Как дарителю квартиры обезопасить себя от возможного выселения

Автор статьи: Анастасия Иванова Последнее изменение: Январь 2021 года 3617

Часто в юридической практике встречается и договор дарения квартиры с обременением. Что под собой подразумевает эта сделка и с какими проблемами придется столкнуться ее участниками при оформлении необходимых документов, будет рассказано ниже.

Сделки, проводимые с недвижимым имуществом, осуществить без помощи специалистов очень сложно, так как в процессе их оформления приходится сталкиваться со множеством нюансов, которые требуют юридической подкованности. В последнее десятилетие большую популярность приобрели сделки на передачу жилплощади в дар.

Когда может быть использовано обременение?

Дарение с обременением на квартиру может быть получено одаряемым в случае:

• аренды;
• если недвижимость представляет собой культурную собственность;
• ареста имущественной собственности;
• доверительного управления;
• ренты с пожизненным содержанием;
• ипотеки;
• опеки.

Если опираться на данные предоставляемые экспертами рынка недвижимости, то самый популярный вариант обременения представлен в виде ипотечного залога. Также популярна рента с пожизненным содержанием.

Форма договора

Требования ГК РФ к форме дарения трудно назвать жесткими. Сделка может совершаться устно, письменно и путем конклюдентных действий (передача ключей, торжественное вручение). Нормативные предписания по этому поводу сконцентрированы в ст. 158-165 и ст. 574 ГК РФ.

Устная сделка допустима для движимого имущества, если оно передается в момент заключения договора. И наоборот, когда передача вещи и переход права собственности отложены во времени, закон требует документарной формы.

Письменная форма обязательна для соглашений о дарении на сумму более 3 тыс. руб., если даритель — юридическое лицо.

Дополнительно

С внедрением обязательной госрегистрации сделок с недвижимостью в ЕГРП, необходимость в их нотариальном удостоверении отпала. Однако стороны договора дарения вправе оформить у нотариуса любой договор дарения, даже тот, который согласно ГК РФ может быть совершен устно.

На текущий момент регистрации в ЕГРП подлежит только факт перехода права собственности на подаренный объект недвижимости. Договор дарения как документ регистрировать не нужно.

Обременение в виде залога доверенному лицу

На жилую недвижимость может быть оформлен любой тип обременения. Даритель, чтобы свести к минимуму риск потерять свое жилье, проводит процедуру оформления обременения на доверенного человека, состоящего с ним в близкой степени родства. Это самый распространенный тип залога, оформляемого на доверенное лицо. Зачастую в виде доверенного лица выбираются либо родители, либо дети. Если присутствует именно этот вариант обременения, то владелец жилья, перед любой процедурой с недвижимостью должен будет обсудить этот вопрос с ее залогодержателем.

Комментарий специалиста

Леонов Виктор

Юрист

Подобный тип обременения, оформляется в любой нотариальной или юридической конторе после предоставления нужного пакета документов от обоих участников дарственного договора с этим типом обременения.

Особенные типы обременений

Существует ряд обременений скрытого типа. К ним относятся соглашения о пожизненной аренде, ренты. Согласно таким типам договоров, ограничение прав дается на неопределенный или определенный период.

Отдельной категорией обременений выступает наличие детей несовершеннолетнего возраста. При наличии таких жильцов договор дарения заключить невозможно. Продажа недвижимого объекта разрешается только при наличии разрешения, которое дается органами опеки.

Похожие статьи:

• Как правильно составить договор дарения
• Что лучше — завещание или дарственная на квартиру?
• Можно ли расторгнуть договор дарения квартиры

Часть обременений можно снять. Это возможно в следующих случаях:

1. Все финансовые обязательства исполнены в полном объеме (например, погашена ипотека).
2. Требования искового характера устранены, в связи с чем может быть снят запрет на дарение, наложенный судом.

Если, несмотря на сложности, стороны согласились заключать договор, они должны решить проблемы, которые связаны с обеспечением законных интересов гражданина или юридического лица, в пользу которого эти ограничения установлены.

Обременение в виде ренты

Дарственный договор на жилую недвижимость может быть оформлен с рентным обременением. Для этой цели владельцу квартиры следует заключить отдельный договор, в котором будет указано, что одаряемый обязан содержать его пожизненно и только после его смерти и выполнения всех условий, жилплощадь перейдет в его собственность. В этом случае договор будет называться дарственной с иждивением.

