Выселение из муниципальной квартиры с предоставлением другого жилья

Многие граждане в РФ проживают в муниципальных квартирах, которые предоставляются им на основании бессрочного договора соцнайма. Эта жилплощадь может эксплуатироваться ответственным квартиросъемщиком и его родственниками пожизненно. Однако, не следует забывать, что такое жилье не является собственностью проживающих, а принадлежит государству, и оно вправе инициировать выселение из муниципальной квартиры.

Лишиться муниципальной недвижимости без причины нельзя, а вот при несоблюдении условий договоренности и нарушении законодательных норм, изложенных в Жилищном или Гражданском кодексе, можно.

Наниматели социальных помещений могут потерять право на проживание и по независящим от них причинам, но в этих случаях государство всегда предоставляет им иную жилплощадь.

Статус муниципального жилья

Муниципальными считаются помещения, которые принадлежат государству. Оно находится на балансе муниципалитетов и предоставляется ими во временное пользование гражданам и их семьям. Объекты социальной жилплощади выделяются тем людям, которые состоят на учете как нуждающиеся, чтобы получить право проживания в таких помещениях необходимо заключить договор соцнайма. Соглашение подразумевает, что между двумя сторонами – нанимателем и муниципалитетом, достигается обоюдное соглашение по факту предоставления и пользования имуществом. Договор содержит в себе ряд условий, которые наниматель обязуется неукоснительно выполнять, в частности, своевременно оплачивать услуги ЖКХ и пользоваться помещением исключительно по назначению.

В квартире социального типа могут проживать только те граждане, которые были зарегистрированы на ее территории и внесены в договор соцнайма. Вопросы прописки в помещении решаются исключительно с одобрения муниципалитета, если речь идет о гражданах, которые не являются членом семьи ответственного квартиросъемщика. Регистрировать же несовершеннолетних детей можно без специального разрешения.

Существуют и иные ограничения, к примеру, квартиру нельзя продать, подарить или передать в наследство. Получить весь комплект полномочий можно только после приватизации жилплощади.

Нововведения в 2021 году

Для того, чтобы максимально защищать права жильцов, в 2021 году приняты новые поправки к законам. У собственников аварийного жилья появится больше вариантов:

Льготная ипотека: чтобы доплачивать за более качественное жилье.
Выбор застройщика нового дома, в который будут переселять людей.
Покупка жилья на вторичном рынке за счет некоего сертификата, который будет выдаваться в качестве компенсации и так далее. Детальное описание новых возможностей и их особенностей пока не предоставляется. Не факт, что даже описанное выше будет принято.

При переселении жильцов из аварийных домов нередко возникает множество проблем и нарушений. Как правило, собственники не знают свои права, чем активно пользуются многие недобросовестные личности. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных нюансах, которые обязательно нужно знать. Они же могут оказывать помощь клиентам на всех этапах переселения или получения денежной компенсации. Вплоть до отстаивания интересов клиента в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните Москва и Московская область
позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи

Наталья Фомичёва

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Написано статей

513

-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Перед приобретением Покупателю понадобится проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту….

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры

Оформление купли-продажи квартиры сопряжено со сбором необходимого пакета документов. Они…

Оформление сделки купли-продажи квартиры в МФЦ

Многофункциональные (МФЦ) созданы для предоставления государственных услуг…

Покупка квартиры в другом городе по ипотеке

Необходимость купить жилье в другом городе возникает достаточно часто. Это…

Покупка квартиры по военной ипотеке: пошаговая инструкция

Государство уделяет огромное внимание вооруженным силам и, в частности, комфортному…

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок –…

Основания для выселения

Порядок и причины выселения из муниципального жилья регламентируются законодательными нормами РФ, в частности, они изложены в ЖК. Существует два типа выселения:

С предоставлением иного помещения.
Без предоставления.

