Риэлторы — как они зарабатывают?

Источник фото yanalya/freepik

Сдать или снять жилье, купить квартиру – это всегда головная боль, бесконечные походы по госучреждениям и проблемы с документами. Кто хотя бы раз покупал квартиру знает о том, как непросто ее подобрать, найти общий язык с продавцом и грамотно оформить сделку. Требуется много свободного времени.

По этой причине сам собой оформился рынок посреднических услуг при сделках с недвижимостью и появилась профессия – риэлтор, или агент по продаже недвижимости.

Риэлтор — в чем заключается суть профессии?

Профессия риэлтора необычайно востребована в наши дни, но не все представляют чем конкретно он занимается. Также многие не понимают за что выставляется комиссия со сделки по продаже, покупке или сдаче в аренду недвижимости.

Суть профессии риэлтора – это заключение сделок по недвижимости и их полное сопровождение

. Агент по продаже недвижимости берет на себя всю организационную работу, на которую у его клиента нет времени, желания или не хватает знаний.

Официальное название профессии не совсем точно отражает суть, так как риэлтор помогает не только продать жилье, но и купить его. Более того, есть специалисты, которые помогают с арендой жилых помещений.

Большая часть риэлторов при этом имеет дело с массовым жильем – здесь заключается больше всего сделок. Одни при этом специализируются на первичных предложениях, другие предпочитают работать на вторичном рынке.

К вторичному жилью относятся все жилые помещения, которые уже были в пользовании кого-либо

. Так как цены на недвижимость растут постоянно, то чаще всего именно вторичная недвижимость становится наиболее востребованным имуществом.

Есть также не слишком большая прослойка риэлторов, помогающих с подбором земли для загородного строительства, покупкой частных домов, либо работающих исключительно с премиум-сегментом. Своя выгода есть и у них: сделки по элитной недвижимости совершаются реже, однако, и маржа с них, как правило, значительно выше.

Источник фото: yanalya/freepik

Ответственность

Помимо прав и обязанностей, у риелтора имеется и ответственность. Если возникнет ситуация, в которой в силу вступает закон о защите прав потребителей, ему придется ее понести.

Допустим, физическое лицо купило недвижимость для личных целей, но специалист ненадлежащим образом оказал свои услуги. С него за это могут взыскать:

проценты за просрочку возврата комиссии;
штраф 50% от взысканного;
всю комиссия целиком.

Если же по вине риелтора клиент лишился денег и не получил недвижимость, тогда человек может взыскать с недобросовестного специалиста всю сумму, которая была уплачена за имущество.

Но, разумеется, нужно еще доказать, что он виноват. И то, что между убытком и действиями риелтора действительно имеется причинная связь.

В редких случаях специалист может быть привлечен к административной ответственности. Это если им был причинен имущественный ущерб посредством злоупотребления доверием или обмана. Штраф – от 5 000 рублей до суммы этого ущерба в 5-кратном размере. Возможна даже уголовная ответственность по статье 159 УК РФ.

Как зарабатывают риэлторы?

Заработком риэлтора является фиксированный процент от сделки. При этом важно учитывать, что настоящий риэлтор обязательно оформит договор на оказание услуг. Это дает юридическую защиту как клиенту, так и агенту по недвижимости.

При покупке или продаже жилья средняя процентная ставка риэлтора обычно составляет около 5%

. Если агент подобрал квартиру, которую клиент готов взять в аренду, то комиссия может составлять 100% и даже больше от ежемесячного платежа.

Так как зарабатывают риэлторы только с комиссий по сделкам, то от их расторопности напрямую зависит будущая зарплата. Обычно новички занимаются арендой квартир, так как это более стабильный доход, а профессионалы могут рисковать и заниматься более сложными делами. Если риэлтор не совершил ни одной сделки, то агентство, на которое он работает, ничего ему не платит.

Навыки

О них напоследок. Навыки однозначно следует перечислить, ведь если у риелтора не будет определенных умений, то он не сможет исполнять обязанности, которые были перечислены выше. Список таков.

