Как застраховать коммерческую недвижимость: подводные камни и советы эксперта

1. Главная >
2. Полезное >
3. Страховые компании >
4. Виды страхования имущества физических лиц

Одним из самых распространенных видов страховой защиты является страхование имущества, и это неслучайно. Защита недвижимости, транспорта и иных видов материальной собственности позволяет страхователям быть уверенными в том, что при утере или порче их ценных вещей можно будет получить достойную компенсацию от страховщика. Чтобы знать, какой полис нужно оформлять, необходимо изучить виды страхования имущества. Они подразделяются на 2 большие категории: защита имущества компаний и частных лиц (физлиц). Тем, кто хочет защитить свою частную собственность, личный транспорт, стоит обратить внимание на виды страхования имущества физических лиц.

Договор страхования имущества

Договор страхования имущества заключается между владельцем и страховой компанией. Перед оформлением контракта обычно производится оценка стоимости объекта страхования. Страховая сумма не может быть больше действительной стоимости объекта на момент подписания договора. Срок заключения контракта – от одного года и более с ежегодным перерасчетом стоимости имущества и размера платежей. Физические и юридические лица могут застраховать полную или частичную стоимость объекта. Возможно страхование одного и того же имущества у разных страховщиков. Общая сумма компенсаций в этом случае не должна превышать стоимость объекта.

Как работает страхование от ЧС в регионах

Закон о добровольном страховании жилья от чрезвычайных ситуаций (ЧС) заработал в августе 2021 года. Он запущен в 14 пилотных регионах страны: в Санкт-Петербурге, Ленинградской, Московской, Новосибирской, Омской, Свердловской, Тверской, Тюменской, Белгородской областях, а также в Забайкальском, Краснодарском, Красноярском, Пермском и Хабаровском краях.

Региональные программы начали действовать с 2021 года и в основном созданы на основе столичного опыта — в квитанцию наряду с коммунальными платежами добавят строку о страховании. Если собственник оплатит сумму страхового взноса, значит, он согласен с предложением о защите жилья, и его квартира или дом будут застрахованы.

Сейчас при ЧС всем пострадавшим помогает государство. Например, в ноябре 2021 года при подтоплении нескольких районов в Новгородской области пострадавшим 700 семьям из бюджета региона было выплачено по 10 000 ₽ единовременно. Для покрытия ущерба имуществу им ещё будет выдаваться до 100 000 ₽ из резервного фонда области.

Конечно, на эту сумму не удастся заменить всю промокшую мебель, бытовую технику, испорченные вещи, уплывшие дрова и запасы и сделать ремонт в доме. В некоторых населённых пунктах вода стояла на уровне окон жилых домов в течение 1–2 недель, и покрыть убытки от этого природного катаклизма невозможно с такой мизерной компенсацией из бюджета. Возмещение же ущерба при наличии полиса от страховой компании может быть в 3–5 раз больше. Но не у всех есть такой полис.

Поэтому и предлагается ввести практически обязательное страхование жилья, чтобы кроме властей ущерб от ЧС покрывали и страховые компании. Если у пострадавших не окажется страховки, то они смогут рассчитывать лишь на самую минимальную компенсацию от властей — по 10 000–30 000 ₽. А при наличии страховки получить смогут уже до 100 000–500 000 ₽.

Правительство планирует распределить финансовую нагрузку при ЧС между страховыми компаниями и бюджетом региона. В итоге жители, чьё жильё пострадает из-за разгула стихии, смогут получить больше, чем положено сейчас. Добавят в страховку и вполне «городские риски»: взрыв газа, залив соседями, пожар. Но всё зависит от конкретного региона — условия страхования устанавливают местные власти.

Помимо этой региональной страховки для жилья есть и другие возможности защитить свои квадратные метры. Добровольные программы страхования жилья включают расширенные опции, повышенные лимиты выплат и помогают в разных ситуациях.

Нужно ли покупать оба полиса или хватит региональной страховки

Сейчас на рынке продуктов по страхованию имущества достаточно много. Одно из отличий между ними — объём покрытия, а именно перечень рисков, включённых в полис.

Как правило, страховые компании предлагают застраховать недвижимость от следующих рисков: пожар, взрыв, залив, стихийные бедствия, ПДТЛ (противоправные действия третьих лиц), падение предметов и др. Владельцы квартир могут ещё дополнительно выбрать страхование гражданской ответственности.

Что до региональных программ, внедряемых в соответствии с законом, то перечень рисков в них может отличаться в зависимости от:

• подверженности территории рискам, состава и соотношения объектов в регионе (дома, квартиры, их состояние и т. п.),
• возможности региона дополнительно финансировать возмещение ущерба от рисков, не относящимся к чрезвычайным ситуациям.

