Организация товарищества собственников жилья/имущества

Товарищество собственников жилья является юридическим лицо, которое создается в целях управления многоквартирным домом и общим имуществом.

Деятельность ТСЖ регулируется определенными нормативными правовыми актами.

Ранее был единый закон, который непосредственно касался деятельности товариществ собственников. В настоящее время вопросы такого характера регулируются Гражданским и Жилищным кодексами РФ. В них указаны все основные положения, относящиеся к ТСЖ. В том числе создание и ликвидация товариществ, а также членство в них.

Закон о ТСЖ

Основным нормативным актом, который раньше регулировал все, что связано с деятельностью ТСЖ, являлся Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Он закреплял следующие понятия:

1. Товарищество собственников жилья – организация некоммерческого характера, созданная для совместного управления и эксплуатации общим имуществом.
2. Домовладелец – собственник недвижимости в доме.
3. Помещение – единица в жилом массиве, предназначенная для технических нужд или проживания.
4. Общее имущество – часть жилого массива, необходимая для его эксплуатации.
5. Кондоминиум – единый комплекс, в который входит не только сам дом, но и прилегающая к нему территория.
6. Доля участия – часть общего имущества, принадлежащая владельцу.
7. Застройщик – любое физическое или юридическое лицо, осуществляющее строительство, приобретение или реконструкцию недвижимости.

Указанные понятия тесно связаны с деятельностью ТСЖ.

Сфера регулирования

Закон № 72-ФЗ имел определенную сферу регулирования. Она распространялся на отношения, связанные с собственностью в жилом массиве, которая принадлежала двум и более владельцам, ТСЖ и ЖСК. Им регулировалось взаимодействие, возникавшее на территории страны, с участием отечественных и иностранных физических и юридических лиц.

История принятия

Закон № 72-ФЗ был принят в 1996 году. Это было связано с необходимостью систематизировать и упорядочить правоотношения, между собственниками недвижимости. До принятия указанного нормативного акта, только в некоторых законах было указано, что владельцы жилья вправе создавать товарищества. Однако более конкретной информации нигде не содержалось. А поскольку деятельность ТСЖ имеет свою специфику, то необходим был отдельный нормативный правовой акт, который бы регулировал вопросы такого характера. По этой причине и был принят Закон № 72-ФЗ.

Основания отмены

Федеральный закон № 72-ФЗ в настоящее время не применяется, поскольку он утратил силу.

Произошло это в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ. Официальной датой отмены Закона № 72-ФЗ является первое марта 2005 года. Именно с этого числа начала действовать новая редакция ЖК РФ. Отмена произошла в связи с тем, что в Жилищный кодекс был введен целый раздел, касающийся деятельности ТСЖ. По этой причине Закон № 72-ФЗ утратил свою актуальность.

Кому помешала реклама?

Домом по Московскому проспекту, 133а-133б, построенным в 1979-1980 годах, тоже управляет ТСЖ. Здесь активные собственники закрыли вопрос с капремонтом, в числе первых подключившись к федеральной программе, создали систему безопасности. Дом, двор и парковку обнесли забором, по всему периметру установили камеры наблюдения, видео с которых транслируется в специальной дежурной комнате. В этой же комнате находится пульт противопожарной сигнализации. Кроме того, дежурный является внутридомовым диспетчером: принимает жалобы жителей, вызывает аварийные службы, полицию, скорую помощь и так далее.

А еще в доме появились библиотека, комната досуга. В 2015-м федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ присвоил жилому зданию статус дома образцового содержания. Всего в стране насчитывается около ста объектов, заслуживших такое звание.

Не получая никакой финансовой поддержки от местных властей, ТСЖ еще и сталкивается с препятствиями, пытаясь зарабатывать деньги самостоятельно. Раньше товарищество сдавало двести квадратных метров фасада в аренду рекламодателям, что позволяло дому ежегодно получать 400 тысяч рублей. Однако в какой-то момент муниципальные власти издали постановление, запретив ТСЖ размещать баннеры и панно на фасадах.

