Резервирование земель для государственных, муниципальных нужд

Право собственности на землю подтверждается специальными правоустанавливающими документами и не может быть без веских оснований ограничено.

Однако государство или муниципальные органы могут ограничить права по пользованию и распоряжению землёй в случае, если ресурсы представляют особую ценность для страны.

Резервирование земель не является изъятием участков из пользования, это лишь процедура, предшествующая изъятию. Факт изъятия может и не состояться, если необходимость в земельных ресурсах отпадёт со временем.

В процессе резервирования накладываются ограничения на оформление земли в собственность, реконструирование уже существующих объектов или возведение новых в целях решения местных или федеральных государственных задач.

Что представляет собой резервирование участка

Резервирование земельного участка – это наложение ограничения на использование надела собственником в связи с высокой вероятностью дальнейшей ее эксплуатации во благо страны. Территория считается забронированной лишь после регистрации в Росреестре факта закрепления земли за государством.

Ограничение может распространяться на земли, принадлежащие частным лицам. Это вступает в противоречие с Конституцией, ведь частная собственность в РФ неприкосновенна. Тем не менее, данная норма не действует, когда речь идет об экономической безопасности либо обороноспособности государства.

Зарезервированные земли будут у собственника отчуждены, но на возмездной основе – государство их выкупит.

Органы власти, бронируя конкретный надел, обязаны уведомить его владельца о том, что на этом участке планируется проведение определенных работ.

Далее выполняется оценочная экспертиза. По ее окончании земля считается предварительно зарезервированной. Этот статус она утратит в одном из двух случаев:

начнется процедура выкупа участка;
исчезнет потребность в резервировании в результате пересмотра стратегических планов.

При этом необходимо учитывать установленный максимальный срок бронирования надела.

Ограничение прав собственников

Статьей 40 Земельного Кодекса РФ предусмотрены права собственников земельных участках. В соответствии со ст. 56.1, указанного кодекса, права собственников могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения прав собственников устанавливаются в Решении о резервировании. Обычно устанавливаются следующие виды ограничения:

оформление в частную собственность земельных участков;
строительство новых зданий, сооружений;
реконструкция существующих объектов.

Данные ограничения создаются в целях ограничения повышения выкупной стоимости объектов недвижимости, в случае их изъятия.

Данные ограничения подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра РФ. В дальнейшем, после регистрации, в выписке из ЕГРН в графе «Ограничения» будут указаны реквизиты решения о резервировании.

————————-

Важно: В том случае, если собственник самостоятельно построит новый объект недвижимости или произведет реконструкцию существующего в период резервирования, то в случае изъятия земельного участка, собственнику будет возмещена стоимость лишь за те объекты, которые были созданы и зарегистрированы до резервирования.

————————-

Для чего государство резервирует землю

Существует немало причин для госрезервирования, поэтому каждому владельцу земли нужно быть готовым к тому, что процедура бронирования надела может начаться в любой момент. Список основных причин указан в ст.49 ЗК РФ:

Основания, связанные со строительством либо реконструкцией:
линейных объектов, обеспечивающих функционирование субъектов естественных монополий и космической отрасли;
объектов инфраструктуры авто- и Ж/Д транспорта;
объектов безопасности государства и обороны страны;
энергетических систем и объектов использования атомной энергии.
Основания, связанные с выполнением принятых Россией обязательств по межгосударственным договорам.

Резервирование также необходимо при создании водохранилищ, организации природоохранных зон, оборудовании специальных объектов, формирующих инфраструктуру ОЭЗ (Особой экономической зоны).

