ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.
При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.
Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.
При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?
Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.
Магазин
В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:
- Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
- Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.
Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.
Гостиница
Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.
ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.
Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.
Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».
Автомойка
Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.
Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:
- Гараж и автостоянка.
- Автозаправочная станция.
- Шиномонтаж и магазин автозапчастей.
Торгово-развлекательный центр
Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.
Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».
Прочие объекты
По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:
- Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
- Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
- Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
- Детские аттракционы – код 4.8.
До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.
Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.
Организация автомобильного сервиса
Для разрешения данного вопроса необходимо изучить особенности зоны расположения земельного участка. Если условия окружающей среды позволяют произвести изменение разрешённого использования данной территории в упрощённой процедуре, данным вопросом будет заниматься кадастровая палата. Если в зону не включён пункт о размещении автосервисов, придётся изменять её вид.
Действующие правила государственного землепользования содержат соответствующие рекомендации по осуществлению данных мероприятий.
Возможность и условия перевода
Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.
Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.
Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.
Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.
Категории земель
Весь земельный фонд России распределён на несколько категорий. Основные среди них:
- территории, отведённые под сельскохозяйственные нужды;
- земли для поселения, на которых разрешено строительство жилых объектов;
- участки, выделенные под объекты особой важности;
- лесные и водные территории;
- резервный фонд (принадлежит государству и не подлежит использованию физическими или юридическими лицами);
- земли специального назначения (отведены под объекты безопасности и обороны, телерадиовещания, транспорта, промышленности и др.).
Такое распределение на категории необходимо для эффективного контроля использования территорий и минимизации потерь свойств земли.
Категория земельного участка — самый главный классификатор, который отражает правовой статус использования земли. Вид надела определяется по правилам землепользования, установленным муниципалитетом.
Для строительства жилья могут быть использованы 2 категории:
- земли населённых пунктов;
- территории сельхозназначения.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – вид разрешённого использования (далее — ВРИ), дающий право собственнику строить на участке жилой дом не выше 3 надземных этажей.
Порядок процедуры
Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.
В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.
Подробнее читайте в тематической статье.
При смене на вспомогательный вид
Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.
Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.
На условно-разрешенную коммерческую цель
Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.
Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.
Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.
Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.
Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.
Когда это необходимо?
Понадобиться такой перевод может в случае, если хозяин участка (либо уже имеющегося строения) не хочет использовать его как жилое здание, а желает открыть на его месте какое-либо учреждение с целью дальнейшего получения дохода – магазин, торговый центр, спортзал…
Правда стоит сразу учесть, что при принятии подобного решения администрация будет руководствоваться не только своим мнением, но и мнением соседей, проживающих рядом с тем зданием/участком, которое решено перевести в коммерческое пользование.
Если большинство из них будут не против открытия магазина, то решение об изменении статуса скорее всего будет положительным, в противном же случае изменить категорию земли может не получиться.
Следует сразу отметить и такой вариант, как изменение назначения не всей площади участка, а только его части. Например, гражданин имеет в своей собственности дом и примыкающий к нему гараж, в котором он хочет открыть местный автосервис и зарабатывать таким образом деньги. Для того, чтобы начать подобный бизнес, совершенно необязательно переводить всю землю в коммерческую, достаточно только поменять статус гаража.
И если решение будет положительным, то владелец участка получит документы со следующим статусом: жилое строительство + коммерческое использование (в большинстве случаев для небольшого бизнеса такой вариант, пожалуй, будет самым оптимальным).
Причины отказа
Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:
- Ненадлежащего оформления ходатайства.
- Неполного пакета требуемых документов.
- Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.
Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.
Как оформить гостиницу
Многие землевладельцы желают заняться на своём участке, относящемся к категории ИЖС, гостиничным бизнесом. Для этого необходимо осуществить изменение вида разрешённого пользования данного земельного надела. Следует знать, что при этом существенно возрастает размер кадастровой стоимости занимаемой территории и ставка государственного земельного налога соответственно.
Для вынесения положительного решения местные органы также должны провести массовые слушания по данному вопросу.
Стоимость перевода земли из ИЖС в коммерческую
Чтобы перевести земельную территорию из ИЖС в коммерческую, необходимо оплатить определенную кадастровую стоимость. Для каждого региона существует своя цена. Все зависит от местных властей. То есть в качестве расчета берется коэффициент определенного региона, который умножается на количество соток и на итоговую сумму за одну сотку.