До того момента, пока не произойдет фактическое снятие ренты (смерть владельца квартиры), ее плательщик (одаряемый) не сможет распоряжаться жилой недвижимостью полноценно. Стать полноправным хозяином квартиры одаряемый сможет не только после кончины ее владельца, но и в случае, если он решит снять обременение. Эта разновидность дарственного договора имеет широкое распространение в России, поэтому по вопросам его заключения люди очень часто обращаются за юридической помощью.

Порядок пользования

Если гражданин дарит свою квартиру с пожизненным правом проживания, это означает, что он действительно имеет право до самой смерти жить на вышеозначенных метрах. Порядок должен быть регламентирован в договоре. Например, можно зафиксировать, что бывший хозяин проживает строго в одной комнате и пользуется общими помещениями или наоборот – он может жить в любом из помещений квартиры кроме одного.

В любом случае возможность пользоваться всей собственностью, которая находится в доме, сохраняется за дарителем пожизненно. Самым главным плюсом становится тот факт, что ему больше не приходится платить за коммунальные услуги.

Кроме того, если в договоре закреплено право проживания родственников вместе с дарителем, то оно сохраняется вплоть до его смерти или определенный промежуток времени, если это обозначено условиями соглашения.

Обременение в виде ипотеки

Одним из самых распространенных видов обременения при оформлении дарственного договора является непогашенный потребительский кредит либо ипотека. В этом случае прежде чем оформить сделку, нужно решить все вопросы с владельцем жилья и также уточнить какие обязательства он имеет перед банковской структурой.

Дарственный договор, обремененный ипотекой может оформляться только в том случае, если свое согласие даст банковское учреждение-кредитор. Данная процедура проводится с целью проверки платежеспособности одаряемого и удостоверения в сохранении гарантий по выплате ипотечного кредита. Ситуацию можно упростить в случае, если сделка будет оформление только после погашения фактического остатка по ипотечному кредиту.

Комментарий специалиста

Потапова Светлана

Юрист

Иногда допускается и такой вариант оформления дарственного договора, когда ипотека выплачивается фактическим владельцем недвижимости, а одаряемый согласно дарственному договору является участником ренты. Это подразумевает, что до конца жизни даритель будет оплачивать ипотеку, в то время как одаряемый будет свободен от данных обязательств.

Однако, чтобы не ошибиться и оформить договор дарения с ипотечным обременением следует посоветоваться с юристом, а лучше провести данную сделку под его патронатом.

Когда нельзя подарить квартиру?

В большинстве случаев можно заключить договор дарения между дарителем и одариваемым, после чего права переходят новому собственнику.

Но выделяют ситуации, когда дарение недвижимости не представляется возможным:

• Квартира не находится на кадастровом учете. В этом случае регистратор откажет в смене собственника. Чтобы исправить ситуацию, квартиру сначала придется поставить на учет в Росреестре. Здесь осуществляется постановка на учет и регистрация прав предыдущего собственника, после чего право переходит к новому владельцу. Эту операцию можно провести одновременно с регистрацией дарственной.
• На недвижимость наложен арест. Это значит, что квартиру запрещается отчуждать. В этой ситуации необходимо сначала снять арест. Это делается через орган, который его наложил. Как правило, это делают судебные приставы при наличии долга. Придется предварительно оплатить долг.
• Недвижимость в ипотеке, а банк против смены собственника. В этом случае придется предварительно погасить оставшийся долг и подать документы о снятии обременения. Затем можно подать на регистрацию договор дарения.
• Даритель является недееспособным лицом. Даже если будет получено разрешение из органа опеки и опекун является надлежащим, сделку признают ничтожной. Такую квартиру можно только обменять или продать. Дарить ее нельзя.
• Собственником является несовершеннолетний, не достигший 14 лет. В этом случае возможны только возмездные сделки, на которые требуется разрешение органов опеки.

Следует знать! Дарение квартиры можно отменить, если даритель докажет, что его жилищные условия ухудшились или к сделке его принудили и ввели в заблуждение. Также основанием для отмены дарения является покушение на жизнь и здоровье дарителя.

