За прошедший год, по информации аналитиков «Авито», спрос на комнаты в России в среднем вырос на 13%, а в некоторых конкретных регионах (Крым, Москва) — сразу в 3 и 1,5 раза соответственно. Главная причина популярности такого жилья заключается в его доступности (например, в столице стоимость комнаты в среднем стартует от 1,5 млн рублей). Это ощутимо дешевле, чем самый дешевый вариант среди квартир.
При этом важно помнить, что приобретение комнаты в квартире (и коммунальной, и обычной) отличается некоторыми нюансами. В этой статье мы расскажем о трех важных правилах покупки этого вида жилья.
Особенности покупки комнаты
У будущего владельца есть возможность купить как комнату в коммуналке, так и на жилплощади, не имеющей такого статуса. В первом случае он может практически свободно распоряжаться приватизированной комнатой, во втором – со временем выкупить у соседей их доли и стать полноправным владельцем жилья.
При этом нужно помнить, что право на преимущественный выкуп в соответствии со ст.250 ГК имеет каждый собственник. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что никто не против, иначе соседи могут оспорить сделку. Прописать кого-то в комнате без согласия соседей тоже не получится.
У людей нередко возникает вопрос, можно ли купить комнату в общежитии. Официально это жилье приобрести нельзя, поскольку общежития относятся к специализированному фонду. Кроме того, закон запрещает сделки с муниципальной собственностью. Для покупки такой жилплощади необходимо, чтобы власти перевели постройку в частный жилой фонд.
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!
Написать эксперту
Комнату в общежитии можно приобрести если она находится в собственности, ранее была приватизирована. В противном случае вам надо идти в муниципалитет и выяснять прописан ли там кто. Это относится и к коммунальным квартирам. Мошенники часто пытаются продать комнаты в коммуналках и общежитии без статуса собственности. Все это легко проверяется через МФЦ или Росреестр. В справке из ЕГРП будет указан законный владелец. Справка выдается любому желающему по запросу. Примерно через 5-7 дней справка будет у вас на руках. Стоимость 250 руб.
Самым распространенным вариантом изо всех перечисленных является покупка комнаты в коммунальной квартире. У такого жилья есть следующие признаки:
- Как правило, владельцы комнат в коммуналках не являются родственниками, у каждого из них есть персональный лицевой счет.
- Право на комнату возникло в результате заключения договора, к которому остальные жильцы не имеют отношения.
- У человека есть как право собственности на изолированную комнату, так и общая доля в местах общественного пользования.
Особенно привлекательной сделкой считается покупка комнаты в коммуналке в доме под реновацию. Владельцы такого жилья имеют право претендовать на получение отдельной квартиры вместо старой комнаты. Сейчас такая программа действует в Москве. Но цены на коммуналки в домах под реновацию искусственно завышаются и приближаются к ценам на отдельную жилплощадь.
Проверяем, соблюдено ли право приоритетного приобретения
Право преимущественной покупки комнаты — это важная тонкость, которой нет в сделках с квартирами. Суть в том, что перед тем, как начать искать покупателя на стороне, продавец по закону обязан сначала предложить выкупить комнату владельцам других комнат в этой же квартире. Это надо сделать в письменном виде, прописав стоимость и прочие условия. У соседей есть месяц на размышления, и если по истечении этого срока они эту комнату покупать не захотят, то ее можно предлагать всем желающим (но строго на тех условиях, которые предлагались соседям).
Аналогично и с комнатами в коммунальных квартирах. Обратите внимание: предоставлять отказ соседей от приоритетной покупки при обращении за госрегистрацией перехода прав собственности нужно только тогда, когда договор с покупателем оформляется раньше истечения вышеуказанного срока в 1 месяц.
Владелец комнаты может быть несовершеннолетним — в этом случае на получение отказа от такого собственника должно быть выдано разрешение органов опеки и попечительства. И в данной ситуации договор обязательно нужно будет удостоверить у нотариуса.
Необходимые документы
Оформление сделки производится по обычной схеме купли-продажи с обязательной государственной регистрацией. При покупке комнаты в квартире нужно внимательно проверить список документов, которые предоставляет собственник. Вот их общий перечень:
- Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
- Правоустанавливающий документ (к примеру, договор дарения).
- Справка из БТИ с указанием долей.
- Заверенное нотариусом соглашение о распределении долей с подписями собственников.
- Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
- Отказ каждого из соседей от преимущественного права выкупа.
- Документ о наличии или отсутствии права детей на жилплощадь.
- Выписка из домовой книги с данными о жильцах.
От покупателя для заключения договора требуется только паспорт и согласие мужа или жены на совершение сделки. Если документы в порядке, в течение 2 недель со дня регистрации выписка из ЕГРП о переходе прав собственности будет выдана.
