Как в 2021 году перевести собственный дачный (садовый) участок в ИЖС

Статья обновлена: 20 декабря 2021 г.
Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Инструкция на этой странице подходит для любых дачных (садовых) участков, которые оформлены в частную собственность. Не имеет значение в каком товариществе (СНТ, ДНТ, ДНП, ДСК и т.п.) и в каком населенном пункте он находится. Эта инструкция не подойдет для участков, которые находятся в аренде или пользовании. Надеюсь с этим разобрались.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); (Санкт-Петербург и обл.); (все регионы РФ).

Чтобы изменить ВРИ своего дачного участка на ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если для земли ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, то для изменения ВРИ нужно еще получить разрешения от местной администрации.

Прежде чем вообще что-либо предпринимать, прочитайте сначала теорию и требования для перевода.

Важная теория

• У каждого земельного участка есть ВРИ (вид разрешенного использования) — п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК РФ. Моя статья написана как раз о том, как изменить нынешний вид разрешенного использования участка на другой вид, а именно на ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). Под переводом в ИЖС я это буду иметь в виду.
  В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. Поэтому неконкретно писать о переводе участка «из СНТ в ИЖС». Далее я буду писать по-другому.

  С 2021 года дачные участки теперь бывают только двух видов относительно их ВРИ — садовые или огородные (п. 7 и 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ). Теперь в законе нет такого понятия как дачный участок. При этом собственниками/пользователям участков ничего менять не нужно.

  Если участок имеет ВРИ как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства» или «для ведения садоводства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.

  Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится. Хотя все равно стоит это проверить по инструкции ниже. Пока обо всем по-порядку.

• Помимо ВРИ, любой участок (садовый или огородный) имеет категорию по целевому назначению — земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Это называется категория земель.
  Если участок имеет категорию «земли населенных пунктов», значит он находится в каком-либо населенном пункте, в его границах — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами населенного пункта, значит он относится к землям сельхозназначения — ст. 77 ЗК РФ.

  Участок нельзя перевести в ИЖС, если он имеет категорию «земли сельхозназначения». Потому что участки ИЖС могут быть только в границах населенного пункта — ст. 83 и ст. 85 ЗК РФ.

  Можно ли перевести участок из сельхозназначения в земли населенных пунктов? Очень маловероятно, потому что все зависит от желания местной администрации. Только администрация населенного пункта по собственной инициативе может присоединить к нему близлежащий кусок земли. Тем самым изменить границы населенного пункта и внести их в генеральный план — пп. 3 п. 1 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ, п. 1 ст. 84 ЗК РФ и п. 1 и 2 ст. 24 ГрК РФ. Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода. Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего. Или оставить все как есть.

  В любом случае на садовом участке разрешено построить жилой дом, затем оформить его в собственность и прописаться — подробнее. Менять на ИЖС в этом случае не обязательно. На огородном же участке строить запрещено.

  Узнать категорию и ВРИ участка можно: 1) в правоподтверждающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). Инструкция — заказать выписку из ЕГРН на землю; 2) на публичной кадастровой карте Росреестра.

  ВРИ и категория участка в свидетельстве о собственности

  (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

  ВРИ и категория в выписке из ЕГРН

  Читайте также:  Размер земельного пая в россии в га

Другие статьи
Другие статьи про перевод земли: с ИЖС в ЛПХ; с ЛПХ в ИЖС; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»Как зарегистрировать в собственность земельный участок

Что делать при отказе?

Отказ в присвоении ВРИ «ИЖС» участку, находящемуся в СНТ, выносится в следующих случаях:

• Представлен неполный пакет документов.
• Недостаточное обоснование необходимости перевода земель из одной категории в другую.
• Отсутствие согласия совладельцев земли.
• Расхождение намерений заявителя с генеральным планом территории.
• Наличие обременений, препятствующих переводу земли.

Первые три причины являются легко устранимыми, поэтому после доработки пакета документов ходатайство может быть подано повторно.

В случае неразрешимых законным путем причин отказа удовлетворения ходатайства, рекомендуется воспользоваться привилегиями закона «О дачной амнистии» — зарегистрировать построенный дом в упрощенном порядке и оформить в нем регистрацию по месту пребывания.