Если надо выселять одного или нескольких человек без предоставления им иной жилплощади, то подразумевается расторжение договорных отношений. Причиной тому может стать нарушение условий договора или норм закона. Существует несколько причин для принудительного прекращения проживания в социальной квартире:

Наличие задолженности по коммунальным платежам. Обычно внимание обращают на тех жильцов, которые не оплачивают услуги шесть месяцев и больше.
Нанесение материального ущерба выделенному помещению самим нанимателем или иными лицами, за действия которых он отвечает. В этот пункт могут входить и незапланированные перестройки площади, а также содержание жилья в антисанитарных условиях, бесхозяйственное отношение к имуществу, в результате чего оно разрушается и повреждается.
Нарушение прав иных граждан, которые живут по соседству. Во внимание принимаются лишь систематические действия, а не отдельно взятые происшествия.
Использование жилплощади не по назначению. Муниципальная собственность выделяется гражданам исключительно для проживания. Организовывать там склад, производство или сдавать ее в аренду запрещено.

Выселить проживающего могут даже в том случае, если он полностью соблюдал требования договора и ЖК, но речь будет идти о переселении из одного помещения в другое, а не полном прекращении дальнейшего сотрудничества.

Предоставление жилья производится в следующих случаях:

Дом идет под снос.
Жилплощадь была признана непригодной для проживания.
Жилой объект переводится в нежилой.
Земельный участок, на котором стоял дом, изымается властями для иных нужд.
В результате капитального ремонта или реконструкции жилплощадь пострадала или уменьшилась в размерах.

Все эти случаи объединяет один факт – вины нанимателя в сложившихся обстоятельствах не прослеживается.

Снос дома

Постоянное расширение и реконструкция имеющихся жилых массивов подразумевает, что часть объектов поэтапно сносится. Снос дома может быть вызван разными причинами. Чаще всего основанием является его полный физический износ, в результате чего здание может обрушиться и навредить проживающим гражданам. Есть и другие причины для уничтожения зданий, например, их моральный износ. Ярким примером является программа по сносу коммуналок, которые не отвечают современным нормам строительства и не позволяют обеспечить людям достойный уровень жизни.

Снос зданий производится в соответствии с утвержденным планом и зачастую переселение жильцов производится гораздо раньше. Если дом готовится под снос, то все зарегистрированные в нем граждане должны быть обеспечены недвижимостью. Речь при этом о существенном улучшении условий может не стоять, поэтому не следует пускать процесс на самотек. К сожалению, замена помещений может подразумевать кардинальную смену района, влиять на это сами проживающие никак не могут.

Признание жилья непригодным

Постановление Правительства №47 от 28 января 2006 года регламентирует правила признания строений непригодным или подлежащим сносу. В разделе №3 этого Положения приводится перечень оснований, которые позволяют признать строение непригодным для дальнейшего проживания. В их число входят следующие моменты:

Выявлены вредные факторы, которые влияют на жизнь и его здоровье человека негативно.
Физический износ в процессе эксплуатации, причем речь может идти обо всем здании или его отдельных частях.
Снижен допустимый уровень прочности и надежности строительной конструкции и/или фундамента.
Нарушены санитарные требования и гигиенические нормы вследствие изменения окружающей среды и микроклимата в помещениях. Учитывается качество воздуха, уровень радиации, шума, вибрации, электромагнитных полей.
Дом изготовлен из деревянных строительных материалов и имеет деформации конструкции или биологические повреждения.
Вблизи жилого здания функционирует предприятие, которое нарушает экологически допустимые нормативы жизненно важных показателей. Это может быть не только предприятие, но и свалка, кладбище и иное.
Местонахождение здания признано опасным из-за возможности схода селевых потоков, оползней, снежных лавин, либо может быть подвержено затоплению при паводке.
Здание расположено вблизи воздушных линий электропередачи, если они создают повышенную напряженность электрического поля, речь идет о промышленных частотах свыше 50 Гц.
Помещения, которые расположены в строениях, пострадавших от взрывов, аварий, пожаров, наводнений, паводков и иных явлений.

Каждый случай рассматривается отдельно, при вынесении окончательного решения принимается во внимание решение специальных комиссий и заключения экспертов.