— Федеральный закон «О рекламе» позволяет собственникам квартир использовать общее имущество для установки и эксплуатации рекламных конструкций, — поясняет председатель правления ТСЖ «Московский» Владимир Ларионов. — К сожалению, этот же закон позволяет муниципальным властям по своему усмотрению решать, не нарушает ли реклама внешний архитектурный облик сложившейся застройки. И калининградские чиновники, которым почему-то не мешают многочисленные баннеры и растяжки, заполонившие центральные улицы, постановили: на нашем фасаде рекламы быть не должно. Здесь требуются уточнения в законодательстве. Мы неоднократно писали обращения в Госдуму РФ, подключили депутатов от Калининградской области, но пока вопрос не решен.

Действующее законодательство

В настоящее время вопросы, связанные с деятельностью ТСЖ, регулируются нормами Жилищного и гражданского кодексов РФ. Указанные правовые акты содержат в себе статьи и разделы, касающиеся данной сферы.

Жилищный кодекс

Наиболее широко деятельность товариществ собственников охватывает Жилищный кодекс РФ. Он содержит в себе целый раздел 6, который регулирует вопросы такого характера. Здесь указан порядок создания, реорганизации и ликвидации организации, круг её полномочий, права и обязанности членов, органы управления и исполнения, компетенция ревизионных комиссий, перечень имущества, специфика хозяйственной деятельности. Также в отдельных статьях ЖК указана процедура проведения общих собраний.

Гражданский кодекс

Гражданский кодекс РФ также содержит информацию, имеющую отношение к ТСЖ. Конкретно в статье 290 указан перечень общего имущества в многоквартирном доме, а статья 291 закрепляет право собственников образовывать товарищества.

Статья 3. Законодательство и иные правовые акты о кондоминиумах и товариществах собственников жилья

1. Законодательство о кондоминиумах и товариществах собственников жилья относится к гражданскому законодательству и включает в себя настоящий Федеральный закон, Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законодательные акты Российской Федерации, регулирующие гражданские правоотношения.

Содержащиеся в законодательстве жилищные правоотношения регулируются также иными законодательными актами Российской Федерации и законодательными актами субъектов Российской Федерации.

2. Отношения, указанные в статье 2 настоящего Федерального закона, могут регулироваться указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Процедура создания

Процесс формирования товарищества состоит из нескольких последовательных этапов. В качестве инициатора процедуры может выступать любой собственник недвижимости в жилом массиве. При этом лица, не имеющие указанного статуса, таким правом не обладают.

Для начала необходимо проинформировать всех собственников о проведении общего собрания, на котором и будет принято соответствующее решение. Самым распространенным способом является размещение информации в местах общего доступа. Это может быть подъезд. Допускается и личное оповещение каждого собственника. Но такой вариант более затратный по времени. Независимо от способа, собственники должны быть проинформированы о дате, времени и месте проведения собрания, а также о вопросах, которые будут выноситься на общее обсуждение. Следует отметить, что в процедуре могут принимать участие не только сами собственники, но и их законные представители. Последние должны иметь на руках доверенности.

Положительное решение будет правомочным только в том случае, если за него отдали голоса более половины собственников, то есть пятьдесят процентов плюс один человек. Результаты собрания оформляются протоколом.

В его тексте должно быть указано:

1. Дата и место проведения.
2. Общее количество присутствовавших.
3. Информация о председательствовавшем и секретаре.
4. Вопросы, вынесенные на общее обсуждение. В данном случае это будет создание товарищества.
5. Количество проголосовавших за, против и воздержавшихся.