Основания для резервирования территории

Статья 49 Земельного Кодекса освещает основные причины, выступающие основанием для резервирования земли. В первую очередь, поводом для закрепления территории за государством может являться необходимость выполнения международных соглашений и обязательств страны.
Кроме того, резерв земельных наделов осуществляется в случае возведения, преобразованияв их границах либо неподалеку от них следующих объектов:

энергетические системы регионального либо федерального масштаба;
объекты эксплуатации атомной энергии;
объекты, относящиеся к обороне и безопасности РФ, включая технические строения, коммуникации, системы, возведенные для охраны границ государства;
объекты транспорта и связи как региональной, так и федеральной значимости, а также системы железнодорожных путей всеобщего использования;
объекты космического назначения;
объекты систем холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, а также системы теплоснабжения, газоснабжения и электросети;
автомобильные магистрали.

Территории подлежат бронированию исключительно в том случае, если отсутствуют иные варианты для сооружения объектов государственного, либо регионального значения. При этом закон оговаривает, что в списке причин для резервирования земли, находящейся во владении субъектов РФ либо в муниципальной собственности, допустимы иные варианты, основанные на вновь возникших обстоятельствах.

Стоит дополнить, что земли, считающиеся собственностью государства и местных органов власти, закрепляются за таковыми и не предоставляются в пользование сторонним лицам в случае расположения на них объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур. Кроме того, в резерв входят территории с возведенными на них сооружениями по безопасности и защите страны, а также площади, отведенные под создание охраняемых природных объектов и водных сооружений.

Как проводится резервирование земель

Порядок резервирования земельных участков для муниципальных нужд регламентирует постановление Правительства №561 от 22.07.2008. Согласно этому документу, правом принимать решение о переводе участка в резервный фонд наделен орган исполнительной власти местного, регионального или федерального уровня по месту расположения объекта.

Решение принимается на основе данных из государственного кадастра недвижимости. Следовательно, бронирование земли недопустимо, если надел не поставлен на кадастровый учет, не имеет индивидуального номера и паспорта.

Для перевода земли в резервный фонд предусмотрена подача документов:

по планированию территории, если надел предназначен для возведения природоохранных сооружений либо объектов обороны и безопасности;
содержащих сведения о границах зон предполагаемого размещения объектов на зарезервированной территории;
подтверждающий факт бронирования надела в соответствии с госпрограммами, целью которых является рациональное использование территории и изучение недр.

После рассмотрения документов уполномоченный орган оформляет бронирование территории в виде отдельного акта. В нем содержатся:

сведения о целях резервирования;
предельные сроки окончания процедуры;
перечень документов, с учетом которых осуществляется бронирование;
кадастровые номера всех наделов, находящихся в границах резервируемой территории.

Окончательно ограничение прав на бронируемые наделы с последующей их постановкой на госучет оформляется путем направления вышеперечисленных бумаг в Госреестр. Данное решение обретает силу только после публикации в региональных СМИ.

Уполномоченные органы

Решение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд принимает уполномоченный орган, в зависимости от уровня размещаемого объекта.

Так, при размещении объектов федерального значения, таких как:

федеральный транспорт;
оборона страны и безопасность государства;
энергетика;
высшее образование;
здравоохранение,

решение принимает федеральный орган исполнительной власти. К примеру, Правительство Российской Федерации.

При размещении объектов регионального значения, таких как:

транспорт;
предупреждение ЧС межмуниципального и регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидация их последствий;
образование;
здравоохранение;
энергетика;
физическая культура и спорт,

решение принимает исполнительный орган субъекта Российской Федерации. К примеру, Правительство Свердловской области.

При размещении объектов муниципального значения, таких как:

электро-, тепло-, газо- и водоснабжение населения, водоотведение;
автомобильные дороги местного значения;
образование;
здравоохранение;
физическая культура и массовый спорт;
обработка, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов,

решение принимает орган местного самоуправления. К примеру, Администрация города Екатеринбурга.

