Чем отличаются апартаменты от квартиры

Изящное слово «апартаменты» все чаще звучит на рынке недвижимости. Застройщики предлагают купить именно апартаменты, а не квартиру, привлекая низкой ценой и удачным расположением в новом районе города. Этот вариант имеет право на жизнь только если покупатель выяснил, чем отличаются апартаменты от квартиры, и устраивает ли его такая недвижимость.

Кратко: Апартаменты отличаются от квартир тем, что юридически это нежилая недвижимость – со всеми вытекающими из закона особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир

Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.

Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.

Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.

ЗАПОМНИТЬ: Если в документах написано, что недвижимость является апартаментом (апартаментами) – это нежилое помещение, и применять законы, касающиеся жилья, к ней нельзя.

А если апартаменты находятся в жилом комплексе?

Часто застройщики рекламируют свои строения, не афишируя, что это именно нежилые апартаменты. Такие помещения могут находиться в жилом комплексе, специально оборудованном для постоянного проживания. Однако наличие канализации и отопления, лифтов, общих помещений, внутренней инфраструктуры как для жилья не делает из такого комплекса жилой многоквартирный дом (МКД). Нужно смотреть документы, если там написано «нежилое», никакая жилая инфраструктура вокруг не изменит этого факта.

В апартаментах постоянно живет семья с маленькими детьми – разве это не жилье?

Нет, состав проживающей в помещении семьи никак не влияет на юридический статус апартаментов. Они таким же образом будут отличаться от жилой квартиры, как и если бы там постоянно никто не проживал, или если бы она использовалась под временное предоставление в аренду или в других коммерческих целях.

Для чего тогда нужны апартаменты?

Фактически апартаменты можно использовать в самых разных целях:

для постоянного проживания, но с учетом отличий в статусе от квартиры;
для организации гостиницы, апарт-отеля;
для сдачи в аренду временным жильцам без организации отеля;
для любых коммерческих целей: например, организовать шоу-рум, магазин, офис.

Как правило, если покупатель изначально ищет помещение для коммерции, его не интересует, чем отличаются апартаменты от квартиры. А вот если вы подбираете жилье для своей семьи, нужно учитывать массу особенностей, которые подробно описаны ниже.

Что такое квартира

Все могут легко представить себе квартиру. Это отдельное помещение с обособленным входом, состоящее из одной или нескольких комнат, расположенное в многоквартирном доме и приобретаемое физическими или юридическими лицами. Целью приобретения квартиры является проживание или ее сдача в аренду. Стандартная планировка квартиры включает кухню, жилые комнаты, санузел.

Основными признаками квартиры можно назвать следующие черты:

обособленность, что значит, что у каждого владельца имеется отдельный вход в дом;
наличие одной или нескольких спален;
наличие вспомогательных помещений для обеспечения удобства проживания (с/у, кухня, прихожая).

Основной характеристикой квартиры как объекта недвижимости является общая и жилая площадь. По документам общая площадь суммируется исходя из количества отапливаемых и неотапливаемых помещений, которые считаются по определенным коэффициентам. Значения коэффициентов определяются правилами технической инвентаризации.

К жилой площади относится та часть квартиры, которая предназначена для проживания. В нормативно-правовых документах, однако, нет точного определения жилой площади и метода ее расчета. Жилая площадь квартиры не включает: балкон, лоджию, кладовку и другие неотапливаемые помещения.

Оформление и цена апартаментов

Большой плюс апартаментов, который выгодно отличает их от квартиры, это сниженная цена. Коммерческая нежилая недвижимость дешевле жилой такого же размера.

Оформление покупки апартаментов мало чем отличается от приобретения квартиры. Их можно купить по:

договору купли-продажи;
договору долевого участия в строительстве;
договору уступки.

В отношении апартаментов также можно заключать договоры мены. Как и квартиры, апартаменты можно наследовать и завещать, никаких ограничений по этому поводу в законе нет.

Однако экономия даже в 1-2 миллиона рублей может обернуться собственнику апартаментов последующими проблемами, если он приобретает их вместо обычной квартиры с жилым статусом.

Заплатит ли скупой дважды: во сколько обойдется оплата ЖКХ?

За все хорошее приходится платить. И первым тому подтверждением станут квитанции за услуги ЖКХ. Они обойдутся собственникам в среднем на 18% — 20% дороже. Окупится ли такой тариф и не перечеркнет ли постоянная переплата разовую выгоду от приобретения? Если покупка совершалась для постоянного проживания, разница окажется довольно заметной.