Изъятие земельного участка

Изъятие земельного участка производится крайне редко, это скорее исключение, чем частая практика.

Такая процедура возможна при необходимости разместить на данной территории объекты федерального или муниципального значения, если иные варианты отсутствуют.

Изъятие земли может быть произведено по причине строительства на ней:

Энергетических систем.
Объектов использования атомной энергии.
Оборонные предприятия.
Объекты безопасности.
Путей сообщения, связи и информатики.
Транспортных путей.
Космических объектов.
Здания и сооружения для защиты границ РФ.
Предприятия по газо-, тепло-, электро- и водоснабжения.

Многие жильцы сталкиваются и с несанкционированным освобождением земельных участков, но в любом случае действует единый закон – граждане должны быть обеспечены новым жилищем.

Ремонт и реконструкция

Проведение капитального ремонта или реконструкционных работ не позволяет жильцам на его протяжении оставаться в своих квартирах. Местные власти обязаны предоставить всем проживающим в муниципальных квартирах людям иное временное жилье из маневренного фонда.

При таком переселении договор соцнайма не расторгается в течение всего этого срока. Проблема производимого ремонта может быть решена и иным образом. Местные власти имеют право не выдавать временное помещение, а переселить семьи в иную жилплощадь, заключив с ними новое соглашение. Полноценное переселение возможно лишь при условии, что все жильцы дадут на это добровольное согласие.

В некоторых случаях выбор между временным и постоянным переселением не стоит. В результате реконструкции жилая площадь может быть уменьшена, что сократит количество квартир или квадратуру в них.

Одностороннее расторжение договора социального найма

Административный регламент использования квартиры и других помещений дома предусматривает и одностороннее расторжение договоренности о найме социального типа, при этом такое расторжение возможно по свободной воле двух сторон. Разница лишь в том, что наниматель может расторгнуть соглашение, при этом причины такого решения он озвучивать не обязан.

Что касается наймодателя, то он может требовать прекращения соглашения о найме социального типа только в строго зафиксированных случаях и исключительно в судебной инстанции.

Такое неравенство сторон можно объяснить тем, что законодатель желает по максимуму защитить законные интересы нанимателя.

Стоит отметить, что лицо, которое снимает дом по соглашению найма социального типа, может расторгнуть это соглашение об использовании жилого помещения по собственной инициативе. При этом наниматель даже не обязан оповещать об этом другую сторону, как это закреплено в положении о коммерческом найме. Наймодатель имеет право прекратить договор найма жилого помещения только в ряде случаев:

невнесение нанимателем оплаты за использование квартиры на протяжении полугода;
разрушение помещения или же его порча как самим нанимателем, так и теми лицами, за поступки которых он несет ответственность;
постоянное нарушение законных интересов соседей, в результате чего проживание в пределах одного дома становится невозможным;
в случае использования квартиры или другой части дома не по назначению.

Даннный перечень считается исчерпывающим, в других случаях принудительное выселение невозможно.

Предоставление другого жилья

Муниципальная жилплощадь, которая признана аварийной, подлежит сносу или расселение из нее производится по другим причинам, должна быть заменена на равнозначную. Такой порядок закреплен в статьях 86 и 87 Жилищного кодекса РФ. В законе к тому же даются четкие рекомендации по поводу того, что предоставляемая жилплощадь должна быть не только равнозначной, но и благоустроенной.

Государство гарантирует, что ни один наниматель социального жилья не останется без крова, а выданная квартира оформляется на тех же условиях – по договору социального найма.

Программы расселения и переселения оговариваются заранее, они подразумевают поиск оптимального решения сложившейся ситуации. Жильцам предоставляется иное помещение, причем раньше, чем здание фактически будет снесено или реконструировано. Граждане не должны заботиться о том, куда им переехать и где искать временного пристанища.