До недавнего времени звучал ряд предположений о стоимости страхования от ЧС — от 300 до 1000 и более ₽ в год. Однако пока всех необходимых факторов, позволяющих назвать какую-либо определённую цифру, а также судить о достаточности покрытия, нет. Многое, как указано выше, будет зависеть от условий региональных программ.

Страхование имущества юридических лиц

Законодательством предусмотрены нормы обязательного и добровольного страхования имущества юридических лиц. Обязательному страхованию подлежит имущество, находящееся в собственности государства, объекты повышенной опасности, залоговые ценности, транспорт, приобретенный в кредит или по договору лизинга. Договор страхования может быть оформлен как на все имущество комплекса, так и на отдельные его части. Возмещение ущерба юридическому лицу выплачивается только в том случае, если предприятие не виновно в наступлении страхового события. Наличие страхового случая должно быть подтверждено документально.

Страхование имущества физических лиц

Обязательное страхование имущества физических лиц законом не предусматривается, но часто заключение такого договора – обязательное требование банков при выдаче ипотечных кредитов, займов на приобретение автотранспорта. По статистике, лишь 3% физических лиц в РФ страхуют собственное имущество. В Европе и США договоры страхования имущества заключает 90% владельцев. Страховые выплаты покрывают полную стоимость утраченных или часть стоимости поврежденных материальных ценностей. Максимальная сумма выплат зависит от оценочной стоимости объекта, лимитов, франшизы и других факторов.

Обязательные полисы страхования гражданского имущества

• Страховка имущества физлиц в ряде случаев является необходимостью. Пример – залоговое страхование при покупке недвижимости в ипотеку. Это один из самых распространенных видов страховой защиты имущества, который подразумевает оформление полиса на период выплаты по кредитному договору. Пока ипотека не погашена, страховщик защищает имущественные интересы собственника, а выгодоприобретателем по полису выступает кредитор (банк, выдавший ипотеку).
• ОСАГО для владельцев авто. Иной вид защиты имущества (движимого), без которого не обойтись ни одному собственнику автотранспорта. ОСАГО защищает интересы лиц, которые управляют транспортным средством на территории РФ.
• КАСКО при покупке машины по договору автокредита. В ряде ситуаций КАСКО требуется обязательно, особенно, когда речь идет о приобретении машины в рассрочку или кредит у автосалона или банка-партнера.

Любая из перечисленных страховок имущества граждан приобретает обязательный характер только при наступлении определенных обстоятельств, например, покупке жилья в ипотеку, которые и являются фактором, вызывающим потребности в наличии данного полиса.

Добровольное страхование имущества

Добровольное страхование имущества подразумевает заключение договора со страховщиком по инициативе компании — владельца материальных ценностей. Законодательные акты, регулирующие этот вид страхования – Законы РФ «О страховании» от 27 ноября 1992 года, «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 10.12.2013. Для организаций расходы по добровольному страхованию, в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией, как прочие расходы. Добровольное страхование имущества всегда ограничено по срокам условиями договора.

Основные виды страхования недвижимости

Страховка правового титула

Продукт защитит вас от утраты права собственности на приобретенное имущество, если при продаже дома, квартиры продавец скрывает умышленно или не принимает во внимание интересы несовершеннолетних, наследников или родственников, отбывающих наказание в МЛС, а покупатель об этом не знает. Нередки случаи, когда сделку совершает недееспособный гражданин. Если заинтересованное лицо обратится в суд, покупатель останется без жилья, поскольку суд признает сделку недействительной, а свои деньги будет возвращать очень долго.

При оформлении полиса сотрудники СК проверяют юридическую чистоту объекта страхования, что помогает своевременно выявить проблемную недвижимость.

Этот вид страховки — часть комплексного ипотечного страхования. Если вы отказались от полиса, банк увеличит ставку по ипотечному кредитованию (на 1-2%) или откажет в выдаче кредита.

Средний тариф составляет 0,25-0,5% стоимости имущества/суммы кредита и устанавливается индивидуально.

При наступлении страхового случая (решения суда о признании сделки недействительной) СК выплачивает возмещение банку, выдавшему кредит, или покупателю, который застраховал недвижимость на полную стоимость. Страховка действует до 3 лет (при необходимости договор продлевают).

Страхование имущества от утраты (частичное или полное разрушение здания)

Если дом пострадал от ЧС, стихийного бедствия, страховка защитит от финансовых потерь. Такой полис требуют банки при кредитовании под залог недвижимости.

