Читайте на нашем сайте о преимуществах и недостатках ТСЖ, о том, как уйти от УК или ЖКХ и создать свое ТСЖ, как нанять управляющего и заключить договора с собственниками и управляющей компанией на обслуживание.
Органы управления жильем
Если вы только намереваетесь вступить в товарищество, или уже давно там числитесь, но по каким-то причинам не вникали в суть действий данной организации, то настал момент исправить подобную ситуацию.
В первую очередь вам необходимо знать о том, что управляет товариществом собственников жилья далеко не только один председатель.
Существует несколько органов управления в организации, которые имеют определённый вес при принятии решений.
К ним относят собрание собственников жилья, представителей правления и председателя. Но если с первыми и последним все более-менее понятно, то кто такие члены правления остается загадкой. Попробуем узнать об этом подробнее.
В правление товарищества собственников недвижимости в доме входят такие же собственники помещений в многоквартирном доме, как и в состав собрания.
Правда, лица, входящие в состав правления наиболее активно участвуют в жизни товарищества и представляют собой определённое большое собрание, которое действует в интересах постройки.
Члены правления в совокупности являются представителями выборного органа. Именно им принадлежит такая важная функция, как выбор председателя всего ТСЖ из своего непосредственного состава.
А это значит, что в состав правления должны входить люди, которые интересуются судьбой своего дома, а также хотят участвовать в самоуправлении.
Стать членом правления не так сложно. Для этого необходимо выдвинуть свою кандидатуру на общем собрании и собрать максимальное число голосов. В этом случае вы становитесь участником правления.
О том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, как пожаловаться на его деятельность или выйти из него вовсе, а также о том, можно ли ликвидировать товарищество за то, что оно не осуществляет никакой деятельности, вы можете узнать из наших статей. Образцы заявлений о протечках или отсутствии отопления вы найдете также у нас.
Структура отчета
В документе должны присутствовать следующие данные:
- Состав правления, Ф. И. О. членов и председателя.
- Мероприятия, на которые собирались средства.
- Выполненные работы и суммы оплаты за них.
- Перечень договоров, заключенных/продленных в течение года.
- Проверки и их результаты.
Отчет должен быть подписан председателем и членами управляющего органа. Документ хранится не менее 5 лет.
Проверку отчета осуществляет ревизионная комиссия. Этот орган формируется на первом собрании собственников. Члены комиссии проверяют расходы, выявляют неправомерные/необоснованные траты.
Как функционирует деятельность ТСЖ?
Управление многоквартирным домом осуществляется на определённых условиях. Для того, чтобы понять, как функционирует эта деятельность товарищества, необходимо в первую очередь знать о том, что представляет собой товарищество собственников недвижимостью.
Такое добровольное объединение представляет собой юридическое лицо, которое занимается организационно-финансовыми мероприятиями, главной целью которых является поддержание недвижимого имущества, то-есть вверенного общедомового имущества постройки в надлежащем состоянии.
Кроме того, важно отметить, что под основной функцией товарищества понимают управление домом, которым является поддержание коммуникационных систем постройки в надлежащем состоянии.
Также, товарищество осуществляет деятельность по связям с общественностью, то есть с жильцами. Это значит, что товарищество является так называемым посредником между жильцами и людьми, которые выполняют работу над домом.
Кроме того, товарищество контролирует их исполнение, ищет подходящих мастеров и закупает материал. Давайте рассмотрим на примере, как происходит такое действие, как управление товариществом.
На общем собрании жильцов, которое должно проходить как минимум раз в квартал, ставится какая-либо проблема, которую нужно разрешить. Допустим, это починка крыши, которая протекает и оставляет следы на потолке других этажей.
Жильцы высказывают предложение отремонтировать крышу на средства, которые сдаются непосредственно на содержание многоквартирного дома. Председатель, получив инициативу, обязан рассмотреть её более детально уже на собрание в офисе товарищества, с членами правления.
Там подробно будут разбираться такие нюансы, как финансирование работ, подбор персонала для осуществления деятельности, закупка материалов и так далее. Подсчитывается, насколько осуществима подобная просьба в рамках данного товарищества.
Если члены правления единодушно проголосовали за то, чтобы осуществить подобный ремонт, то председатель должен заняться соответствующим подбором работников, выполняющих подобную деятельность.
