На территории России ежегодно осуществляется более 4 млн. сделок, связанных с объектами недвижимости. Приблизительно 3,5 млн. из них совершается с участием риэлторов. Оборот за год составляет примерно 6 триллионов рублей. Комиссия данного оборота ориентировочно составляет 2%. Существует Федеральный закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации». В нем прописаны положения о том, какие законы должен знать риэлтор, чтобы осуществлять свою деятельность надежно и безопасно.
Закон о риэлторской деятельности
В настоящий момент такого закона не существует. Его проект был выложен на сайте Российской Гильдии Риэлторов в 2011 году для обсуждения, но до настоящего времени депутатами Государственной Думы закон не принят. Закон пока еще не внесен на рассмотрение. Принятие закона позволит установить единые нормы регулирования деятельности риэлторов на всей территории РФ и обеспечит дальнейшее развитие рынка риэлторских услуг в стране.
Отсутствие федерального закона по регулированию деятельности риэлторов усложняет ее осуществление и создает определенные сложности как для риэлторов, так и для их клиентов. Поэтому в настоящий момент принятие закона является основной задачей законодателей в данной сфере правовых отношений.
Большая часть услуг, оказываемых риэлторами, имеет особое значение, поскольку связана с переходом прав на недвижимое имущество. При заключении сделок с недвижимостью встречаются мошенничество и обман, поэтому в закон необходимо включить нормы по защите прав потребителей риэлторских услуг. Вместе с тем закон должен учитывать требования риэлторов, большинство которых связано с их взаимоотношениями с различными государственными организациями и органами исполнительной власти.
Для осуществления своей деятельности риэлторы нуждаются в точной информации об объектах недвижимого имущества и их владельцах. Данные сведения предоставляются различными должностными лицами по запросам. Поэтому закон должен включать нормы, обеспечивающие информационное взаимодействие риэлторов с местными органами управления. Владение полной и максимально точной информацией о недвижимом имуществе, его владельцах и правах третьих лиц на данные объекты способствует развитию риэлторской деятельности и защите прав и интересов потребителей.
Принятие закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должно способствовать созданию единого подхода к ее законодательному регулированию на всей территории страны, сделать управление объектами недвижимости более эффективным, сбалансировать развитие первичного и вторичного рынков недвижимости и обеспечить оптимальное взаимодействие всех его профессиональных участников.
Национальным стандартом риэлторской деятельности в настоящее время является стандарт системы добровольной сертификации РОСС RU №И046.04 РН00.
Основные положения закона о деятельности риэлторов
Риэлтор осуществляет свои действия на основе договора, а также на основе услуг по совершению операций с недвижимостью в соответствии со всеми прописанными в законе правилами.
Закон о риэлторской деятельности включает в себя следующие формы:
- самостоятельную деятельность агента
- деятельность юридического лица
- Риэлторской деятельности не обучают в высших учебных заведениях или училищах. Ценные знания получаются только в процессе работы от своих более опытных коллег или из курсов в сети.
Любой риэлтор становится или агентом, или брокером. Причем закон для риэлторов, для агента и брокера, как и их обязанности, совершенно разные.
- Агент должен работать с объектами, делать фотографии, давать консультации, знать всю статистику, отлично разбираться в характеристиках объекта недвижимости, делать расчет.
- Брокер, в свою очередь, представляет собой работника, имеющего право заключать и подписывать договор. Руководит сделкой и несет всю ответственность за совершенные действия своих агентов. Собственник или арендатор заключает договор именно с брокером.
Так же всех риэлторов можно разделить на самостоятельных или индивидуальных агентов и компании или юридические лица.
Самостоятельный агент обязан:
- иметь регистрацию в качестве ИП;
- стаж работы именно в этой сфере должен составлять не менее трех лет.
Юридическое лицо должно:
- иметь в своем штате несколько риэлторов;
- регулировать и контролировать работу своих риэлторов.
Мы предоставляем удобную CRM-систему для только что созданных и уже зарекомендовавших себя агентств недвижимости, добейтесь высот вместе с HomeCRM!Узнать подробнее
Закон о риэлторской деятельности в Российской Федерации содержит положение о том, что риэлторы обязаны заключать специальный договор об услугах и прописывать в нем все нюансы предстоящего сотрудничества. Стоимость данного документа определяется в виде процента от общей суммы сделки или в виде фиксированной суммы (все индивидуально для разных организаций). Также можно установить цену на основании составленной ранее сметы.
В случае продажи недвижимости происходит переход права собственности, который будет подтверждаться актом приема-сдачи недвижимости. В случае аренды — заключается договор, после чего арендатор вступает в пользование недвижимостью, что также подтверждается актом приема-сдачи.
Вам будет интересно узнать о клиентах в статье: Поиск клиентов для риэлтора
Достоинства и недостатки предложенного проекта закона
В указанном проекте закона определены понятия риэлтора, риэлторской деятельности, риэлторских услуг, перечислены обязательные требования к субъектам риэлторской деятельности, к заключаемым договорам. Также указаны права и обязанности риэлтора, его ответственность, описан порядок регулирования риэлторской деятельности государством и саморегулируемыми объединениями риэлторов.
Необходимость принятия закона признается всеми участниками российского рынка недвижимости. Однако многие считают, что закон о деятельности риэлторов должен быть усовершенствован. В предложенном проекте, по мнению некоторых специалистов, слишком большими правами наделяются саморегулируемые общественные организации, что ущемляет права риэлторов – физических лиц и противоречит Конституции РФ.
Кроме того, возврат лицензирования и платы за лицензию приведет к росту цен на услуги риэлторов, что вызовет недовольство потребителей (в настоящее время деятельность риэлтора в лицензировании не нуждается). Впрочем, другие специалисты считают возврат лицензирования деятельности риэлторов необходимостью.