Таким образом, даже если квартира находится в обременении, можно ее передать по договору дарения новому собственнику. Но существуют ситуации, когда такая сделка невозможна.

Видео сюжет расскажет о вида обременения и тонкостях снятия

Обременение в виде прописки посторонних лиц в квартире, передаваемой в дар

В виде обременения на жилую недвижимость может выступать прописка на ее площади посторонних лиц. Если смотреть на данную ситуацию сквозь призму закона, то нет никаких проблем, ведь собственнические права на недвижимость есть только у владельца квартиры, а после оформления дарственному договору эти права перейдут к одаряемому.

Но все же следует подготовиться к тому, что люди, прописанные в квартире могут начать вставлять «палки в колеса». Именно по этой причине, прежде чем приступать к оформлению дарственного договора с данным типом обременения следует ознакомиться со всеми нюансами сделки. Это займет время, но зато существенно облегчит жизнь при ее заключении.

Законодательная сторона вопроса

Согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ, у собственника есть возможность распоряжаться имуществом несмотря на притязания третьих лиц или организаций. Но это не значит, что данные притязания закончатся со сменой собственника.

Необходимо соблюдать следующие обязательные условия для заключения сделки:

• Квартира должна находиться в собственности.
• Участники сделки должны быть вменяемыми.
• Одариваемый должен быть согласен на получение квартиры.
• Договор дарения должен быть составлен правильно.

Если вам предлагают передать квартиру по дарственной, необходимо заранее оговорить все условия. В сложных случаях договор следует заверить у нотариуса.

Обременение в виде доверительного управления

Еще одним видом обременения является доверительное управление жилой недвижимостью. Особенности такой сделки заключаются в том, что даритель передает свое жилье в полноценное пользование одаряемому на определенный промежуток времени. Согласно законодательству оформляется доверительное управление сроком на пять лет с обязательным проведением государственной регистрации. Вся задолженность по жилой недвижимости переходит от собственника квартиры к ее временному хозяину.
Комментарий специалиста

Киреев Максим

Юрист

В том случае если договор с данным типом обременения оформлялся и заверялся в нотариальной конторе, это дает право владельцу недвижимости оформить дарственную. Собственник прав на жилую недвижимость может передать права владения ею другому человеку, но при этом ему следует уведомить того, на кого оформлено доверительное управление жильем.

Понятие и стороны договора дарения

Договор дарения является двусторонней гражданской сделкой. Посредством его заключения управомоченная сторона (одно из двух): безвозмездно передает либо обязуется передать другой стороне вещь или имущественное право; освобождает или обязуется освободить другую сторону от исполнения имущественных обязательств в отношении себя или сторонних кредиторов.

К сведению

Дарение заключается между дарителем и одаряемым, в роли которых могут выступать как физические, так и юридические лица.

Относительно каждой из договорных сторон возможна множественность. Например, жилая недвижимость может быть подарена супружеской паре и перейти в общую совместную собственность.

Для заключения рассматриваемой сделки даритель и одаряемый должны быть наделены надлежащим уровнем гражданской дееспособности.

Возможность юридических лиц участвовать в правоотношениях дарения определяется организационно-правовой формой и учредительными документами; физических лиц — возрастом, умственным развитием и психическим здоровьем. Ограничение дарения в связи с двумя последними факторами производится через суд в порядке, оговоренном гл. 31 ГПК РФ.

По правилам гл. 32 ГК РФ, не могут выступать дарителями малолетние дети и лица, признанные недееспособными в судебном порядке. Ограниченно дееспособные и несовершеннолетние вправе делать дорогостоящие подарки (в понимании ст. 575 ГК РФ это вещи и имущественные права стоимостью более 3 тыс. руб.) с позволения родителей, опекунов/попечителей, органов опеки.

В целях гарантирования интересов кредиторов и государства в лице налоговых органов ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между субъектами хозяйствования. Однако закон не возбраняет им делать пожертвования на общественные нужды, дарить подарки сотрудникам.

Гражданский кодекс установил перечень случаев, когда дарение запрещено либо ограничено (ст. 575 и ст. 576 ГК РФ соответственно). Например, невозможна безвозмездная передача имущества в пользу госслужащих в связи с исполнением ими должностных функций.

Важно

Договор дарения является двусторонним. Для его заключения нужно взаимное волеизъявление дарителя и одаряемого.

