Как проводится очно-заочное голосование собственников жилья

Принятие разных решений относительно имущества одного многоквартирного дома принимается совместно всеми собственниками квартир в этом строении. Для этого проводится голосование. Оно может быть представлено в разных формах. Нередко не удается собрать всех жильцов в одном месте для решения важных вопросов, поэтому председатель принимает решение воспользоваться очно-заочным способом голосования. Оно предполагает использование двух этапов для принятия решения. Жильцы строения должны разобраться в том, как проводится очно-заочное голосование собственников жилья, как уведомляются о нем все граждане, а также как грамотно составляется уведомление и протокол.

Какие формы собрания проводятся?

В законе четко указывается, в каких формах могут проводиться собрания жильцов одного дома. Пользоваться конкретной формой можно в зависимости от ситуации, что позволяет значительно упростить процедуру проведения голосования. По закону используются следующие формы:

Очная. Она предполагает сбор граждан в одном месте, где обсуждаются все важные вопросы. Основной проблемой такого голосования выступает сложность получения оптимального кворума, так как многие жильцы не могут или не желают посещать собрание. Но при непосредственном общении граждан имеется возможность хорошо разобраться во всех важных вопросах. Каждый гражданин может предлагать свои вопросы.
Заочная. Жильцы не встречаются вместе, поэтому каждый гражданин изъявляет свою волю только через бюллетень, полученную от председателя дома. Заполненные документы сдаются до установленной даты. С помощью такого голосования удается получить голоса от большого количества жильцов. Обеспечивается экономия времени граждан, но при этом отсутствует возможность тщательно обсудить все вопросы. Для такого голосования дополнительно нередко используются разные электронные сервисы, что значительно упрощает процесс.
Очно-заочная форма голосования собственников жилья. Процедура предполагает совмещение некоторых особенностей двух вышеуказанных схем. Первоначально проводится очное собрание, на котором присутствуют все жильцы, заинтересованные в личном обсуждении важных вопросов. Остальным гражданам передаются бюллетени для заочного голосования. За счет такого способа обеспечивается возможность добиться нужного кворума, но при этом тратится много времени на процедуру.

Конкретная форма указывается в объявлении о проведении собрания. Если внезапно она изменяется, то решения, принимаемые на таком мероприятии, легко признаются недействительными. Правомочным считается собрание, при котором собирается необходимое количество голосов, называемое кворумом. Дополнительно должны соблюдаться многочисленные формальности. Председатель должен хорошо разбираться в том, как проводится очно-заочное голосование собственников жилья, если выбирается именно этот способ принятия решений.

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.
Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

Необходимо заранее рассчитать нужное число участников, исходя из сути обсуждаемых вопросов и количества собственников на дату проведения голосования

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Как созывается собрание?

Обсуждение может быть очередным или внеочередным. В первом случае проводится обычно заседание собственников ежегодно. Такие собрания являются обязательными по закону. На них совет конкретного многоквартирного строения передает жильцам специальный отчет. В нем содержится информация обо всех выполненных работах для дома. Приводятся сведения о финансовом состоянии фонда.

При необходимости могут проводиться внеочередные собрания. На них обсуждаются текущие и важные вопросы. Назначаются они непосредственными жильцами или членами совета. Обычно проводятся раз в полгода или квартал.

Для проведения собрания собственников многоквартирного дома важно грамотно уведомить всех жильцов о планируемом событии. Для этого составляется письменный документ, который фиксируется на информационных досках, имеющихся на каждом подъезде строения. Дополнительно такие уведомления могут передаваться каждому жильцу лично или опускаются в почтовые ящики.

Особенности очно-заочного голосования

Такой способ проведения собрания становится все более востребованным за счет наличия многочисленных плюсов. К его параметрам относится:

процедура выполняется в два этапа;
первая часть представлена общим собранием жильцов, на котором оглашаются все проблемы и предлагаются для обсуждения разные вопросы, после чего все жильцы, посетившие данное мероприятие, голосуют стандартным способом;
на этом голосование не заканчивается, поэтому наличие кворума не считается важным моментом;
вторая часть заключается в проведении электронного голосования, так как все остальные жильцы принимают решение заочным способом;
обозначаются инициаторами собрания сроки, в течение которых требуется проголосовать остальным жильцам;
они оповещаются о том, на какой электронной площадке должен выполняться данный процесс, а также им могут передаваться бюллетени в бумажном виде;
после голосования происходит подсчет голосов и определяется кворум.

После проведения всех этих этапов оканчивается процесс принятия разных решений. Обычно достигается оптимальный кворум, поэтому не требуется несколько раз проводить общее собрание.