Таким образом, в предложенном проекте можно выделить как положительные, так и отрицательные моменты. К положительным сторонам можно отнести:
- выработку единых стандартов деятельности риэлторов;
- повышения качества услуг, предоставляемых риэлторами;
- обязательное обучение риэлторов и, соответственно, повышение их профессионального уровня;
- доступность для риэлторов информации от разных органов и структур и, как следствие, лучшую защиту интересов клиентов.
К отрицательным сторонам относят:
- возможное сокращение числа агентств и их укрупнение;
- повышение цен на услуги риэлторов;
- возвращение к системе взносов и поборов, что может привести к коррупции;
- слабую защиту интересов частных риэлторов;
- отсутствие четкого определения стандартов саморегулируемых организаций риэлторов, в том числе и РГР.
Поэтому, по мнению большинства специалистов, проект закона о деятельности риэлторов требует существенной доработки.
Что нужно знать?
Риэлтор имеет право распространять данные об объекте недвижимости исключительно в том случае, если у него имеется контракт, заключенный с собственником.
В данном законе также идет речь об имущественной ответственности. Если риэлтор нарушил определенные правила, то он понесет за это ответственность в виде возмещения убытков за счет имущества ИП или же юридического лица, с которым был заключен контракт.
Деятельность риэлтора должна быть застрахована. Также риэлторы обязаны страховать свою имущественную ответственность.
Риэлторы могут пройти аттестацию, которую можно получить при наличии высшего или среднего профильного образования. По окончанию экзаменов будет выдан аттестат, позволяющий осуществлять риэлтерскую деятельность.
Объединения риэлторов
Помимо государственного в Российской Федерации существует и общественное регулирование. Под ним понимается создание представителями какой-либо специальности саморегулируемых профессиональных общественных объединений (СПОО). Обычно правила их достаточно жесткие. Принимать же эти правила (стандарты) профессиональной деятельности, подготовленные и утвержденные в данном объединении, члены СПОО обязаны.
В Российской Федерации существуют разные объединения риэлторов – ассоциации, гильдии, союзы, палаты. Они образованы как на федеральном, так и на местном уровне. Нередко в регионе существует несколько разных объединений. Документами, регулирующими деятельность риэлторов и их взаимоотношения, являются стандарты, принятые во всех риэлторских объединениях.
Цивилизованный рынок отличает наличие единой риэлторской сети, все члены которой придерживаются разработанного кодекса профессиональной этики. Репутация риэлторов зависит от их поведения на рынке.
Регулирование профессиональных взаимоотношений риэлторов включает в себя сотрудничество с государственными учреждениями, различные механизмы разрешения конфликтов и разногласий между фирмами, организацию общения специалистов и обмена опытом, установление правил и стандартов работы между агентами и фирмами. Для этого создаются специальные комитеты и комиссии по профессиональной этике. Защита прав потребителей также относится к сфере их деятельности.
Российская Гильдия Риэлторов
Для защиты профессиональных интересов риэлторов, повышения их профессионального уровня и качества предоставляемых ими услуг риэлторы могут учреждать общественные профессиональные организации. Главной общественной организацией российских риэлторов является Российская Гильдия Риэлторов (РГР).
Идея ее образования возникла в 1992 году. Инициаторами создания РГР стало не государство, а сами риэлторы. Причиной стала необходимость в определении правил работы на рынке недвижимости, и специалисты были заинтересованы в соответствии правил их потребностям.
За прошедшее время РГР стала крупнейшей российской некоммерческой организацией, которая объединяет примерно 1500 компаний, включая 50 региональных ассоциаций. Главной задачей РГР является развитие в РФ цивилизованного рынка недвижимости. Достичь этого организация стремится путем участия в разработке законов, регулирующих рынок недвижимости.
В настоящее время РГР является саморегулируемой организацией профессионалов российского рынка недвижимости. Организация создает условия для профессиональной деятельности участников данного рынка, обеспечивает соблюдение принятых на данный момент стандартов профессиональной деятельности риэлторов (членов РГР), устанавливает правила и стандарты проведения операций с объектами недвижимого имущества, защищает интересы владельцев недвижимости и потребителей услуг риэлторов.
РГР стремится быть максимально открытой для своих участников – профессионалов, работающих на рынке недвижимостьи. Поэтому решения принимаются коллегиально при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной власти. РГР стремится развивать российский рынок недвижимости и оказывать всестороннюю поддержку членам организации.
Члены РГР в своей работе обязаны руководствоваться принятыми профессиональными стандартами и Кодексом этики. Для членов РГР создан комплекс информационных ресурсов, главным является Федеральный Реестр аттестованных специалистов по недвижимости РГР – агентов и брокеров.
Структура РГР
Органы управления возглавляет президент, являющийся высшим должностным лицом организации. В первую очередь он выполняет представительские функции. Кроме того, президент осуществляет планирование и общее руководство деятельностью РГР и Исполнительной дирекции. Избирает президента съезд.
Преемственность президентской формы управления обеспечивает постоянно действующий консультационный орган – Правление. В его состав входят: действующий президент, бывший президент (экс-президент), будущий президент (президент-элект), руководитель Исполнительной дирекции, руководитель комитета по кадровому и стратегическому планированию. Все члены Правления являются вице-президентами РГР. Не реже раза в месяц проводятся заседания Правления.
Общее собрание (съезд) является высшим законодательным органом РГР. Оно имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности организации. Съезд собирается не реже раза в год. В период между съездами высшим органом управления является Национальный совет. Он имеет право принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции съезда. Членами Национального совета являются действительные члены организации. Его созыв проводится не реже раза в полгода.