Повышенные тарифы действуют только на определенные услуги – на потребляемую электроэнергию, воду, канализацию и водоотведение. Больше всего – на 36% дороже, переплачивать придется за электроэнергию, а стоимость услуг по водоснабжению окажется выше, чем для жилых помещений, на 12%.

Для проживания большой семьи коммунальные расходы вполне могут стать серьезной статьей расходов. Однако такие наценки смущают далеко не всех покупателей – часть из них инвестирует в дополнительную недвижимость, пользуясь сегодняшней дешевизной и ожидая дальнейшего взлета цен. Другие используют их как коммерческий проект, сдавая в наем и перекладывая оплату счетчиков на плечи арендаторов.

Перепланировка и реконструкция

Апартаменты отличаются от квартир тем, что планировка в них может быть более свободная – за счет отсутствия обязательных строительных требований, как к жилью. Можно приобрести просто большую площадь без внутренних перегородок и затем возвести свои стены, которые будут удобны конкретной семье.

В будущем реконструкцию и перепланировку, в том числе перенос, например, сантехники, выполнить и оформить намного проще, опять же из-за отсутствия строгих законодательных норм.

Кроме того, за более низкую цену можно получить апартаменты в более привлекательном районе, чем квартиры – за счет того, что застройщики выбирают земельные участки с разным целевым назначением, в том числе и для деловой застройки, а не только под строительство жилья.

Апартаменты, обычно, дешевле квартир, если сравнивать их по размеру, планировке, расположению. Но экономия может лишить ряда социальных льгот и привилегий собственника жилья.

Дешёвое жилье, дорогое ЖКХ

Популярность апартаментов обусловлена их дешевизной. «В проектах с аналогичными характеристиками стоимость кв. м апартаментов обычно ниже цены кв. м квартир на 20-25%. Сегодня средняя цена кв. м апартаментов в Москве составляет 213 тыс. руб., минимальная – 100 тыс. руб. за кв. м.», – пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга Елизавета Гудзь. Низкая цена обусловлена другими требованиями, которые предъявляются к таким объектам. По словам Софьи Лебедевой, гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки», нормы по возведению нежилых помещений, в частности по звуко- и теплоизоляции, инсоляции (освещенности), а также по обеспечению социальной инфраструктурой, при строительстве апартаментов менее жесткие, чем для обычных жилых комплексов».

Еще одной особенностью апартаментов является более высокая стоимость коммунальных платежей. «Апартаменты по юридическому статусу являются нежилым помещением, отсюда и более высокие тарифы, как правило, различающиеся на ставку НДС. Платежи на воду будут выше на 10%, на тепло – на 25%, электричество будет дороже на 27% (из расчёта усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В абсолютном денежном исчислении ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 80-100 кв. м будет выше, чем у такой же по площади квартиры, примерно на 2-2,5 тыс. рублей. Продавцы апартаментов при этом уверяют, что тот дисконт, который получает покупатель при совершении сделки, покрывает на много лет вперед разницу платежей», – замечает Ольга Хасанова, руководитель по развитию портала urbanus.ru.

Статья по теме

Женская квартира. Какой он, дом мечты современной россиянки

Налоговые вычеты за покупку апартаментов

Имущественный вычет на покупку жилья (2 миллиона рублей) и на проценты по ипотеке (3 миллиона рублей) на апартаменты не распространяется. Оформить возврат НДФЛ можно только при покупке квартиры, комнаты, дома или долей в них. Апартаменты не входят в этот список, они отличаются тем, что в документах имеют статус «нежилые». Поэтому даже если они находятся в спальном районе или фактически используются для проживания, налоговая в вычете откажет.

В пересчете на рубли:

за квартиру стоимостью 3 миллиона рублей можно вернуть 260 тысяч рублей за счет НДФЛ – без учета вычета по ипотечным процентам и перераспределения прав между супругами;
за апартаменты такой же стоимостью не удастся вернуть из бюджета ни копейки.

Выходит, апартаменты отличаются от квартиры тем, что получить возврат НДФЛ за их покупку не удастся.

Несколько реальных историй:

Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.

Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.

Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.

Дефекты строителей не исправляются по гарантии — нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.

В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной. В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»

«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».

Сейчас апартаменты покупают в основном не для собственного проживания, а для бизнеса.

Они стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто клали деньги в банк, то сейчас появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса.

Продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы. В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ» — оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания. Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.