Внятная, чистая речь с приятной интонацией. Никакой усталости в голосе или безынициативного бормотания под нос! Говорить нужно внятно, лаконично, четко, а также по существу. Интонация должна быть доброжелательной и деловой, не заискивающей.
Умение слушать и слышать, читать между строк. Не надо перебивать, стараться сказать что-то умное. Нужно лишь слушать, что хочет клиент, и давать ответы на заданные вопросы. Нельзя спорить и навязывать свое мнение.
Умение спрашивать. Ведь не каждый клиент может объяснить, чего хочет. Но только допрос с пристрастием ему устраивать не стоит. Достаточно корректно выяснить ключевые сведения об объекте. А вообще, лучше спровоцировать клиента на контакт, наладить доверительные отношения. И, кстати, начинать разговор стоит с общих вопросов. Например: «Как настроение? Нормально добрались до офиса?».
Способность решить проблему клиента. Человек должен понять, что риелтор, к которому он обратился, точно знает, куда нужно пойти, кого найти, и как все выполнить быстро. Действовать надо в его интересах, отодвинув на задний план желание заработать, «срубив» комиссию с объекта подороже. Это принесет свои плоды! Довольный клиент обязательно посоветует хорошего риелтора знакомым.
Организованность. Риелтор обязан уметь планировать свой график, держать данные обещания, самостоятельно себя мотивировать. И помнить обо всех клиентах! Лучше завести ежедневник.
Этичность. Очень важен стиль риелтора – как в манере общения и поведения, так и в одежде. Ведь в первую очередь он продает себя – как специалиста. Презентабельный костюм, джентльменское поведение и профессиональная речь – вот залог успеха риелтора.

И последние два качества – это честность и добросовестность. Лучше всего та репутация, которая взращена на этих двух качествах. Возможно, поначалу это будет не очень прибыльно, но на то она и работа на перспективу.

Обязанности риэлтора и условия труда

Профессия риэлтора отличается довольно жесткими условиями, требует энергичности и немалого красноречия. Навыки самопрезентации и умения вести переговоры обязательны для любого хорошего агента по недвижимости. Немаловажна также собственная наработанная клиентская база и связи в госорганах.

Риэлтор редко сидит на рабочем месте в офисе. Он либо показывает квартиры, либо подбирает документы, либо общается с чиновниками, нотариусами, налоговой службой. Одно из преимуществ профессии – это гибкий график.

Но есть и минус в виде ненормированного рабочего дня. Агенту часто приходится работать по вечерам и в выходные дни. При этом риэлтор, как правило, занимается не одним заказом, а ведет несколько одновременно.

Обязанностей у риэлтора весьма много:

Сбор информации о продаваемом или нанимаемом жилье, ведение базы недвижимости;
Поиск потенциальных покупателей или арендаторов;
Согласование договоров, прохождение всех необходимых процедур сделки;
Содействие в получении нужных документов от госорганов;
Составление отчетов о проделанной работе.

Источник фото: jcomp/freepik

Если приобретается через ипотеку

Выбор банка – с чего начать ответственное и сложное дело? У банка свои условия ипотечного кредита, и зачастую разобраться во всех нюансах предложений не так уж просто. Понадобится оценка, изучение большого количества требований, сделать много звонков, обойти массу офисов. Опытный профессионал по договору в процессе сделки всегда расскажет обо всех мелочах, и посоветует самые выгодные условия, поскольку он лично заинтересован в успешном разрешении жилищного вопроса и скорейшего оформления перехода права собственности на квартиру.

Кроме этого, риэлтор сможет оказать помощь в случаях, когда:

у заемщика нет официально подтвержденных доходов, достаточных для получения кредита;
есть проблемы с кредитной историей, и возникает подозрение, что банк не одобрит заемщика;
человек сам не разбирается в тонкостях вопроса, или у него нет возможности самостоятельно искать подходящую программу кредитования;
приобретатель не знает, что квартиру с обременением можно приобретать в ипотеку.

Некоторые агенты, по специфике работы, имеют определенные договоренности с банками, вследствие чего оформление сделок с ними происходит намного быстрее, и зачастую выгоднее, нежели заказчик занимался бы оформлением кредита самостоятельно.

Какая зарплата у риэлтора?

Так как любой риэлтор берет комиссию только с удачных сделок, то точная информация по заработку отсутствует.

По информации интернет-ресурсов по поиску работы, в среднем, учитывая, что в разных регионах стоимость квартир может кардинально отличаться, агент по недвижимости может рассчитывать на заработок около 40 тысяч рублей на начальном этапе

. Профессионал с наработанной клиентской базой и большим стажем способен заработать от 150 тысяч рублей и более.

Следует обращать внимание на стоимость квартир в каждом регионе, например, максимальная зарплата риэлтора в Астрахани будет минимальной в Москве и других развитых городах.

