«Жилое» и думы-2
В республике насчитывается около 430 общежитий, из них 177 ведомственных. В предыдущие годы их жильцы смогли приватизировать всего 16% от общей площади этих зданий. Понятно, что люди всё же надеются реализовать своё право на приватизацию. Тема осталась болезненной и при переходе Крыма в Россию. С правом на приватизацию общажных комнат оказалось не всё так просто. До 2014 года передача в частную собственность отдельных комнат не запрещалась. Но ныне российское законодательство покомнатную приватизацию не допускает. Вариантом решения этой проблемы стало банальное изменение статуса назначения таких домов решением муниципальных межведомственных комиссий. Назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом) вносится в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учёте объектов. В результате у практически 12 процентов общежитий изменился статус. Их перерегистрировали уже в качестве МКД, то есть многоквартирных домов, в которых теперь жильцы могут приватизировать комнаты.
Проблема возникла, что называется, ниоткуда. Несколько месяцев назад Минэкономразвития РФ указало органам госрегистрации в официальном письме, что в российском законодательном поле общежития могут иметь статус только «нежилых» зданий, цитируем: «Определение назначения здания общежития. при осуществлении государственного кадастрового учёта как «многоквартирный дом», «жилой дом» не соответствует действующему законодательству; назначение такого здания, как общежитие, должно быть определено как «нежилое здание» (иметь при этом наименование «общежитие», «общежитие квартирного типа»).
Завотделом учёта объектов капитального строительства Госкомрегистра РК Оксана Игнатович говорит:
– Мы чётко понимаем, что общежития, которые являются специализированным жилищным фондом и находятся в коммунальной собственности либо в пользовании, не важно, можно отнести к жилым. Но у нас есть и общежития, которые находятся в собственности юридических лиц (больницы, санатории, вузы и пр.), такие здания уже никоим образом нельзя отнести к жилому дому. Только сейчас Минэкономразвития высказало свою позицию по поводу общежитий. прописывает чётко, что общежитие – это нежилое здание. И если мы посмотрим в Жилищный кодекс РФ, статьи 92-94, то можем говорить разве что о наличии жилых помещений в общежитии. То есть (по Жилищному кодексу) «нежилое» здание не исключает наличия «жилых» помещений. Потому, если стоит вопрос о приватизации данных помещений, предоставлении в аренду или о прописке, в этом случае нужно ставить (на учёт. – Ред.) жилые помещения в нежилом здании.
Остальные виды
Существуют и другие типы недвижимости, которые, в зависимости от ситуации, по гражданскому кодексу могут подводиться под один из приведённых выше видов:
- театрально-зрелищные и увеселительные заведения (ночные клубы, цирк, театры и кинотеатры);
- спортивные и творческие площадки (для спортивных соревнований, музыкальные арены, выставочные комплексы);
- развлекательные центры;
- архивы (для хранения государственной, муниципальной, или частной информации в больших количествах);
- аптеки и другие обслуживающие заведения, связанны с медицинской сферой;
- финансово-административные комплексы (как правило, это обслуживающие заведения банковской сферы, товарные биржи, валютно-обменные пункты и т.п.);
Необходимо отметить, что все приведённые в статье критерии – это лишь варианты юридических трактовок, так как в действующем Российском законодательстве существует множество дыр, которые можно использовать для манипуляций.
Так что, для решения жилищных конфликтов настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному юристу.
Деньги в обход статуса?
Но не всё так легко решается на фоне нового статуса общежитий. В июне 2021 года Министерство ЖКХ Крыма заявило, что в нынешнем году в Крыму отремонтируют 262 общежития и потратят на это порядка 750 млн рублей. Ещё год назад 30 общежитий признали аварийными. И чтобы привести все их в божеский вид, необходимо 3,6 миллиарда рублей. Пока в неотложном порядке капитально отремонтировали только четыре здания в Евпатории.
Возникает вопрос: можно ли тратить целевые средства, выделенные по программе капремонта жилых домов, на ремонт объектов со статусом «нежилые».
Ныне крымские специалисты Госкомрегистра поставили на кадастровый учёт более 400 общежитий. И при этом все они получили разный статус, то есть формулировку о назначении здания. А в муниципальную собственность многие общежития попали с изначально «нежилым» статусом.
