и информирует о дате и месте проведения приемки.

В назначенное время комиссия осматривает объект, если нареканий нет — подписывает акт приемки. Если к качеству выполненных работ есть замечания, в том числе от собственников, недостатки должны быть исправлены подрядной организацией.

Состав и формирование

В 2013 году были определены способы формирования фонда капитального ремонта. Некоммерческая организация региональный фонд капитального ремонта может пополнять свой бюджет за счет:

• Взносов.
• Пеней.
• Доходов от размещения временно свободных денежных средств.
• Средств финансовой поддержки.
• Субсидий от государства.
• Заемных средств от владельцев квартир или банков.

Главная и самая большая часть поступлений – это обязательные взносы. Самый маленький взнос установлен в 1,52 рубля за кв. метр в Хабаровском крае. Максимально возможный размер составляет 39 рублей за кв. метр. Этот показатель един для всей страны, но ни в одном регионе он не назначался. Самые крупные взносы выплачивают жители Москвы – 18,19 ₽

Первые платежки жильцы домов стали получать в 2014 года в первых 62 регионах. Самыми первыми взносы начали платить жители Белгородской области в январе 2014 года.

Жители новостроек освобождены от финансовых обязательств по взносам на первые 5 лет. Региональный оператор капитального ремонта вправе изменить это положение, если того требует общая ситуация в регионе, либо ситуация с застройщиком. Последний дает гарантию на дом на 5 лет, соответственно если что-то необходимо отремонтировать в этот период – это ложится на плечи строителей. Собственники помещений вправе влиять на размер взноса, но он должен быть не ниже минимального в регионе.

Функции и полномочия

Некоммерческий фонд капитального ремонта многоквартирных домов помимо сбора средств имеет большое количество нефинансовых функций. Основные функции:

• Анализ ситуации с жилищным фондом в регионе.
• Мониторинг ветхих и аварийных дом.
• Ведение очередности программы.
• Прием заявлений от жильцов, ТСЖ и ЖСК.
• Включение домов в очередь и исключение из нее.
• Заказ услуг и работ.
• Мониторинг и анализ собственных расходов и расходов подрядных организаций.
• Организация конкурсов для выбора организаций, которые будут ремонтировать здание.

В зависимости от уровня организация обладает определенными полномочиями. Она взаимодействует с государственными и муниципальными властями, регулирует тарифы. Сотрудники участвуют в разработке программ по модернизации жилья.

Региональные операторы влияют на общую ситуацию на подопечной им территории. Их постановлениям подчиняются более мелкие компании, организованные жильцами при ТСЖ и ЖСК.

Зачем нужны региональные фонды капремонта МКД (функции)

Жилищное законодательство РФ предлагает собственникам жилья 2 способа формирования фонда капитального ремонта:

1. На специальном счете конкретного дома.
2. На счете регионального оператора.

Владельцы жилья в МКД, формирующие фонд капремонта на специальном счете самостоятельно обеспечивают и организуют управление содержанием своего дома. Они сами решают, как копить и тратить деньги, какие проводить работы и в какой срок. На индивидуальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома.

В случае выбора второго способа формирования накоплений, капитальный ремонт МКД проводится в полном объеме в срок, установленный региональной программой, которая утверждает очередность проведения ремонтных работ во всех МКД на территории всего субъекта.

В сферу деятельности рег. оператора входит решение следующих задач:

1. Организация и финансирование ремонтных работ в МКД на территории субъекта.
2. Распределение и накопление поступивших в фонд взносов.
3. Разработка региональной программы проведения капремонта.
4. Взаимодействие и сотрудничество с государственными и муниципальными учреждениями в жилищной сфере.
5. Формирование списка домов, нуждающихся в плановом капремонте.
6. Реализация региональной программы и выполнение технических заказов, направленных на выполнение ремонтных работ.

В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 180 ЖК РФ перечень функций может быть расширен в соответствии с законом субъекта РФ и учредительными документами регионального оператора.

Особенности формирования фонда на счете регионального оператора:

• взносы, которые собственники перечисляют на капремонт, становятся собственностью оператора;
• у собственников помещений в МКД есть право требовать выполнение капитального ремонта в объеме и в сроки, определенными региональной программой.

Взносы в фонд капитального ремонта поступают от собственников помещений в МКД ежемесячно на основании платежных документов. Минимальный размер фонда не устанавливается — собственники будут вносить платежи постоянно, пока дом находится в эксплуатации.

Планы и программы

Республиканские фонды капитального ремонта создают планы на различные периоды от квартала до нескольких лет. План, рассчитанный на срок более года, является программой и включает в себя целый комплекс мер, начиная от формирования очередности до способов донесения информации до жильцов о том, как они могут влиять на состояние дома.