Контроль финансовой и хозяйственной деятельности РГР осуществляет ревизионная комиссия. Совет оперативного руководства и планирования определяет текущую политику деятельности профессиональных комитетов, составляет планы их деятельности и контролирует работу. В состав Совета входят вице-президенты, руководители профессиональных комитетов, делегированные члены Национального совета.
Экспертный совет – это консультационный орган Совета оперативного руководства и планирования. Он формирует позицию РГР по стратегическим вопросам, выполняет экспертную оценку и подготавливает заключения по проектам, выносимым для рассмотрения в Национальный совет и Совет экспертного руководства и планирования. Членами экспертного совета являются высококвалифицированные специалисты в различных областях деятельности. Заседания проводятся в случае необходимости.
Функционирование РГР, координацию работы профессиональных комитетов и оказание услуг членам РГР по разным вопросам оказывает Исполнительная дирекция. Ее руководителем является исполнительный вице-президент, который избирается и утверждается Национальным советом. Кандидатуру представляет президент РГР.
Профессиональные комитеты – это консультативные органы по вопросам профессиональной деятельности членов РГР. Руководителями комитетов являются члены Совета оперативного руководства и планирования. Заседания профессиональных комитетов проводятся в случае необходимости.
РГР включает в себя комитеты по разным направлениям профессиональной деятельности, таким как: брокерская и агентская деятельность; страхование рисков на рынке недвижимости; девелопмент и инвестиции в недвижимость; ценные бумаги и ипотечное кредитование; управление недвижимостью; строительство; оценка и др.
Деятельность РГР
Задумывалась РГР как объединение юридических лиц, целью которого было решение конкретных задач по организации рынка недвижимости при отсутствии законов и четких правил для профессиональных участников. Развитие организации шло параллельно с развитием рынка недвижимости в стране, увеличением его участников, ростом их профессионализма и накоплением опыта.
РГР росла и развивалась, расширяя сферы своего влияния. При этом уточнялись цели и задачи, стоящие перед организацией. Итогом стало превращение РГР в серьезную некоммерческую организацию, решающую стратегические задачи развития рынка недвижимости в Российской Федерации. В своей работе РГР взаимодействует с законодательными и исполнительными органами государственной власти как на федеральном, так и на местном уровне, добиваясь наиболее благоприятных условий для динамичного и эффективного развития рынка недвижимости. Своим членам РГР оказывает всестороннюю поддержку.
РГР активно включилась и в структуру международного рынка недвижимости, за время своей работы достигнув много в данном направлении. Сейчас она является основным членом Международной федерации недвижимости (FIABCI), став также одним из учредителей российского отделения этой организации. Членство в ней означает признание российского рынка недвижимости частью мирового рынка. Был подписан ряд договоров и соглашений с разными международными организациями и институтами, налажен обмен информацией, новейшими технологиями.
Организация установила тесные взаимоотношения с участниками рынка недвижимости в российских регионах и риэлторскими агентствами Австрии, Болгарии, Великобритании, Венгрии, Германии, Италии, Канады, Кипра, Польши, Словакии, Франции, Чехии. Регулярно проводятся региональные семинары с участием специалистов США. Активная международная деятельность позволила РГР успешно интегрироваться в международное сообщество профессиональных участников рынка недвижимости.
Ежегодно РГР проводит самые масштабные мероприятия на российском рынке недвижимости – Национальные конгрессы по недвижимости. Кроме того организация оказывает значительное влияние на развитие системы обучения и аттестации риэлторов, сотрудников страховых компаний, а также проводит сертификации аналитиков рынка недвижимости.
В регионах создаются подразделения РГР и собственные профессиональные организации риэлторов. Это способствует росту качества риэлторских услуг. За время работы рынка недвижимости появилось определенное число компаний с хорошей репутацией. Многие из них объединились в профессиональные гильдии. В Москве появилась Гильдия риэлторов Москвы (ГРМ). Члены объединений при работе в компаниях подчиняются законам профессиональной этики.
РГР стала сильной и эффективной организацией и берет на себя все функции по управлению рынком недвижимости и его развитию, которые государство согласно ей предоставить.
Сайт организации (www.rgr.ru) служит в качестве активного маркетингового инструмента в продвижении услуг РГР. Здесь можно получить информацию об услугах организации, ее структуре и уставе, ознакомиться с действующими стандартами профессиональной деятельности и кодексом этики риэлтора, узнать об имеющихся вакансиях в риэлторских компаниях. Кроме того, сайт предоставляет доступ к Единой информационной базе, что, несомненно, окажет значительную помощь как специалистам рынка, так и их клиентам. Единая информационная база РГР содержит в себе полную информацию об объектах-предложениях компаний-членов РГР с отображением на карте, а также аналитику и многое другое.
Вестник РГР «Профессионал РГР» – ежемесячный дайджест наиболее важных мероприятий и событий, касающиеся профессионального сообщества рынка недвижимости за прошедший и текущий месяц. Целью выпуска вестника является информирование сообщества о наиболее значимых событиях на рынке, о ходе развития социально-экономических процессов, а также о мероприятиях, проводимых РГР.
Проект Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации»
Проект федерального закона предложенный 10 марта 2011 года НП «Российская гильдия риэлторов»
Проект Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации»
Глава I. Общие положения
Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, связанные с осуществлением субъектами предпринимательства деятельности по оказанию услуг для целей совершения физическими и юридическими лицами сделок с недвижимым имуществом (далее — риэлторской деятельности) на основании договоров оказания услуг на возмездной основе.
Статья 2. Цель настоящего Федерального закона Целью настоящего Федерального закона является обеспечение единой государственной политики в области регулирования риэлторской деятельности, защиты прав и интересов субъектов риэлторской деятельности и потребителей риэлторских услуг при совершении операций с недвижимым имуществом.