Не все вопросы можно решать заочно

На основании п. 2 ст. 50 ФЗ «Об акционерных обществах» не может проводиться в форме заочного голосования общее собрание акционеров, повестка дня которого включает вопросы:

об избрании совета директоров (наблюдательного совета) общества;
об избрании ревизионной комиссии общества;
об утверждении аудитора общества;
об утверждении годового отчета, годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Все указанные вопросы значимы, но ни одно акционерное общество не может пройти мимо утверждения годовой бухгалтерской (финансовой) отчётности. Такое решение общее собрание должно принимать ежегодно, он должен стоять в планах и потому принимается на годовом общем собрании акционеров (участников).

Общество с ограниченной ответственностью является обычно менее структурированной организацией в плане системы органов корпоративного управления и контроля. Здесь не допускается заочное голосование только по вопросам утверждения годовых отчетов и годовых бухгалтерских балансов, то есть, тоже важнейший вопрос для очередного общего собрания участников.

Законодательное регулирование

Чтобы разобраться в том, как проводится очно-заочное голосование собственников жилья, необходимо учитывать требования законодательства. Основные сведения содержатся в ст. 44.1 ЖК. В ней приводятся все возможные формы, в которых может проводиться собрание жильцов. Среди них имеется и очно-заочная схема.

Хотя данная процедура занимает много времени, но она считается наиболее эффективной, так как принимается голос практически каждого жильца строения. Для людей, которые не смогли или не захотели прийти на собрание лично, подготавливается бюллетень для голосования. Она может быть представлена в бумажном виде, но все чаще используются электронные площадки для принятия решений.

Что даёт участие в собрании

В первой части статьи 46 того ЖК РФ можно ознакомиться с требованиями, которые выдвигаются для принятия решений на ОСС. Именно данной статьёй закреплены правила касательно голосования и отсылок на метраж недвижимого имущества. Помимо этого, в Жилищном кодексе, статья 44, вторая часть, зафиксировано, что решение не может быть принято, если часть голосующих «За» равна менее двум третьим всех голосов. Именно голосов, а не присутствующих человек.

Поскольку в ТСЖ или при иной форме управления необходимость проведения ежегодного или внепланового сбора возникает по весьма уважительным причинам, каждый собственник жилого или нежилого помещения в доме должен быть заинтересован в посещении данного мероприятия. Решения принимаются совместно не просто так, результат будет затрагивать каждого, в том числе и с финансовой стороны. Источники

https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/sobraniye-sobstvennikov/kvorum-s.html
https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-provesti-obschee-sobranie-sobstvennikov/
https://roskvartal.ru/provedenie-oss/6181/instrukciya-po-provedeniyu-oss-v-forme-ochno-zaochnogo-golosovaniya
https://vgkh.ru/articles/golosovanie-zhkkh/
https://iskiplus.ru/kak-provoditsya-zaochnoe-golosovanie-sobstvennikov-zhilya/
https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/sobraniye-sobstvennikov/podschet-golosov-obshhego-s-s-m-d.html
https://PravoNedv.ru/kvartira/zhkh/podschet-golosov-na-sobranii-sobstvennikov.html
https://spravedlivo.center/articles/obshhee-sobranie-sobstvennikov-kakim-kolichestvom-golosov-prinimayutsya-resheniya/

Плюсы и минусы

Члены товарищества собственников жилья часто выбирают именно очно-заочную форму для проведения голосования. Это обусловлено многочисленными плюсами такой схемы. К ним относится:

имеется возможность получить голоса практически от всех жильцов одного строения;
получать голоса можно двумя разными способами, поэтому каждый собственник квартиры решает, какой метод считается для него наиболее удобным и приемлемым;
обеспечивается достижение оптимального кворума;
особенно удобным считается этот способ, если необходимо получить не меньше 2/3 голосов от общего количества жильцов в строении;
второй этап может часто проводиться с помощью интернета, для чего используется портал ГИС ЖКХ, что значительно упрощает процедуру подсчета голосов.

Но такая схема обладает и некоторыми минусами. К ним относится то, что процедура занимает достаточно много времени, так как реализуется в два этапа. Дополнительно представителям совета приходится выполнять подсчет два раза.

Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
выборе способа управления домом;
выходе из программы реновации;
текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
других вопросах.

Подготовка к процедуре

Перед началом голосования важно грамотно подготовиться к этому процессу. Первоначально члены совета должны разобраться, как проводится очно-заочное голосование собственников жилья, что позволяет изучить особенности данного процесса. Для этого целесообразно изучить федеральные и местные нормативные акты.