Недвижимость продается с использованием ипотеки

Банк, выдающий покупателю кредит в несколько сотен тысяч, является своеобразным гарантом того, что владелец получит свои средства в полном объеме. В большинстве случаев хозяину не о чем беспокоиться, банки с многолетней положительной репутацией свои обещания чаще всего выполняют.

Однако с участием ипотеки существуют определенные риски. После регистрации перехода права собственности при определенных условиях договор может быть оспорен через суд, и тогда прежнему обладателю квартиры возвращается обратно, но уже обремененное кредитом. Судебная практика показывает, что тогда закон всегда на стороне банков, а последние свое берут.

Чтобы избежать таких неприятных последствий, следует воспользоваться помощью профессионального риэлтора. Он в состоянии обеспечить юридическую чистоту и защищенность клиента, выступая в интересах хозяина. Маклер обладает достаточным опытом и знаниями, чтобы исключить опасности и неприятности. Но никто и даже он не может дать гарантии положительного исхода.

Мы рассмотрели основные варианты приобретения и реализации недвижимости, а также степень необходимости участия в них риэлтора и насколько он нужен участникам сделок. Попытался обосновать участие агентства на различных этапах приобретения недвижимого имущества. Вы можете добавить свое мнение по этому поводу в комментариях.

Нужно ли проходить курсы для риэлторов?

Эта профессия не подразумевает обучения в вузах. Для каждого риэлтора обучение — это самостоятельное проведение сделок с недвижимостью с положительным результатом.

Также к этому относится самостоятельное изучение законодательных актов и поиск доверенных лиц. Для специалистов, имеющих юридическое образование, легче работать с документами, но остальная часть работы улучшается только с опытом. При наличии высшего образования в сфере строительства недвижимости, можно быстрее повысить свой навык.

Большинство агентов не имеют высшего образования

. Некоторые даже не проходили самых простых курсов для риэлторов. Так происходит потому, что в первую очередь эта профессия подходит людям, обладающим знаниями психологии, умеющим наладить контакт с любым человеком и способные интересно презентовать себя.

Риэлторы, работающие в агентствах недвижимости, могут пройти обучение в компании. Обычно такую возможность предоставляют крупные организации, заинтересованные в увеличении количества профессиональных сотрудников.

Это выгодно каждой стороне, так как обученный риэлтор с большей вероятностью принесет больший доход.

В профессии риэлтора много людей без профильного образования, поскольку здесь гораздо важнее личные качества: знание психологии, умение общаться и находить контакты, высокая работоспособность, стрессоустойчивость и энергичность. Определенное обучение проводят крупные агентства недвижимости, готовя себе кадры. Потом для самостоятельной деятельности потребуется получить лицензию от саморегулируемой организации – Гильдии риэлторов. Ну а дальше всё зависит от упорства и работоспособности самого специалиста.

Также можно пройти очно или дистанционно курсы для риэлторов, которые раскроют некоторые особенности профессии и дадут больше уверенности.

Общие положения

Итак, риелтор – это технический исполнитель, трудящийся в отделе по работе с недвижимостью, который подчиняется непосредственно начальнику отдела.

Как правило, на эту должность назначается человек со средним профессиональным образованием, прошедший дополнительную подготовку по профессии. К профилю работы и стажу требования в большинстве случаев не предъявляются, но это зависит от предпочтений начальства.

Риелтор или риэлтор — как правильно?

Профессия риэлтора появилась сравнительно недавно – в 90-е годы, когда купля-продажа недвижимости стала массовым и коммерчески выгодным делом.

Ничего удивительного, что для названия этого специалиста используется англицизм – риэлтор. Правда, иностранное название породило лингвистический казус. Как правильно писать: риэлтор, риелтор или вообще риэлтер? До недавнего времени даже в официальных документах использовались все три названия.

В английском языке слово realtor произносится как [ˈrɪəltə]. Однако для русскоязычной традиции при использовании заимствованных слов с буквосочетанием -ие в корне всё-таки принято использовать букву Е. Несмотря на то, что лингвистически верным вариантом будет слово риелтор, в подавляющем большинстве агентств по недвижимости используется вариант с буквой Э.

Резюме

В рамках обсуждаемой темы необходимо затронуть вниманием еще один важный нюанс. А именно – как прописывать должностные обязанности риелтору для резюме?

На самом деле это просто. После заполнения блоков, касающихся личных данных и образования, нужно рассказать о своем опыте работы. Указывается название предприятия, занимаемая должность, а также перечень осуществляемых ранее должностных обязанностей риелтора по недвижимости.