Предлагаем ознакомиться Обременение на квартиру собствеников
Окончательный срок по изменению целевого назначения земельной территории спустя 30 дней после подачи заявления и всех необходимых документов. Сделать это можно и через портал электронных услуг.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
По срокам процедура перевода земли из одного вида ВРИ в другой довольно длительная и может занять от нескольких месяцев (на уровне органов местной власти) до нескольких лет (при изменении статуса земельного участка федерального значения).
Но можно сказать точно, что заявителю придётся оплатить:
- услуги сотрудника кадастрового органа и регионального архитектора;
- публикацию объявления о проведении слушаний в местной газете и сведений об их результатах;
- услуги земельной службы;
- стоимость госпошлин.
Итак, перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий вид — процедура достаточно длительная и сложная. Нужно пройти несколько уровней инстанций, получить ряд разрешений. А ещё придётся довольно долго ждать. Но если собственник участка — человек целеустремлённый, то этот процесс реально осуществить.
Документы для выделения земельного участка под коммерцию
Перед тем, как начать сбор бумаг, обратитесь в территориальный отдел, под юрисдикцию которого попадает территория, на которой располагается землевладение. Это является необходимым условием для запуска процесса получения разрешения на перевод земель.
После получения разрешения, вместе с собранными бумагами отправляйтесь в местную администрацию, которая будет производить дальнейшее оформление. Сотрудники данного органа проводят все необходимые проверки.
Как с участка снять временный статус?
О постановлении о присвоении адреса земельному участку читайте тут.
Как арендовать землю у государства, читайте по ссылке:
В основной пакет бумаг входят:
- Номер участка ИЖС, присвоенный ему при регистрации в органах кадастра по результатам проведенных межевых работ;
- Документ, подтверждающий право собственности. А также его копия, заверенная нотариусом;
- План земельного участка – предоставляется при наличии зданий на территории землевладение и в том случае, если их возведение планируется в будущем. Данный документ позволит увеличить шансы выдачи разрешения на перевод;
- Бумаги, при помощи которых можно подтвердить наличие регистрации возведенного строения – документ на собственность дома, паспорта (кадастровый и технический), разрешение на постройку, полученное ранее и др.;
- Паспорт гражданина, в чьей собственности находится дом и земля;
- Согласие владельцев участков, находящихся по соседству, на перевод.
В этом списке указаны только основные документы, могут потребоваться и иные свидетельства – все зависит от индивидуальных особенностей процедуры.
Сколько стоит выделить земельный участок под коммерцию
Перевод участка в данную категорию осуществляется не на безвозмездной основе. Данная услуга является весьма дорогой.
На размер денежной суммы, которую придется выплатить, влияют следующие факторы:
- Необходимость донести до сведения граждан, проживающих на данной территории, информацию о публичных слушаниях, которые будут проводиться – оплатите размещение объявления в местном СМИ;
- Подача запроса в Департамент архитектуры, в ведении которого находится данная территория – оплатите услуги главного архитектора, которые стоят довольно дорого;
- Обращение в Земельный комитет и другие органы власти.
Перед тем, как начать процесс перевода земель в данную категорию, оцените все плюсы и минусы данного мероприятия.
Если есть возможность, сделайте бизнес-план коммерческой деятельности, которую планируется произвести. Сразу станет понятно, через какое время все затраты на возведение необходимых сооружений и перевод земель окупятся.
Решение принято
Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?
Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.
Насколько необходимо
Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.
Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:
- это может быть только индивидуальный предприниматель;
- проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
- здесь не должно быть производственных мощностей;
- права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.
Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.
В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.
Куда обращаться
В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования.
Получение разрешения на коммерческую застройку участка
До того, как участок будет переведен в категорию коммерческой деятельности, подайте заявление, содержащее запрос о целевом назначении надела. Одновременно получите разрешение на возведение зданий.
Во время проведения процедуры межевания или землеустроительных работ иного вида, удостоверьтесь, что землевладение включает в себя:
- Узлы коммуникаций (трансформаторы, накопители энергии, контроль над подачей электричества и его уровнем);
- Ливневую канализацию или ее части, которые предотвратят подтопление земель;
- Элементы системы пожарной безопасности (подъезд к участку, вход и выход, находящиеся в свободном доступе, место, где можно хранить огнетушители);
- Территорию, предназначенную для прохода или проезда.
Также необходимо учесть все требования, прописанные в градостроительной документации. Особо стоит обратить внимание на наличие свободного пространства между граничными точками землевладения и построенными на нем зданиями.