Налог на имущество

Почти вся Россия перешла на исчисление налога на имущество от кадастровой стоимости, поэтому сделаем приблизительный расчет именно по ней. Собственники и квартир, и апартаментов с момента оформления прав в Росреестре получают обязанность ежегодно до 1 декабря платить налог на имущество. Несмотря на то, что фактически апартаменты от квартир мало чем отличаются, расчет налога для них будет разный.

Налог на имущество рассчитывается как кадастровая стоимость помещения минус вычет умноженная на налоговую ставку:

Сама по себе кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже кадастровой стоимости квартиры, а может быть и выше – отличие зависит от конкретных апартаментов. Смотреть кадастровую стоимость нужно в выписке из ЕГРН.
Вычет – это сумма, на которую уменьшается кадастровая стоимость помещения. Для квартир в НК РФ установлен вычет в размере стоимости 20 квадратов квартиры. То есть для квартиры в 70 квадратов нужно из общей кадастровой стоимости вычесть стоимость 20 квадратов – получим стоимость 50 кв. м. и от нее будем считать налог. Для апартаментов такого вычета нет, придется считать от полной стоимости.
Налоговая ставка определяется регионом нахождения помещений. Как правило, для квартир это 0,1%, а для апартаментов – 0,5%. То есть ставка налога на апартаменты отличается от квартиры в пять раз в большую сторону.

Переведут ли апартаменты в жилой фонд

Пока идея приравнять апартаменты к квартирам существует лишь в виде законодательной инициативы. В январе 2021 года принято распоряжение Правительства РФ об определении правового статуса этой недвижимости и установления возможности регистрации в ней.

В сентябре нынешнего года планируется внесение соответствующего проекта закона в правительство, а в октябре — в Государственную думу. Если депутаты одобрят инициативу, возможно, уже в декабре 2021 года апартаменты переведут в квартиры, то есть придадут им соответствующий правовой статус. Однако все это — только перспективы.

«Если вам необходима постоянная прописка, вариант с покупкой апартаментов лучше отложить до окончательного урегулирования правового статуса недвижимости», — советует адвокат Дарья Морозова.

pixabay.com / Pexels

Государственная поддержка, материнский капитал и льготы

Владельцам квартир предоставляется полный перечень программ господдержки, использование маткапитала, различные жилищные льготы. К сожалению, на собственников апартаментов эти возможности не распространяются:

нельзя участвовать в программах господдержки (молодая семья, военная ипотека или ипотека с господдержкой);
купить апартаменты с использованием материнского капитала невозможно, ведь это не жилье;
если федеральная или региональная льгота предоставляется собственникам жилья, на владельцев апартаментов она не распространяется.

Можно рассчитывать только на специальные, как правило, коммерческие программы поддержки собственников недвижимости. На федеральном уровне пока таких программ не существует, а в регионах они касаются налоговых льгот (как в Москве).

Цены вне конкуренции

Входной билет на рынок апартаментов первого типа высок, но не запределен. Так, в новом комплексе ArtStudio (Центральный район) холдинга RBI стоимость апартаментов площадью около 30 кв. м составит 7,5 млн руб. А в апарт-комплексе Grani в Петроградском районе от «Строительного треста» за однокомнатный вариант 42 кв. м просят около 6 млн. Если искать жилую новостройку такого же класса в центре или на Петроградке, ценник, скорее всего, окажется как минимум на пару миллионов выше.

Куда меньше цены в апартаментах второго типа – сервисных

При этом возводятся сервисные апартаменты тоже в достаточно популярных и престижных районах города: Центральном (YE’S на Социалистической от ГК «Пионер»), Василеостровском (в составе МФЦ «Светлый мир “Я-Романтик…”», оба – Seven Suns Development), Выборгском (Vertical We&I – новый проект компании Becar Asset Management Group) и др.

Купить данные апартаменты можно за меньшую стоимость, чем квартиру в густонаселенном Мурино (Ленобласть). Так, в «Светлом мире “Я-Романтик…”» предлагаются апартаменты площадью 21 кв. м за 1,3 млн руб. За 1,9 млн доступны номера в Vertical We&I, правда, площадь будет предельно низкой – от 13,3 кв. м. Впрочем, стричь все апарт-отели под одну гребенку не следует. Так, в апарт-отеле YE’S на Социалистической улице за объект площадью 19 кв. м просят уже существенно больше – 3,6 млн руб., но все равно это на 20-30% дешевле, чем в жилых комплексах того же Центрального района, где к тому же квартиры небольшой площади в дефиците (это касается и вторички).