Ежегодно формируются и корректируются планы по проведению необходимых действий в домах. Эта информация публикуется на сайтах региональных операторов и местных компаний. Детальная информация о предстоящем капремонте публикуется не меньше чем за полгода до наступления календарного года, в котором планируется проведение подобных работ. То есть в июне текущего года уже должна быть опубликована информация на следующий год. Как правило, предварительные планы публикуются раньше.

Собственники могут контролировать ситуацию с собственным домом самостоятельно. К примеру, если известно, что работы запланированы через 7-10 лет, а состояние дома оставляет желать лучшего – владельцы вправе повлиять на данную ситуацию. Это важно, так как если дом будет признан аварийным, то он подлежит исключению из программы и расселению. Хитрость здесь в том, что исключением из программы занимается организация по капремонту, а предоставлением другого жилья – муниципалитет или государственная власть.

Обязанности регионального оператора по капремонту

Региональный оператор — это юридическое лицо, которое обычно создается Правительством субъекта РФ в целях регулирования вопросов проведения капитального ремонта в МКД. В регионе может быть несколько операторов, каждый из которых осуществляет свою деятельность на территории определенных муниципальных образований.

В соответствии с жилищным законодательством оператор обязан:

1. Разработать предложение о проведении капитального ремонта в МКД и направить его собственникам не позднее чем за 6 месяцев до наступления года, в котором планируется осуществить ремонтные работы в соответствии с программой капитального ремонта.
2. Подготовить проектную документацию на проведение капремонта, а также нести ответственность за ее качество и соответствие техническим стандартам.
3. Привлекать подрядные организации для проведения ремонтных работ, заключать с ними от своего имени договоры на выполнение работ и оказание услуг. В соглашении с подрядчиком должен быть обязательно закреплен гарантийный срок на выполненные работы не менее 5 лет с момента подписания акта приемки, а также прописаны обязательства подрядных организаций по устранению недостатков и выявленных нарушений.
4. Контролировать качество и сроки выполнения ремонтных работ подрядными организациями.
5. Осуществлять приемку работ и услуг.
6. Вести учет средств, поступивших в фонд от собственников помещений в МКД.
7. Размещать на своем официальном сайте информацию о проведении капитального ремонта, а также о правах и обязанностях собственников помещений в МКД.

Региональный оператор несет ответственность за неисполнение или частичное исполнение обязательств по проведению капитального ремонта.

Спецсчет

Формирование накоплений происходит тремя способами:

• На общем фондовом счете у некоммерческой организации региональный фонд капитального ремонта.
• На спец. счете у той же организации.
• На особом счете ТСЖ или ЖСК.

Если состояние дома ветхое – то выгоднее будет собирать средства на общем фондовом счете. Взносы на специальный счет предполагают лучший контроль средств со стороны жильцов. При этом суммы могут тратиться по частям, то есть в один год можно отремонтировать кровлю, а в другой – подъезды.

По умолчанию способ накопления средств определяет некоммерческая организация фонд капитального ремонта, при этом деньги собираются на общем фондовом счете. Жильцы вправе самостоятельно определять способ формирования капитала. Изменить свое решение они могут в любой момент.

Обращения

Владельцы регулируют отношения с НКО фонд капитального ремонта МКД самостоятельно, через собрание всех жильцов. Управляющая компания не вправе вмешиваться в эти отношения. Это сделано специально, чтобы исключить злоупотребления сотрудниками ЖКХ.

По вопросам капремонта жильцам необходимо обращаться непосредственно в НКО фонд капитального ремонта МКД, причем делать важно в письменном виде. Все обращения регистрируются, срок ответа на них составляет 30 календарных дней.

Если ответа в это время не последовало, то собственники вправе жаловаться в инстанции:

• Муниципалитет. Он контролирует решения об очередности работ, расходы и действия подрядчиков.
• Региональному оператору капитального ремонта. Он регулирует тарифы, очередность проведения работ.
• Жилищную инспекцию. Она дополнительно контролирует качество работ по запросам и жалобам жильцов.

Местные власти активно подчеркивают тот факт, что мониторинг состояния дома, является прежде всего заботой жильцов. Они наделены существенными полномочиями и вправе распоряжаться ими, главное – делать это более активно.

Сайты региональных операторов капитального ремонта

Региональный оператор обязан размещать на своем официальном сайте информацию:

• о правах и обязанностях владельцев жилых и нежилых помещений в МКД;
• о реализации программы капремонта;
• о проведении проверок и контрольных мероприятий в отношении деятельности оператора;
• свои реквизиты и контактные данные;
• сведения о формировании фонда капремонта (количество МКД, собственники которых перечисляют средства, размеры взносов, информация о кредитах и займах);

У каждого регионального фонда субъекта РФ есть свой сайт. Например, сайты фонда капитального ремонта МКД на территории:

• города Москвы;
• Московской области;
• города Санкт-Петербурга;
• Свердловской области;
• Челябинской области;
• Хабаровского края;
• города Волгограда.