Протокол должен быть подписан всеми проголосовавшими за создание товарищества. Одновременно с созданием организации должен быть утвержден её Устав. После этого необходимо зарегистрировать товарищество. Для этого нужно будет снять копии с протокола и Устава, заверить их у нотариуса. Далее указанные документы, вместе с заявлением и сведениями о проголосовавших за создание организации, направляются в орган ФНС. В завершении ТСЖ вносится в реестр юридических лиц и выдается свидетельство о регистрации, которое хранится в правлении.

Товарищество может быть создано не только собственниками квартир в одном доме. Таким право наделены жильцы нескольких массивов, расположенных в пределах одного участка, а также владельцы соседних частных домов и дач.

Нарушения в ТСЖ, что делать

Руководство, которое выбрали жильцы имеет два годна, чтобы показать себя. Если срок вышел и куча претензий, то нужно обратиться к ЖК, там написано, что делать.

Во-первых все члены ТСЖ могут собраться и рассмотреть жалобы на управляющих ТСЖ. Если ест претензии к председателю или правлению – нужно оповестить всех жильцов в письменном виде, где указать где собраться и зачем.

На собрании можно решать только поставленную проблему и ничего другого не обсуждается.

Дальше нужно отправить всем членам товарищества уведомления. Это можно сделать лично, а можно заказным письмом.

Если в указанную дату и время соберутся две трети членов, то решение собрания будет законным.

Вести его могут как председатель так и его зам. Если их нет, то любой другой участник. На собрании будет решено переизбирать руководство или нет.

Последний вариант — поступить иначе и послать свои требования в Управление Роспотребнадзора.

Членство в организации

Вступить в товарищество можно на основании заявления, направленного в правление. При этом таким правом обладает только собственник жилья. Им не обязательно должен быть тот, кто принимал участие в строительстве дома в качестве дольщика. Стать членом ТСЖ может покупатель, одариваемый или наследник недвижимость, при условии, что он зарегистрировал свое право собственности в установленном законом порядке. Таким же образом происходит и выход из состава ТСЖ. Человек должен будет направить соответствующее заявление. Независимо от характера обращения окончательное решение принимается на общем собрании. При этом человеку не могут отказать в удовлетворении его просьбы, поскольку членство в товариществе возможно только на добровольной основе.

Лицо, которое вступило в организацию, должно представить информацию о себе и своей недвижимости для включения в специальный реестр. Сведения должны быть достоверными.

Вода стояла по колено

У ТСЖ «Инженерная-4» дополнительные источники доходов есть. Председателю правления Неле Сусловой удалось вернуть нежилое помещение на первом этаже из муниципальной собственности в общедомовую. Сейчас оно переоборудовано в офис товарищества, часть помещений сдается в аренду за шесть тысяч рублей в месяц. Еще пять тысяч платит компания, установившая в доме аппарат для продажи воды. Но денег всегда не хватает, ведь расходов у жилого здания 1983 года постройки много. Особенно когда жильцы сами проводят капремонт, накапливая средства на спецсчете.

В регионе 250 тысяч многоквартирных домов, и только 250 управляются ТСЖ

— ТСЖ мы создали в 2021 году от безысходности, — рассказывает Неля Суслова. — До этого столько управляющих компаний сменилось, никто не мог навести порядок. Текла крыша, в подвале бегали крысы, на первом этаже вода стояла по колено. Мы за три года отремонтировали первый этаж, заменили аварийный электрический кабель, восемь стояков, входные двери, почтовые ящики, установили систему видеонаблюдения. В этом году заканчиваем работы по полной замене системы освещения. Сейчас в доме сухо, светло и тепло, однако работы впереди много, нужно привести в порядок крышу, подвал, двор, обновить фасады, заменить еще три стояка. Было бы замечательно, если бы ТСЖ, которые приводят дома в порядок собственными силами, получали бы бюджетное софинансирование или беспроцентные кредиты на ремонтные работы и благоустройство. Что касается двора, мы очень надеемся стать участниками муниципальной программы «Мой двор». За двором ухаживаем самостоятельно, но необходимо положить тротуарную плитку, решить вопрос с коммуникациями — с этим без поддержки нам не справиться.