Статья 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: Риэлторская деятельность — деятельность субъектов предпринимательства — юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляемая на основании договоров оказания услуг на возмездной основе за счет и в интересах физических и юридических лиц (далее — потребителей) и связанная с установлением, изменением и прекращением их прав на недвижимое имущество. Риэлтор — субъект предпринимательской деятельности — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие риэлторскую деятельность. Потребитель — физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключившие с риэлтором договор на оказание риэлторских услуг. Договор на оказание риэлторских услуг — договор оказания услуг на возмездной основе между потребителем и риэлтором, предметом которого является оказание риэлторской услуги. Национальные стандарты — требования к порядку оказания риэлторских услуг и осуществлению риэлторской деятельности, разрабатываемые Национальным объединением СРО риэлторов, являющиеся обязательными для исполнения всеми риэлторами и специалистами по недвижимости — агентами и брокерами. Правила риэлторской деятельности — требования к порядку оказания риэлторских услуг и осуществлению риэлторской деятельности, разрабатываемые СРО риэлторов, являющиеся обязательными для исполнения членами этого СРО. Правила риэлторской деятельности не могут противоречить Национальным стандартам. Специалист по недвижимости — брокер — физическое лицо — работник или индивидуальный предприниматель, обладающий квалификацией брокера в соответствии с требованиями Национального стандарта и имеющий право на основании Устава или доверенности от имени Риэлтора осуществлять действия по оказанию риэлторской услуги, в том числе, заключение договора с Потребителем. Специалист по недвижимости — агент — физическое лицо — работник или индивидуальный предприниматель, обладающий квалификацией агента в соответствии с требованиями Национального стандарта, по поручению Брокера оказывающий риэлторские услуги в рамках заключенного с Брокером договора на оказание риэлторских услуг. Аккредитованное учебное заведение — зарегистрированное в Национальном реестре аккредитованных учебных заведений учебное заведение, осуществляющее процесс обучения и повышения квалификации специалистов по недвижимости — агентов и брокеров по учебным программам, соответствующим требованиям Национального стандарта. Аттестат — документальное свидетельство, подтверждающее факт сдачи специалистом по недвижимости квалификационного экзамена по квалификации «Агент» или «Брокер», выданное СРО риэлторов или уполномоченными им организациями. Аккредитованная страховая организация — страховая организация, получившая в установленном Национальным объединением СРО риэлторов порядке право на осуществление страхования профессиональной ответственности риэлторов в соответствии с требованиями настоящего закона. Апелляционная комиссия — структурное подразделение Национального объединения СРО риэлторов, уполномоченное рассматривать апелляции на действия СРО риэлторов и принимать решения по результатам апелляций. Дисциплинарная комиссия — структурное подразделение СРО риэлторов, уполномоченное рассматривать споры риэлторов между собой, жалобы и претензии потребителей к риэлторам, и выносить решения по ним. Реестр риэлторов и реестр аттестованных специалистов — базы данных, содержащие сведения о составе СРО риэлторов и персонифицированный перечень аттестованных специалистов по недвижимости.
Статья 4. Понятие риэлторских услуг Под риэлторскими услугами в настоящем законе понимается комплекс действий, направленных на подготовку и сопровождение перехода права собственности или пользования недвижимым имуществом, а именно: • оказание услуг потребителю по продаже или передаче в аренду (наём) недвижимого имущества, которым он имеет право распоряжаться на законном основании; • оказание услуг потребителю по приобретению в его собственность или в пользование принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества; • предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества оказание услуг потребителю по управлению принадлежащим ему недвижимым имуществом (?). Риэлторские услуги оказываются в соответствии с возмездным договором, заключаемым с потребителем.
Статья 5. Субъекты риэлторской деятельности Субъектами риэлторской деятельности признаются юридические лица и индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, являющиеся членами саморегулируемой организации риэлторов, осуществляющие свою деятельность и застраховавшие свою профессиональную ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — риэлторы). Оказание услуг, указанных в статье 4 настоящего Федерального закона, иными лицами, не являющимися субъектами риэлторской деятельности, не допускается. Лицо, оказывающее риэлторские услуги в нарушение настоящего Федерального закона несет предусмотренную законодательством ответственность.
Статья 6. Требования к субъектам риэлторской деятельности Юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, должны быть зарегистрированы в установленном на территории Российской Федерации порядке и соответствовать следующим требованиям: • являться членом саморегулируемой организации риэлторов и выполнять требования федеральных стандартов риэлторской деятельности, утвержденных Национальным объединением саморегулируемых организаций риэлторов и правил риэлторской деятельности, установленных саморегулируемой организацией риэлторов, членом которой он является; иметь квалифицированный персонал аттестованных специалистов по недвижимости; • иметь в собственности или в пользовании нежилое помещение, права на которое оформлены в установленном законодательством порядке, обеспечивающее условия обслуживания потребителей в соответствии с требованиями Национальных стандартов и правил риэлторской деятельности Риэлторы обязаны соблюдать правила деловой и профессиональной этики, утвержденные Национальным объединением саморегулируемых организаций риэлторов.