Однако, в случае невозможности осуществления ремонта целенаправленно собирается новое собрание, вопрос заново выносится на повестку дня, где председатель озвучивает причину отказа.
Стоит заметить, что решающим всё-таки является мнение собственников недвижимого имущества в доме, так как в соответствии с законодательством, собрание является важнейшим органом управления товарищества.
Узнайте из наших статей о способах оплаты коммунальных услуг в ТСЖ, а также о том, как ТСЖ борется с должниками.
Превышение полномочий председателем
К сожалению, на практике нередки случаи, когда руководитель правления использует свой статус в личных целях. В результате превышения полномочий принимаются необоснованные решения, ущемляющие интересы собственников. Как бороться с такими действиями?
Претензии к работе председателя может выразить один собственник или группа жильцов. Надо сказать, что больший эффект принесет коллективная жалоба. Как правило, заявления от группы лиц принимаются и рассматриваются быстрее.
Пожаловаться на председателя можно в:
- Жилищную инспекцию.
- Правление ТСЖ.
- Суд.
В первую очередь целесообразно обратиться в орган управления ТСЖ. Члены правления должны предпринять меры, направленные на устранение нарушений. Если управляющий орган бездействует, нужно направить жалобу в Жилинспекцию. К ней следует приложить копии претензий, переданных правлению. Если и после этого проблема не решится, придется идти в суд. Иск подается в инстанцию общей юрисдикции. Заявление может быть коллективным.
В уставе должен быть закреплен порядок действий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения председателем его обязанностей. В частности следует закрепить правила расторжения договора, досрочного снятия с должности, лишения вознаграждения и проч.
Досрочное прекращение полномочий председателя возможно в случаях:
- Систематического нарушения положений устава ТСЖ, норм законодательства.
- Присвоения имущества – расхищения взносов, внесенных собственниками, материалов, закупленных для ремонта и проч.
- Принятия необоснованных решений без согласования с правлением и жильцами.
Вопрос о досрочном снятии лица с должности решается на общем собрании путем голосования. До назначения другого лица может быть выбран временно исполняющий обязанности председателя ТСЖ. Им может стать член правления или другой собственник.
Председатель может и самостоятельно сложить с себя полномочия, если поймет, что не справится с возложенными обязанностями. При этом он вправе предложить другого кандидата на пост. В случае замены руководителя правления в устав должны быть внесены соответствующие коррективы. С новым председателем заключается договор.
Состав органов правления
Что такое правление ТСЖ? Поговорим о том, кто входит в состав правления данной управляющей организацией.
Жилищное законодательство, а именно жилищный кодекс в статье 147-й рассказывает нам о том, как функционирует данное объединение, а главное, кто входит в его состав.
Органами управления товарищества собственников жилья являются сами собственниками недвижимости многоквартирного дома.
Кроме того, стоит отметить, что члены правления должны быть собственниками жилых помещений. Из своего состава члены правления избирают председателя, то есть лицо, которое обладает максимальной властью, однако, имеет и несёт максимальную ответственность.
Образцы таких важных документов, как Устав ТСЖ, смета доходов и расходов, а также бланки для заочного голосования, вы можете скачать у нас бесплатно.
Особенности отчетности
В обязанности председателя правления ТСЖ входит ежегодное уведомление жильцов МКД о совершенных расходах.
Собственники квартир вносят периодические платежи на счет товарищества или передают деньги управляющему органу. Все расходы должны быть подтверждены платежными документами.
Отчетность необходима не только для собственников, но и для налоговой службы.
Особую важность учет расходов имеет в случаях, когда средств на ремонт или иные нужды не хватает. В таких ситуациях в отчете обосновывается необходимость увеличить размеры взносов. Это позволяет исключить недовольство собственников.
Права, обязанности и ответственность
Члены правления товарищества несут определённые обязанности, но также имеют права, которые хотели бы видеть исполненными.
Так, члены правления обязаны принимать решения о тех или иных работах. Курировать работу наёмных рабочих, пресекать правонарушения, соблюдать все меры предосторожности, контролировать работу.
Однако имеются обязанности, которые жильцы обязаны соблюдать в отношении членов правления. Учитывая тот факт, что члены правления действуют в интересах жильцов, жильцы должны прислушиваться к их мнению, а также ежемесячно уплачивать в отношении своего товарищества денежные взносы на содержание.