Требования к помещению

В реальной жизни зачастую переселение связано с огромным количеством споров и конфликтов. Связано это может быть с тем, что, по мнению переселяемых, им предлагают неравнозначный обмен. Определится с законностью процедуры несложно, следует обратиться к статьям Жилищного кодекса, где излагаются все требования к помещениям, которые предоставляются взамен существующих. Местные власти должны учесть следующие нюансы:

Местонахождение здания строго ограничено, нельзя из одного населенного пункта переселить человека в другой.
Квартиры или дома должны быть благоустроены, что включает это понятие, рассмотрим более подробно.

Не стоит забывать и об общей площади помещения. В статье 89 ЖК РФ оговаривается, что при замене жилплощади стоит учитывать этот фактор и не уменьшать его исходные показатели. Если сносится дом, где наниматель имел отдельную квартиру, то ему будет предоставлено жилье с такой же квадратурой, а вот количество комнат может отличаться от исходного. При выселении из коммуналки ориентироваться следует на количество комнат, а не их площадь. Комната, может быть заменена на комнату или предоставлена однокомнатная квартира.

Место нахождения

По законодательным нормам переселить нанимателя следует в пределах одного населенного пункта.

Казалось бы, все понятно и всех устраивает, но на самом деле даже этот пункт часто становится камнем преткновения для сторон. Муниципальная квартира, расположенная в небольшом городке, может быть смело заменена на аналогичную в любой его части. Но если город занимает большую площадь и имеет несколько районов, то такое перемещение может разрушить налаженную годами жизнь.

Так повелось, что человек старается выстраивать всю свою жизнь на расстоянии вытянутой руки. Рабочее место может находиться где угодно, а вот школы, сады, поликлиники – это все крайне важные объекты, которые должны быть в шаговой доступности. При переселении в иной район родителям придется менять школы, детские садики, становится на учет в иные отделения поликлиник, а иногда даже менять работу, все вместе это может серьезно снизить и так нестабильный уровень жизни.

Благоустроенность

В Жилищном кодексе особый упор делается на то, что выдаваемые взамен помещения должны быть благоустроены. Под этим понятием, прежде всего, подразумевается, что новая жилплощадь не может быть хуже предыдущей ни по одному параметру, а в некоторых случаях и значительно лучше.

Выдаваемые квартиры должны обязательно иметь:

Удобства коммунального характера – электричество, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление.
Иметь отдельную кухню и санузел, если речь идет об отдельных квартирах.
Отвечать актуальным санитарно-техническим нормам и требованиям.
Обеспечивать процессы жизнедеятельности без нанесения вреда здоровью.

При предоставлении муниципального жилья в сельских районах эти критерии могут быть снижены, а какие-то удобства могут просто отсутствовать по объективным причинам.

Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?

При расселении из аварийного жилья, владельцам дадут квартиру, которая будет так или иначе соответствовать потерянной. Однако это далеко не единственный вариант. Рассмотрим все доступные способы компенсаций.

Равнозначное жилье

При сносе дома, самым выгодным вариантом компенсации станет получения равнозначного жилья. Это будет примерно такая-же квартира, как и потерянная по площади и по количеству комнат. Выгоден этот вариант будет по той простой причине, что даже если квартира не понравится, ее можно будет выгодно продать.

Продажа жилья, полученного в рамках программы переселения не предполагает уплаты налога.

На практике, равнозначное жилье почти всегда бывает примерно такое же по общей площади, но меньше по жилой. Впрочем, – это не обязательное правило и тут многое зависит от региона проживания, нового дома, честности местной администрации и так далее.

Площадь равнозначного жилья

Многих жильцов интересует, на какую площадь они могут рассчитывать. По общим правилам, администрация обычно привязывается к общей площади потерянной квартиры.

Пример: Предположим, что у людей была в аварийном доме квартира общей площадью в 50 кв.м. Это значит, что при расселении, они получат квартиру общей площадью не меньше 50 кв.м. Также она будет равнозначна по количеству комнат, но не обязательно – по жилой площади.

Есть такое мнение, что площадь должна еще привязываться к количеству жильцов. Например, не меньше 18 кв.м. на 1 человека. Однако данное правило соблюдается далеко не всегда. Не в интересах администрации населенного пункта заниматься улучшением жилищных условий расселяемых лиц (по крайней мере – не бесплатно).