Статья 7. Содержание риэлторской услуги Содержанием риэлторской услуги является: Изучение и анализ конъюнктуры рынка недвижимости, определение рекомендуемой цены недвижимого имущества; Обеспечение сохранности документов, полученных от потребителя для подготовки сделки; Обеспечение защиты интересов потребителей путем разъяснения прав и обязанностей, а также правовых последствий сделок; Рекламирование недвижимого имущества как товара на условиях, предусмотренных заключенным договором на оказание риэлторских услуг; Подбор объектов недвижимости, удовлетворяющих критериям, установленным Потребителем; Получение от органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, других государственных, муниципальных и иных органов необходимой информации о недвижимом имуществе и правах на него; Экспертная оценка содержания правоустанавливающих и иных документов, необходимых для совершения сделок с недвижимым имуществом и выдача рекомендаций по доведению их до требований, предъявляемых действующим законодательством; Доведение до Потребителя ставшей известной риэлтору информации, которая может существенно (в пределах задания, установленного риэлтору по договору) повлиять на решение потребителя о совершении сделки с недвижимым имуществом; Организация и осуществление деловых контактов и переговоров с третьими лицами с учетом условий, предусмотренных заключенными договорами; Составление договоров отчуждения недвижимого имущества, необходимых соглашений, дополнений, актов и иных документов, необходимых для заключения данных договоров; Содействие потребителю в проведении безопасных расчетов по сделке и представлении документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Статья 8. Обязательные требования к договору на оказание риэлторской услуги Договор на оказание риэлторской услуги является договором возмездного оказания услуг и заключается в простой письменной форме. Договор на оказание услуги должен содержать: стороны договора; предмет договора; права и обязанности сторон; размер или порядок определения денежного вознаграждения риэлтора за оказание услуги; порядок оплаты вознаграждения; срок действия договора; условия расторжения договора; ответственность сторон; порядок отчетности риэлтора перед потребителем о ходе оказания услуги; перечень переданных риэлтору документов на момент подписания Договора; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности риэлтора в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование саморегулируемой организации риэлторов, членом которой является риэлтор, и место нахождения этой организации; указание на стандарты риэлторской деятельности, которые будут применяться при оказании услуги; порядок разрешения споров; юридические адреса и реквизиты сторон. Национальные стандарты риэлторской деятельности могут устанавливать и иные обязательные требования к содержанию договора на оказание риэлторских услуг. Договор на оказание риэлторских услуг потребителю по продаже принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества должен содержать порядок определения продажной цены этого имущества, описание его характеристик и адресные данные, позволяющие однозначно его идентифицировать. Договор на оказание риэлторских услуг потребителям в отношении какого-либо недвижимого имущества должен содержать точное указание на него, а также описание этого недвижимого имущества. Факт оказания риэлторской услуги подтверждается актом выполнения услуги, содержащим подтверждение исполнения риэлтором условий договора, подписываемым потребителем услуги и риэлтором, с которым потребитель заключил данный договор.
Глава II. Условия осуществления риэлторской деятельности
Статья 9. Обязанности и права субъекта риэлторской деятельности (риэлтора) Риэлтор обязан: • быть членом одной из саморегулируемых организаций риэлторов по месту постановки на налоговый учет; • соблюдать при осуществлении риэлторской деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, национальных стандартов, утвержденных Национальным объединением СРО риэлторов; • соблюдать установленные саморегулируемой организацией риэлторов правила осуществления риэлторской деятельности; • обеспечивать соблюдение сотрудниками риэлтора правил деловой и профессиональной этики, установленных Национальным объединением саморегулируемых организаций риэлторов (далее — правила деловой и профессиональной этики); — уплачивать взносы, установленные саморегулируемой организацией риэлторов и Национальным объединением СРО риэлторов; • сообщать потребителю о невозможности оказания риэлторской услуги вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих её оказанию; • обеспечивать сохранность документов, получаемых от потребителя в ходе оказания услуги; представлять потребителю информацию о членстве в саморегулируемой организации риэлторов; представлять по требованию потребителя страховой полис; • представлять по требованию потребителя документы, подтверждающие квалификацию специалистов, назначенных риэлтором для оказания услуг по договору; • не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от потребителя в ходе оказания услуги, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; • в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии договоров об оказании риэлторской услуги, документы и отчеты о ходе оказания данной услуги или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию; • по требованию потребителя предоставлять заверенную саморегулируемой организацией риэлторов выписку из реестра членов саморегулируемой организации риэлторов, членом которой он является; • все сотрудники субъекта риэлторской деятельности, участвующие в процессе оказания риэлторских услуг, должны быть обучены и аттестованы по программам и методикам, разработанным и утвержденным Национальным объединением саморегулируемых организаций риэлторов. Риэлтор имеет право: • получать от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости; • получать от органов внутренних дел информацию в объеме сведений учета регистрации граждан по месту жительства и пребывания и снятия с него; • получать от органов жилищно-коммунального хозяйства и организаций, осуществляющих эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов информацию в объеме сведений, включаемых в ведущиеся указанными органами домовые книги; • получать от органов социального обеспечения информацию в объеме сведений, необходимых для установления характера и содержания прав на недвижимое имущество лиц, относящихся к особым категориям граждан (несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном порядке ограниченными в дееспособности или полностью недееспособными, инвалидов, пенсионеров); • получать от органов регистрации актов гражданского состояния информацию в объеме сведений, включаемых в журналы регистрации актов гражданского состояния; Условием для предоставления указанной информации являются: наличие договора оказания риэлторских услуг потребителю по запрашиваемому объекту недвижимого имущества; выписка из реестра о членстве риэлтора в саморегулируемой организации риэлторов; запрос риэлтора содержащий объем запрашиваемых сведений, оформленный в установленном порядке; • документ, подтверждающий права граждан на объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются.
Статья 10. Ответственность риэлтора Риэлтор несет ответственность перед потребителем за причинение ущерба своими виновными действиями (бездействием) в результате допущенных нарушений требований федеральных законов, Национальных стандартов и правил риэлторской деятельности. Предел ответственности риэлтора перед потребителем ограничен размером вознаграждения риэлтора по договору оказания услуг, если иное не установлено решением суда.