Это может означать, что члены правления смогут провести все необходимые работы по дому.
Кроме того, жильцы должны прислушиваться к членам правления, обосновывая это тем, что они действуют во благо содержания дома.
Также, жильцы могут потребовать от правления отчета о проделанной работе, а также детализации трат, которые осуществило ТСЖ в рамках содержания многоквартирного дома за квартал.
За мошеннические действия, халатное отношение к своим обязанностям, а также иные проступки членов правления можно понести ответственность.
В большинстве случаев, административную, однако, в случае выявления мошеннических действий, присвоения денежных средств, данные лица могут понести и уголовную ответственность.
Наем управляющего
Далеко не всегда среди жильцов находится человек, готовый стать исполняющим обязанности председателя ТСЖ. В таких случаях целесообразно привлечь компетентного человека со стороны, т. е. не являющегося жильцом МКД. С ним также заключается договор, в котором прописываются все существенные условия деятельности.
Субъект, назначенный управляющим, наделяется практически теми же полномочиями, что и председатель. Он также решает вопросы, связанные с ремонтом и обслуживанием МКД, разрабатывает план мер по улучшению жилищных условий. Управляющий осуществляет подбор организаций и граждан для выполнения ремонта. В рамках своих полномочий управляющий может взыскивать с собственников задолженность по взносам и оплате коммунальных услуг. Как и председатель, он также составляет отчеты и информирует о расходах правление и собственников.
Нужна ли товариществу лицензия?
Нужна ли лицензия ТСЖ на управление многоквартирным домом?
Товарищество собственников жилья может работать без лицензии. Это обусловлено тем, что организовать подобную управляющую компанию могут и собственники жилья, при этом, не имея никакого опыта.
Поэтому, лицензию на осуществление подобной деятельности можно получить значительно позже, когда ТСЖ научиться грамотно функционировать, и поддерживать дома в надлежащем состоянии.
Налоговый орган разрешает председателю товарищества собственников жилья осуществлять свою деятельность во вновь созданном товариществе без лицензирования в течение трёх лет. По прошествии этого срока бы неплохо получить данный документ.
Прокурорский надзор
Очень важно уделить внимание прокурорскому надзору в отношении правления ТСЖ.
Дело в том, что прокуратура является правоохранительным органам, который призван защищать и охранять права граждан.
Поэтому, если собственники жилья в многоквартирном доме посчитают, что их права могли быть грубо нарушены, они имеют все основания на то, чтобы попросить органы прокуратуры провести проверку.
Это значит, что сотрудники вышеупомянутого правоохранительного органа вольны осуществить проверку документации, трат со счета, а также, проверить, насколько аккуратно и эффективно были осуществлены какие-либо проводимые работы.
Если прокуратура найдёт несоответствия в отчёте по проведённым действиям, то вполне вероятно, что у товарищества собственников жилья появятся проблемы. Поэтому, необходимо осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом в соответствии с законом.
Все по договоренности
На сегодняшний день юридически точно не определено, можно или нет заключать трудовой договор с председателем ТСЖ (образец). До внесенных поправок в ст. 147 Жилищного кодекса такой договор всегда заключался, но с внесением поправок точки зрения юристов по этому поводу разделились. Одни полагают, что договор заключать нельзя, другие – что можно, но только договор исполнения обязанностей.
В этой связи каждое товарищество вправе самостоятельно решать, стоит заключать такой договор со своим председателем правления или нет. При положительном решении такой договор должен включать следующие пункты:
- объект соглашения;
- срок, на который подписывается договор, испытательный срок;
- права и обязанности работодателя и сотрудника;
- заработная плата;
- организация труда и отдыха;
- социальные гарантии сотрудника;
- компенсации сотруднику;
- ответственность работодателя и сотрудника;
- общие положения;
- подписи сторон.
Протоколы
Протокол правления ТСЖ – образец.
Члены правления по факту ведения и выполнения каких-либо работ составляют определённый протокол. Данный нормативно-правовой акт подводит итог проведённой работе, закрепляет основные этапы, а также, фиксирует ход собрания правления.
Ведёт такой протокол, как правило, секретарь. Он чётко прописывает все основные моменты на собрании, после проведённых работ, ставит подпись и дату.
Данные документы относят к локальным нормативным правовым актом товарищества. Ознакомиться с ними может любой собственник жилья.