В России с 04.08.19 года действует закон, регламентирующий порядок страхования жилья от ЧС. Минимальная страховая сумма — 500 000 руб., а в каждом регионе местные власти имеют право ее увеличить. Страховые выплаты — около 300 руб. в год (зависит от квартиры и рисков). Пострадавшие от ЧС получают новые дома от региональных властей или компенсационные выплаты от СК, из расчета среднерыночной стоимости квадратного метра по региону. Расширенные программы включают в полис и бытовые риски — залив, взрыв газа. А Минфин предлагает ввести льготы по налогу на застрахованное имущество и взносам на его капитальный ремонт.

Страхование ремонта

Этот вид страховки покроет расходы, связанные с повреждением внутренней отделки помещения. Повреждения могут быть результатом действия посторонних людей или явлений бытового, природного характера.

Тариф зависит от расположения помещения и составляет от 0,1 до 6% страховой суммы в год. Например, если в квартире на первом этаже старого дома давно не было ремонта, стоимость полиса будет больше на 20-30%, чем для квартиры в новостройке.

Страхование гражданской ответственности при эксплуатации квартиры

Если из-за вашей квартиры пострадала соседняя, страховая компания компенсирует финансовые потери. Например, потекла стиральная машина, и вода затопила нижние этажи. СК выплачивает возмещение, если в событии есть реальная вина застрахованного лица, признанная судом.

Страхование гражданской ответственности оправдано, если в дом снимают арендаторы или соседи сделали дорогой ремонт, а у вас проблемы с трубами или другими коммуникациями.

Страхование ипотеки

Ипотека рассчитана на несколько десятков лет и сопряжена с различными рисками, поэтому банки при кредитовании требуют застраховать не только предмет ипотеки, но и жизнь, здоровье заемщика. Страховка защищает материально и кредитора, и заемщика — при наступлении страхового случая (утраты имущества, смерть должника или потеря трудоспособности) СК направит возмещение на погашение ипотечного кредита.

Цена страховки зависит от суммы кредита — по мере выплат тела и процентов, размер страховой премии уменьшается. Договор заключают на весь срок выплаты кредита, до полного погашения долга по ипотеке.

Страхование строительно-монтажных рисков (СМР)

Субъекты страхования — строительные компании. Объекты:

• строящиеся и временные сооружения;
• оборудование, спецтехника, стройматериалы;
• монтажные работы;
• гражданская ответственность (если пострадали третьи лица или их имущество);
• предпринимательский риск (в части неполученного дохода);
• гарантийные обязательства.

Тарифы определяют индивидуально, по результатам изучения объекта, его сметной стоимости и возможных рисков. Цена полиса зависит от:

• сложности строящегося объекта;
• его назначения;
• срока страховки;
• объема страхового покрытия;
• срока страхования;
• защищенности объекта (охрана, системы пожаротушения и другие факторы риска).

Страховщик обязуется при наступлении страхового события возместить страхователю или иному лицу (выгодоприобретателю) убытки в размере страховой суммы.

Договор заключают на срок, равный сроку строительства. Территория страхования — строительная площадка, где находится имущество страхователя.

Обязательное страхование имущества

Обязательное страхование имущества предусмотрено законодательством РФ для юридических лиц. Оно предусматривает правовую защиту государственного, личного, лизингового, залогового, арендного имущества. Возмещение ущерба предусматривается для всего имущественного комплекса или отдельных его частей. Договор страхования включает в себя типовой список рисков, который в некоторых случаях может быть дополнен. Условия страхования имущества установлены в Правилах страхования, зарегистрированных в государственных органах. Договор всегда должен освещать вопросы:

• страховая ответственность;
• страховая оценка и суммы;
• правила и порядок возмещения ущерба.

Как застраховать коммерческую недвижимость: подводные камни и советы эксперта

Страхование коммерческой недвижимости требует серьезной подготовки и внимания к деталям. Давайте поговорим о сложностях, с которыми можно столкнуться в процессе, и вариантах решения.

Страхование офисов, складов, производственных и торговых помещений, в основном, касается трёх групп рисков. В первую очередь, это возникновение типичных непредвиденных событий (пожара, взрыва, затопления, стихийного бедствия и т.п.). Стоит отметить, что среди всех перечисленных случаев наиболее частым является пожар, в связи с чем почти сто процентов договоров включает в себя такой риск, как «утрата и повреждение имущества в результате пожара».