Статья 11. Обязанности и права потребителя риэлторских услуг Потребители риэлторских услуг обязаны: • предоставлять риэлтору полные и достоверные сведения и документы на объекты недвижимого имущества, о правах на них и об их правообладателях, а также сообщить об имеющихся или имевших место в прошлом спорах относительно прав на эти объекты и притязаниях на эти права третьих лиц. Потребители риэлторских услуг имеют право: свободно выбирать риэлтора для оказания услуги; проверять полномочия риэлтора; получать от риэлтора всю необходимую информацию о ходе исполнения услуги; • обращаться в органы по рассмотрению претензий и разрешению споров при саморегулируемой организации риэлторов, в другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлторских услуг. Договором об оказании услуг может быть предусмотрено обязательство потребителя не заключать аналогичных договоров с другими риэлторами, либо воздерживаться от осуществления самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет договора об оказании риэлторских услуг.
Статья 12. Стандарты риэлторской деятельности Стандартами риэлторской деятельности определяются требования к порядку оказания услуги и осуществления риэлторской деятельности. Национальные стандарты риэлторской деятельности разрабатываются Национальным объединением СРО риэлторов и утверждаются уполномоченным государственным органом. Национальные стандарты являются обязательными для применения профессиональными участниками рынка недвижимости при осуществлении риэлторской деятельности. Утвержденные Национальные стандарты риэлторской деятельности подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию риэлторской деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию риэлторской деятельности, и на сайте Национального объединения СРО риэлторов в сети «Интернет». Правила риэлторской деятельности разрабатываются и утверждаются СРО риэлторов и не могут противоречить Национальным стандартам риэлторской деятельности.
Статья 13. Профессиональное обучение специалистов по недвижимости Профессиональное обучение специалистов по недвижимости осуществляется аккредитованными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 14. Аттестация специалистов по недвижимости Аттестация — проверка и подтверждение уровня знаний и квалификации специалиста. Аттестация осуществляется на регулярной основе СРО риэлторов или уполномоченными ими организациями в соответствии с программами обучения специалистов, утвержденными Национальным объединением СРО риэлторов, Национальными стандартами и правилами риэлторской деятельности. По результатам проведенной аттестации присваивается квалификация «Специалист по недвижимости — Агент» или «Специалист по недвижимости — Брокер» и выдается квалификационный аттестат Срок действия квалификационного аттестата устанавливается СРО риэлторов и не может превышать три года. Решение аттестационной комиссии может быть обжаловано в месячный срок со дня его вручения в апелляционную комиссию. Положение о порядке аттестации специалистов утверждается Национальным объединением СРО. Оказание риэлторских услуг потребителю специалистом, не прошедшим аттестацию, не допускается.
Статья 15. Квалификация специалистов по недвижимости Специалисты, действующие от имени Риэлтора при оказании риэлторских услуг по договору с Потребителем, подлежат обязательной аттестации на получение квалификации «Специалист по недвижимости — Брокер». Специалисты, выполняющие действия по оказанию элементов риэлторской услуги по поручению Брокера, подлежат обязательной аттестации на получение квалификации «Специалист по недвижимости — Агент».
Глава III. Регулирование риэлторской деятельности
Статья 16. Саморегулирование деятельности профессиональных участников рынка недвижимости Саморегулирование профессиональной деятельности риэлторов осуществляется на условиях их объединения в саморегулируемые организации риэлторов (далее СРО), создаваемые в целях регулирования и контроля деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, являющихся их членами, а также в целях представления и защиты интересов членов СРО. Риэлторы обязаны быть членами СРО риэлторов. До вступления в СРО риэлтор не имеет права заниматься профессиональной деятельностью по оказанию риэлторских услуг. Риэлтор может быть членом только одной саморегулируемой организации по месту постановки на налоговый учет.
Статья 17. Структура саморегулируемых организаций риэлторов В целях повышения качества услуг, формирования единых подходов к осуществлению риэлторской деятельности, обеспечению координации деятельности саморегулируемых организаций, а также взаимодействию саморегулируемых организаций риэлторов с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и потребителями услуг в области рынка недвижимости организация саморегулирования риэлторов осуществляется по двухуровневому принципу. Структура саморегулирования организаций риэлтороров включает в себя саморегулируемые организации риэлторов, создающиеся и действующие как правило на территории одного субъекта РФ или нескольких сопредельных субъектов РФ, и Национальное объединение саморегулируемых организаций риэлторов.
Статья 18. Государственное регулирование риэлторской деятельности и деятельности саморегулируемых организаций риэлторов Государственное регулирование риэлторской деятельности и деятельности саморегулируемых организаций риэлторов осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее — уполномоченный федеральный орган). Уполномоченный федеральный орган осуществляет государственный контроль над деятельностью Национального объединения саморегулируемых организаций и осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере профессиональной риэлторской деятельности. Полномочия, порядок создания и деятельности федерального органа — органа по регулированию риэлторской деятельности определяется Правительством Российской Федерации.
Статья 19. Национальное объединение саморегулируемых организаций риэлторов Национальное объединение СРО риэлторов обеспечивает ведение Единого государственного реестра саморегулируемых организаций риэлторов, Единого реестра риэлторов и Единого реестра специалистов по недвижимости, осуществляет надзор за выполнением саморегулируемыми организациями риэлторов требований настоящего Федерального закона, координирует деятельность СРО и их региональных объединений (ассоциаций, союзов), разрабатывает и совершенствует Национальные стандарты риэлторской деятельности и нормы деловой и профессиональной этики. Национальное объединение СРО риэлторов создается как некоммерческая организация, объединяющая все НКО риэлторов, получившие статус СРО риэлторов в соответствии с настоящим федеральным законом. Членство СРО риэлторов в Национальном объединении СРО является обязательным. Регулирование риэлторской деятельности в части разработки и совершенствования правил риэлторской деятельности, приема и исключения членов, контроля над осуществлением риэлторской деятельности членами СРО осуществляется непосредственно саморегулируемой организацией риэлторов.