Допустимые сроки резервирования земли

В ст.70.1 ЗК РФ сказано, что:

земли для муниципальных и государственных потребностей могут бронироваться на срок, не превышающий 3 года;
земли, находящиеся в собственности властей федерального или местного уровней, и те, на которых планируется создать ОЭЗ, резервируются на срок до 2 лет. Для этого в заявке на бронирование следует указать решение высшего органа государственной власти административно-территориальной единицы РФ;
на срок до 20 лет можно резервировать участки, находящиеся в собственности властей федерального или местного уровней для строительства и реконструкции: автомагистралей федерального значения;
пересадочных узлов метрополитена;
объектов воздушного, железнодорожного, морского и внутреннего водного транспорта и так далее.

Инструкция по переводу

Изменение категорий производится практически идентично. Особенности изменения следствие предыдущей категории участка. Для земель запаса необходимо выполнить предварительное формирование участка. Что такое формирование участка?

Формирование участка требует участие кадастрового инженера, который зафиксирует границы земельного участка. Услуги инженеров оплачиваются лицом, имеющим допуск на оформление соответствующих документов.
Составление плана расположения на местности участка.
Внесение участка в кадастр.

Земли запаса подлежат государственному учету, но не имеют согласованных границ участков с другими владельцами. Местности, на которых не разрешено формирование участков:

Территории, пересекающие границы городов, поселков и других населенных пунктов.
К землям относятся находящиеся под охраной области с водными объектами, лесами и пр.

Сформированный участок не должен нарушать градостроительный регламент своими размерами и целевым использованием. Для изменения категории нужно подать заявление и собранные документы. Содержание ходатайства:

Сведения из кадастрового паспорта.
Сведения о категории (изначальной и желаемой).
Актуальные выписки из реестра, которыми удостоверяется отсутствие правообладателя, форма собственности, в которой находятся земли.
. Копия паспорта.
Копия паспорта представителя и доверенности.
Выписка из реестра, удостоверяющая отсутствие прав на участок.

Все собранные документы используются для проведения государственной экологической экспертизы. В большинстве случаев земли запаса не существовали как земельные участки, поэтому изменять категорию не нужно. Они получают свою начальную категорию решением в виде акта перед обозначением границ участков.

Права владельцев участков

Хотя использование земель призвано решать проблемы государственного или регионального уровня, это не отменяет требование обеспечить защиту интересов собственников резервируемых участков.

Однако это не распространяется на неприватизированные наделы. Их владельцы сталкиваются, как правило, со следующими ограничениями:

приватизировать зарезервированные земли нельзя;
не допускается строительство объектов коммерческого назначения и жилых зданий, поскольку их стоимость в случае изъятия, скорее всего, компенсирована не будет;
запрещается возводить ирригационные сооружения, предназначенные для производства мелиоративных работ, и иные объекты.

В случае возникновения убытков от резервирования земельного участка, его владелец может подать исковое заявление на их возмещение в судебную инстанцию.

Прекращение резерва

Не все зарезервированные территории в будущем действительно изымаются из оборота. Такая необходимость может со временем просто перестать быть актуальной.

На смену выбранной территории может подобраться другой земельный участок, более подходящий по характеристикам. Кроме того весь резерв имеет срок своего действия. Когда срок подходит к концу, бронь земли аннулируется.

Резервирование может быть прекращено:

При окончании срока резерва, указанного в решении.
Надел уже предоставлен для государственных или муниципальных нужд.
Орган, принявший решение о резервировании, отменил его из-за нахождения более подходящего участка или из-за прекращения планируемой деятельности.
Участок был изъят на законных основаниях.
Резервирование было отменено судебным решением.

Орган, занимающийся резервированием земель, при прекращении резерва должен обязательно передать соответствующие сведения в Росреестр для изменения имеющейся там записи о резерве.

Реквизиция земли

Реквизиция выступает в качестве одного из оснований для изъятия у собственника имущества. От конфискации она отличается тем, что:

применяется в принудительном порядке не как картельная мера, а только по причине возникновения острой необходимости;
процедуре присущ возмездный и временный характер.

Реквизиция земельного надела производится на основании опубликованного Правительством РФ заявления о возникновении в конкретном регионе страны чрезвычайных ситуаций или решения, принятого уполномоченным органом.

