Иногда возникает необходимость выселить из квартиры арендаторов, собственных родственников или бывших супругов. Но осуществить это можно только после получения судебного решения о выселении, ведь статья 40 Конституции РФ не позволяет оставить человека без жилья просто так.
Чтобы суд удовлетворил требования истца, нужны необходимые основания, которые прописаны в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Их мы разберем подробнее, но в некоторых случаях процесс выселения может оказаться сложным и затянуться, так как часто он встречает сопротивление со стороны тех, кого выселяют. Если вы столкнулись с этим или как раз вас пытаются неправомерно выселить из квартиры — лучше обратиться к опытным юристам по жилищным вопросам.
Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
С этим вопросом могут помочь 250 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >
Основания для выселения лиц по решению суда
Под выселением подразумевается выдворение из квартиры людей с их имуществом: вещами, животными, мебелью, электроприборами. Законы позволяют осуществить выселение по решению суда в принудительном порядке в нескольких случаях:
- завершение срока аренды (коммерческой или социальной);
- желание самого собственника квартиры (например, при покупке жилья с прописанными посторонними людьми);
- отсутствие лица в квартире на протяжении длительного времени;
- изъятие земли под домом в пользу государства;
- признание дома аварийным или подлежащим сносу;
- долг за оплату коммуналки свыше полугода (для муниципального жилья);
- использование жилого помещения в качестве магазина или склада;
- нарушение прав соседей (разведение грязи, создание притона, аморальный образ жизни, шум после 23.00);
- умышленное нанесение ущерба жилью (нарушение конструкции, или имуществу других собственников);
- увольнение (актуально для служебных квартир);
- отселение супруга после развода;
- выселение одного из родителей в случае лишения родительских прав;
- перевод жилого объекта муниципалитетом в статус нежилого.
Судебная практика
Единообразной судебной практики не существует. Исход дела зависит от подготовки сторон к судебному процессу и наличия убедительных доказательств.
Если у ответчика нет никакого права жить в квартире, то он проиграет дело и рано или поздно ему придется покинуть квартиру. В сложных ситуациях целесообразно найти поддержку у компетентного юриста.
Здесь представлена судебная практика по вопросу выселения.
Несколько особенностей процедуры выселения по решению суда
Если есть решение суда о выселении из квартиры ответчика, дальше весь процесс исполнения данного решения контролируют службы судебных приставов. Они получают исполнительный лист от суда и издают на его основании постановление о возбуждении исполнительного производства. Без таких документов они не имеют законного права выселять людей.
Действия приставов регламентируются Федеральным законом № 229 «Об исполнительном производстве», в котором прописан четкий порядок действий при процедуре выселения по решению суда из квартиры. Нарушение установленного порядка можно и нужно обжаловать в суде в самые кратчайшие сроки.
Согласно статьям 85-89 Жилищного кодекса РФ при выселении жильцов по независимым от них причинам (снос старого дома, аварийное жилье, изъятие земли под строением в пользу государства) обязывает представителей власти предоставить людям новое равнозначное жилье, соответствующее жилищным нормам.
Задолженность по квартплате в муниципальной квартире ведет к выселению по решению суда с предоставлением ему меньшей жилплощади. При этом нынешняя задолженность за ним сохраняется.
Если за долги выселяется собственник квартиры, жилплощадь продается с аукциона. Часть вырученных средств погашает задолженность и покрывает организационные расходы. Остаток передается собственнику для покупки нового жилья.
Общие сведения
До непосредственной процедуры может предшествовать период обращения к правонарушителю с требованием освободить жилое помещение без судебного разбирательства. Ответчик может уведомляться заказными письмами, с ним могут проводиться разъяснительные беседы муниципальными служащими или сотрудниками банка (если квартира была продана банком из-за невозможности должника своевременно рассчитываться по ипотеке).
Ответчику может быть дан срок для освобождения жилья, если он откажется сделать это, то законным собственникам и владельцам жилья не остается ничего другого, кроме как готовить исковое заявление в суд.
Разбирательство может занять несколько месяцев и периодически переноситься по различным уважительным причинам – розыск ответчиков, неявка свидетелей, проведения экспертиз, или ожидание документов из органов местного самоуправления и других инстанций.
Процесс выселения приставами по этапам
По процедуре положено, чтобы с приставами при принудительном выселении жильцов из квартиры по решению суда присутствовали участковый и два понятых. Иногда для проведения процедуры выселения требуется привлечение специалистов МЧС, когда доступ в квартиру невозможен из-за закрытых замков.
