Не было такой профессии
«С жалобами на риелторов к нам обращаются не то чтобы часто, но регулярно, — говорит сопредседатель Союза потребителей РФ Алексей Койтов. — Жалуются обычно на их низкую компетентность, особенно в юридических нюансах. Сделка с недвижимостью — одна из самых дорогостоящих в жизни человека. Но многие пытаются экономить: ищут риелтора, который берет плату поменьше, или вообще обходятся без него. В результате из-за нехватки документов, ошибок в них, особенно при оформлении ипотеки в банке, сделка может затянуться, а покупатель — уйти к другому продавцу».
«Несмотря на то, что рынок недвижимости в России существует уже около 30 лет, профессии «риелтор» официально не существовало до сих пор, не было каких-либо документов, в которых четко формулировались бы единые требования к специалистам, осуществляющим риелторскую деятельность», — говорит руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова.
Проверка агентства недвижимости
Если вы желаете самостоятельно провести проверку агентства недвижимости при покупке квартиры, то проверьте следующую информации об организации:
- Стаж работы. Хорошо, если предприятие имеет стаж работы в данной сфере примерно 3-5 лет. Это уже говорит о его устойчивости и надёжности. В то же время не стоит думать, что все более «юные» фирмы обязательно не чисты на руку, просто к их проверке придется отнестись более внимательно.
- Персонал агентства. Как правило, риелторы со стажем состоят в гильдии или ассоциации риелторов, или других подобных организациях, которые характеризуют их как профессионалов. Кроме того, такие организации часто проверяют своих подчинённых, что обязывает агентство работать на самом высоком уровне.
- Сайт в Интернете. Наличие в интернете своего сайта говорит о серьёзности агентства. Такой сайт должен быть полноценным, то есть на нём должны быть выложены не только предложения о купле-продаже недвижимости, но и вся информация о самом предприятии, его сертификаты, подтверждающие документы, фамилии руководителя и главного бухгалтера, а также телефонные номера.
- Оформление предложений. Вся выставленная недвижимость должна сопровождаться не только чёткими фотографиями с описанием, но и ценой.
- Отзывы в сети. Отзывы об интересующем агентстве стоит принять во внимание, но до конца им верить, всё-таки не стоит. Ни для кого не секрет, что положительные отзывы можно заказать у фрилансеров, а отрицательные могут оказаться делом рук конкурентов. С другой стороны, отзывы на видео от довольных клиентов часто говорят о многом. Если вам удастся связаться с ними и поговорить – это будет дополнительный плюс в ваших исследованиях.
Что умеет профи?
В профстандарте указано, что риелтору достаточно иметь среднее образование или же окончить бакалавриат, а затем каждые два года проходить программы повышения квалификации. Он должен уметь делать маркетинговые исследования рынка жилья, консультировать клиента по местоположению и доступу, типу и размеру, стоимости жилья, а также по стоимости его содержания (имеются в виду коммунальные платежи, налоги и пр.). Такой специалист умеет читать технические паспорта, кадастровые планы и справки, чертежи, поэтажные планы и экспликации объектов недвижимости. Также он может проконсультировать клиента, например, о затратах на осуществление сделки и регистрацию прав и обременений. Подчеркивается, что риелтор должен соблюдать и этические нормы. Скажем, не разглашать третьим лицам условия сделки, не скрывать реальную стоимость объекта или недостатки жилья. Также он обязан не клеветать на конкурентов и не дискредитировать коллег. «Стандарт — это минимальные требования к профессиональным качествам специалистов», — говорит Арсен Унанян, президент НП «Российская гильдия риелторов».
Что должно насторожить
Один из излюбленных трюков «черных» риэлторов – просьба о предоплате. Они мотивируют это необходимостью размещения рекламы, затратами услуги связи и другими. Такая просьба будет сигнализировать о нечистых намерениях агента, ведь нет гарантии, что риэлтор справится с задачей и сможет продать, сдать, или подобрать необходимый клиенту объект.
Составляя договор, очень важно заранее уточнить сумму вознаграждения риэлтора. Агенты часто не называют конкретные цифры до совершения сделки. Это является одним из подводных камней – после совершения сделки агент может потребовать необоснованно большую сумму.
Не стоит договариваться с риэлтором о его вознаграждении в процентном соотношении от суммы сделки. Это побуждает риэлтора к поиску более дорогих вариантов. Будет лучше, если ставка будет фиксированной.
Также существует большой риск взимания скрытой комиссии – когда недобросовестный риэлтор пытается получить комиссии с обеих сторон без их ведома, что является чистым обманом.
Не стоит гнаться за низкой ценой – всем известно где лежит бесплатный сыр. Есть определенный диапазон стоимости риэлторских услуг. Какие-то фирмы предлагают дешевле, кто-то завышает ценник на свои услуги. Но подозрительно низкая стоимость является поводов усомниться в чистоте намерений маклера.
Распространены случаи, когда недобросовестные риэлторы продают списки потенциальных покупателей и квартиросъемщиков и так далее. В 90% случаях такие списки являются фикцией. Указанные номера телефонов не существуют или не отвечают. Деньги уплачены, клиент не имеет возможности их вернуть, а риэлтор лишь разводит руками.