Проверяем у продавца право собственности
Прежде всего рекомендуется изучить правоустанавливающие документы и личные документы собственника — речь идет о договоре купли-продажи, долевого участия и пр. и паспорте соответственно. Для проверки права собственности на любой объект недвижимости, в том числе и комнату, надо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
Имея на руках этот документ, покупатель сможет понять, является ли владелец комнаты ее собственником как самостоятельного объекта недвижимости или у него есть право в общей долевой собственности на комнату.
Выписка из Росреестра — это общедоступный документ, который можно запросить самостоятельно. Лучше всего это сделать как можно ближе к совершению сделки, потому что актуальность сведений будет предоставлена на момент выдачи документа.
Можно ли купить комнату под материнский капитал
Вопрос, можно ли приобрести квартиру на средства материнского капитала, разрешается в индивидуальном порядке. Закон разрешает тратить бюджетные деньги на покупку обособленного жилого помещения. Согласно Жилому Кодексу комната к таким помещениям относится. Но покупателю придется доказать, что приобретаемая комната является обособленной. То есть, например, купить ее часть на государственные средства не получится. После оформления сделки комната должна переходить в собственность покупателя, также у нее должен быть отдельный вход.
Когда речь идет о выкупе доли, существует одно ограничение. ПФР даст разрешение на использование сертификата, если в результате такой сделки жилье будет выкуплено целиком.
Если нужно купить комнату на материнский капитал у родственников, то особенности тоже есть. Так, законодательно запрещено покупать комнату у супруга или супруги. И покупателю, и продавцу нужно учесть, что такие сделки как следует проверяются на предмет мошенничества. Оно действительно встречается: иногда люди заключают мнимые сделки только для обналичивания маткапитала.
Особенности оформления комнаты в собственность
Рассмотрим более подробно вопрос о покупке комнаты, какие могут возникнуть сложности и «подводные камни».
Сделки по покупке комнаты в квартире больше всего пользуются популярностью в крупных городах из-за более низкой цены, и такую покупку могут позволить себе молодые семьи без детей, студенты. При необходимости комнату можно сдавать для получения дополнительной прибыли. В дальнейшем можно комнату продать и добавив еще денежные средства купить более просторное жилье. При приобретении комнаты все документы должны быть тщательно проверены, поэтому в дальнейшем не должно быть проблем с продажей комнаты.
С юридической точки зрения комната в квартире может быть, как доля в целой квартире или же оформлена как отдельное помещение. Здесь будет разница и в оформлении сделки купли-продажи.
Уведомление о продаже
Если вы собираетесь покупать комнату в квартире, то вам нужно будет проверить, были ли уведомлены продавцом, то есть собственником комнаты, другие владельцы квартиры о продаже комнаты. Если продавец не отправил письменное уведомление другим владельцам жилой площади в квартире, то в дальнейшем один из соседей может заявить о преимущественном праве покупке комнаты или доли. Продавец должен отправить уведомления соседям или другим владельцам жилой площади и получить отказ или согласие на покупку комнаты.
Важно! Если не соблюсти процедуру по уведомлению соседей, то в дальнейшем сделку купли-продажи могут признать недействительной.
Поэтому покупатель должен сам увидеть письменные отказы от других собственников квартиры, и только после этого можно начинать оформлять сделку по купле-продаже.
Достаточно редко, но могут встречаться ситуации, когда в квартире есть и приватизированные комнаты, и комнаты, которые муниципалитет передал для проживания по договору социального найма. То есть владельцем одной из комнат может являться муниципалитет. Уведомление должны получить все собственники жилья, в том числе и муниципальная власть.
Покупатель комнаты не может купить недвижимость по цене дешевле той, которую продавец прописал в уведомлениях для соседей. Все уведомления желательно оформлять через нотариуса.
Если кто-то из соседей согласился купить комнату, выставленную на продажу, то обычному покупателю лучше сразу отказаться от этой покупки и найти другой вариант.
Также важно помнить, что при покупке комнаты новый собственник вместе с комнатой имеет право и на часть общей площади, к ней относится кухня, туалет, ванная, коридор. Точную информацию о размере общей площади квартиры можно получить из документов продавца квартиры. Бывают ситуации, когда в квартире не выделены доли, в такой ситуации нужно до момента продажи комнаты распределить между владельцами места общего пользования. Информация о цифрах должна быть определена и прописана в соглашении, которое потом нужно заверить у нотариуса.
Важно! Нельзя поселить в комнату, где живут и другие соседи, недееспособного человека, или человека с серьезными заболеваниями, поскольку при этом условия проживания ухудшатся.
Надо сказать, что учитывая маленькую сумму вложений в покупку комнаты, не стоит рассчитывать на получение большой прибыли при ее использовании. Однако вложения в недвижимость, при правильном использовании, в любом случае принесет прибыль.
Анализ рынка недвижимости при покупке комнаты
При покупке комнаты в квартире можно потратить на то, чтобы нанять опытного юриста, который проверит все нюансы по объекту недвижимости, чтобы не возникло проблем и сложностей. Специалист должен полностью взять на себя юридическое сопровождение сделки. Со стороны покупателя следует определиться, какую комнату он хочет купить, маленькую или большую по более высокой цене. Дорогую комнату лучше не покупать, если вы планируете в будущем сдавать недвижимость, в среднем ценовом диапазоне, чтобы без сложностей потом продать ее.