Статья 20. Саморегулируемые организации риэлторов Деятельность саморегулируемых организаций регулируется настоящим Федеральным законом, а также законодательством Российской Федерации о саморегулируемых организациях. Некоммерческая организация приобретает статус саморегулируемой организации при условии объединения в составе некоммерческой организации не менее 100 членов, а также при условии соответствия некоммерческой организации иным требованиям, установленным нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа исполнительной власти и законодательством Российской Федерации о саморегулируемых организациях. Некоммерческая организация приобретает статус саморегулируемой организации с даты внесения сведений о некоммерческой организации в Государственный реестр саморегулируемых организаций риэлторов. Порядок внесения сведений о некоммерческой организации в Государственный реестр саморегулируемых организаций риэлторов регулируется законодательством Российской Федерации о саморегулируемых организациях. Сведения о некоммерческой организации могут быть исключены из Государственного реестра саморегулируемых организаций риэлторов уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством о саморегулируемых организациях.
Статья 21. Членство в СРО риэлторов Риэлтор обязан быть членом СРО риэлторов, действующей на территории, к которой относится место его постановки на налоговый учет риэлтора. Для вступления в члены саморегулируемой организации риэлтор обязан представить: 1) заявление о вступлении в саморегулируемую организацию; 2) нотариально удостоверенные копии учредительных документов; 3) нотариально удостоверенную копию свидетельства о постановке риэлтора на учет в налоговом органе; 4) выписку из Единого государственного реестра юридических лиц; 5) полис страхования профессиональной ответственности в соответствии с требованиями Национальных стандартов риэлторской деятельности и настоящего Федерального Закона; 6) заверенные копии внутренних нормативных документов; 7) иные документы, предусмотренные уставом саморегулируемой организации, правилами саморегулируемой организации. Коллегиальный орган управления саморегулируемой организации принимает решение о принятии риэлтора в саморегулируемую организации в течение не более чем тридцати дней со дня поступления заявления о вступлении в саморегулируемую организацию и предоставления необходимых документов, указанных в настоящей статье. Основанием для отказа в принятии риэлтора в члены СРО риэлторов являются: непредоставление документов, предусмотренных настоящей статьей; несоответствие требованиям, утвержденным СРО риэлторов для вступления в члены СРО риэлторов, и условиям членства; • предшествующее исключение из СРО риэлторов за нарушение требований настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации и национальных стандартов риэлторской деятельности, если от даты исключения из членов СРО риэлторов прошло менее чем три года. Лицо, которому отказано в приеме в члены СРО риэлторов, вправе обжаловать такой отказ в Апелляционной комиссии, а в случае несогласия с ее решением — в арбитражном суде. Членство риэлтора в СРО риэлторов прекращается коллегиальным органом управления СРО риэлторов на основании: заявления риэлтора о выходе из членов СРО риэлторов; • утверждения коллегиальным органом управления СРО риэлторов решения об исключении риэлтора из членов СРО риэлторов в связи с нарушением им требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, национальных стандартов и правил риэлторской деятельности, а также норм деловой и профессиональной этики.
Статья 22. Основные права и обязанности СРО риэлторов СРО риэлторов вправе: • представлять интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями риэлторов: • оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов. СРО риэлторов обязано: • соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации; • осуществлять контроль за соблюдением своими членами требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, национальных стандартов риэлторской деятельности, правил риэлторской деятельности, а также норм деловой и профессиональной этики; • применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные настоящим Федеральным законом и внутренними документами СРО риэлторов, в отношении своих членов; отказать в принятии в члены СРО риэлторов в случаях, установленных настоящим Федеральным законом; • исключать из членов СРО риэлторов по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами СРО риэлторов, за нарушение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, национальных стандартов риэлторской деятельности, а также норм деловой и профессиональной этики; • вести реестр членов СРО риэлторов и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию риэлторской деятельности; • организовать проведение профессиональной подготовки специалистов по недвижимости.
Статья 23. Порядок включения некоммерческой организации в единый Национальный реестр СРО риэлторов Некоммерческая организация, удовлетворяющая требованиям настоящего Федерального закона, вправе подать в Национальное объединение СРО риэлторов или уполномоченный им орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью СРО риэлторов, заявление о ее включении в единый государственный реестр СРО риэлторов. Национальное объединение СРО риэлторов или уполномоченный им орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью СРО риэлторов, принимает решение о включении или об отказе во включении некоммерческой организации в единый государственный реестр СРО риэлторов в течение семи дней с даты представления этой некоммерческой организацией следующих документов: заявление о включении в единый государственный реестр СРО риэлторов; засвидетельствованные в нотариальном порядке копии учредительных документов; • засвидетельствованная в нотариальном порядке копия свидетельства о постановке некоммерческой организации на учет в налоговом органе; • заверенные некоммерческой организацией копии положений о ее органах управления, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за риэлторской деятельностью членов такой организации, о дисциплинарном комитете; заверенные некоммерческой организацией копии правил осуществления риэлторской деятельности; заверенная некоммерческой организацией копия реестра членов некоммерческой организации. Решение уполномоченного органа, осуществляющего функции по надзору за деятельностью СРО риэлторов, о включении или об отказе во включении некоммерческой организации в единый государственный реестр СРО риэлторов направляется в письменной форме этой некоммерческой организации в течение семи дней с даты принятия соответствующего решения. Решение уполномоченного органа, осуществляющего функции по надзору за деятельностью СРО риэлторов, об отказе во включении некоммерческой организации в единый государственный реестр СРО риэлторов может быть принято по следующим основаниям: некоммерческая организация не соответствует одному из требований, предусмотренных настоящим Федеральным законом; • некоммерческая организация не представила предусмотренные настоящей статьей документы или представила документы, содержащие недостоверную информацию. Решение об отказе во включении некоммерческой организации в единый государственный реестр СРО риэлторов может быть обжаловано этой некоммерческой организацией в арбитражный суд. Исключение СРО риэлторов из единого государственного реестра СРО риэлторов осуществляется уполномоченным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью СРО риэлторов, в случае, если этой организацией подано заявление о ее исключении из указанного реестра, или в случае ликвидации некоммерческой организации, имеющей статус СРО риэлторов. СРО риэлторов может быть исключена из единого государственного реестра СРО риэлторов в случае грубых и неоднократных нарушений настоящего Федерального закона по решению арбитражного суда. В этом случае уполномоченный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью СРО риэлторов, обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении СРО риэлторов из единого государственного реестра риэлторов и СРО риэлторов. Основанием для обращения в арбитражный суд является: • выявленное по результатам проверки несоответствие СРО риэлторов одному из требований, предусмотренных настоящим Федеральным законом; • невыполнение СРО риэлторов требований об устранении выявленных уполномоченным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью СРО риэлторов, и указанных в предписании нарушений в установленные им сроки.