Органы Управления

В соответствии со статьей 144 Жилищного кодекса РФ определены органы управления товарищества. Ими являются общее собрание и правление. Каждый из них наделен своими полномочиями.

Общее собрание является главным органом. Именно он принимает окончательные решения по любым вопросам, касающимся деятельности товарищества. Конкретный список членов такого органа определен участниками организации. Решения выносятся на основании большинства проголосовавших, которые приняли участие в собрании.

В компетенцию указанного органа входит следующее:

1. Утверждение Устава и внесение поправок в его содержание.
2. Реорганизация и ликвидация товарищества, назначения комиссии для этого, утверждение промежуточного и окончательного балансов.
3. Выборы правления.
4. Назначение ревизоров.
5. Определение размеров обязательных членских платежей и взносов.
6. Создание резервного фонда.
7. Получение займов и кредитов.
8. Разработка и утверждение планов проведение ремонта общего имущества на год, а также смет расходов, отчетов, заключений ревизоров.
9. Проведение разбирательств по жалобам на правление и его председателя.
10. Разработка и утверждение внутренних правил распорядка в отношении специалистов, которые занимаются обслуживанием общего имущества.
11. Установление размера оплаты работы для председателя и членов правления.

Общим собранием могут рассматриваться и другие вопросы, если это не противоречит требованиям действующего законодательства.

Правление товарищества является исполнительным органом. Он подчинен и подотчетен общему собранию. В его состав входит, как правило, нечетное количество членов. Они избирают председателя и секретаря.

К обязанностям такого органа отнесены:

1. Неукоснительное исполнение требований действующего законодательства и правил Устава организации.
2. Контроль процесса внесения собственниками обязательных платежей и взносов.
3. Составление финансовых смет и отчетов.
4. Управление жилым массивом либо заключение необходимых договоров.
5. Наем специалистов для обслуживания общего имущества.
6. Ведение реестра членов ТСЖ.
7. Организация и проведение общего собрания.
8. Исполнение других обязанностей, определенных Уставом организации.

При этом общее собрание вправе решать вопросы, которые относятся к компетенции правления.

Самые прозрачные

По данным государственной информационной системы ЖКХ, в самом западном российском регионе насчитывается порядка 25 тысяч многоквартирных домов. Из них лишь 250 находятся в управлении у добровольных объединений активных собственников. Еще около восьми тысяч домов выбрали непосредственное управление, при котором владельцы жилья от своего имени заключают договоры на предоставление коммунальных услуг. Но такая модель не подходит жилым зданиям, насчитывающим более 30 квартир. В основном же калининградскими многоквартирными домами управляют коммерческие УК.
— На мой взгляд, ТСЖ — это самая эффективная и самая прозрачная организационная форма на коммунальном рынке, — комментирует ситуацию руководитель Калининградского регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ, член региональной общественной палаты Валентина Зосименко. — ТСЖ — некоммерческая организация, хотя и может иметь дополнительный доход. Однако все деньги, которые остаются после расчетов с поставщиками ресурсов, идут на благоустройство, текущее содержание общего имущества, административные расходы. Я лет пять на различных семинарах и круглых столах говорю о том, как важно создавать стимулы для формирования ТСЖ.?Речь идет, в частности, о финансовых стимулах. Ведь сейчас товарищество фактически не может существовать, если оно не имеет каких-то дополнительных доходов, помимо платежей жильцов.

Полномочия

На само товарищество законом возложен ряд обязательств. К ним отнесены:

1. Исполнение требований общих нормативных правовых актов, а также Устава товарищества.
2. Управление жилым массивом.
3. Исполнение договорных обязательств.
4. Обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества.
5. Соблюдение прав и законных интересов собственников, а также контроль за исполнением ими обязанностей по содержанию жилого массива.
6. Принятие мер по прекращению действий, которые могут нанести ущерб общему имуществу.
7. Представление интересов собственников в отношениях с третьими лицами.
8. Ведение реестра членов товарищества.
9. Представление в органы власти сведений об изменениях, вносимых в Устав, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации поправок. При этом необходимо прилагать заверенные копии протоколов и дополнений.