Показательна ситуация в Саках. Как объясняют в горадминистрации, у муниципалитета пять общежитий получили пять кадастровых паспортов. Половина оформлены как многоквартирные дома, а половина числится как нежилой объект недвижимости с жилыми помещениями. При этом сейчас идёт капитальный ремонт общежитий. Перечень общежитий утверждён Совмином. В нём изначально указывалось, что все общежития – это жилые здания. При получении кадастровых паспортов по российским правилам эти объекты уже не могут попасть в перечень капремонта, ведь налицо противоречие. Если нежилое здание будет ремонтироваться за счёт целевых взносов граждан на капремонт, это будет откровенным нарушением закона. И такой казус не только в Саках, а в большинстве регионов республики. Горадминистрации не знают, что делать: менять или не менять назначение таких объектов на жилое, а если менять, то на каком основании?!
430 общежитий насчитывается сегодня в Крыму.
Оксана Игнатович поясняет:
– У муниципалитетов есть право внесения постановления об изменении назначения здания. Поэтому, если данное нежилое здание не коридорного типа, если там действительно есть разбивка на квартиры, а (муниципалитеты) выносят постановление о переводе нежилого здания в жилое, мы вносим изменения в кадастр. Но если мы говорим о переносе сведений о ранее учтённом объекте, на этот счёт Минэкономразвития высказало свою позицию. Хотелось бы сказать, что у нас органы местного самоуправления пока плохо работают, постановления (о переводе нежилого в жилое) нам направляют только Симферополь, Белогорск и Евпатория. Больше никаких постановлений в регистрирующий орган никто не направляет. Тем, что вы их не направляете, вы плодите коррупционные деяния для кадастровых инженеров.
Платить – и никаких гвоздей!
Юридическая логика подсказывает, что с жильцов «нежилых» общежитий уже нельзя будет требовать взносов на капремонт. На этот счёт в Инспекции по жилищному надзору своя позиция.
Начальник инспекции по жилищному надзору РК – главный государственный жилищный инспектор Республики Крым Ирина Кондратюк рассуждает:
– Как общежития могут быть нежилыми? Для того чтобы признать нежилым помещение – общежитие или не общежитие, есть порядок, утверждённый Правительством РФ, и есть определённая процедура. Я думаю, это вопрос далёкого будущего, потому что их (общежития. – Ред.) нужно признать, а не просто посчитать их «нежилыми», есть критерии. Более того, у нас сегодня есть управляющие организации, которые управляют этими домами вполне законно, с ними заключены договоры об управлении. И по Жилищному, и по Гражданскому кодексу они могут быть расторгнуты только в судебном порядке или по соглашению сторон. Поэтому тут не так просто признать их нежилыми. Но если такая норма будет введена, то она потянет за собой очень большое количество, во-первых, изменений в нормативно-правовые акты, ну, и в действующие гражданско-правовые отношения. А если вы задаёте вопрос о капитальном ремонте, то программы капитального ремонта, как долгосрочная, так и краткосрочная, уже утверждены нормативно-правовыми актами. И в них тоже надо будет вносить изменения. Это не такая простая процедура, она требует общественного обсуждения.
На основании статьи 92 Жилищного кодекса РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.
В соответствии со статьёй 94 ЖК РФ к «общежитиям» относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами и предназначенные для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
от 9 января 2014 г. N 14-исх/00072-ГЕ/14
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667 и N Д23и-6062 и письма Росреестра от 16.12.2013 N 14-исх/11636-ГЕ/13 по вопросу, связанному с изолированностью и обособленностью помещений в здании или квартире.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 24 декабря 2013 г. N ОГ-Д23-6667
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев обращение по вопросу государственного кадастрового учета помещения, сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Информации, содержащейся в обращении, недостаточно для подготовки ответа по существу поставленных вопросов (не указаны кадастровый номер и адрес здания, не приложен план этажа здания, на котором расположено указанное в обращении помещение).
Вместе с тем по изложенным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с частью 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение это — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
В законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений. Однако комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью — возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.
Изолированность и обособленность помещения определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ.
Стены и перегородки отражаются на плане этажа либо плане здания (сооружения) технического плана помещения, подготовленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. N 583.
Вместе с тем исходя из приведенной в обращении информации доступ к помещению, планируемому к отчуждению, будет осуществляться посредством второго помещения на этаже (остающегося в собственности). Указанное обстоятельство приводит к нарушению условия изолированности помещения.
