Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования — от 60000 рублей. Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) — от 200000 рублей.

Цели преобразования земель из одного назначения в другое

Земли промышленного назначения — это такие участки, на которых разрешено строительство зданий, сооружений, главной задачей которых является изготовление промышленных продуктов любого объема. К этим же участкам относят и те, которые предназначены для добычи полезных ископаемых.

Преобразование земель происходит двумя способами: из старых участков такого же назначения (например, если ранее здесь стоял завод по переработке или производству, а потом его снесли); путем перевода из с/х грунтов в промышленные.

Когда разрешается перевод земель сельхозназначения в другую категорию

Основная сложность в том, что не всегда разрешается переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию. Это допустимо в следующих случаях:

Консервация и создание особо охраняемой территории, а также изменение вида разрешенного использования участка на рекреационный, природоохранный и т.д.
Корректировка или установление черты населенного пункта.
Размещение промышленных объектов, кадастровая стоимость которых превышает среднюю по рынку.
Выполнение международных обязательств.
Добыча полезных ископаемых.
Размещение объектов коммунального, бытового или социального назначения, а также для целей образования и здравоохранения.
Строительство линий электропередач, дорог, железнодорожных путей и различных трубопроводов.

В соответствии со ст. 79 ЗК РФ, нельзя перевести сельскохозяйственные земли в другую категорию, если кадастровая стоимость будущего участка превысит среднюю по району более чем на 50 %. Также запрещается перевод особо ценных и продуктивных земель.

Смена правового режима: список необходимых документов

При возникновении вопроса, как перевести земли из сельхозназначения в другую категорию, заинтересованное лицо должно получить соответствующее разрешение, а для этого нужно подать заявление в органы, наделенные такими полномочиями и прикрепить к нему некоторый пакет документов. Для обращения нужно подготовить:

кадастровый номер земельного участка;
подтверждение с указанием, к какой категории на данный момент относится выбранный надел;
письменное обоснование (возможно даже заверенное нотариусом), в котором дается четкое объяснение тому, для чего необходима смена категории земли;
документ, подтверждающий право на владение выбранным участком.

Документы для перевода участка из одной категории в другую Источник visanow.ru

Процесс обжалования на примере из судебной практики

Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2021 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.

01 июля 2021 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г. п. Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г. п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.

Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу, что акт об отказе, выданный в ответ на ходатайство гражданина П., является необоснованным. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ 172 расширение территории городского поселения, закрепленное градостроительным планированием – законная причина для перевода дачных ЗСХН в заявленную категорию ЗНП

На основании этого суд вынес решение о признании недействительным акта администрации Стародворского района, а также признал за гражданином П. право на включение принадлежащей ему земли в г. п. Веселое Стародворского района и право на перевод заявленного надела из категории ЗСХН в ЗНП.

Видео описание

Особенности процедуры перевода.

Дополнительный список документов, при отсутствии которых в переводе могут отказать:

Письменное согласие владельца. По закону им может оказаться любое лицо, которое способно подтвердить свое право на участок. Это может быть физическое или юридическое лицо. Правообладателем также является тот, кто взял выбранный участок в аренду.
Обоснование из местного органа самоуправления, которое доказывает, что других вариантов для преобразования, кроме как этот, не существует.
Оценочная стоимость по кадастру.
Полные характеристики земли.
Утвержденная печатью и подписью экспертиза эколога.
Документ, который подтверждает вид права на выбранный участок (выдается только регистрационным органом).
Копия документа, удостоверяющего личность, если заявку на перевод земель сельхозназначения в другую категорию подает человек, или выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП от юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Отсутствие выписки из ЕГЮРЛ может стать причиной отказа от перевода земель Источник maucultura.ru
Перечисленный список документов является не окончательным и может варьироваться в каждом конкретном случае в зависимости от региона, где необходимо произвести преобразование земельного участка в другую категорию.

Отказ в изменении категории земель

Отказать заявителю могут еще на этапе представления ходатайства. Причинами для этого могут послужить отсутствие у этого лица права на представление ходатайства, а также неправильное или неполное оформление обязательных прилагаемых документов. Для повторного заявления нужно устранить все указанные в отказных документах недочеты.

Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, перечисленным в ст. 4 ФЗ 172:

ограничение (запрет) на перевод в другую категорию, наложенный действующим законодательством;
заявленная категория противоречит целевому назначению надела;
экологической государственной экспертизой установлены негативные последствия предстоящего перевода.

Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если кадастровая стоимость заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.

Заявитель может оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство. Порядок обжалования выглядит следующим образом:

Получить на руки акт в имущественно-земельном отделе.
Составить и подать исковое заявление о признании составленного акта незаконным. К заявлению приложить документы:

ксерокопию выданного акта;
копию ходатайства и сопровождающих документов;
документацию, подтверждающую нелегитимность отказа или разрешения на перевод;
квитанцию об оплате госпошлины;
иные документы, имеющие отношение к судебному процессу.