Ипотека на покупку апартаментов

В отличие от покупателей квартир, будущие владельцы апартаментов не могут получить ипотеку с господдержкой. Популярная в период пандемии коронавируса программа «Ипотека с господдержкой под 6,5%» ориентирована только на квартиры – строящиеся или готовые. То же можно сказать и о любых других госпрограммах субсидирования ипотеки: для семей с детьми, военных, врачей и учителей (в регионах) и так далее.

Однако банки все же выдают ипотеку для приобретения апартаментов – как правило, в рамках специальной программы (под апартаменты), кредита для готовой недвижимости или ипотеки под залог уже имеющейся другой недвижимости. Ставка по такой ипотеке будет выше, чем по льготным программам, однако все равно вполне приемлемая, в районе 11-12%.

На апартаменты не распространяются никакие программы господдержки, в том числе и льготная ипотека или материнский капитал. Но банки выдают кредиты по другим программам с повышенной ставкой.

Стоит ли покупать апартаменты?

Чтобы ответить на этот вопрос, важно точно понимать цели приобретения недвижимости. Выгодной окажется покупка для людей, которые планируют сдавать апартаменты или просто ограничены в бюджете и не могут позволить себе купить полноценное жилье. Однако эта выгода заметна лишь для объектов на этапе строительства. Вторичка может быть как дешевле, так и дороже жилого фонда. Например, в некоторых районах Москвы цена апартаментов оказывается выше стоимости квартир на 40%. В большей степени выбор в пользу апартаментов оправдан в качестве инвестиций.

«Сегодня апартаменты — интересный с точки зрения инвестиционной привлекательности продукт, — комментирует Дарья Морозова. — При переводе их в статус жилья ценовая разница, существующая сегодня, будет полностью нивелирована. Если вы задумываетесь о приобретении, лучше сделать это сейчас, по текущим ценам, так как в ближайшей перспективе стоимость вырастет».

Регистрация по месту жительства

Прописаться в апартаментах, в отличие от квартиры, на постоянной основе нельзя. Регистрация по месту жительства в нежилых помещениях не допускается. В некоторых случаях можно зарегистрироваться временно, на 5 лет, но эта возможность зависит от того, в каком конкретно здании расположены апартаменты. Если это офисно-деловое здание, откажут даже во временной регистрации.

Постоянная регистрация (прописка) в апартаментах невозможна, а временная разрешается только в некоторых случаях – все зависит от типа здания, в котором размещены апартаменты.

Юридический статус и вопрос прописки

Все, что могут сделать владельцы апартаментов, чтобы хоть как-то обозначить свои права на недвижимость, это оформить временную регистрацию сроком на пять лет. По окончании указанного периода необходимо вновь продлевать регистрацию. Без прописки вы также, как и жильцы квартир, сможете посещать поликлинику, пользоваться услугами общеобразовательных учреждений.

Формировать, например, в школе классы будут сначала из числа детей, которые прописаны в квартире, потом уже всех остальных.

Управление домом, коммунальные услуги и содержание общего имущества

Вопросы проживания в апартаментах фактически ничем не отличаются от жизни в квартире – так же необходимы коммунальные услуги, содержание общих лестниц, подвалов, чердаков и лифтов, решение общедомовых проблем, уборка и так далее. Если в многоквартирном жилом доме многие вопросы регулируются Жилищным кодексом, то для апартаментов такого закона нет. Даже если в здании размещены только апартаменты, в которых проживают семьи, общероссийские жилищные правила на них не распространяются. Иными словами, собственники всегда сами решают, что им делать с общим имуществом.

Капитальный ремонт

Нежилое здание с апартаментами не входит в систему капитального ремонта, действующую в регионе. Любой ремонт строения, который в МКД можно было бы сделать за счет средств фонда капремонта, в случае с апартаментами ложится на плечи всех собственников. При этом заставить кого-то из собственников сложиться на капремонт будет довольно проблематично – ведь закона, который бы обязывал хозяев участвовать в управлении общим имуществом, просто нет.

Пока законодательство не урегулирует вопросы управления зданиями с апартаментами. У их собственников могут возникать проблемы при решении самых обычных вопросов с обслуживанием и капитальным ремонтом.