В сложившейся ситуации полагаем целесообразным рассмотреть возможность формирования и осуществления государственного кадастрового учета помещений, предназначенных для совместного использования собственниками иных помещений на этаже (этажах), так называемых «мест общего пользования».
Обращаем внимание, что частью 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за внесение лицом, осуществляющим кадастровую деятельность, заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния.
Категории
В зависимости от категории нежилых помещений, общая плата за аренду будет различаться.
Их разновидности определяются следующими образом:
Складской тип
Это территории с функциями склада, предназначенные для продолжительного хранения и содержания каких-либо материальных объектов, за исключением фруктов и овощей, для которых предназначены специальные овощебазы.
Такие здания, как правило, обособляются широкими заборами, стенами и другой охранительной инфраструктурой.
В нежилых помещениях складского характера не обязательно наличие водопроводной, отопительной, канализационной системы, или других коммуникаций.
Офисный тип
Данный тип обустраивается, в основном, под многочисленные офисные линии: внутри конструируется офисная инфраструктура и коммуникации, соответствующие нормам гражданского права (водоснабжение и водоотведение, распределительные электрические сети, вентиляционная система, отопление, газоснабжение и тому подобные), а снаружи обособляется от других помещений здания.
Как правило, классифицируется как самостоятельное помещения и ограждается капитальными стенами.
Универсальный тип
Универсальный тип, подходящий под большинство вариантов предпринимательской, творческой, социально-общественной и другой деятельности.
Помещения такого рода могут иметь разную структуру, в зависимости от вида деятельности, с которой оно связано.
Обычно являются частью основного здания и не огораживаются стенами, так же могут не иметь бытовых коммуникационных систем и бытовой инфраструктуры, если деятельность владельца не связана непосредственно с социально-административной, коммерческой, или производственной сферами.
Торговый
Как понятно из названия, в основном используется в операциях, каким-либо образом связанных с торгово-закупочной предпринимательской деятельностью.
Возможна ситуация, при которой торговая зона рассматривается, как площадка для регулярной торговой деятельности, с непостоянным пребыванием в нём сотрудников — в этом и других подобных случаях, обязательно наличие бытовых коммуникационных систем жизнеобеспечения, соответствующих нормам гражданского права.
Может являться как отдельным строением, так и частью индивидуального дома.
Производственный
Этот тип нежилого помещения предназначен для оборудования в нём мастеровых, цеховых и других производственных комнат предприятия, для размещения в них технологически сложных аппаратов и станков, для осуществления в них производственной деятельности, в основном лёгкой или тяжёлой промышленности.
Помещение должно быть обеспечено всеми основными коммуникациями, для обеспечения комфорта работникам, а также быть обособлено от других территориальных комплексов здания (в случае, если помещение используется для тяжёлого производства: машиностроения, металлургии, лесной и деревообрабатывающей промышленности и т.д.), либо от других зданий в принципе (химическая промышленность, любая другая опасная промышленная сфера).
Административно-бытовой
Административно-бытовые, или коммунально-бытовые помещения используются в основном в обслуживании и администрировании. Это салоны, ателье, приёмные пункты, ремонтные мастерские и другие сферы оказания услуг бытового, либо административного характера.
Внутреннее пространство таких зданий, точно так же, как внутреннее устройство любых мест социального назначения, хорошо подготовлено именно для приёма посетителей, поэтому оно обычно оборудовано всеми бытовыми коммуникациями, а также интерьером, соответствующим характеру основного рабочего направления.
Медицинский
Используется преимущественно под центры оказания медицинских услуг.
Специфика планировки помещения такого типа заключается в специальном оборудовании, которое, как правило, размещается в таких помещениях.
Соответственно, при планировании бизнеса медицинской направленности, владелец должен позаботиться об инфраструктуре: это, прежде всего, разветвлённые электросетевые коммуникационные системы, на которые, при наличии большого количества специализированной аппаратуры, неизбежно возникнет сильная нагрузка.
Так же, в специфику создания рабочей области медицинского характера, входит разделение на множество кабинетов, медицинских лабораторий, а в некоторых случаях – и разделение на два или более крыла (если, к примеру, в одном крыле оказывается амбулаторно-поликлиническое лечение, а в другом – стационарно-хирургическое).