Равноценное жилье

Администрация может предоставить взамен потерянной квартире не равнозначную, а равноценную квартиру. Это значит, что будет оценено старое жилье и новая квартира будет предоставлена исходя не из площади, а из стоимости. Это не выгодный вариант.

Как доказала практика, оценка аварийной квартиры производится по самому низком рыночному показателю. Таким образом, собственник может лишь потерять в цене. Более того, на оценку не влияет техника в квартире, вид из окна, транспортная доступность, сделанный ремонт и так далее. В результате устанавливается предельно низкая рыночная стоимость.

Пример: Средняя цена за квадратный метр квартиры примерно в том районе, где расположен аварийный дом, составляет 200 тысяч рублей. Однако при оценке квартир в аварийном доме стоимость будет существенно снижаться. Она может быть меньше как на 20-30%, так и на все 50%.

Денежная выплата

Третий вариант: если дом находится в аварийном состоянии и варианты расселения (предложенные квартиры) не устраивают жильцов, они могут потребовать денежную компенсацию. Это тоже невыгодный вариант, так как оценка производится по тем же принципам, которые описаны выше. В результате собственники могут получить сумму существенно меньше, чем на рынке.

Значительно проще и выгоднее получить равнозначную квартиру и сразу же ее продать, благо платить налог не требуется.

Социальное жилье

Если аварийным признано муниципальное жилье, в котором люди проживали на основании договора социальной аренды, они не имеют возможности выбирать – им выдадут только схожую (равнозначную) квартиру, в которой эти лица получат право проживать на основании нового договора социальной аренды. Такие люди не получают право на компенсацию.

Если аварийный дом находится в очень плохом состоянии и может разрушится в любую минуту, то всех жильцов будут в срочном порядке выселять в некое социальное жилье. Там они получат право временного проживания, пока не будет готов дом, в который они смогли бы переехать. Как доказывает практика, такое временное жилье является крайне неудобным и некомфортным, однако это не причина хватиться за первое, что предложат. Всегда стоит ждать, пока предложенная квартира будет подходить хотя бы по основным параметрам.

Выселение

После принятия решения о расселении того или иного объекта на муниципальном уровне решается, кого и куда переселить. Составляются списки всех жильцов, рассчитывается квадратура жилплощади в каждом отдельном случае, подбираются варианты. Эта процедура занимает немало времени, иногда от нескольких месяцев до года. Все переселяемые жильцы должны быть извещены письменно о предстоящем переезде. В некоторых случаях им предлагают выбор альтернативных вариантов. Если количество иной жилплощади ограничено, то выбора может не быть.

На принятие решения отводится определенное количество времени, которое указано в уведомлении о переселении. Граждане имеют право отказаться от предложенного и решить проблему жилья самостоятельно. Если такой вариант не подходит, то они имеют право согласиться с выставленными условиями или не согласиться. Исходя из полученного ответа, выселение производиться:

В добровольном порядке.
Принудительно.

Выбор варианта остается за проживающими в муниципальной квартире гражданами.

В добровольном порядке

Как показывает практика, большая часть граждан охотно переселяется добровольно. Старые дома не отвечают современным строительным и санитарным нормам, поэтому проживать в них довольно некомфортно. К тому же многие люди переселения ждут годами и при первой возможности с радостью пакуют чемоданы.

Добровольный порядок также позволяет отстаивать свои права, если они были нарушены.

К примеру, семья может не согласиться на выделенную квартиру и вытребовать иное помещение. В любом случае такая процедура подразумевает, что жильцы сами организуют свой переезд на новую жилплощадь, после подписания договора соцнайма.

