Дарственная на дом и земельный участок: как правильно оформить дарение частного дома и земли, список документов + образец договора

Дарение — весьма распространенное явление в повседневной жизни общества. Часто у граждан возникают вопросы, как оформить дарственную на дом и землю на своих родственников или друзей при этом затратив минимальные финансовые средства и одновременно максимально обезопасив себя от различного рода правовых коллизий.

Договор дарения дома и земельного участка не требует значительных материальных затрат и времени. При этом грамотно составленная дарственная в полной мере защищает права всех участников сделки. Это касается случаев, когда один из них будет участником бракоразводного процесса, или скоропостижно умрет, что является весомым фактором в пользу этого документа.

Чтобы оформить дарение жилого дома с приусадебным участком, нужно знать ряд важных моментов при его юридическом оформлении. Об этом и поговорим в данной статье.

Особенности дарения жилого дома

По закону жилым домом признается индивидуальное строение, состоящее из комнат, бытовых и иных помещений. Подарить многоэтажку не получится – она находится в собственности нескольких граждан, и для отчуждения в пользу одного человека понадобится волеизъявление всех владельцев.

Собственник жилого индивидуального дома вправе подарить его любому человеку, но важно соблюдать несколько особенностей. Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения (далее – ДД) подразумевает безвозмездную сделку, т.к. даритель не вправе требовать с одаряемого деньги или услугу.

Есть и другие условия:

• недвижимость нельзя подарить путем фактической передачи – дарится право собственности на нее;
• дом отчуждается только с земельным участком, на котором он расположен (дарение по отдельности запрещено (ст. 35 ЗК РФ);
• бытовая техника, инструменты, мебель и разные приборы, находящиеся в доме, одаряемому не передадутся, если не указать их в дарственной;
• право собственности у одаряемого возникает не с момента подписания ДД, а от даты регистрации такого права в Росреестре;
• если дом в залоге, для отчуждения понадобится письменное согласие залогодержателя.

Важно! Если дом куплен дарителем в браке, нужно взять согласие супруги (га). Сделки с недвижимостью, произведенные без согласия, могут быть оспорены супругой в течение 1 года с момента, когда стало известно об отчуждении имущества (ст. 35 СК РФ).

Дарение дома на арендованном участке

Если дом построен дарителем на арендованном земельном участке, само строение подарить можно, но сделка согласовывается с собственником земли, т.к. понадобится перезаключение договора найма.

Если же участок с домом принадлежат дарителю и сдаются по договору найма, перед оформлением дарственной нужно оговорить условия сделки с нанимателями. Также следует посмотреть сам договор найма по части досрочного расторжения.

Здесь есть два варианта:

• недвижимость дарится, одаряемый продолжает сдавать ее нанимателям;
• договор найма расторгается, оформляется дарственная.

Важно учитывать, что при несогласии на досрочное расторжение наниматели смогут обратиться в суд для урегулирования вопроса.

Дарение дома при разных формах собственности

Собственность бывает совместной или долевой. В первом случае дом принадлежит нескольким гражданам на равных правах, во втором – выделяются определенные ими доли по соглашению.

Если дом находится в совместной собственности, для дарения понадобится согласие остальных владельцев. Можно договориться и о выделении долей: в таком случае разрешение получать не придется, но ДД нотариально удостоверяется.

Куда сдавать?

Дарственная оформляется в МФЦ или в Росреестре. На сайте имеется возможность предварительной записи на прием. При обращении в МФЦ, Центр принимает документы, помогает заполнить их (при необходимости) и самостоятельно передает в Росреестр для регистрации.

Справка! Орган регистрации должен находиться по месту расположения объекта дарения либо регистрации участника сделки. В противном случае, процедура займет больше времени.

Форма договора дарения

Дарение совершается двумя способами – устно или письменно. Для передачи дома в дар используется только письменная форма, т.к. заполненный бланк договора понадобится для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Еще одно условие – наличие подписей дарителя и одаряемого. Если они не могут расписаться лично, допускается оформление дарственной квалифицированными электронными подписями (ст. 6 ФЗ от 06.04.2011 №63-ФЗ). Альтернативный вариант – составление нотариальной доверенности на другого человека, который будет представлять интересы.

Особенности и порядок дарения земельного пая сельхозназначения

Что выгоднее договор мены или договор дарения?