Человек, которого выселяют, может даже не присутствовать дома. Это не помешает освободить помещение от его вещей.
Выселение начинается после решения суда по процедуре, регламентированной законодательством. Исполнительный лист отправляют в ближайший территориальный отдел ССП (службы судебных приставов) к месту проживания ответчика.
Далее приставы подробно изучают полученное решение и начинают подготовку к принудительному выселению. Начинается исполнительное производство.
Обе стороны (ответчик и заявитель) получают уведомление о старте исполнительного производства. Ответчику предлагают добровольно покинуть территорию жилплощади в течение 5 дней с момента получения уведомления, а истцу разъясняют порядок обращения в ССП в случае, если ответчик не захочет покидать квартиру.
Если ответчик не собирается освобождать жилплощадь по истечению пяти дней, происходит выезд судебных приставов с участковым и двумя понятыми по адресу.
На месте заполняется акт о выселении ответчика за подписью свидетелей.
Далее происходит опись находящегося в доме имущества и отправка личных вещей ответчика на временное хранение, если он не может их вывезти сам. Вещи хранятся у судебных приставов два месяца. Если хозяин не заберет за это время свое имущество, приставы вправе реализовать его в соответствии со статьей 107 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
После завершения принудительного выселения собственника из квартиры по решению суда двери опечатываются. Если был выселен квартиросъемщик или прописанный человек, ключи передаются собственнику жилья. Уже после всех процедур приставы издают постановления о завершении исполнительного производства и передают его для ознакомления в суд.
Адвокат добилась отмены решения о выселении доверительницы из проданной без ее согласия квартиры
Седьмой кассационный суд общей юрисдикции опубликовал мотивированое определение по гражданскому спору, в котором мужчина продал квартиру, приобретенную в браке и находящуюся в совместной собственности, без согласия бывшей жены.
Обстоятельства спора
Татьяна и Владимир Зыковы обратились в Когалымский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к Алсу Мансуровой. Ссылаясь на ст. 209, 304 ГК РФ, они просили суд обязать ответчика прекратить действия, препятствующие осуществлению ими права собственности на квартиру, и выселиться оттуда. Свои требования истцы мотивировали тем, что являются собственниками спорного жилья, однако не могут им пользоваться, поскольку ответчик заняла квартиру без законных оснований, ссылаясь на доверенность, выданную ей бывшим собственником – Сергеем Семёновым (в настоящее время доверенность отменена).
Алсу Мансурова в свою очередь подала встречный иск к Зыковым, а также к Олесе Кириченко и Сергею Семенову о признании договоров купли-продажи недействительными, аннулировании записей в ЕГРН и применении последствий недействительности сделок (исковое заявление имеется у «АГ»). Истец пояснила, что квартира была приобретена ею и Сергеем Семёновым в период их брака и является совместной собственностью. 7 сентября 2010 г. брак был расторгнут, спора о разделе совместно нажитого имущества не было, экс-супруги приняли решение пользоваться квартирой совместно, а в будущем переоформить на сына.
Поскольку в 2006 г. Семёнов был переведен на работу в другой город и с этого времени проживал там, после развода он оформил на Мансурову доверенность на управление квартирой, которую отменил 14 июля 2021 г.
В 2021 г. Мансурова подала заявление мировому судье о выдаче судебного приказа о взыскании с Семёнова алиментов на содержание ребенка, из-за чего отношения между бывшими супругами разладились.
В середине октября того же года Семёнов сообщил Мансуровой о намерении продать квартиру, а также о том, что продаст ее, даже если бывшая супруга откажется дать нотариальное согласие. Мансурова ответила, что согласия не даст и обратится в суд с иском о разделе квартиры по долям, намереваясь воспользоваться правом преимущественного приобретения доли.
В ноябре 2021 г. она обратилась в Когалымский городской суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру, в котором просила выделить ей в собственность ½ доли и прекратить режим совместной собственности. В том же иске истец просила применить обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий с квартирой. Об этом она сообщила сособственнику.
7 ноября 2021 г. заявление было возвращено в связи с нарушением правил подсудности. Мансуровой было разъяснено, что иск должен быть подан по месту жительства ответчика. Апелляция оставила без изменения определение первой инстанции. В начале января 2021 г. истец обратилась в Сургутский городской суд – по месту жительства бывшего мужа.