Круг полномочий товарищества может быть расширен правилами Устава.

Деятельность организации

Для полноценного функционирования, товарищество вправе осуществлять определенные виды деятельности.

К ним отнесены:

1. Эксплуатация, осуществление обслуживания и проведение ремонта недвижимости в жилом массиве.
2. Возведение дополнительных построек и объектов общего имущества в доме.
3. Передача во временное пользование части материальных ценностей третьим лицам. Здесь речь идет об аренде и найме.

Доходы, полученные от сдачи имущества, должны расходоваться на нужды товарищества. Конкретное целевое использование вырученных средств определяется общим собранием ТСЖ.

Управление ЖКХ в муниципальных районах и городских округах Московской области

Обращение к президенту — крайняя мера. Для решения проблем ЖКХ на местах есть соответствующие должностные лица и управляющие организации.

Программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Московской области

МУНИЦИПАЛЬНЫЕ РАЙОНЫ

Волоколамский Воскресенский Дмитровский Егорьевский Зарайск Истринский Каширский Клинский Коломенский Красногорский Ленинский Лотошинский Луховицкий Люберецкий Можайский Мытищинский Наро-Фоминский Ногинский Одинцовский Озёрский Орехово-Зуевский Павлово-Посадский Подольский Пушкинский Раменский Рузский Сергиево-Посадский Серебряно-Прудский Серпуховский Солнечногорский Ступинский Талдомский Чеховский Шатурский Шаховской Щёлковский

ГОРОДСКИЕ ОКРУГА

Балашиха Бронницы Власиха Восход Дзержинский Долгопрудный Домодедово Дубна Железнодорожный Жуковский Звенигород Звёздный городок Ивантеевка Климовск Коломна Королёв Котельники Красноармейск Краснознаменск Лобня Лосино-Петровский Лыткарино Молодёжный Орехово-Зуево Подольск Протвино Пущино Реутов Рошаль Серпухов Троицк Фрязино Химки Черноголовка Щербинка Электрогорск Электросталь Юбилейный

Порядок ликвидации

Процедура ликвидации ТСЖ в Жилищном кодексе не указана. Он делает только ссылку на нормы гражданского законодательства.

В качестве причин могут выступать:

1. Выход членов из товарищества, в результате которого в нем остается менее половины собственников недвижимости.
2. Нарушение порядка создания организации.
3. Истечение срока лицензии на право управления домом.
4. Осуществление деятельности, запрещенной законодательством и Уставом.

В качестве инициаторов могут выступать сами жильцы, контролирующие и надзорные государственные органы.

Процедура ликвидации состоит из следующих этапов:

1. Установление инициатора.
2. Формирование списка членов организации.
3. Составление заявления о ликвидации товарищества. Оно подписывается всеми собственниками, согласными с этим.
4. Направление обращения в правление ТСЖ или суд.
5. Вынесение соответствующего решения.
6. Создание ликвидационной комиссии.
7. Направление информации в органы ФНС и СМИ.
8. Составление ликвидационного баланса.
9. Погашение задолженности перед обслуживающими организациями.
10. Отправка документов для закрытия товарищества.

Срок ликвидации товарищества законом не определен.

Такая продолжительность установлена только лишь для отдельных периодов. Например, информация в налоговые органы должна быть направлена в течение трех дней с момента принятия соответствующего решения, а ликвидационный баланс может быть составлен не ранее чем через два месяца. На практике процедура ликвидации может длиться до года.

Также для реализации процедуры потребуется заявление, решение общего собрания, финансовый баланс, квитанция об оплате пошлины, информация о сотрудниках организации в ПФ. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные данные, например, решение суда.