Возможные сложности

В идеале и участок, и дом учтены и зарегистрированы в ЕГРН. Реестр содержит сведения об объектах с 1998 года. Право на недвижимость, полученную ранее, нужно подтверждать в Росреестре. Сделать это можно до регистрации дарения или одновременно дополнительным заявлением.

Внимание! Дарить участок и дом, которые официально не зарегистрированы за собственником, даже если они де-факто его, нельзя.

Если никаких бумажных подтверждений прав собственности нет (по сути, земля используется нелегально, а дом — самострой), нужно их узаконивать через «дачную амнистию» или в судебном порядке до оформления дарственной. А вот отсутствие точных границ участка, который состоит на кадастровом учете и записан в ЕГРН, не станет основанием для отказа в регистрации.

Кому можно подарить дом?

Владелец жилого помещения вправе подарить его любому человеку:

• близкому родственнику: матери, отцу, детям, сестре, брату, супругу;
• третьему лицу (знакомым, друзьям, и пр.).

Обратите внимание! После подписания дарственной и регистрации в Росреестре даритель теряет право собственности, поэтому к личности одаряемого нужно подойти максимально ответственно, если в дальнейшем хочется продолжить жить в доме.

Дарение дома детям в качестве обязательства по материнскому капиталу

Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, родители, воспользовавшиеся средствами по программе материнского капитала для строительства или покупки дома, подписывают нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи, в т.ч. и детям.

Выделить доли можно путем составления одноименного соглашения, либо через оформление дарственной.

Это нужно сделать в течение полугода после перечисления Пенсионным фондом денег продавцу, выплаты последнего взноса по договору купли-продажи, полного погашения ипотеки или расчета с организацией, построившей жилье.

Дарение между супругами

По закону имущество, купленное в браке, принадлежит супругам в равных долях и находится в совместной собственности без фактического выделения (50/50). Чтобы жена подарила дом мужу, нужно выделить доли по соглашению, после чего она сможет оформить на нее дарственную.

Если недвижимость принадлежит дарителю единолично на основании брачного контракта, доли не выделяются, согласие второго супруга не потребуется.

Имущество, полученное в браке дарителем в дар, наследство или до заключения брака, принадлежит только ему. Он вправе подарить жилье супруге, не заручаясь ее согласием.

Важно! Если даритель собирается подарить дом третьему лицу, при отсутствии брачного контракта или соглашения о выделении долей нужно получить согласие супруги.

Дарение дома государству

В адрес государственных или муниципальных учреждений дарение допускается, но с некоторыми ограничениями:

• нельзя делать подарки сотрудникам таких организаций, если сделка связана с их должностным положением и стоимость дара превышает 3 000 руб.;
• если дарителем выступает юридическое лицо, сделка проводится по согласию с другими собственниками, если это предусмотрено условиями устава.

Совет юриста: если дом планируется использовать для общественно полезных целей, а в роли одаряемого выступает некоммерческая организация (больница, школа, социальное учреждение, и пр.), вместо стандартной дарственной лучше оформить договор пожертвования и указать, как именно он должен использоваться. При несоблюдении этих условия даритель сможет отменить сделку (ст. 582 ГК РФ).

Нужно ли заверять?

Дарственная оформляется самостоятельно или с помощью нотариуса. В первом случае нотариальное заверение не обязательно.

Но участие его выступит гарантией выполнения обязательств. Согласно Федеральному закону № 218 (статья 54) от 13.07.2015 г., дарственная обязательно заверяется нотариусом, если дарителем выступает малолетний или недееспособный гражданин.

Заверение дарственной потребуется и при дарении доли имущества (если участвует один из владельцев).

Требуется ли нотариальное удостоверение?

Несмотря на обязательную письменную форму, подпись и печать нотариуса понадобятся только если отчуждается доля в праве собственности.

Стоимость услуг нотариуса при дарении дома

Если ДД подлежит обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается госпошлина согласно ст. 333.24 НК РФ. Она рассчитывается от кадастровой стоимости дома и земельного участка и составляет 0,5% (не менее 300 и не более 20 000 руб.).

Пример расчета:

Дарятся дом с участком общей стоимостью 5 млн. руб. Пошлина для нотариуса составит:

5 000 000 х 0,5% = 25 000 руб.