28 января 2021 г. Сергей Семёнов сообщил Алсу Мансуровой о новом собственнике квартиры – Владимире Зыкове и потребовал освободить жилье в течение 10 дней. На следующий день женщина отправила на номер телефона Зыкова фото искового заявления к Семёнову о разделе совместно нажитого имущества, указав, что вопрос о приобретаемой ими квартире рассматривается в суде. 1 февраля 2021 г. Татьяна Зыкова по телефону рассказала Мансуровой о разговоре с юристом, который пояснил, что поскольку квартиру они приобретают не у Семенова, а у Олеси Кириченко, то Мансурова может рассчитывать только на денежные средства, которые вправе взыскать с Семёнова. Зыковы решили не приостанавливать сделку.
Тогда Мансурова узнала, что в сделке участвует Кириченко, и обратилась в Когалымский ГОВД с заявлением о преступлении по ст. 159 УК РФ.
4 февраля 2021 г. Алсу Мансурова обратилась в кадастровую палату с заявлением о приостановлении сделки, однако получила отказ в связи с тем, что не является ее стороной.
13 февраля того же года было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК, согласно которому в ходе проведенной проверки был опрошен Владимир Зыков, пояснивший, что с 2018 на 2021 г. они с супругой решили приобрести квартиру, для чего обратились в агентство недвижимости. Им была предложена спорная квартира, но выяснилось, что хозяин находится в командировке. В январе 2021 г. Зыкову позвонил риелтор Р. и сообщил, что собственник приехал и готов к сделке.
«Как видно из указанного постановления, ни о какой хозяйке квартиры в лице Кириченко О.Е. Зыков не упоминал, ссылался на хозяина квартиры, а не на хозяйку. Таким образом, он знал, что квартиру фактически продает не Кириченко О.Е., а Семёнов С.В. При этом после регистрации сделки купли-продажи ответчик Кириченко О.Е. в квартиру вселиться не пыталась, квартира пробыла в ее собственности всего три недели, после чего была продана Зыковым», – подчеркивалось во встречном иске Мансуровой.
«Очевидно, что, не добившись согласия на продажу квартиры, Семёнов С.В. и Кириченко О.Е. спланировали сделку купли-продажи с целью одобрения последующей сделки с Зыковыми банком, так как еще в декабре 2021 г. риелторами Семёнов С.В. и Кириченко О.Е. были поставлены в известность о том, что Зыковы намерены приобретать квартиру по ипотеке, и, соответственно, последние предполагали, что банк будет производить тщательную проверку квартиры на предмет отсутствия спора», – отмечалось в документе.
Кроме того, указывалось, что в результате недобросовестных действий всех сторон договоров купли-продажи права Мансуровой были нарушены. Так, ответчикам стало достоверно известно о наличии спора 29 января 2021 г., а переход права собственности на квартиру был зарегистрирован в ЕГРН 7 февраля.
Во встречном исковом заявлении также подчеркивалось, что о нарушении своего права Мансурова узнала в октябре 2021 г., в связи с чем и обратилась в суд с иском об определении долей в праве на объект недвижимости. Ввиду того что Кириченко и Зыковы знали о наличии спора между бывшими супругами по пользованию квартирой, они, по мнению истца, не могут быть признаны добросовестными приобретателями, а сделки по отчуждению спорной квартиры должны быть признаны недействительными.
Мансурова попросила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры, заключенные между Семёновым и Кириченко, а также между последней и Зыковыми, а также аннулировать записи в ЕГРН о праве собственности и применить последствия недействительности указанных сделок, вернув стороны в первоначальное положение, существовавшее до нарушения ее прав.
Первая инстанция пришла к выводу о недоказанности недобросовестного поведения покупателей
В суде Татьяна Зыкова пояснила, что квартиру они купили со второго раза, так как в первый раз риелтор Р. сообщил, что хозяин не может приехать, а во второй раз с собственником – Олесей Кириченко – они впервые встретились в банке при передаче денег.