Цель проведения процедуры – защита людей, общества и государства от негативных последствий бедствий. Понесенные человеком расходы компенсируются из госбюджета.

Больше информации на эту тему читайте в статье «Реквизиция земельного участка».

Подведем итоги

Резервирование земель производится для того, чтобы они не были использованы для других назначений, не были переданы физическим и юридическим лицам. Законодатель установил особый порядок процедуры, который предполагает, что действия производятся органом, который имеет полномочия на распоряжение участками. Резерв применяется в строго оговоренных случаях и иногда может быть отменён по заявлению заинтересованного лица.

Прочтите: Продление договора аренды земельного участка

О правилах застройки и использования земель

В контексте рассматриваемого вопроса полезно ознакомиться с Правилами застройки и землепользования (далее ПЗЗ). Согласно Градостроительному Кодексу, ПЗЗ – это документ градостроительного зонирования, утверждаемый органом местного самоуправления. Он устанавливает:

градостроительные регламенты;
территориальные зоны;
порядок применения и внесения в документ дополнений и изменений.

Территория муниципального образования, в соответствии с ПЗЗ, подразделяется на зоны различного предназначения:

жилые,
производственные,
общественно-деловые и так далее.

Для любой из зон определяются виды разрешенного использования объектов капстроительства и земельных участков. Например, территория может вообще не подлежать застройке.

Подробности содержатся в статье «Правила застройки и землепользования».

Изменение категории земель

Способ изменения категории нормирован законом и описан нормативными документами. Согласно которым существует определенный порядок действий:

Определение органа, решающего вопрос о целевом изменении использования участка.
Подготовка ходатайства и сбор документов.
Оформление права собственности, учитывающее основное целевое назначение территории.

Законодательство часто изменялось, из-за чего возникает путаница и недостаток данных. При нехватке кадастровых данных их берут из документов, удостоверяющих право собственности. Вопрос о категории участка инициируется владельцами, а решение о присвоении категории принимают органы власти.

Если необходимых сведений не дает акт на землю, свидетельство и кадастр, то цели использования земель определяет местный совет.
Изменения в кадастре производятся бесплатно, а за поправки в реестре вносится пошлина. Полномочия в присвоении и изменении категории государственным землям Москвы и Петербурга, изменение границ участков принадлежат Федеральному Правительству.
В иных случаях использование земель запаса, их перевод в другую категорию регламентируется муниципальными или региональными властями. Региональные власти могут передать права на муниципальный уровень.

ВНИМАНИЕ! Переводом участков относящихся к районным или городским территориям, другим населенным пунктам занимается местная власть, если земли находились в их пределах до 05.01.2005.

Следует отметить, что изменения относительно поселковых, внутригородских участков проводится решением местных органов власти. Землями распоряжается муниципалитет. Владельцы и собственники участков не участвуют в решении вопроса.

Правила относятся к регионам, где земли не разделены между федеральными и региональными властями. Если разделение существует, то неиспользуемые земли находятся в распоряжении соответственного органа власти.

Процедура изъятия наделов для государственных и муниципальных нужд

Земельные участки могут изыматься в принудительном или добровольном порядке. Последний вариант предусматривает заключение соглашения о выкупе надела между уполномоченным представителем муниципалитета и собственником.

При определении стоимости участка в учет принимается:

рыночная цена;
сумма понесенных владельцем убытков по причине переезда на другое место;
стоимость расположенного на земле имущества.

Срок, в течение которого орган местной власти обязан уведомить правообладателя об изъятии, не превышает 1 неделю с момента принятия решения по этому вопросу. В проекте договора о выкупе участка должна быть указана предполагаемая стоимость.

На изучение нюансов владельцу земли отводится 3 месяца. Передача надела муниципалитету или государству раньше указанного промежутка времени может осуществляться только с согласия собственника.

Тем, кого эта тема заинтересовала, рекомендуем изучить статью «Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд».