Покупка комнаты в кредит
Есть люди с предпринимательской жилкой, и не хотят просто копить на квартиру или комнату. Сейчас можно оформить кредит на покупку комнаты в квартире, потом сдать ее в найм третьим людям и платить за кредит деньгами, полученными от сдачи в аренду комнаты. Пока кредит не погашен, недвижимость находится под обременением в залоге у банка. После погашения долга перед банком комнату можно или продать или обменять на квартиру с доплатой. Такая схема может быть применена и на несколько комнат.
Покупать дорогую комнату для перепродажи или сдачи в аренду смысла нет, из-за ее высокой цены спрос на нее будет меньше. Такую более дорогую комнату нужно купить для себя, например, в центре города, рядом с работой.
Подводя итог, можно сказать, что купить комнату для вложения денежных средств выгодно с целью вложения денег в качестве старта для их приумножения.
Проверка документов
Одним из самых главных моментов при покупке комнаты является проверка документов, которые покупателю представляет собственник комнаты.
К необходимым документам относятся:
- свидетельство о регистрации права собственности на комнату;
- договор о том, что недвижимость передается в собственность покупателю;
- соглашение, подписанное нотариусом, о том, что собственники договорились о распределении долей общей собственности;
- справка из БТИ, где будут прописаны доли квартиры, также и в стоимостном выражении;
- документы с отказами других собственников от их преимущественного права покупки;
- справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по оплате за свет, телефонную связь, коммунальные услуги;
- справка о том, что в квартире и комнате проживают или не проживают несовершеннолетние дети, и какие у них права на собственность. Получить справку можно в органах опеки и попечительства;
- если собственник состоит в браке, то нужна справка о согласии второго супруга на проведение сделки купли-продажи.
Возможные риски
Как и при покупке отдельного жилья, так и при покупке комнаты в квартире возникают определенные риски. Перед заключением договора стоит убедиться, что у прежних хозяев нет долгов по коммунальным платежам. Не стоит стесняться попросить выписку у лицевого счета: если задолженность отсутствует, продавцу ничего не стоит ее предоставить.
Также нужно удостовериться, что на жилплощади не прописаны другие люди, например, проходящие срочную службу или находящиеся в МЛС. Еще один важный момент – убедиться, что в квартире не проводилась незаконная перепланировка. Случаи, когда технический паспорт не соответствует реальной обстановке в квартире, встречаются нередко.
Кроме того, во избежание неприятных сюрпризов стоит познакомиться с соседями. Можно заранее обсудить с ними актуальные вопросы, которые, например, касаются домашних питомцев или курения в местах, предназначенных для общего пользования.
Есть и другие важные моменты. Так, если предлагают купить комнату, в которой продавец не является собственником, а живет по соглашению найма, лучше отказаться. Хоть неприватизированного жилья в РФ сейчас немного, такие случаи бывают. Согласно ЖК РФ неприватизированную недвижимость разрешено только обменять.
Также не нужно поддаваться на уговоры заключить договор дарения. Согласие соседей для этого не нужно, но такая сделка является мнимой. Если обман раскроется, она будет признана недействительной. Покупателя обяжут вернуть комнату и уплатить штраф, продавца тоже накажут рублем.
○ Процедура оформления.
Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.
✔ Какие документы нужны.
Для совершения сделки продавец должен представить:
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы на комнату.
- Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
- Кадастровый и технический паспорта.
- Справку о: — составе семьи; — отсутствии долгов за коммуналку.
- Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
- Нотариально заверенное согласие супруга.
От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.
✔ Как составить договор?
В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:
- Реквизиты сторон.
- Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
- Сумма сделки.
- Способ передачи денег.
- Права и обязанности сторон.
- Форс-мажорные обстоятельства.
- Дополнительные условия (по договоренности сторон).
- Дата, подписи.
Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.
✔ Аванс перед оплатой.
Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.
Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.
✔ Какие могут быть риски?
Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:
- Юридическая чистота недвижимости.
- Отсутствие обременений на жилье.
- Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.
Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.
✔ Договор дарения или договор купли-продажи.
Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.
✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.
Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной
квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение 3 месяцев с даты заключения сделки.
✔ Мошеннические действия.
Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.
✔ Махинации с авансом.
Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.
✔ Не выписанные жильцы комнаты.
Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки. Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно. Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.
Итоги
Приобретая комнату в квартире, вы приобретаете преимущественное право на покупку остальной жилой площади в квартире. Поэтому важно знать какие права у вас есть по закону, чтобы обезопасить себя и проводимые сделки. Если детально изучить вопрос, какие нужны документы, как правильно все оформить, то можно сделать это самостоятельно и не потратить на это много времени.
Если у вас есть намерение купить комнату в квартире, то нужно это делать, потому что такие вложения в недвижимость в будущем окупаются и приумножаются.