29 января 2021 г. Зыковы, придя в квартиру, обнаружили, что она заперта изнутри. Вечером Мансурова предложила им встретиться, однако Татьяна Зыкова отказалась, сославшись на то, что квартира принадлежит ей. Поскольку Мансурова в сделке не участвовала, как и не значилась в справке о зарегистрированных когда-либо в квартире лицах, а недвижимость они приобрели у Олеси Кириченко, Зыкова восприняла поведение Мансуровой как недобросовестное. За день или два до регистрации сделки, пояснила Татьяна Зыкова суду, им позвонили из регистрационной палаты и сообщили о притязаниях Мансуровой на квартиру. В регистрационной палате, в свою очередь, Зыковым пояснили, что сделку можно отменить только при наличии согласия всех ее участников. О том, что регистрацию сделки можно приостановить, они не знали. Татьяна Зыкова попросила ее иск удовлетворить, во встречном иске отказать.
Согласно показаниям Сергея Семёнова, поскольку квартира «разделена» не была, а срок исковой давности истек, он полагал, что квартира полностью принадлежит ему. Риелтор попросил его дать нотариально заверенное заявление, что квартира была приобретена не в браке, однако мужчина отказался и сделка не состоялась.
Сергей Семёнов обсудил ситуацию с коллегами, и Олеся Кириченко изъявила желание купить эту квартиру за наличные деньги для сына. Спустя некоторое время после покупки она сообщила, что обстоятельства изменились и недвижимость нужно продать, попросила помочь. Семёнов рекомендовал ей обратиться в агентство недвижимости. Он просил суд отказать в иске Алсу Мансуровой.
Изучив материалы дела, суд отметил, что оспариваемые Мансуровой договоры купли-продажи были заключены 7 декабря 2021 г. и 25 января 2019 г. – т.е. когда она и Семёнов расторгли брак. Таким образом, владение, пользование и распоряжение общим имуществом, определяемые положениями ст. 35 СК РФ, прекращались, и бывшие супруги приобрели статус участников совместной собственности, регламентируемой нормами ГК РФ.
Суд указал, что исходя из положений п. 2 и 3 ст. 253 ГК при разрешении спора о признании сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, недействительной, установлению подлежат следующие обстоятельства: наличие у участника совместной собственности полномочий на распоряжение общим имуществом и осведомленность другой стороны сделки об отсутствии у данного участника соответствующих полномочий, с учетом которых другая сторона должна была знать о неправомерности его действий.
Первая инстанция заметила, что поскольку Алсу Мансурова оспаривает совершенную бывшим супругом сделку по распоряжению спорной квартирой, то именно она должна доказать недобросовестность Олеси Кириченко на предмет ее осведомленности об отсутствии у Сергея Семёнова полномочий распоряжаться квартирой.
При этом, как следовало из показаний свидетеля Т. – старшего оперуполномоченного ОЭБиПК ОМВД России по г. Когалыму, который проводил проверку по заявлению Мансуровой и опрашивал Кириченко, – в устной беседе последняя пояснила, что согласилась выступить фиктивным покупателем квартиры, так как бывшая супруга Семёнова повела себя некорректно. Дать письменно объяснения Кириченко отказалась, ссылаясь на ст. 51 Конституции РФ.
«Учитывая изложенное, суд не может в качестве доказательства недобросовестного поведения Кириченко О.Е. принять показания свидетеля Т., поскольку в установленном законом порядке зафиксировано, что от дачи объяснений при опросе Кириченко О.Е. отказалась, факт дачи устных объяснений Т. по существу спора Кириченко О.Е. в судебном заседании отрицала», – заключил суд.
Первая инстанция указала, что доказательств осведомленности Кириченко об обращении Мансуровой в суд, учитывая, что иск был возвращен, а Кириченко не являлась участником спора по разделу имущества между Семёновым и Мансуровой, стороной истца по встречному иску не представлено. При этом ст. 38 СК РФ действительно содержит норму, что к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Права и обязанности приставов при выселении
Все действия судебных приставов должны проводиться в строгом соответствии с регламентом. Любой маленький промах при оформлении процедуры выселения может стать поводом для апелляции ответчика и приостановки процесса.
Приставы не имеют права применять в отношении ответчика меры физического воздействия, если гражданин сам не проявляет агрессии. Силовым выдворением из помещения не агрессивного и не нападающего человека могут заниматься только полицейские, которых может вызвать участковый в случае возникновения конфликтных и спорных ситуаций.
Приставы обязаны представиться, показать удостоверения и ознакомить выселяемого с его правами и обязанностями.