Отмена резерва

Решение о резервировании земельного участка можно отменять через суд, если на то есть веские основания. Обычно с иском в суд обращается заинтересованная сторона, которая имела планы на данный земельный надел или которая считает принятое о резерве решение незаконным.

Подаваемый в суд иск обязательно должен содержать в себе информацию следующего характера:

сведения об участке земли, его характеристики;
основания, по которым участок был зарезервирован;
основания, по которым участок не может быть использован по резерву.

Получить положительное решение по отмене резерва можно, если доказать, что существуют другие территории, подходящие для осуществления целей резерва, или доказать несоблюдение порядка резервирования земли. В остальных случаях с большой долей вероятности суд примет позицию государственных или муниципальных органов власти.

Резервирование земель используется для того, чтобы защитить участки от передачи другим собственникам или использования земли не по назначению. Зарезервированные земли представляют особый интерес для государственных или муниципальных органов власти, потому изымаются из владения и пользования на законных основаниях, но только в случае, если не могут быть заменены иными земельными территориями.

Налоговый учет рекультивационных затрат

Налоговый кодекс РФ предписывает различать время на рекультивацию земель в зависимости от способа использования, который привел к их нарушению:

Освоение природных ресурсов. Если деятельность организации была связана с прямым использованием земель, то для целей налогообложения затраты на рекультивацию равномерно списываются в течение 5 лет. Основания – ст. 261 НК РФ и разъяснительные письма Министерства финансов РФ от 28 марта 2007 г. № 03-03-06/1/177 и от 13 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/754.
Другие виды деятельности. Если земля не использовалась по прямому назначению, но была повреждена, расходы на ее рекультивацию следует отнести к материальным затратам. Основание – подпункт 1 п. 7 ст. 254 НК РФ, также существует соответствующий судебный прецедент – постановление ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. № КА-А40/11724-09, от 23 июля 2009 г. № КА-А40/7049-09.

ВНИМАНИЕ! Фирмам-плательщикам единого сельскохозяйственного налога важно различать рекультивацию после освоения земель и других причин нарушения плодородия почвы. В первом случае затраты на рекультивацию для ЕСХН не учитываются. В последнем случае при исчислении единого налога рекультивационные затраты нужно учитывать в составе материальных (ст. 346.5 НК РФ).

Что такое рекультивация

Любое предприятие – это в той или иной степени вторжение в окружающую среду. Некоторые производства сильнее других воздействуют на плодородный слой почвы, поэтому на них возложена обязанность по проявлению дополнительной заботы. Если культивация – это вмешательство человека в естественные процессы почвообразования и использование их в своих целях, то рекультивацией мы можем назвать искусственные меры по возобновлению плодородия почвенного слоя. Это осуществляется тремя основными путями:

профилактические меры по предотвращению негативных последствий производства для окружающей среды, в частности, для земли (почвы);
устранение последствий повреждения и загрязнения почв;
принятие мер по сбережению и обогащению земельного ресурса.

СПРАВКА! Рекультивацию проводят там, где земля настолько изменена под воздействием производственных факторов, что уже непригодна к плодородию. Если земли лишь частично истощены, вместо рекультивации проводят коренное улучшение.

Расходы на рекультивацию

Согласно установленному государством регламенту, рекультивация проходит в 2 фазы:

технологическую – выравнивание рельефа: засыпание котлованов, ям, рытвин, оврагов и т.п. с уборкой небиологического мусора;
биологическую – возобновление плодородного почвенного слоя (как правило, нанесение извне).

Как видим, это масштабные мероприятия, требующие от организации значительных расходов. Где брать эти средства и как проводить их по бухгалтерскому или налоговому учету?

Налоговый кодекс не предусмотрел в своем составе норм по учету рекультивационных затрат.

Бухгалтерский учет этих расходов в обязательном порядке входит в проектную документацию компании, использующей землю (почву и/или недра) как часть мер по охране окружающей среды.