Также коммерческая недвижимость страхуется от убытков, возникших по причине вынужденной остановки деятельности организации. Это мера, к которой компании прибегают в тех случаях, когда свое дальнейшее функционирование обеспечить невозможно – например, вследствие технических, организационных или иных причин. До возникновения нынешней пандемии далеко не все договоры страхования включали в себя подобное покрытие, однако теперь стоит ожидать, что такое требование со стороны клиентов станет достаточно распространенным. При этом, не факт, что российский страховой рынок готов покрывать подобные риски в обозримом будущем.

Наконец, коммерческая недвижимость страхуется на случай наступления гражданской ответственности за нанесённый вред третьим лицам. Объектом страхования в таких случаях являются имущественные интересы страхователя, связанные с риском наступления ответственности за причинение физического и/или имущественного ущерба. Такое страхование особенно актуально для владельцев опасных объектов, например, при эксплуатации объектов с использованием атомной энергии, а также при проведении строительно-монтажных работ на объектах.

При страховании коммерческой недвижимости возможны случаи мошенничества или недобросовестных действий со стороны страхователей. Например, в нашей практике был пример, связанный со страхованием торгового центра в Перми от катастрофических событий, связанных с опасными природными явлениями. Сумма возмещения составляла порядка 200 млн рублей. Иск подал владелец ТЦ в связи с тем, что у здания произошло нарушение целостности несущей конструкции. Был заявлен убыток и необходимость полной перестройки здания. Однако, как мы выяснили, разрушение ТЦ было связано не с природными явлениями типа землетрясения или наводнения, а с тем, что неподалеку проводились строительные работы, то есть, имел место человеческий фактор. Страховщик доказывал, что этот риск не был застрахован, так как были исключены техногенные причины повреждения здания.

Другой пример связан с пожаром на складе медицинского оборудования. Страховщика и экспертов ввели в заблуждение касательно помещения, в котором произошло страховое событие. Склады находились в промзоне и в описании говорилось, что пожар произошел в шестом корпусе, хотя на самом деле он произошел в восьмом. Факт недобросовестности страхователя нам удалось доказать только в арбитражном суде, уже после того, как были завершены все осмотры. Сначала мы добились изменения формулировок в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела. Этим нам удалось доказать, что имущество находилось в другом месте, которое не являлось местом страхования, в связи с чем страховщик не был обязан возмещать ущерб.

Бывают пограничные случаи, когда объект недвижимости зарегистрирован на гражданина, но фактически используется им для предпринимательской деятельности. Споры по таким случаям бывают непростые и в силу субъектного состава, и в силу того, что попадают для разбирательства в суды общей юрисдикции, к судьям, которые порой не обладают достаточной компетенцией для вынесения объективного решения. В таких случаях страховщикам очень сложно доказывать обстоятельства, которые подтверждают недобросовестность клиента.

Чтобы избежать подобных сценариев, необходимо помнить о нескольких важных моментах. Сформулирую их кратко:

1. Еще до заключения договора проведите комплекс проверок в отношении объекта

Это могут быть инженерные экспертизы, оценка объекта для определения его стоимости, проверка документов и истории. Предельно важно для страховщика получить сведения о порядке и системе складского учета товаров в случае, если страхуются объекты, находящиеся в помещении.

2. Внимательно отнеситесь к заключению договора страхования

Этот пункт выглядит достаточно очевидным, однако проблемы появляются уже на этом этапе. Несмотря на то, что внесение корректировок в договор по требованию страхователя является нормальной и даже желательной практикой, у страховщика тоже есть лицензионные ограничения, по которым часть рисков в договор он может и не включать.

3. Установите все причины наступления страхового события

В случае возникновения страхового события стандартных экспертиз объекта страхования может быть недостаточно. Нужен комплексный подход, предусматривающий работу с правоохранителями, установление всех обстоятельств и причин возникновения события.

4. Активная работа в суде

Суд часто встает на сторону страхователя, вследствие чего страховщику приходится бороться и доказывать свою позицию. Делать это необходимо – особенно если есть подозрения в мошенничестве или введение в заблуждение.

Конечно, на каждом из этих этапов важна комплексная работа всех юридических служб компании. В случае, если обеспечить такую работу невозможно, стоит обратиться к сторонним юридическим организациям, и здесь крайне важно не упустить момент, когда, к примеру, установить точные причины страхового случая будет невозможно. Согласованность действий, внимательность до и после наступления страхового события и грамотно составленный договор – вот то, что даст возможность справиться с проблемными ситуациями даже в случае их видимой сложности.