В принудительном

Процесс переезда может затягиваться проживающими сознательно. Одних не устраивает предложенная альтернатива, вторые ратуют за идею, третьим просто лень заниматься этими вопросами. Если несговорчивые граждане не согласны покидать жилплощадь, местные власти обращаются в суд с требованием о вынесении решения о принудительном выселении. После получения постановления суда человек обязан покинуть территорию, зачастую на это отводится 7-10 дней. Невыполнение решения судебной инстанции позволяет подключить к процессу судебных приставов, которые имеют право:

Беспрепятственно входить в жилплощадь гражданина, не исполняющего пункты постановления, так как она не считается больше его временной собственностью.
Привлекать к работе правоохранительные органы.
Принудительно выдворять человека из помещения.

Все свои действия приставы заносят в акт об исполнении судебного решения.

Что делать, если ни один из вариантов не подходит

Если ни один из предложенных вариантов квартир не подходит, денежная компенсация, с точки зрения собственника, очень маленькая и так далее – то есть смысл ждать до последнего. Если согласится на переселение, то обратно «отмотать» будет уже невозможно.

Однако ожидание тоже должно иметь разумные сроки. Если администрация категорически отказывается признавать, что предложенное жилье не является равноценным, что оценка квартиры не адекватна или что компенсация отчетливо недостаточная, то нужно обращаться в суд.

Для обращения, предварительно, нужно запастись серьезными аргументами и доказательствами своей правоты. Если, например, предложенная квартира соответствует по площади и количеству комнат аварийной, но вид из окна у нее не такой красивый – суд это интересовать не будет. А вот если площадь действительно меньше нужной, это уже можно доказать.

Примерно та же ситуация с оценкой квартиры. Можно попробовать заказать отчет об оценке в независимой компании и пытаться судиться опираясь уже на него. Однако, во-первых, это стоит денег, а во-вторых, не факт, что суд примет во внимание сторонний отчет.

Обращение в суд с иском

Принудительное выселение возможно только при наличии судебного решения о его целесообразности. Для получения постановления муниципалитет обращается с иском в суд.

Исковое заявление составляется с учетом норм ГПК РФ. В нем необходимо указать, в чем состоит суть конфликта, выразить фактические претензии и конкретные основания для вынесения решения о выселении. Документ обязан подкрепляться доказательной базой, которая представляется в виде бланков, актов, договоров, уведомлений и иных официальных бумаг.

Истец подает иск в районный суд по месту расположения жилого помещения, которое подлежит расселению.

Судебная практика

В Ломоносовском районном суде г.Архангельска был рассмотрен иск от местной администрации сразу к трем гражданам, которые не желали переезжать в иную жилплощадь.

Суть конфликта заключалась в том, что администрация исполняла принятый законодательный акт, который обязал расселить дома, признанные непригодными до начала 2012 года. Семье, состоящей из трех человек, было предложено иное жилое помещение, величиной 41,66 м2, взамен 36 м2. Несмотря на все уведомления, жильцы не предприняли никаких попыток к переезду.

При рассмотрении дела судом было установлено, что городская администрация не может предъявить документальных доказательств того факта, что новое жилое помещение действительно принадлежит им, а также свободно от иных лиц. Этот аспект не позволяет подтвердить, что ответчикам предлагалось жилье, и они смогут заключить новый договор соцнайма. На этом основании суд отказал в удовлетворении иска городской администрации.

Решение от 29 декабря 2021 г. по делу № 2-4024/2017

Смотреть

Доплата за лучшее жилье

Далеко не всегда жильцов устраивают квартиры, в которые их переселяют. Проблемы могут заключаться в недостаточной жилой площади, другой планировке, виду из окна и так далее. Однако подобные параметры администрацию обычно не интересуют. Если общая площадь соответствует – значит квартира равнозначная. Претензии не принимаются.

В такой ситуации можно согласится на другую квартиру, больше по площади, но с доплатой. Доплата будет производиться практически по полной рыночной стоимости (с небольшой скидкой в 10%) и то, только до того момента, как площадь жилья превысит 100 кв.м. Если же площадь будет больше, то даже такая скидка не используется.

Тем не менее, несмотря на подобную доплату, это все равно может быть выгоднее, чем переселяться в предложенное жилье.