Ввиду ограничений, установленных НК РФ, к уплате применяется максимальный размер – 20 000 руб.

Если нотариальное удостоверение необязательно, стороны могут обратиться к нотариусу для собственной безопасности: дарственную с его подписью оспорить сложнее.

В этом случае уплачивается нотариальный тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» — он зависит от стоимости объекта и родственных связей дарителя и одаряемого:

1. Отчуждение в пользу родственника: ребенка, супруга, матери, отца, брата, сестре при стоимости недвижимости до 10 млн. руб. 0,2% +3 000. Если жилье стоит от 10 млн. – 0,1% от суммы свыше 10 000, плюс 23 000.
2. Дарение другим лицам при стоимости до 1 млн. – 3 000 + 0,4%; от 1 до 10 млн. – 0,2% + 7 000; от 10 млн. – 0,1% + 25 000.

Максимальный размер тарифа не может превышать 100 000 руб. Если по расчетам к уплате 200 000, фактически перечисляется предельно допустимая сумма.

Можно ли оспорить?

Признать договор недействительным можно по нескольким основаниям, некоторые характерны только для сделок дарения.

Часто встречаются следующие:

• 
  Дарение противоречит закону. Такой признают сделку, цель которой — защитить имущества от взыскания или лишить кого-либо права выкупить долю раньше остальных. Также это дарение, совершенное под давлением, в результате обмана и др.

• Договор оформлен вопреки запретам. Ст. 575 ГК РФ определяет их: нельзя дарить от имени малолетних и недееспособных; учителям, воспитателям и врачам, их родственникам от имени учеников и пациентов, их родственников; чиновникам по работе; между коммерческими организациями (ООО, ПАО, ИП и др.).
• Договор оформлен вопреки запретам. Нельзя дарить от имени мужа без согласия жены и наоборот имущество, нажитое в браке, и др.
• Договор предполагает какую-то оплату или вознаграждение за землю и дом (деньги, имущество, право). Такие притворные сделки часто маскируют куплю-продажу.

В большинстве случаев регистратор просто откажет в окончательном оформлении дарственной. Но если она все же совершена, ее оспаривают через суд. Для этого у участника сделки или другого лица есть от 1 до 3 лет в зависимости от основания (ст. 181 ГК).

Не участвующий в сделке (например, наследник) обязан обосновать, как дарение нарушило его право, интерес или какие негативные последствия повлекло. И доказать, что никаким другим способом, кроме судебного вмешательства, он себя защитить не может.

Если суд признает сделку недействительной, одариваемый должен вернуть недвижимость в собственность прежнего владельца. Если же дарение маскирует куплю-продажу, оно будет переквалифицировано со всеми вытекающими последствиями.

Как оформить договор дарения дома и земельного участка: пошаговая инструкция

Если дарственная удостоверяется нотариусом, можно подать документы на регистрацию через него – он в любом случае передает сведения о сделке в Росреестр и налоговую службу.

Услуга предоставляется бесплатно, одаряемому останется только получить новую выписку из ЕГРН.

При самостоятельном заключении сделки нужно выполнить несколько шагов:

1. Оповестить одаряемого о намерении подарить имущество.
2. Составить и подписать ДД.
3. Подать документы для регистрации в Росреестр или МФЦ.
4. Одаряемому – получить выписку из ЕГРН.

Рассмотрим этапы подробно.

Шаг 1: согласование сделки с одаряемым

Для начала нужно согласовать дарение с получателем имущества – он вправе отказаться от сделки до переоформления права собственности.

Шаг 2: подписание дарственной

Когда условия оговорены, составляется и подписывается договор.

Понадобятся следующие документы:

• паспорта;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• документ, на основании которого возникло право собственности у дарителя: свидетельство о наследстве, дарственная, договор купли-продажи, и пр.

Важно! Если от имени дарителя или одаряемого действует представитель, нужна доверенность. Без нее посторонний человек не вправе расписываться от имени собственника, к тому же ее реквизиты вносятся в договор.

Содержание договора дарения

Чтобы регистратор не отказал в переоформлении права собственности, в дарственной нужно указать подробные сведения о:

• одаряемом и дарителе: Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные;
• объекте недвижимости: адрес, год строительства, площадь, количество комнат, реквизиты правоустанавливающих документов, и пр.;
• дате начала исполнения сделки: после подписания, в конкретный день или при наступлении события (если оформляется договор обещания дарения);
• ответственность, права и обязательства сторон;
• условия расторжения ДД.