Дополнительные условия и обременения могут существенно снизить ценность подарка в глазах одаряемого. Статья 573 ГК РФ наделила последнего правом отказаться от заключения договора дарения.

Обременение в виде аренды

Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.

Дополнительную информацию, включая сам образец договора с арендным обременением, можно получить обратившись за консультативной помощью к юристу или нотариусу.

Кто имеет право?

Кто бы не направил свои притязания в сторону недвижимости, это не является препятствием для собственника в плане передачи прав.

Как бы то ни было, хозяин по-прежнему остается хозяином, а это значит, что вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению (ст. 572 ГК РФ). Однако это и не означает, что упомянутые притязания прекратятся.

Обязательные условия для сделки таковы:

• имущество в собственности;
• вменяемость участников;
• согласие потенциального получателя при его полном информировании относительно всех деталей;
• верное составление документа.

Если вам предстоит получить такой подарок — лучше заранее обговорите все условия в присутствии опытного юриста.

О порядке дарения жилплощади, в частности о том, как правильно написать дарственную и нужно ли получать согласие супруга, вы можете узнать из наших статей. Образец доверенности на передачу в дар недвижимости можно также скачать на нашем сайте.

Оформление дарственного договора на квартиру с обременением: Особенности процедуры

Оформляя сделки с жилой недвижимостью с наложением обременения, особенно если у человека нет соответствующих юридических знаний, он незнаком с действующим законодательством, а также он никогда не сталкивался с вопросами, касающимися недвижимости, во избежание каких-либо проблем с дарственным договором, ему необходимо обратиться за помощью к специалистам. Таким образом, удастся защитить себя не только от ошибок при составлении дарственной с обременением, но и от проблем, которые могут возникнуть при ее использовании в будущем.

Пакет документов и порядок их оформления

Для подписания дарственной с обременением необходимы такие документы, как:

• Паспорта или другие удостоверения личности двух сторон.
• Если дар передается несовершеннолетнему, то свидетельство о рождении.
• Документы на недвижимость. Чаще всего – это свидетельство о госрегистрации и его копия.
• Выписка из домовой книги или справка о прописанных (зарегистрированных) лицах.
• Выписка из ЕГРН об основных характеристиках.
• Справка об отсутствии долгов перед налоговой.
• Если у дарителя и/или одаряемого оформлен брак, то согласие второй половинки на передачу/получение дара.

Что касается структуры документа, то она довольно стандартная, по пунктам образец выглядит так:

1. Название документа, место подписания договора.
2. Указание прав и обязательств сторон.
3. Контакты для связи, в том числе адреса проживания.
4. Данные о предмете дарственной, то есть описание квартиры.
5. Данные о сроках выполнения, данный пункт вносится по необходимости.
6. Ответственность сторон.
7. Момент перехода права владения.
8. Условия для расторжения.
9. Порядок разрешения споров и форс-мажорных ситуаций, иные условия.
10. Подписи сторон.
11. Оптимально оформлять подобное соглашение при помощи нотариуса в таком случае удастся избежать неприятностей с признанием соглашения недействительным.

Что не является встречным предоставлением

Безвозмездность договора дарения исключает встречное предоставление со стороны одариваемого. И все же дарителю разрешено выдвигать к нему определенные требования.

ГК РФ не установил, что именно следует считать встречным предоставлением. В случае возникновения спора вопрос о скрытой возмездности в каждом случае разрешается судом на основании анализа материалов дела.

К сведению

Судебная практика пошла по пути признания встречным предоставлением действий, несущих явную выгоду дарителю. Если же даритель избавляется не от всех прав на имущество (например, оставляет за собой право его частичного использования), о встречном предоставлении речь идти не может.

Понятие «встречный» подразумевает, что выгоду должен получить лично даритель. Если договор дарения оговаривает условия в пользу сторонних лиц (например, установление сервитута на проход через земельный участок в пользу соседей или выполнение социально полезных действий), побуждения дарителя нельзя считать меркантильными, а принцип безвозмездности — нарушенным.

Встречным предоставлением не может считаться символическая плата за предоставленный дар, которая производится согласно национальным традициям. Если за подаренный дом/квартиру одаряемый «рассчитался» оберегом или ритуальным караваем, платой это быть не может.