Получив уведомление о месте и дате рассмотрения, явиться в суд к назначенному времени.
Если суд удовлетворил требования искового заявления, получить в канцелярии экземпляр судебного решения.
Подать повторное ходатайство, приложив к пакету документов решение суда.

Порядок перевода земельного участка

В случае, когда документы собраны и пользователь получил одобрение на перевод, переходят к следующему этапу — проведению экспертиз и получению различных разрешений от инстанций. Также сюда включают и защиту проекта на уровне субъекта федерации, обязательно проводят котировку данных в государственном кадастре. Для выполнения всех этих манипуляций подают очередной перечень документов:

заявление на внесение изменений в государственный кадастр (есть возможность отправить его в электронном виде в Росреестр);
план межевания земельного надела;
кадастровый паспорт участка;
свидетельство о праве собственности, которое подтверждает, что заявитель может использовать участок по назначению;
паспорт РФ гражданина;
разрешение муниципалитета на проведение изменения ВРИ;
результаты проведенных экспертиз.

С того момента, как будет защищен проект на уровне субъекта федерации, все необходимые изменения разрешается внести в реестр.

Земли промышленного и сельхозназчения Источник сезоны-года.рф

Зачем переводить сельскохозяйственные земли в промышленные

Чтобы использовать сельскохозяйственные участки по назначению требуются серьезные финансовые вложения. Такие земли, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов и не оснащены коммуникациями.

Между тем, для обслуживания промышленных объектов требуется транспортная развязка и другие ресурсы. Все это сложно реализуемо на сельскохозяйственных землях, поэтому требуется перевод.

Плюс таких участков в том, что, благодаря удаленности от населенного пункта, доступно расширение территории промышленного комплекса, если это потребуется. Когда территория под производство находится в черте города или поселка, любое расширение вызывает затруднение. Чаще всего приходится арендовать земельный участок в другом месте, что не выгодно, так как возрастают расходы на транспорт и иные издержки.

Особенности процедуры перевода земель из с/х назначения в промышленное

С целью изменения категории надела отправляется ходатайство в органы местного самоуправления после того, как собраны все документы. Процедура рассмотрения необходимости преобразования будет иметь несколько особенностей. К ним относят:

Если земельный участок находится в рамках компетенции субъекта федерации, тогда будущий землепользователь должен обратиться в департамент земельных ресурсов. Однако чаще услугу предоставляет городской или районный комитет по управлению земельными и имущественными отношениями.
В случае, если обращение отправлено лицом, которое не имеет право собственности на заявленный участок или же у него не имеется соответствующей доверенности от собственника, заверенной нотариальной печатью, в преобразовании категории наделов будет отказано.
Обязательный отказ перевода земли из сельхозназначения в промышленную категорию поступит также в случае, если заявитель предоставил недостоверные сведение о себе или неполный пакет документов (уточнить его можно у органов местного самоуправления, так как для каждого региона он может быть разным).
В случае, когда заявитель предоставил все необходимые документы строго по форме, предусмотренной действующим законодательством, рассмотрение обращения и принятие решения осуществляется в течение двух месяцев.
Принятое решение выносится в формате акта, оформленного соответствующим образом, который устанавливается на неограниченное время. Готовый документ отправляется заинтересованному лицу строго в течение 14 дней с момента принятия решения. В этом акте должна присутствовать вся информация в соответствии со статьей 3 основного закона о переводе земель.

Обращается внимание, что акт с отрицательным решением может быть обжалован в судебном порядке.

Отрицательное решение о переводе земель из одной категории в другую Источник eg.ru

Можно ли и как перевести?

Особая плодородность угодий сельскохозяйственного назначения является основанием для строгого контроля над их оборотом со стороны государственной власти.

К примеру, возведение каких-либо строений на таких участках земли воспрещено на законодательном уровне.

Однако, если по причине определённого ряда обстоятельств возведение строений на таких участках всё же необходимо, то нормы действующего законодательства предусматривают возможность перевода угодий сельскохозяйственного назначения в промышленную категорию.

Условием перевода являются следующие обстоятельства:

Кадастровая оценка участка признала его стоимость среднестатистической для определённой местности.
Возведение объектов промышленной направленности на территории определённого участка сельхозназначения является доказанной необходимостью, продиктованной производственными целями.

К условиям из второго пункта может относиться, к примеру, необходимость стратегического развития региона, к которому относятся сельскохозяйственные угодья, подлежащие к переводу в категорию промышленности, наращивание производственных мощностей и т. д. Кроме того, причиной для изменения соответствующей категории земельных участков может стать необходимость возведения коммуникационных станций либо систем орошения.

Внимание! Перевод угодий в категорию промышленности маловероятен либо вообще невозможен, когда данные угодья представляют особую ценность для государства по причине их повышенной плодородности, размещения на их территории заказников либо заповедников и т. д.

Причины отказа о переводе

Встречается несколько причин, которые могут послужить основанием для отказа в переводе земель из категории сельхозназначения в другую. К ним относят:

существование запрета на преобразование земельного участка, регламентированного правовым актом федерального или регионального значения;
на основании экологической экспертизы;
будущее целевое использование не совместимо с объявленной категорией земли.

