Всё о том, можно ли отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция по расторжению договора с УК

Подавляющее большинство многоквартирных домов на сегодняшний день на территории Российской Федерации находятся в ведении управляющих компаний, которые занимаются обслуживанием и обеспечением качественного содержания общедомового имущества в таких домах. Однако в некоторых случаях договоры управления расторгаются по различным причинам, в том числе и по инициативе самой управляющей компании. Как происходит процесс расторжения договора управления и последующая смена управляющей компании?
Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или на сайте. Это бесплатно.
8 (800) 350-31-84

Можно ли расторгнуть договор с УК?

В принципе, чтобы отказаться от УК достаточно того, что собственник выражает недовольство в отношении проведённых работ и их качества. Если же владельцев, выражающих негодование много, то замена УК пройдёт без каких-либо препятствий (статья 162 ЖК РФ).

Основаниями могут быть:

• не представление УК необходимой информации, которую запрашивал собственник (о правилах раскрытия информации читайте тут);
• невыполнение своих обязанностей по обслуживанию дома;
• отказ в предоставлении услуг, которые зафиксированы в соглашении;
• некачественное выполнение работ и оказанных услуг;
• окончание срока действия соглашения;
• негативный подход и некорректное отношение к собственникам (грубость, хамство и т. д.).

Внимание! Во всех других ситуациях любое основание необходимо будет доказывать, и чаще всего в судебном порядке.

Как видим, в определенных случаях можно отказаться от услуг управляющей компании.

Одностороннее расторжение договора может не понравиться жилищной инспекции

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа решил, что Государственная жилищная инспекция не может произвольно отказать во внесении изменений в реестр лицензий. Если при рассмотрении заявления УК инспекция обнаружит признаки ничтожности решения общего собрания, это — основание для оспаривания решения в суде, а не для отказа во внесение изменений в реестр лицензий (дело № А27 – 21529/2020).

На внеочередном общем собрании собственники из г. Новокузнецка расторгли договор управления с управляющей организацией и заключили его с новой УК. Новая УК разместила информацию об управлении МКД на сайте ГИС ЖКХ и направила в Государственную жилищную инспекцию Кузбасса заявления о внесении изменений в реестр лицензий для включения сведений об управлении МКД.

Инспекция отказалась внести изменения в реестр лицензий, посчитав, что односторонний отказ собственников не соответствует ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. УК обжаловала отказ в суде.

Суды первой и апелляционной инстанции иск удовлетворили. Они сделали вывод, что отказ не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы общества. Контролирующий орган не согласился с судебными постановлениями и обжаловал их.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа поддержал УК. Инспекция отказала включить в реестр данные УК, ссылаясь на то, что документы УК не соответствуют требованиям подпункта «е» пункта 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта (Приказ Минстроя № 938/пр), усмотрев в документах признаки ничтожности решения общего собрания, так как «решение, принятое собственниками, в частности, о расторжении договора управления с предыдущей управляющей компанией, противоречит основам правопорядка».

Опровергая этот довод, суд отметил:

• вопреки выводу инспекции, нарушения при принятии общим собранием решений о выборе управляющей организации могут служить основанием для оспаривания такого решения в судебном порядке и не относится к безусловным основаниям его ничтожности;
• собственники вправе отказаться от договора управления в одностороннем порядке, если УК не выполняет принятые обязательства;
• решение собственников о выборе УК оспорено не было.

С учётом указанных обстоятельств суды обоснованно признали решение инспекции недействительным и возложили на ответчика обязанность устранить нарушение прав и законных интересов УК, повторно рассмотрев заявление компании.

Пошаговая инструкция: что нужно предпринять?

1. Создание инициативной группы.
2. Проведение разъяснительных бесед со всеми жильцами дома.
3. Подготовка к собранию.
4. По истечении срока соглашения с УК проводят общее собрание с предложениями об отказе от УК и собирают голоса каждого жителя.
5. Принятие коллективного решения о замене УК.