Общение с соседями

На апартаменты, в отличие от квартир, не распространяются требования закона о тишине. В каждом регионе свои правила – не шуметь в определенные часы суток и не допускать слишком громкого шума. Жители апартаментов такими правилами не защищены. Поэтому даже если соседи ведут себя нагло, ссылаться на законы о тишине здесь нецелесообразно.

Кроме того, любой владелец апартаментов может не только сам проживать там с семьей, но и, например, открыть в помещении гостиницу, магазин или любой другой бизнес. Заставить его закрыть дело не получится, в отличие от хозяина квартиры.

Социальные взрывы

Позиция московских властей по поводу апартаментов была озвучена главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым в феврале. Он предложил разделить проекты апартаментов на два типа – жильё и гостиницы, и обеспечить всей необходимой инфраструктурой. В дальнейшем правительство города предполагает обязать застройщиков закладывать её в проект при строительстве. Главный архитектор столицы упомянул о социальных взрывах, связанных с апартаментами, которые уже происходили в Москве: «Люди, купившие апартаменты, в массовом порядке требуют от города социальной инфраструктуры. Они говорят: «Мы живём в городе, мы платим налоги, поэтому – чем мы хуже тех людей, которые живут в нормальных домах? Нам же государство не объяснило, что апартаменты не надо было покупать и жить здесь с детьми».

Статья по теме

Двадцать метров и окно. Плюсы и минусы квартир-студий

Чек-лист по апартаментам

Отличия апартаментов от квартиры:

Юридически апартаменты это нежилая недвижимость – со всеми вытекающими из закона особенностями.
Если в документах написано, что недвижимость является апартаментом (апартаментами) – это нежилое помещение, и применять законы, касающиеся жилья, к ней нельзя.
Апартаменты, обычно, дешевле квартир, если сравнивать их по размеру, планировке, расположению. Но экономия может лишить ряда социальных льгот и привилегий собственника жилья.
Налоговый вычет на покупку апартаментов не предоставляется. Скорее всего, налоговые обязательства собственника апартаментов будут в большую сторону отличаться от размера налогов, которые будет обязан платить владелец сравнимой квартиры.
На апартаменты не распространяются никакие программы господдержки, в том числе и льготная ипотека или материнский капитал. Но банки выдают кредиты по другим программам с повышенной ставкой.
Постоянная регистрация (прописка) в апартаментах невозможна, а временная разрешается только в некоторых случаях – все зависит от типа здания, в котором размещены апартаменты.
Пока законодательство не урегулирует вопросы управления зданиями с апартаментами, у их собственников могут возникать проблемы при решении самых обычных вопросов с обслуживанием и капитальным ремонтом.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – оставляйте комментарии. А получить юридическую консультацию специалиста можно бесплатно, обращайтесь в чат или по телефону.

Реновар.ру Автор: Ксения Пальцева

Использование недвижимости

Квартиры предназначены для проживания, и открывать в них бизнес можно только с согласия других собственников. Но и в этом случае предприниматель должен вести бизнес так, чтобы не мешать другим жильцам.

Для апартаментов таких правил нет — это коммерческая недвижимость, поэтому в соседней квартире можно легально разместить офис, хостел или ночной клуб без согласования с другими жильцами.

Например, если вы живёте в квартире, и ночью шумят соседи, по закону можно пожаловаться на шум. В апартаментах бессмысленно жаловаться, даже если за стеной в три часа ночи репетирует детский хор.

Из-за этого отдельные управляющие компании теперь вносят в договор пункт о том, что в апартаментах можно только жить, но не вести бизнес.

Цена покупки

Земля, на которой строятся апарт-комплексы, выделена под строительство гостиниц и объектов общественно-делового назначения — например, магазинов, аптек и кафе. За счёт этого на рынке новостроек апартаменты дешевле квартир на 10-30%.

Если говорить об объектах вторичного рынка недвижимости, апартаменты могут быть как дешевле, так и дороже квартир — всё зависит от места расположения.

Удобство расположения

В отличие от квартир-новостроек, апартаменты строят в основном в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Они часто расположены рядом с метро и офисными центрами, промышленными зонами или научными кластерами, откуда доступен комфортный выезд в центр и обратно.

Также для апартаментов разрешена точечная застройка, они могут находиться в реконструированных зданиях и необычных по расположению местах — там, где нельзя строить жилую недвижимость.

Инфраструктура

При строительстве квартир застройщик обязан обеспечить район инфраструктурой — построить детский сад, поликлинику и школу. Апартаменты не являются объектами жилого фонда и не обеспечиваются социальной инфраструктурой.