Требования для перевода

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Подробная инструкция как это проверить — ссылка.
• Границы участка должны быть установлены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Наша инструкция — как узнать установлены ли границы.
  Примеры участков

  С установленными границами

  Границы не определены

• Нужно учесть минимальную и максимальную разрешенную площадь участка — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.
  Минимальный и максимальный размер для участков устанавливает местная администрация, отталкиваясь от назначения и вида разрешенного использования. Поэтому разрешенные площади везде разные.

  Например, в п. Ашитковское Московской области участки ИЖС могут от 6 до 20 соток. Поэтому если садовый участок в 5,5 соток, его не получится перевести в ИЖС. Ведь тогда он будет меньше минимального разрешенного размера.

  Как узнать допустимые размеры, написано дальше.

• Если у участка несколько собственников, все они должны быть согласны на перевод. От собственников потребуется общее заявление — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Форма собственности при этом не меняется.
• Если участок находится в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений МО — Постановление Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В остальных регионах плату за это не берут.
  Плата рассчитывается с разницы кадастровой стоимости. Участки ИЖС всегда имеют бОльшую кадастровую стоимость, чем садовые. Примерно в 1,7 — 2 раза. Формула:

  10% * (КС2 — КС1).

  КС1 — нынешняя кадастровая стоимость участка, КС2 — кадастровая стоимость после перевода в ИЖС.

  Читайте также:  Как вступить в наследство без завещания после смерти

  Чтобы узнать КС2, нужно посмотреть кадастровые стоимости соседних участков ИЖС. Затем посчитать стоимость одной сотки и сопоставить. Кадастровую стоимость соседних участков можно посмотреть на публичной кадастровой карте или на сайте Росреестра — инструкция с картинками.

  Например, у нас садовый участок в 7 соток и имеет кадастровую стоимость в 2 млн.руб. Получается 285,7 тыс.руб. за сотку. Рядом с ним есть участок ИЖС в 10 соток и с кадастровой стоимостью в 3,8 млн.руб. Получается 380 тыс.руб. за сотку. Если садовый участок в 7 соток перевести в ИЖС, его кадастровая стоимость станет 7 * 380 тыс. = 2,66 млн.руб. Значит при переводе нужно заплатить примерно 10% * (2,66 млн. — 2 млн.) = 66 тыс.руб.

  Как происходит оплата? После перевода участка в ИЖС, собственнику в течение года на почту пришлют уведомление об оплате от местной администрации. Оплатить нужно в банке и предоставить им квитанцию/чек. Если не оплачивать, взыщут через суд.

Причины переоформления земли

Перевод СНТ в ИЖС производится по нескольким причинам.

• СНТ в строгом смысле этого слова почтового адреса не имеет. Указывается адрес товарищества и номер участка. ИЖС имеет почтовый адрес – название улицы и номер дома, что соответствует почтовой адресации в системе «Почта России». Это затрудняет прописку, дарение, наследование и прочие юридические процедуры.
• Строение на территории СНТ, даже если оно капитальное и предназначено для постоянного проживания, законом рассматривается как садовый домик. Его стоимость не может быть выше определенных пределов, которые могут не соответствовать действительности. Так что перед продажей участка вполне понятно желание владельца перевести СНТ в ИЖС.
• Еще один вариант тоже связан с повышением стоимости, но даже не дома на участке, а самой земли. Города растут и в какой-то момент может оказаться, что садовые участки, размещающиеся за пределами города или деревни, оказываются на его территории. Это упрощает подключение к централизованной подаче воды, газа и света, улучшает инфраструктуру района. Соответственно, должна повыситься и стоимость. Перевод в статус ИЖС увеличит цену участка на законных основаниях.

При переходе в другую категорию изменяется кадастровая стоимость надела и увеличивается налог на имущество.

Особенности перевода СНТ в ИЖС

Порядок действий при переводе практически одинаковый. Однако сроки перехода и возможность отказа изменяются в зависимости от того, где размещается надел и как он используется.

Надел находится в черте поселений

Если участок оказался в пределах города, перевод в большинстве случаев разрешается. Здесь достаточно хорошая инфраструктура, а при переводе это одно из главных условий.

Если на участке уже построен жилой дом, предназначенный для круглогодичного использования, переход облегчается. Владельцу нужно подтвердить назначение здания и добавить к пакету документов свидетельство.