Стоимость страхования имущества

Стоимость страхования имущества определяется договором, заключаемым между страховщиком и страхователем. Она зависит от нескольких факторов: оценочной стоимости материальных ценностей, степени их износа перечня рисков, размера суммы возмещения, величины франшизы. Приблизительный размер стоимости можно определить с помощью онлайн калькуляторов. Точная величина определяется при обращении физических и юридических лиц в страховую компанию для заключения договора. Страховщики предлагают разные условия, разнообразные типы страховых полисов, из которых граждане или компании могут выбрать оптимальные, соответствующие их целям.

Правила страхования имущества

Правила страхования имущества физических и юридических лиц устанавливаются законодательством РФ и страховыми компаниями. Часто отличаются для юридических и физических лиц. В них содержатся:

• общие положения,
• разъяснение принятой терминологии,
• порядок заключения договора,
• объекты страхования;
• сроки;
• тарифы;
• перечень условий возмещения ущерба,
• виды рисков,
• принципы определения стоимости имущества, франшизы, размера ущерба и объемов страховых выплат,
• порядок осуществления выплат;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров и другие положения.

Классификация имущественного страхования

В страховом бизнесе принята классификация имущественного страхования по категориям клиентов, типам объектов, разновидностям рисков, условиям. Эти виды страхования указываются в лицензии, выдаваемой страховщику для осуществления деятельности. Различают такие типы страхования имущества:

• добровольное и обязательное;
• физических и юридических лиц;
• транспортное, строений (домов, дач, гаражей, участков, цехов, объектов незавершенного строительства), сельскохозяйственное (насаждений, животных, техники, транспортных средств), имущества граждан, имущества организаций.

Программы страхования имущества и жилых помещений

Страховые компании разрабатывают различные программы страхования имущества и жилых помещений. Благодаря им каждый страхователь может подобрать для себя оптимальные условия защиты имущественных интересов, возмещения ущерба. Правительством и муниципальными органами разрабатываются специальные льготные программы, делающие страхование доступным для всех слоев населения, повышающие привлекательность этого вида услуг и социальную защищенность населения. Финансовые организации разрабатывают программы страхования имущества при ипотечном кредитовании, передаче объектов в лизинг.

Страхование объектов недвижимого имущества

Отношения страхования объектов недвижимого имущества распространяются на здания, помещения, строения, участки, комплексы, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Владелец может застраховать весь объект или его часть. Физические лица страхуют недвижимость добровольно, для юридических лиц — предусмотрена процедура обязательного страхования. Сумма, условия и метод возмещения зависят от системы страховой ответственности. Страховая сумма не может быть выше оценочной стоимости объекта. Договор предусматривает полное или частичное возмещение ущерба, возникшего в результате наступления страхового случая.

Общие условия

Страховые риски:

• пожар;
• взрыв бытового газа;
• стихийные бедствия (явления природного характера);
• затопление водой из инженерных коммуникаций;
• действия третьих лиц (поджог, кража, хулиганство и другие), в результате которых повреждено жилье, коммерческие помещения.

Также граждане могут застраховать гражданскую ответственность за собственные действия, если они стали причиной порчи имущества соседей. Хороший вариант — наша комплексная программа. Застраховав имущество и ответственность при эксплуатации квартиры, вы будете финансово защищены при пожаре, потопе, стихийном бедствии.

Страховать недвижимость полезно владельцам, сдающим свои квадратные метры в аренду. Резонно застраховать сезонное жилье, которое большую часть времени пустует. В зоне риска — недвижимое имущество, расположенное возле трубопроводных, тепловых магистралей, аэропортов.

Каждая СК разрабатывает свои программы. Срок страховки в большинстве продуктов составляет от 1 месяца до года. В расчете стоимости полиса учитывают:

• время действия;
• год постройки дома, степень его изношенности;
• местонахождение;
• рыночную/оценочную стоимость недвижимости.

Чем больше факторов риска, тем дороже полис. Например, фактор, повышающий стоимость — отсутствие охранных систем (сигнализации, металлических дверей, окон), имущество в залоге или лизинге. Для коммерческих и жилых объектов, как правило, действуют разные тарифы.

СК не рассматривают, как объект страхования, следующие виды недвижимости:

• ветхую или аварийную;
• расположенную в зоне военных конфликтов;
• находящуюся под арестом или подлежащую конфискации;
• подлежащую сносу по решению гражданских/военных властей.

На сайтах СК есть онлайн калькуляторы, где можно посчитать примерную стоимость полиса, применительно к вашему имуществу.

Как показывает практика, для загородной недвижимости актуальна страховка от возгораний, противоправных действий, для городских квартир и офисов — затопление, пожар, взрыв бытового газа.