Мошенники, дабы побудить потенциальных клиентов к покупке, часто приглашают подставных покупателей. К примеру, придя на просмотр дома для съема, клиент сталкивается с семейной парой, готовой дать задаток сию минуту, лишь бы получить желаемый объект. Потенциальные съемщики начинают спорить, кому достанется право проживания в доме. В 90% случаев «случайно» пришедшие одновременно покупатели являются подставными.
Помимо всего вышеперечисленного, часто риэлторы используют «якоря» – влияние на подсознание клиентов. Например, аромат кофе, корицы создает благоприятную атмосферу, заставляет клиента ассоциировать просмотренную квартиру с уютом и комфортом.
Еще одним классическим приемом риэлторов является игра на контрасте. Этим приемом пользуются практически все агенты. Клиенту показывают несколько объектов с завышенными ценами, плохим ремонтом. Последний же объект значительно выделяется – приемлемая стоимость, чистый подъезд, «зеленый» двор, новая сантехника в квартире и так далее. Естественно, покупатель непроизвольно склоняется к покупке последнего просмотренного варианта.
Планируя просмотр объектов недвижимости, необходимо договариваться с риэлтором на светлое время суток. Часто агенты, дабы скрыть недостатки жилища, назначают встречу на поздний вечер, чтобы не дать клиенту разглядеть все недостатки.
Нередки случая приобретения жилья напротив кладбища, и других неприятных для соседства объектов только потому, что каждый просмотр квартиры происходил после захода солнца.
Тяни билет!
Выучиться на риелтора можно на каких-либо курсах, вузов, где учат на таких специалистов, сейчас нет. Однако уже через несколько месяцев многим риелторам придется сдавать экзамены в центрах оценки квалификации. Успешно сдавших будут включать в специальный реестр, через который клиенты смогут «пробить» своего риелтора, чтобы убедиться в его профессионализме. Сейчас существует похожая система сертификации компаний и специалистов рынка недвижимости, зарегистрированная РГР еще в 2002 году. Проверить, включен ли в нее ваш риелтор или агентство недвижимости, можно на сайте reestr.rgr.ru.
Как выбрать посредника по недвижимости
Не каждый владелец квартиры, дачи или загородного дома имеет пачку знакомых риэлторов, готовых качественно и честно выполнить свою работу на каждом этапе сделки. Как правило, неопытный клиент идет в ближайшую контору, занимающуюся посредничеством, и заключает там договор на оказание услуг. Как проверить агентство недвижимости на честность в таком случае? Не существует определенной пошаговой инструкции в этом вопросе. Рекомендуется обратить внимание на следующие объективные показатели:
- Успешные конторы постоянно участвуют в симпозиумах, выставках и имеют свое представительство в средствах массовой информации.
- Рекомендуемый опыт работы на рынке — 3 года и более.
- Не рекомендуется обращаться к крупным агентствам с огромной текучкой кадров. Руководители попросту не могут контролировать всех сотрудников.
В современных реалиях большинство квалифицированных компаний представлены в интернете и медийном пространстве. Как правило, проверить любое риэлторское агентство — довольно простая задача. Всемирная сеть пестрит отзывами о каждом работнике и, тем более, представляющей его компании.
Агентство недвижимости или независимый риэлтор
Услуги крупных компаний, как правило, стоят довольно дорого. Это объясняется большим количеством сотрудников, одновременно работающих над решением жилищной проблемы конкретного клиента. Для простых сделок купли-продажи с двумя собственниками достаточно одного независимого эксперта, который проследит за сбором документов и проконтролирует ход операций по передачи прав на имущество.
Важно! По сравнению с известным агентством, сумма комиссии за работу независимого посредника может быть меньше в 3-5 раз.
Прежде чем подписывать договор о сотрудничестве, стоит проверить выбранного риэлтора на честность, лично пообщавшись с ним. У одиночек редко имеются документы, подтверждающие причастность к гильдии риэлторов или аккредитацию в федеральном реестре. Не стоит обращать основное внимание на манеру общения и внешний вид — даже идеальный кандидат может кинуть клиента на огромные деньги. Если запрашиваемые комиссионные слишком малы, либо слишком велики — стоит добавить такого агента в черный список.
Как не попасть на удочку черным риелторам
Какой бы ни был сейчас год — 1990, 2021, 2021 или 2030, никогда не закончатся люди, желающие обогатиться на доверчивости и недостаточной информированности сограждан. Разнообразие афер и разводов при покупке и продаже квартир удивит даже бывалого стража порядка. С каждым годом черные риэлторы развивают навык обмана клиентов по средствам хитрых комбинаций. Наиболее популярными на сегодняшний день схемами развода являются:
- Покупка квартиры у подставного недееспособного гражданина. Спустя несколько дней после покупки придет повестка в суд о недействительности сделки.
- Продажа имущества нескольким собственникам. Черный риэлтор берет комиссию у 3-4 человек и скрывается.
- Измененный адрес объекта. Уже после покупки окажется, что купленная квартира находится в соседнем подъезде, доме или городе.
Во крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге, Казани и т. д., существует база со списком черных риэлторов. Перед заключением договора о сотрудничестве не помешает бросить туда беглый взгляд, чтобы обезопасить себя от возможной потери финансов. Не лишним будет переписать паспортные данные посредника, а также сравнить предоставленную информацию о его компании с единым реестром компаний.