Встречаются ситуации, которые требуют немедленного вмешательства, и прекращения отношений с УК в срочном порядке. В таком случае не стоит ждать, когда закончится срок действия договора, а нужно начинать действовать.

Из отдельных публикаций наших экспертов вы сможете узнать о том, как и на основании чего УК формирует тарифы для МКД, а также что означает предписание собственнику от управляющей компании.

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке и что это такое?

Гражданский Кодекс Российской Федерации, который рассматривает различные возможности для расторжения договоров управления имуществом в многоквартирном доме, в частности, договора оказания услуг, говорит о том, что любая из сторон, участвующих в договоре, вправе расторгнуть его по своему усмотрению в любой момент путем составления соответствующего дополнительного соглашения либо в одностороннем порядке путем использования судебного механизма, если речь идет о неоднократном неисполнении обязательств, которые предусмотрены для другой стороны.

На основании таких позиций законодателя, указанных в Гражданском Кодексе, а также положений Жилищного Кодекса Российской Федерации управляющая компания вправе воспользоваться своим правом на расторжение договора управления имуществом многоквартирного дома в одностороннем порядке.

Однако для этого потребуются достаточно веские основания, которые смогут доказать не только убыточность обслуживания того или иного дома для управляющей организации (если речь идет только об убыточности обслуживания, то расторжение договора управления будет считаться незаконным), но и неисполнение надлежащим образом со стороны собственников помещений в многоквартирном доме возложенных на них по договору обязательств. Для того чтобы неисполнение обязательств было признано действительно существующим, договор должны не исполнять должным образом не менее двадцати пяти процентов собственников помещений в многоквартирном доме, если речь идет о неисполнении какого-либо одного условия, и не менее пятидесяти одного процента, если речь идет о нарушениях нескольких условий договора (суммируется общее количество нарушителей)

Расторгнуть договор простым отказом от исполнения обязательств у управляющей компании не получится (за исключением случаев, когда речь идет о фиксации такого механизма в тексте самого договора).

Для того чтобы одностороннее расторжение договора по инициативе управляющей организации было признано законным, должно быть принято специальное судебное решение. В противном случае на управляющую организацию могут быть наложены штрафные санкции, а лицензия на оказание определенного вида услуг отозвана в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Предоставление доказательств

Согласно законодательству собственники имеют право досрочно расторгнуть соглашение с УК.

Но для принятия такого решения необходимы подтверждающие доказательства. Одним из них может стать несоблюдение условий, оговоренных в заключённом договоре.

Например, согласно определённым пунктам обязуется проводить уборку подъездов и прилежащих к ним территорий. Но эти обязательства не были выполнены ни разу, несмотря на жалобы жильцов. Тем не менее, каждый владелец ежемесячно оплачивал эти услуги.

Или недобросовестное отношение и подход к ремонту. Произвели замену водопроводной трубы, а проблемы, которые были до её замены так и остались.

Некорректные и недостоверные данные, отражённые в отчётах для жильцов, также являются существенными доказательствами вины УК. Например, прописано одно количество израсходованных материалов, а фактически установлено гораздо меньше. Цена работ может также отражаться неверно и быть завышена.

Возможна и такая ситуация: работники УК ежемесячно собирают деньги на ремонт, например, крыши. Обещают, что ремонт скоро будет произведён, но, к сожалению, ничего не делают. На жалобы и вопросы проживающих людей не реагируют. Никакую документацию не предоставляют.

Зачастую происходят нарушения, связанные с нормативами выполнения ремонтных работ. К примеру, в ванной комнате протекает смеситель, и на устранение этой неисправности отводится 4 часа. А в конечном итоге рабочий приходит спустя несколько дней.

Справка! Все нарушения необходимо запоминать и учитывать. Перед проведением общего собрания жильцов нужно затребовать от УК все документы, которые связаны с выполнением работ и оказанием услуг.