Далее начинается непосредственная подготовка, заключающаяся в выполнении следующих действий:

определяются все вопросы, которые будут обсуждаться на собрании;
составляется уведомление, на основании которого оповещаются все жильцы о проведении собрания;
подготавливается бюллетень очно-заочного голосования собственников жилья, содержащая все вопросы, которые придется решать во время проведения мероприятия;
жильцы информируются о событии за 10 дней до назначенной даты, для чего обычно используются заказные письма, но можно пользоваться и другими методами, например, личным вручением уведомления под роспись или вывешиванием объявлений на информационных досках.

После этого в назначенный день начинается непосредственная процедура. Образец бюллетени для голосования можно изучить ниже.

Определение количества голосов собственника

Подсчет количества голосов хозяев квартир по вопросам повестки дня в процессе заочного или очного схода регламентируется п. 3 ст. 48 ЖК РФ. Указанный НПА гласит о том, что число голосов обладателя жилплощади, находится в строгой пропорции к размеру его доли, выделяемой в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирной постройке.

Расчет долей каждого из собственников жилых квартир осуществляется в соответствии с законодательством РФ по единой формуле. Кроме того, подсчет голосов владельцев квартир во время проведения общего собрания по жилищным вопросам повестки дня может осуществляться по утвержденному регламенту на первом собрании, о чем был составлен официальный протокол. Главное, чтобы был соблюден кворум.

Ярким примером выступает случай из практики, где 1 голос собственника равнялся 1 квадратному метру занимаемой его жильем площади. Иными словами, если лицо обладает помещением в 45 кв. метров, то и во время заочного или очного голосования будет учитываться 45 голосов этого домовладельца. При этом совместно учтенное количество голосов всех владельцев будет полностью соответствовать общей полезной площади многоквартирного строения, сведения о которой занесены в государственный реестр и паспорт объекта (домовую книгу).

Правила составления уведомления

При формировании уведомления обязательно вносятся следующие сведения:

выбранная форма собрания;
непосредственная дата реализации данного мероприятия;
адрес проведения собрания;
Ф. И. О. инициатора процедуры;
перечень вопросов, которые будут обсуждаться на собрании;
срок, в течение которого выполняется заочное голосование;
информация об электронном ресурсе, с помощью которого будет выполняться процесс.

Образец уведомления можно изучить ниже.

Можно ли проголосовать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.
При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

Все вопросы, которые касаются исключительно обслуживания дома и связанных с этим расходов, можно решить простым большинством.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Проведение мероприятия

В назначенный день проводится собрание, представленное первым этапом голосования. Для этого выполняются следующие действия:

регистрируются все граждане, посетившие собрание;
выбирается секретарь и члены комиссии, а также председатель события;
оглашаются все обсуждаемые вопросы;
проводится непосредственное обсуждение;
опросники сдаются в конце мероприятия;
подводятся итоги после получения бюллетеней, для чего составляется протокол ОСС МКД.

Далее в течение 10 дней проводится заочное голосование. Все граждане, которые не смогли посетить собрание, голосуют на выбранной электронной площадке. После этого составляется протокол, в котором перечисляются все принятые решения.

Образец протокола собрания собственников жилья многоквартирного дома можно изучить ниже.

Способы подсчёта

Ссылаясь на третью часть статьи 48 в ЖК РФ, каждый владелец помещения в МКД имеет количество голосов на общем собрании, которое непосредственно пропорционально его доле в правах на общую собственность. Статья 37, часть первая, данного же кодекса говорит о том, что общее имущество распределяется между владельцами жилых и нежилых помещений многоэтажного здания не одинаково, а в зависимости от той площади, которая принадлежит им в соответствии с правоустанавливающими документами, например, от метража личной квартиры.

Способов произвести подсчеты голосов общего собрания собственников многоквартирного дома всего два. Пример первого из них представлен ниже:

Первый вариант подсчета голосов

Каждый владелец обладает тем же количеством голосов, что и сумма метров квадратных в его личной собственности. Если физическому лицу принадлежит в данном многоквартирном доме одна квартира, общей площадью 68 метров квадратных, а сам дом, в соответствии с информацией Росреестра, площадью 3674 метров квадратных, он имеет 68 голосов из 3674.
Поскольку для принятия положительного решения проголосовать «За» должны две третьих из 3674, используя самый обычный калькулятор, Товарищество имеет возможность быстро подсчитать, набрано ли нужное количество голосов.

В данном случае их должно быть как минимум: 3674*2/3=2449,33.

2. Второй способ

Вторым способом является подсчитывать результаты в процентном соотношении, что нередко используется для определения кворума. Используя те же цифры, что и в первом варианте, пример расчётов будет выглядеть следующим образом:

68/3674*100=1,85 – именно такое количество процентов голосов будет иметь владелец квартиры.

Поскольку при подсчёте результатов для принятия решения нужны всё те же две третьих «За», в данном случае одобрение должно составлять не менее 2/3*100=66,6%.