<Страница 2>
Гильдия риэлторов Москвы
Гильдия риэлторов Москвы – это объединение столичных риэлторских компаний. Целью организации является развитие цивилизованного рынка недвижимости, а также помощь небольшим и средним агентствам недвижимости в осуществлении их профессиональной деятельности. Для повышения доходности риэлторского бизнеса и повышения удобства работы создаются специальные сервисы.
Появилась ГРМ в октябре 2009 года, а активное привлечение в нее компаний началось в 2010 году. Ее основой стал Клуб Руководителей Агентств Недвижимости (КРАН). Он был образован как своеобразная дискуссионная площадка для обсуждения наиболее острых проблем рынка недвижимости и предложение решений важных и неотложных вопросов с целью донесения их до Московской ассоциации риэлторов.
Несмотря на рост популярности КРАНа в столице и увеличение числа активных членов руководство Московской ассоциации риэлторов отвергло возможность сотрудничества с клубом. Но поскольку риэлторы чувствовали необходимость создания профессионального объединения, способного удовлетворить их актуальные интересы, появилась Гильдия риэлторов Москвы.
Членами ГРМ являются риэлторские компании, для которых она и существует. Одна из главных идей создания ГРМ – это возможность для специалистов сообща получать информацию, а также самостоятельно создавать сервисы, оптимизирующие деятельность агентств. Такие сервисы сделают информацию доступной для каждого агентства и повысят качество услуг, предоставляемых клиентам риэлторских компаний.
К приоритетам ГРМ относится разработка и фактическое внедрение на рынке недвижимости профессиональных стандартов риэлтора, обеспечение качества риэлторских услуг, а также построение системы правовых барьеров для работы недобросовестных риэлторов и защита от них потребителей. Еще одним приоритетом является создание системы мультилистинга – она необходима как лучший механизм реализации объектов недвижимого имущества.
Партнерами ГРМ являются различные общественные и коммерческие организации, обеспечивающие помощь членам гильдии по вопросам налогообложения, финансовым и юридическим вопросам, предлагающие различные курсы повышения квалификации. Информацию об этом можно найти на сайте ГРМ (www.grmos.ru).
Данный сайт полезен как риэлторам, так и потребителям риэлторских услуг, поскольку предоставляет населению информацию об основных тенденциях столичного рынка недвижимости, позволяет ознакомиться с экспертными оценками, предоставляет ответы на широкий круг вопросов по рынку недвижимости. Официальным печатным органом ГРМ является газета «Метры».
Для риэлторов могут ввести лицензирование и обязательное страхование ответственности
Общественная палата РФ предложила правительству рассмотреть возможность введения лицензирования или сертификации риэлторской деятельности. Об этом сообщает официальный сайт Федеральной нотариальной палаты.
Общественники сетуют, что из-за отсутствия должного правового регулирования деятельности риелторов многие годы растет число мошенников в сфере оборота жилой недвижимости. «По данным Финансового университета при Правительстве РФ, только за прошлый год в стране было совершено более 7 100 преступлений, связанных с операциями с недвижимым имуществом, и только по 1/5 части всех дел были вынесены приговоры. Основная причина такой печальной статистики зачастую кроется в том, что распространенная сегодня простая письменная форма сделок дает возможность реализовать самые разные, в том числе трудно выявляемые и очень «тонкие» мошеннические схемы. Обращаясь к недобросовестным или непрофессиональным посредникам и заключая сделки в простой письменной форме, люди теряют единственное жилье», — отмечают в ОП РФ.
В связи с этим ОП РФ предложила правительству рассмотреть возможность проведения анализа целесообразности разработки и реализации законодательного акта, регулирующего риэлторскую деятельность. Этот закон должен предусматривать, в том числе:
- закрепление правового статуса риэлтора, понятия «риэлтор», «риэлторская деятельность», «риэлторская организация», а также прав и обязанностей таких лиц;
- обязательное лицензирование или сертификацию деятельности риэлтора и (или) риэлторской организации на основании профессионального стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью», утвержденного приказом Минтруда от 10.09.2019 № 611;
- создание официального государственного реестра лиц, осуществляющих в соответствии с законом риэлторскую деятельность;
- участие нотариуса при совершении сделок с недвижимостью, заключаемых с участием риэлтора;
- обязательное страхование гражданской ответственности риэлтора;
- имущественную ответственность риэлтора за ненадлежащее оказание риэлторских услуг;
- налоговые льготы, преимущества и гарантии для лиц, осуществляющих риэлторскую деятельность, в течение переходного периода;
- принципы и формы взаимодействия (в том числе электронные) риэлторов с государственными органами, органами местного самоуправления по вопросам, входящим в компетенцию риэлторов;
- юридическую ответственность лиц за незаконное оказание риэлторских услуг населению.
Свои предложения Общественная плата направила также в Госдуму, МВД и Российскую гильдию риэлторов.