Для резюме нужно указать все. Ознакомившись с данным документом, работодатель должен понять, что умеет кандидат, на что он способен, а также нужно ли будет его обучать.

Так что риелтору надо будет выписать все то, что он делал на предыдущем месте работы. А также то, на что он еще способен. Нужно не забыть указать и свои личностные качества (пунктуальность, усидчивость, работоспособность и т. д.).

Как отличить хорошего риэлтора от плохого

Если возник вопрос с недвижимостью, то главное здесь – подобрать толкового риэлтора. Но, к сожалению, квалификация многих специалистов такова, что участники сделки предпочитают покупать квартиры напрямую, без риэлторов и прочих посредников. Начинающие агенты могут даже не пройти самые простейшие курсы для риэлторов, чтобы повысить свою компетентность. Не самый правильный подход, особенно при недостатке времени или юридической грамотности. А при сделках с недвижимостью без посредников, у человека всегда вырастает риск мошенничества и затягивания процесса.

Однако, нанимая посредника, важно помнить принципиальный момент: риэлтор должен минимизировать ваши издержки при сделке, а не увеличивать их

. В этом и есть главное отличие хорошего специалиста от плохого.

Грамотный и толковый риэлтор при этом:

Вникает в суть ситуации, готов выслушать все пожелания и предложить оптимальный вариант;
Изучает курсы риэлторов, повышает свою юридическую грамотность;
Работает строго на договорной основе и сразу же обозначает процент от сделки без скрытых условий;
Сопровождает всю сделку от начала и до конца, предупреждая клиента обо всех форс-мажорах;
Отлично разбирается в законодательстве и умеет находить все «подводные камни» при покупке недвижимости. Самое простое – при покупке квартиры он выяснит количество собственников и находится ли она в обременении;
Никогда не давит на клиента в его выборе, а лишь консультирует его, предлагает варианты и разъясняет последствия решений;
Дорожит своей репутаций и готов пойти на уступки клиенту.

Что он обязан знать?

Раз речь идет о должностных обязанностях риелтора, то надо рассказать и о том, что ему необходимо знать. В этот список входят:

нормативные правовые акты, инструкции, положения, а также иные руководящие документы и материалы, которые регулируют операции с недвижимостью;
актуальные расценки услуг по оформлению всех операций;
специфика рыночной экономики;
контактные данные тех агентств, которые работают на рынке недвижимости, а также услуги, оказываемые ими;
особенности налогообложения как физических, так и юридических лиц;
специфика осуществления всех операций, касающихся недвижимости;
особенности анализа информации этого рынка, а также сбора, обработки и дальнейшей передачи информации;
все, что касается оформления документов, связанных с арендой, куплей-продажей недвижимости;
прейскуранты и ценники;
предъявляемые требования и стандарты к недвижимости;
особенности и правила рекламы;
конъюнктура рынка недвижимости;
трудовое, жилищное и земельное законодательство;
основы социологии и психологии, навыки делового общения, этичность.

Если специалист не будет знать всего перечисленного, то он не сможет выполнять должностные обязанности риелтора.

Рассказы о черных риэлторах

Часто в СМИ мелькают рассказы о так называемых «черных риэлторах». Свое наименование они получили из-за многочисленных махинациях при сделках, а также неприкрытом обмане граждан. Основа их «бизнеса» – втираться в доверие и под тем или иным предлогом завладеть правом имущества на недвижимость. Жертвами они выбирают самых юридически безграмотных: пенсионеров и людей, ведущих маргинальный образ жизни.

Такое явление действительно существует, но не носит таких ужасающих масштабов, как описывает пресса. Большая часть риэлторов все-таки дорожит репутацией, поскольку именно репутация – лучшая реклама в таком бизнесе.

При нотариальном заверении продажи

Участие нотариуса в сделке необходимо, если продается одна или несколько долей, или когда одним из хозяев является несовершеннолетним гражданином.

В любых других случаях закон не обязывает стороны нотариально заверять все действия, но, при желании сторон, нотариус принимает участие в оформлении. Если хозяин желает обратиться к нотариальному заверению, агент сможет лишь оказать сопровождение, никак не влияя на результат.

Однако нотариус, ни при каких условиях не будет заниматься процессом реализации квартиры, за ним закреплены иные обязанности. Он только подтверждает факт передачи недвижимости, тогда как вся подготовка к ней входит в зону ответственности риэлтора.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.