Как можно видеть, второй вариант для многих может быть более запутанным, однако они соответствуют российскому законодательству и нормам Жилищного кодекса в частности. При подведении итогов можно выбирать любой на своё усмотрение, что в обязательном порядке должна отображать ведомость (протокол).

Второй вариант, впрочем, весьма удобен, когда необходимо рассчитать количество голосов владельца доли квартиры, особенно когда на собрании присутствует только один дольщик, отвечающий только за себя. Определяется процент голосов такого лица путём умножения его доли на значение 100, после чего результат делится на общую площадь многоэтажного дома. Например, если гражданину принадлежит ½ квартиры, то, используя пример выше, его процент голосов составляет ½*100/3674=0,013.

Какие вопросы требуют 2/3 голосов?

Получить 2/3 голосов Вам нужно в тех случаях, когда дело касается судьбы общедолевого имущества. Речь не об обслуживании, а о распоряжении имуществом.

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.

Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.

Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 голосов – не просто требование, но и дополнительная страховка, которая избавит Вас от судебных разбирательств.

Закон указывает лишь минимальное число собственников, которое необходимо для принятия решения, однако Вы можете увеличить его.

Например, если закон требует лишь 50% голосов, собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.

Такое же голосование нужно, если решается вопрос размещения рекламы: установка билборда и другого рекламного оборудования на крыше, на стенах или на придомовой территории.

Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.

Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.

Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.

Изменять границы владения без 100% голосов незаконно. Если такая конструкция нарушает границы придомовой территории общего пользования, необходимо получить одобрение собрания.

Когда необходимо 100% присутствия и 100% голосования?

Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.

Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» — дело весьма проблематичное.

Во-вторых, требование о 100% голосов в законе упоминается лишь в нескольких моментах, да и то без категоричности. О присутствии же всех на собрании речи не идёт.

Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:

Снос здания и переезд жильцов по одной из программ обновления и реконструкции домов старого фонда. Имеются в виду новые программы, например, программа замены «хрущёвок» на новостройки в Москве.
Если Вы собрали лишь большинство подписей, то можете попробовать добиться своего в суде, однако вероятность успеха ничтожно мала.

Реконструкция сооружения.
Несмотря на то, что по закону для этого пункта нужно лишь 2/3 владельцев, без полного согласия на Вас могут подать в суд.
Речь идёт о тех случаях, когда в ходе реконструкции будут изменены границы общей территории, при которых собственность жильцов будет уменьшена.

Вам нужно получить 100% согласие, если полная реконструкция дома или частичный ремонт приведут к изменениям границ собственности, скажем, если часть придомовой территории станет недоступной для общего пользования.

Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.

50% + 1 голос от общего числа голосов собственников МКД

Вопрос передачи права принимать решения о сроках и порядке проведения текущего ремонта Совету многоквартирного дома.

Это удобно – не надо собирать собрание по вопросу ремонта подъезда или замены почтовых ящиков. Эти решения примет Совет МКД.

Определение способа накопления средств на капремонт (общие котел или специальный счет дома). А также выбор собственника, который будет открывать спецсчет и совершать операции с деньгами от имени всех собственников.

Как подсчитать голоса заочно: образец протокола

Из-за более гибких условий, в частности больших временных рамок, в заочном голосовании могут принять участие намного больше собственников. Они изъявляют своё решение при помощи заполнения специальных бюллетеней. Заполненный бюллетень нужно подать до указанного заранее времени.

Принять участие смогут даже самые занятые жильцы, ведь всё, что от них требуется, – поставить несколько галочек и отнести бланк в указанное место.

Данные из листков голосования переносятся в протокол.

Рассчитать кворум при заочной форме собрания можно по количеству полученных бюллетеней, переведённых в голоса так же в соответствии с метражом.

Как и в первом случае, подсчитать результаты, а следовательно, и оформить протокол нужно в течение 10 дней.
Счётная комиссия МКД должна внести данные из отдельных бюллетеней в общий список участвующих, указав решение каждого собственника напротив его имени.

Нужно подсчитать количество утвердительных голосов и их соотношение к общему числу участвующих. По завершении подводятся итоги – было ли принято решение по каждому вопросу.

Помните, что в течение этих же 10 дней вы должны предоставить несколько копий итогов голосования: один из них должен вывешиваться в месте общего доступа жильцов.

Как подводятся итоги?

Для подведения итогов складываются голоса всех жильцов, проголосовавших очно или заочно.

Итоги вносятся в протокол, а после этого публикуются на официальном сайте конкретного дома. Для грамотного составления документа рекомендуется пользоваться образцом протокола собрания собственников жилья многоквартирного дома.