В соответствующем документе, который направляется заявителю с отрицательным решением, обязательно подробно разъясняют причину.

Категории земель в России

Земельным кодексом (далее в тексте – ЗК РФ) земля распределяется на следующие категории:

Промышленные. Участки этой категории отводятся под строительство транспортных путей и зданий, зданий обороны и безопасности страны, под строения энергетики, связи и ведения научных программ и прочие специальные цели.
Земли населенных пунктов (далее в тексте – ЗНП). Наделы, отведенные под застройку жилых объектов. Главная особенность таких земель – они не могут находиться на земельных территориях иного назначения или в частных владениях.
Сельскохозяйственного назначения (далее – ЗСХН). Земельный ресурс, необходимый для производства сельскохозяйственной продукции: пастбища, пашни, наделы под садоводство и огородничество, лесозащитные полосы, водоемы для выращивания рыбы и земли аналогичного свойства.
Водный фонд.
Особо охраняемые. К ним относятся изъятые (частично изъятые) из общего оборота территории, имеющие ценное значение.
Лесной фонд (читайте: как бесплатно получить лес от государства).
Земли запаса. Государственные участки, не переданные в пользование гражданам или организациям и не проданные в собственность.

Можно ли оспорить отказ о преобразовании категорий земельных участков и как это сделать

Оспорить отказ можно только в том случае, если он был неправомерным. Изначально следует убедиться в этом. Чтобы это сделать, необходимо пройти через следующую последовательность действий:

проверить, весь ли комплект документов был предоставлен в органы местного самоуправления;
проанализировать особенности действующего законодательства, на основании которого может поступить отказ;
узнать, возможен ли перевод конкретного участка в другую категорию;
снова пересмотреть, нет ли установленных запретов на проведение этой процедуры по отношению к выбранному участку;
заказать повторную экологическую экспертизу, но это лишь в том случае, если в отказном акте ссылаются на ухудшение качества земли.

Заинтересованное лицо должно знать всю последовательность проведения процедуры перевода земель из категории сельхозназначения, чтобы сформировать обращение о пересмотре принятого решения.

Обжалование отрицательного решения о переводе земель в другое назначение Источник lawyer-expert.ru

Важно! Обратную претензию следует направлять непосредственно в орган, который вынес отрицательный вердикт по заявке. Обязательно в этом документе указываются обнаруженные нарушения, которые допустили представители органа местного самоуправления во время принятия решения.

Когда подается жалоба, обязательно устанавливается точный срок ответа на нее. Его можно отслеживать, отправив документ заказным письмом с уведомлением о получении. Бывает такое, что претензия, направленная заявителем, лично не срабатывает, тогда подается иск в суд.

Составление искового обращения в суд для оспаривания решения Источник nashedelopravoe.ru

Структура иска будет одинаковой практически для всех случаев:

указываются отсылки на правовые нормы;
прописываются наименования сторон судебного разбирательства;
указывается информация о земельном участке;
уточняются приведенные отказные основания;
прописываются исковые требования.

В исковом документе, которое направляется в суд, заявитель должен требовать отмены отказа в предоставлении услуги и внесения информации в ЕГРН. Если отказ был сформирован на стадии рассмотрения пакета документов, заявитель перевода категорий земель должен попросить суд признать такое решение незаконным. При этом обязательно указываются результаты досудебной процедуры.

Незаконный отказ о переводе земель из одного назначения в другое Источник drom.ru

Как перевести земли сельхозназначения в земли промышленности

Изменение категории земли – длительная процедура. Если причина перевода земли в промышленную уважительная, то необходимо составить заявление, подготовить документы и передать пакет в муниципалитет или иной орган, в компетенции которого находится земля.

В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, прикладывается государственная экологическая экспертиза.

После рассмотрения проекта рекультивации и иных документов будет вынесено решение о переводе. Если оно положительное, то оформляется постановление, в соответствии с которым осуществляется перевод категории земли. Для этого следует обращаться в Росреестр или МФЦ.

В результате на руках у заявителя остается акт о переводе, выписка из ЕГРН и договор аренды земельного участка. Последний документ выдается в том случае, когда земля передана в пользование на правах аренды.

Необходимые документы

Инициатору смены категории сельскохозяйственного участка понадобятся следующие бумаги:

Паспорт РФ;
Справка из ЕГРЮЛ – для юридических лиц;
Справка из реестра недвижимости о собственнике земельного участка;
Кадастровый паспорт;
Заключение комиссии по экологии;
Согласие собственника на изменение категории земли.

Последний документ готовится в случае, если инициатором выступает арендатор частного земельного участка или обладатель сервитута.

Справку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или Росреестре, предъявив паспорт и уплатив пошлину (300 рублей).

Для получения согласия экологической комиссии на смену категории земельного участка нужно обратиться в региональное отделение Росприроднадзора и заказать проведение экспертизы. Её стоимость устанавливается местным законодательством, а сроки выдачи заключения могут составлять 1-4 месяца.