Но так как апартаменты часто находятся в центре, у них есть собственная инфраструктура. В самом апарт-комплексе или в близлежащих районах часто могут быть рестораны, прачечные, магазины, салоны красоты, и даже фитнес-центры с бассейном.

Кроме того, во многих апартаментах при проектировании девелопер учитывает потребности будущих жильцов и планирует площади для детских садов, медицинских учреждений и т. д.

Регистрация

В апартаментах нельзя прописаться — можно только получить временную регистрацию. Однако по ней жильцу всё равно будут доступны все нужные услуги: можно официально устроиться на работу, оформить обычный и загранпаспорт, получить ИНН и пенсионное свидетельство, устроить детей в детский сад или школу, взять кредит, вызвать врача и записаться в поликлинику. Разница лишь в том, что временную регистрацию надо будет продлить через 5 лет.

Но стоит учитывать, что регистрация оформляется только для апартаментов гостиничных или офисно-гостиничных зданий. Если апартаменты находятся в деловом центре, регистрацию сделать не получится.

Налог на недвижимость

Ставка налога на недвижимость рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости имущества — суммы, в которую государство оценивает вашу квартиру. Налог на квартиры составляет от 0.1 до 0.3% в год. Налог на апартаменты — от 0.5 до 2% в год.

Точный размер ставки зависит от назначения объекта — к апартаментам гостиничного типа применяется ставка 0.5%. Самые высокие ставки — в апартаментах, расположенных в административно-деловых или торговых объектах.

Несмотря на более высокую ставку для апартаментов, их кадастровая стоимость ниже, чем в квартирах. Поэтому налог для владельцев апартаментов и схожих по площади квартир не сильно отличается.

Налоговый вычет и субсидии

При покупке квартиры можно получить налоговый вычет до 260 тысяч рублей, а также до 390 тысяч рублей по ипотечным процентам. При покупке апартаментов получить налоговый вычет нельзя.

Кроме того, на апартаменты не распространяются программы льготной ипотеки, запрещено использовать государственные субсидии и материнский капитал. Можно рассчитывать на обычную ипотеку или рассрочку — банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.

Коммунальные платежи и эксплуатация

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах выше на 15-20%. Платежи начисляются по ставкам для нежилых помещений, которые выше сами по себе. Также эти тарифы регулирует не государство, а коммерческие службы — договор заключается между собственником и управляющей компанией застройщика, ТСЖ или иной формой управления.

Стоимость эксплуатации зависит от тарифов конкретной управляющей компании и класса новостройки. В апартаментах эконом- и стандарт-класса стоимость эксплуатации составляет 80-100 руб./кв.м. Сюда обычно включены вывоз мусора, уборка, услуги сантехника и электрика, обслуживание основных систем здания и т.д.

В апартаментах люксового класса перечень услуг управляющей компании может быть очень длинным и включать опции любой степени экзотичности — повар, садовник, консьерж-сервис, выгул собак, дворецкий и вообще что угодно.

Капитальный ремонт

Все владельцы квартир обязаны вносить платежи на капитальный ремонт здания. Суммы взносов устанавливают муниципальные власти региона.

Владельцы апартаментов не обязаны вносить средства на ремонт общего имущества. Тем не менее, однажды зданию понадобится ремонт, и если управляющая компания не согласует с жильцами системное формирование общего фонда, платить придётся сразу и много.

Сравнение платежей за капремонт на квартиру и апартаменты площадью 50 м²

Изъятие за долги

Изъять квартиру у собственника сложно, даже если он не платит за коммунальные услуги. Это можно сделать только через суд.

С апартаментами всё иначе — так как это коммерческая недвижимость, то считается простым активом, который можно изъять и выставить на торги. Это значит, что в случае неплатёжеспособности должника договор социального найма расторгнут, апартаменты арестуют, а должника выселят, даже если это его единственное жильё.

Что выбрать — квартиру или апартаменты

Для перепродажи и для жизни лучше подойдёт квартира. Пусть цена будет выше, но разница окупится за счет удобств, которые получат собственники — инфраструктура, возможность регистрации, более понятный юридический статус жилья. Кроме того, целевая аудитория квартиры шире, и продать её быстрее и проще.

Для аренды и инвестиций стоит выбирать апартаменты. Порог входа ниже, стоимость аренды сопоставима с квартирой. У апартаментов нередко более удобное месторасположение, чем у квартир, они часто сдаются с отделкой под ключ, что делает их более привлекательными с точки зрения доходности.