Следом лучше проанализировать полученные бумаги вместе с претензиями и жалобами жителей к УК, актами проведённых проверок сторонними уполномоченными организациями.

О том, какие организации уполномочены контролировать УК, мы рассказывали здесь, а из этой статьи вы узнаете, как еще можно бороться с бездействием и обманом управленцев.

С односторонним расторжением договора не согласна управляющая компания

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел спор, касающийся одностороннего расторжения договора между УК и собственниками помещений (дело № 88 – 13432/2021). Кассационная инстанция рассмотрела вопрос о праве собственников отказаться в одностороннем порядке от договора управления и о том, какие основания для этого необходимы.

В этом деле УК «Радуга» узнала из сообщения Государственной жилищной инспекции Кемеровской области, что туда поступил протокол общего собрания с решением расторгнуть договор управления с УК «Радуга» и заключить договор управления с УК «Северная». При этом уведомление о расторжении договора и протокол общего собрания в УК «Радуга» не поступали.

УК «Радуга» не согласилась с решением о расторжении договора управления и обжаловала его в суде. В иске УК ссылалась на неправомерность досрочного расторжения договора собственниками, поскольку УК не допускала существенных нарушений условий договора управления.

Суды первой и второй инстанции в удовлетворении иска отказали. По жалобе УК дело рассмотрел Восьмой кассационный суд общей юрисдикции.

Кассационная инстанция отметила, что УК вправе оспаривать ничтожность общего собрания. Однако УК обосновала свои требования не пороком решения общего собрания, а тем, что у ответчика и других собственников нет оснований для одностороннего отказа от договора управления МКД.

Суд сослался на следующие нормы Жилищного кодекса РФ: — изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 статьи 162); — собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 статьи 162 ЖК РФ).

Суд установил, что многие собственники были недовольны обслуживанием со стороны истца: подъезды не убирались, до июля не срезалась трава на площадке, кровля не ремонтировалась. Недостатки исполнения договора признаёт и сама компания, которая указала, что сами по себе обращения и жалобы граждан не могут свидетельствовать о неисполнении УК условий договора управления.

Проанализировав совокупность гражданско-правовых и жилищных норм права, суд отметил:

• Выбрав единожды организацию по оказанию услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, собственники помещений не лишаются возможности расторгнуть соответствующий договор, в том числе путём одностороннего отказа.
• Законом предусмотрено, что самостоятельным условием для расторжения договора может стать невыполнение условий такого договора УК.
• Вопреки доводам кассационной жалобы закон не установил критерий существенности нарушения для такого отказа. Напротив, учитывая, что одной из сторон договора, как правило, выступают физические лица, действующее правовое регулирование снижает стандарт требований к нарушениям, которые могут послужить основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом.
• Отсутствие актов нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ не может лишать собственником помещений в МКД права на односторонний отказ от договора, учитывая, что законом не предъявляется требований к средствам доказывания, которыми могут подтверждаться допущенные управляющей компанией нарушения.

Кассационная коллегия оставила судебные акты в силе.

Сбор документов

Пакет документов должен содержать:

1. Копии всех претензий, а также жалоб владельцев квартир на нарушения заключённого соглашения управляющей компанией.
2. Копии документов о проверках рабочей деятельности УК.
3. Документ, в котором зафиксирована вся информация с собрания жителей дома, и принято решение о смене УК.
4. Копии документов – претензий, зафиксированных в органах потребнадзора, прокуратуры и других курирующих организациях.
5. Другие сопутствующие документы и уведомления.

Об уведомлениях

Уведомления о проведении собрания направляются каждому собственнику, в УК и районную администрацию (в случае неприватизированного жилого помещения). Представители муниципалитета выступают на таких собраниях в качестве собственников неприватизированных квартир.

Уведомление о расторжении договора должно содержать следующую информацию:

1. тема;
2. сведения (вопросы) о выборе новой управляющей компании (как происходит выбор новой УК читайте тут);
3. контактные данные участников инициативной группы для уточнения возникших вопросов;
4. место, время и дата проведения общего собрания.