Законодательное регулирование
Выселение возможно на основании ст. 31, ст. 95 ЖК РФ, а также ГК РФ – если гражданин использует жилье, которое находится у него в собственности, не по назначению. Судебное разбирательство проводится с учетом норм ГПК РФ. Исполнительные действия проводятся согласно ФЗ № 229, принятом в 2007 году.
Права ответчиков при выселении по решению суда
Ответчик может рассчитывать на предоставление отсрочки по выселению в соответствии со статьей 434 Гражданского процессуального кодекса РФ. Для этого выселяемый по решению суда может подать приставам заявление с просьбой о предоставлении такой отсрочки. Законодательство предусматривает определенный круг причин для отсрочки по принудительному выселению:
- затруднительное финансовое положение (статья 203 Гражданского процессуального кодекса РФ);
- выселение жильца с несовершеннолетним ребенком;
- серьезное заболевание ответчика, при котором ему требуется постоянный уход, а переезд может усугубить состояние здоровья;
- примирение сторон, когда ответчик смог договориться с истцом (например возместил имущественный ущерб или оплатил часть долга по квартплате).
Для подтверждения этих причин потребуются справки о зарплате, квитанции, свидетельство о рождении для несовершеннолетних, медицинские справки, рецепты и квитанции на приобретение лекарств.
Рассмотрение дела
Подача искового заявления – это сложный процесс.
Не всегда удается с первого раза зарегистрировать иск в секретариате. Иногда причиной отказа в его приеме становиться некомплектность документов, а бывает, что отклонение происходит из-за неправильно составленного иска. Всей этой нервотрепки можно избежать, если обратиться к услугам юриста, который не только правильно напишет исковое заявление, но и проверит комплектность документации, а также правильность ее заполнения.
Сдав документы на рассмотрение, истцу необходимо будет подождать, пока не придет письменное уведомление о назначении даты слушания. В интересах хозяина явится на заседание, а в случае невозможности сделать это лично – отправить туда своего представителя. Важно передать ему полномочия нотариально, иначе его не примут в суде.
На судебном процессе потребуется подтвердить ранее изложенное и защитить свои интересы при выяснении спорных моментов.
Как составить иск — образец
Любые заявления, подаваемые в суд, должны соответствовать требованиям процессуального закона. Поэтому перед их подачей следует ознакомиться с содержанием ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. В иске нужно прописать наименование суда, сторон спора, их реквизиты, адреса, обстоятельства, побудившие обратиться в суд.
Следует четко указывать со ссылками на законы причины для требуемого выселения, а также подтверждающие их наличие доказательства. Кроме того, надо четко изложить и само требование по иску. Документ должен быть читаемым, подписанным нужным лицом. Если он подается от лица органов власти, то требуются и печать. При этом на нем ставится подпись уполномоченного на то лица. Если действует представитель какого-либо органа или гражданина, то к иску прилагается документ о его полномочиях. Примерный образец его составления можно посмотреть ниже.
Образец иска о выселении.
Сроки
Процесс рассмотрения подобных исков достаточно сложный. К вынесению решений, служащим основанием для выселения граждан из жилья, судьи относятся крайне осторожно. Прогнозировать длительность такого процесса трудно, конкретных сроков в законе на этот счет не установлено. Это зависит от множеств различных обстоятельств. В их числе, и объем представленных доказательств, и позиции сторон, и необходимость привлечения иных лиц.
В любом случае не стоит рассчитывать на то, что решение будет вынесено быстро. Даже когда оно вынесено, то недовольная им сторона чаще всего прибегает к процедуре обжалования. А это может отнять еще пару месяцев на прохождение всех инстанций. Уже вступившее в силу решение могут начать исполнять судебные приставы.
Таким образом, до фактического выселения из квартиры может пройти от пары месяцев до года.
Документы
Помимо иска для суда требуется предоставление и других документов. Их полный список можно прочитать в ст. 132 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК РФ). Часть из них поименованы четко и относятся к соблюдению процессуальных моментов. К примеру, квитанция об оплате госпошлины, копии иска и документов для других лиц, претензия, доверенность (если подписывался иск представителем).
Этим требованиям предъявляемые в суд документы должны точно соответствовать. Что касается иных документов, то это могут быть любые бумаги, доказывающие позицию заявителя о необходимости выселения из жилого помещения.
К ним могут относиться документы о неоплате жилищно-коммунальных услуг, акты о допущенных нарушениях при использовании помещений, протоколы участкового о нарушениях, предписания пожарных и санитарных служб о необходимости устранения нарушений.