В конце даритель и одаряемый ставят подписи. Каждому достается по одному экземпляру договора, третий оформляется для регистратора.

Образец договора дарения жилого дома и земельного участка: alt: Договор дарения жилого дома и земельного участка

Образец договора дарения доли дома и земельного участка: alt: Договор дарения доли дома и земельного участка

Шаг 3: регистрация в Росреестре

Сторонам необходимо подать документы для переоформления дома на нового собственника в Росреестр, или через службу одного окна – МФЦ. Присутствовать должны оба.

Если недвижимость подарена ребенку до 14 лет, он не приходит – его интересы представляет мать или отец. Обращаться следует в учреждение по месту нахождения недвижимости.

Документы

Для регистрации предоставляются документы, используемые для оформления дарственной.

Дополнительно понадобится сам договор: на его основании переоформляется право собственности, затем он возвращается одаряемому с отметками регистратора при получении выписки.

Госпошлина

Пошлину платят одаряемые. Для физических лиц размер составляет 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Шаг 4: получение выписки из ЕГРН

Через 10 дней после подачи документов новому владельцу жилья нужно прийти в Росреестр или МФЦ за выпиской, где в качестве собственника будет указан он.

Обратите внимание! В некоторых МФЦ предусмотрена доставка документов на дом за небольшую плату – около 300-500 руб. При желании можно воспользоваться такой услугой, оплатив ее отдельно от госпошлины.

Содержание

Договор готовят в письменном виде. После подписания его вместе с остальными документами сдают в отделение Росреестра.

В дарственную включают:

Оспаривание договора дарения жилого дома

Оспорить дарственную можно по основаниям, указанным в ст. 578 и в других положениях ГК РФ:

• смерть дарителя по вине одаряемого: оспорить вправе наследники;
• заключение ДД в течение полугода после объявления дарителя банкротом, если жилье куплено на средства от предпринимательской деятельности;
• оформление дарственной под влиянием заблуждения, угроз, шантажа;
• составление ДД недееспособным лицом;
• передача имущества в дар гражданином, не способным понимать правовые последствия;
• причинение одаряемым вреда здоровью и жизни дарителя или его близким родственникам.

Обратиться в суд для оспаривания могут сами дарители, законные представители или третьи лица, уполномоченные к подаче искового заявления.

Правила составления бумаги

При составлении этого документа в обязательном порядке нужно фиксировать в нём пункты, которые должны содержать следующую информацию:

1. Информация о сторонах. В первом пункте нужно обозначить стороны, которые заключают договор. Например, даритель, одаряемый, какие-либо третьи лица.
2. Информация о предмете дарения. Во втором пункте нужно указать предмет данного соглашения. Указывают кадастровый номер, недвижимые объекты, которые располагаются на земле, передаваемой в дар. К примеру, частные дома, площадь всего надела в целом, а также назначение целевого типа этой самой земли.
3. Стоимость. В третьем пункте пишут цену, которая соответствует нормативу. Например, пишут стоимость надела указанную в прилагаемом акте.
4. Оценка объектов. В пункте номер четыре нужно указать оценки, присвоенные определенным объектам недвижимости, находящимся на этой земле. Например, на земле находится два одноэтажных дома. Чтобы всё было оформлено грамотно нужно произвести оценку каждого из них и внести цифры в договор дарения при условии, что эта недвижимость переходит одаряемому вместе с землёй.
5. Имеющиеся споры по предмету дарственной. В пятом пункте необходимо прописать все споры, которые существуют на данный момент в отношении предмета дарения. Например, даритель получил участок в наследство и решил подарить его одаряемому, но появилась третья сторона, которая тоже имеет права на эту землю благодаря закону о наследстве.
   Получается, что между дарителем и третьей стороной возникает спор, который в обязательном порядке должен быть зафиксирован в дарственной.
6. Обременения. В следующем пункте под номером шесть, должны быть, прописаны все обременения, которые лежат на данной земле. Например, различные сервитуты, передача земли в аренду, нахождение земли под залогом в банке, земля передана во временное пользование и т.д.
7. Существуют ли ограничения. В седьмом пункте нужно указать ограничения, которые наложены на участок в отношении его использования. Речь идёт об ограничениях, которые обусловлены тем, что имеет место установка зоны технологического или санитарно – защитного типа.
   Ещё ограничения могут накладываться в связи тем, что вся земля или её фрагмент находится в списке рекреационных, природоохранных участков или тех, которые имеют культурно – историческое значение.