Для ознакомления мы предоставили образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией.

Уведомление с принятым решением для УК состоит из:

• решения и юридического обоснования со ссылкой на законы (статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ);
• оснований принятого решения (голосование на общем собрании, постановление суда и т. д.).

Заключение договора с управляющей компанией в сфере ЖКХ

Договор с управляющей компанией заключается на срок от 1 года до 5 лет.
Предметом договора управления является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений дома. Стороной договора управления является, с одной стороны, – управляющая организация, с другой – все собственники помещений дома или ТСЖ, ЖСК в лице его уполномоченного органа.

Договор управления заключен не со всеми собственниками

Жилищный кодекс содержит норму, в соответствии с которой договор управления должен быть заключен с каждым собственником помещения (ст. 162 ЖК РФ). Некоторые граждане, по своему истолковав данную норму права, полагают, что если договор управления с конкретным собственником не подписан, то и обязательств по договору управления у данного собственника не возникло. Это ошибочное понимание закона.

Основанием для возникновения обязанности вносить оплату по договору управления многоквартирным домом является принятое решение общего собрания собственников (не обжалованное в суде или признанное судом законным) о выборе способа управления домом, выборе конкретной управляющей компании. Если договор управления подписан при этом, большинством собственников, то факт отсутствия подписи в договоре ряда собственников не влияет на уже возникшие правоотношения. Платить управляющей компании теперь обязаны все собственники помещений.

Расторжение договора управления домом с управляющей компанией

По общему правилу, расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению суда. Об этом указано также в ч. 8 статьи 162 ЖК РФ.

Договор управления многоквартирным домом прекращается также в случае окончания срока его действия, если стороны (собственники решением общего собрания или управляющая компания) заявили о прекращении договора до истечения указанного срока.

По решению суда, согласно ч.2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Иной случай, предусмотрен пунктами 8.1., 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми собственники вправе отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке, если последней не выполняются условия договора управления.

• См. далее Односторонний отказ от управляющей компании (договора управления МКД).

Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

Готовимся к собранию

Пошаговая инструкция по проведению собрания.

1. Инициаторы ведут активную подготовку к собранию. Состав инициативной группы утверждается всеми участниками в процессе предварительного собрания.
2. Затем следует запрос всей необходимой документации в УК (отчёты обо всех выполненных работах и оказанных услугах). Также необходимо собрать все претензии и жалобы от собственников, а также обращения в органы, осуществляющие контроль, и сделать копии этих документов.
3. На следующем этапе все собранные бумаги анализируются. В итоге нужно сделать вывод о том, достаточно ли оснований для отказа от УК.
4. Следом выбирается место для проведения общего собрания, дата и время. Отдельное место нужно выделить для хранения всех важных документов, чтобы они не были повреждены, и любой желающий смог беспрепятственно с ними ознакомиться. Переговорить необходимо с каждым собственником до начала собрания, чтобы собрать как можно больше голосов против сотрудничества с провинившейся УК.
5. Затем идёт рассылка уведомлений всем участникам (жильцам, УК и т. д.). Каждое уведомление передаётся при личной встрече с проставлением подписи о получении, либо его отправляют в виде заказного письма почтой.
6. Собрание проводится не позднее трёх месяцев до наступления окончания срока действия соглашения, заключённого с УК. В противном случае требования в суде будут отклонены. На заключительном этапе проводится собрание.
7. После проведения собрания УК получает уведомление с решением (его копией). После чего управляющая компания обязана передать все полномочия и документы новой компании, которую избрали собственники жилья.

Иногда после собрания следует обращение в суд. Пишется исковое заявление, и со всеми собранными доказательствами перенаправляется в орган.

Важно! Договор можно расторгнуть либо по решению суда, либо по решению собрания. Во втором случае собственник должен лично расторгнуть соглашение с УК, направив уведомление с основаниями и решением собрания.