Если на земле выстроен только садовый домик или же строений для проживания нет вообще, переход выполняется только при условии, что на участке будет построен жилой дом. Если в течение 5 лет владелец обязательство не выполняет, он может быть оштрафован.

Надел находится на сельскохозяйственных землях

Садовые участки чаще формируются за границей поселка. Здесь хуже инфраструктура, сложнее обеспечить участок водой, газом, электричеством. Но при этом называть СНТ сельскохозяйственной землей неправомерно: здесь по-прежнему разрешается строить как садовый, так и жилой дом.

Переход сложнее из-за множества ограничений. Участок – личное имущество, но входит в состав товарищества и юридическим лицом в этом случае выступает не лично собственник, а товарищество.

Условия перехода:

• все или большинство членов товарищества хотят изменить категорию;
• СНТ располагается в непосредственной близости или же, согласно генплану застройки, в скором времени окажутся в черте города;
• владельцы земли имеют право переоформлять землю в «жилой массив».

Нельзя путать ЛПХ на полевом участке и СНТ. В первом случае строительство запрещено, во втором разрешается.

Порядок оформления садового участка под строительство

Необходимо:

1. Составить декларацию;
2. Оформить право собственности на объект;
3. Подать документы на государственную регистрацию в земельную палату.

Документы

1. Декларация, должна отражать информацию о:

• Виде постройки – дачный дом, кухня, комната для удобств, сарай и т.д.;
• Материалах, из которых постройка возведена;
• Площадь постройки;
• Данные об участке.

1. Право собственности на объект оформляется при предоставлении:

• Квитанции подтверждающей оплату государственной пошлины;
• Документов, регламентирующих право владения участком;
• Декларации.

Огородничество и садоводство

Правовое регулирование земель, предназначенных для садоводства и огородничества, осуществляется:

• Земельным кодексом РФ;
• Законом № 66 «О садоводческих, огородных… объединениях граждан».

Участки с целевым назначением «садоводство» предназначены для выращивания различных сельскохозяйственных культур и для строительства капитального жилого строения, согласно ст. 1 ФЗ № 66.

Участки для огородничества, в отличие от садовых, предназначены только для выращивания сельскохозяйственных растений. Строительство капитального жилья на огородных участках запрещено, возможна только установка временных бытовок и вспомогательных построек без фундамента.

Стоимость

Административная процедура смены вида разрешенного использования огородного участка на ИЖС осуществляется на безвозмездной основе.
В то же время плата взимается за подготовку некоторых документов, входящих в состав требуемых уполномоченным на проведение процедуры органом.

Дополнительные процедуры и их стоимость:

• Оформление кадастровых выписок — до 750 руб. — для граждан, до 2200 руб.- для представителей предприятий и индивидуальных предпринимателей.
• Обмер участка с постановкой на учет в Росреестре — от 7000 руб. Цены варьируются в зависимости от региона проведения работ.
• Регистрация изменений в Государственном Кадастре — до 350 руб. — для граждан, до 1000 руб. для коммерческих структур в зависимости от формы предоставления информации.

Облегчить процесс проведения процедуры помогут услуги юриста.

Специалист обеспечит проведение юридической экспертизы документов, своевременную их подачу на рассмотрение уполномоченного органа власти. Стоимость услуг при этом может возрасти на 20000-50000 руб.

Причины и основания отказа

Почему заявителю могут отказать:

• заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
• поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
• указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
• экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
• особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.

Особенности из главы 2 ФЗ «О переводе земель»

В частности, касаемо сельскохозяйственных участков, закон предусматривает возможность смены их специализации при таких условиях:

• будет проводиться консервация земли;
• участок включается в природоохранную территорию;
• проводится перенос черты города;
• на участках, признанных непригодными для ведения сельхоз деятельности, будут возводиться промышленные здания или они будут использованы в других нуждах, не связанных с ведением сельского хозяйства;
• непригодные для ведения сельхоз деятельности участки впоследствии будут отнесены к лесному фонду, землям запаса или водному фонду;
• если на отводимых участках планируется строительство дорожных магистралей, ЛЭП, линий связи (включая сооружения линейно-кабельные), трубопроводы различного назначения, железнодорожные полотна и прочие линейные объекты. Условие действительно в том случае, когда стоимость участков с сельхоз угодьями, согласно кадастру, более чем на 30% ниже среднего по району показателя, а запланированные линейные объекты будут возводиться в непосредственной близости от дорог и крайней черты полей севооборота;
• в связи с необходимостью выполнения обязательств РФ международного характера, для поддержания обороноспособности и обеспечения гарантий безопасности государства; в связи с возможностью добычи из недр полезных ископаемых (ископаемые общераспространенного типа являются исключением);
• в целях сохранения памятников исторического и культурного наследия, строительства разноплановых объектов социального, культурного, образовательного и иного назначения.

Закон ограничивает целевой перевод участков из сельскохозяйственной категории в какую-либо иную в том случае, если в их составе находятся ценные угодья, обладающие повышенной сельскохозяйственной продуктивностью. Также при рассмотрении ходатайства проводится сравнительная оценка текущей кадастровой стоимости земельных участков, при которой в качестве ориентира берется средняя по району стоимость.

При переводе земель, ранее используемых промышленными предприятиями, энергетической и транспортной отраслью, были задействованы в телекоммуникационной, радиовещательной, космической отрасли, а также находились в распоряжении Министерства обороны, нет существенных ограничений, кроме нескольких особенностей:

• при переводе земельных участков из промышленного или иного типа назначения, учитывается фактор загрязнения почвы, наличия строений и зданий, определенных под снос. Перед сменой категории в данном случае необходимо разработать и утвердить проект, нацеленный на рекультивацию земель;
• если на земельных участках, относившихся ранее к промышленной категории или к категории спецназначения, деятельность, негативно повлиявшая на состав и качество почвенного слоя, требуется проведения ряда мероприятий по восстановлению почвы, согласно утвержденному плану рекультивации.

Если ходатайство о переводе земли из промышленной категории было подано исполнительными органами власти или местными муниципалитетами, предварительная рекультивация не является обязательным условием перевода.

Для земельных участков, включенных в природоохранную категорию, перевод осуществляется после предварительной экологической экспертизы, проводимой государством, а также других экспертиз, проведение которых обусловлено действующими федеральными законами, связанными с защитой окружающей среды.

КАКОВ РЕЗУЛЬТАТ ХОДАТАЙСТВА?

По результатам рассмотрения ходатайства орган местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

Как мы работаем

Наша компания имеет налаженную схему выполнения работ. Это позволяет давать гарантии и максимально сократить сроки. Перевод осуществляется в несколько этапов:

1. Первичная консультация, знакомство с пакетом документов. Наши эксперты встречаются с клиентом, изучают его задачи. Мы всесторонне рассматриваем проблему и по возможности предлагаем несколько вариантов решения. Сразу же обговаривается стоимость перевода земли из садоводства в ИЖС и сроки работ. Если клиента все устраивает, мы подписываем официальный договор.
2. Сбор недостающих документов, оформление заявления. Если будет возможность, мы самостоятельно получим копии справок и выписок вместо вас (на юриста будет оформлена доверенность).
3. Подача документов в администрацию. Как правило, рассмотрение заявки занимает от одного до двух месяцев.
4. При положительном решении — помощь в переоформлении документов на дачу. Если понадобится, наши юристы помогут также в короткие сроки получить разрешение на строительство дома.
5. При отрицательном решении — анализ причин отказа, поиски пути их устранения. Если решение администрации необоснованно, юристы могут подать судебный иск.

Особенности

Земли для выращивания огородных культур могут быть индивидуального и коллективного пользования. Каждый вариант землепользования имеет свои особенности.

Расположение огородных наделов на той или иной категории земель определяет последовательность административных процедур по смене вида разрешенного использования:

• Огородные земли в составе населенных пунктов — обращение с ходатайством о смене ВРИ направляется в соответствующий орган исполнительной власти.
• Огороды на сельхозземлях — смена категории земли производится с одновременным присвоением наделу желаемого ВРИ. Ходатайство направляется в местную администрацию, затем, после оценки целесообразности предстоящей процедуры, переправляется в орган субъекта Федерации, ответственный за оказание госуслуги.

При коллективном использовании участка необходимо получить согласие всех собственников надела.