   К примеру, на этой земле может быть запрещено определенное строительство или выполнение каких – либо работ.

8. Обязанности сторон. В пункте номер восемь пишутся обязательства, которые обязаны будут выполнить стороны. Например, даритель обязуется передать в дар земельный участок, а одаряемый должен его принять. Всё это должно быть официально зафиксировано.
9. Заключительные положения. В последнем пункте под номером девять нужно прописать определенные заключительные положения. Например, момент, с которого договор полностью вступит в силу, количество экземпляров данного документа, сумма которая уйдёт на оплату расходов, связанных с его оформлением, а также перечень неотъемлемых приложений.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 350-29-87Москва

При составлении таких документов многие специалисты советуют учитывать все возможные варианты развития событий. В первую очередь нужно предусмотреть самые плохие варианты. Например, если даритель после совершения всей процедуры вдруг захотел вернуть свою землю назад. Мотивировка такого поступка может быть самой разной, но чаще всего такой гражданин утверждает, что на момент заключения договора был введён в заблуждение второй стороной.

Чтобы избежать подобных ситуаций в договоре изначально нужно зафиксировать результаты психологической экспертизы, которая подтвердит дееспособность всех сторон.

Ещё нелишним будет прописать тот факт, что договор заключался не в силу стечения определенных жизненных обстоятельств тяжёлого типа.

Далее, лучше указать, что данное соглашение не представляет собой кабальную сделку. Вдобавок можно еще заверить документ у нотариуса. Это тоже может сыграть определённую роль если ситуация обернётся неожиданным образом.

Кроме соблюдения формальных условий составления договора, необходимо так же обратить внимание на то, какие документы нужны для дарения земельного участка или дома.

Судебная практика

Признать дарственную недействительной сложно, но вполне возможно, если представить суд максимум доказательств и обосновать свои требования.

Подтверждают это реальные решения, принятые судами в разных регионах:

• Решение № 2-4547/2018 2-4547/2018~М-3264/2018 М-3264/2018 от 10 октября 2021 г. по делу № 2-4547/2018;
• Решение № 2-1337/2018 2-1337/2018 ~ М-1515/2018 М-1515/2018 от 8 июня 2021 г. по делу № 2-1337/2018;
• Решение № 2-94/2017 2-94/2017~М-752/2016 М-752/2016 от 16 мая 2017 г. по делу № 2-94/2017.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли оформить договор дарения на дом по доверенности?

Можно, но дарственную нужно заверить у нотариуса.

Что происходит после смерти дарителя с подаренным домом?

Если оформлен реальный ДД и новым собственником значится одаряемый, дом не включается в наследственную массу. Если составлен договор обещания дарения и даритель скончался, его обязательства переходят к наследникам (ст. 581 ГК РФ).

Можно ли подарить дом, находящийся в залоге у банка?

Если дом куплен в ипотеку или заложен в банке при оформлении другого кредита, сделки с ним проводятся только с согласия кредитора.

Требуется ли согласие на дарение дома от зарегистрированных в нем людей?

Нет, согласие не нужно. Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но до подписания ДД необходимо всех выписать.

Обязательно составлять акт приема-передачи при дарении жилого дома?

Необязательно, но при желании стороны могут его оформить. Он подтверждает фактическую передачу подарка, в нем можно отразить возможные недостатки.

Кто может претендовать?

Подарить имущество собственник вправе любому гражданину на свое усмотрение. Но только в случае с близкими родственниками на них вместе с правами на дом и участок не будет возложена обязанность по уплате налога с полученного дохода. Кого же относит законодательство к близким родственникам? Чтобы ответить на этот вопрос следует обратиться к семейному законодательству (статья 14 Семейного кодекса).

К близким родственникам относят:

• по прямой линии: дети, внуки, родители, бабушки и дедушки;
• кровные: сестры и братья, с которыми общие только отец или мать;
• усыновленные дети.