Самовольное строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке
Кодексом предусмотрено, что единственно возможным последствием самовольного строительства на самовольно занятом участке является снос возведенного строения.
Решение о сносе принимается местным исполнительным комитетом. Решение также должно предусматривать возложение на виновное лицо обязанности возвратить самовольно занятый земельный участок, который должен быть приведен в пригодное для использования по целевому назначению состояние, в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.
Как уже говорилось в первой части статьи, случаев строительства на земельном участке при отсутствии каких-либо документов на него не так уж и много.
В агентстве имел место прецедент, когда при ознакомлении с имеющейся у потенциального продавца жилого дома документацией (дом еще не был введен в эксплуатацию) выяснилось, что здание построено на соседнем земельном участке.
Участки для строительства «нарезаны» в чистом поле, действительно, их немудрено перепутать. Это произошло достаточно давно, для соседа не было принципиальной разницы (участки были идентичными по площади), – все было урегулировано посредством «обмена» земельными участками (заключались встречные договоры купли-продажи). Если бы владелец соседнего участка не захотел «меняться», то строение пришлось бы либо сносить, либо «дарить» соседу.
На практике чаще всего имеет место «заступ» строения за границы участка при строительстве или проведении реконструкции. Обычно обнаруживается это уже на стадии оформления технической документации на возведенные (реконструированные) строения. Специалист агентства по государственной регистрации (бывшее БТИ) во время проведения замеров на местности для изготовления ведомости технических характеристик в состоянии при помощи приборов установить прохождение границ участка в точном соответствии с земельно-кадастровой документацией.
В первой части статьи упоминался случай, когда строение хозблока с гаражом было расположено с «заступом» на соседний участок, что препятствовало оформлению консервации коробки жилого дома, — в конечном итоге конфликт был разрешен посредством сноса данного строения его хозяйкой. И другого варианта не было, несмотря на то, что соседний земельный участок принадлежал родственнику, и они могли между собой договориться.
Выходом могло стать изменение «маршрута» пролегания границы между участками, что позволило бы решить вопрос без демонтажа хозблока, однако местный исполком отказался принимать такое решение по той простой причине, что законодательство не разрешает осуществлять изменение границ участка в случае установления факта самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке.
В другом случае по вине строителей баня на приусадебном участке в одной из пригородных деревень была построена с частичным заступом за границу участка (выходила на «свободную» землю сельсовета). И в этот раз сельисполком отказал в изменении границ участка, мотивируя отказ наличием «самоволки». В результате баню, представляющую собой бревенчатый сруб размером с небольшой дом, пришлось перемещать на несколько метров вглубь участка, при этом дополнительно были осуществлены работы по демонтажу части капитального фундамента, выступающего за границу земельного участка.
Напрашивается простой вывод – при определении места расположения капитального строения на земельном участке до начала осуществления строительных работ лучше всего следовать известной половице – «семь раз отмерь, один раз отрежь».
Любое строительство и реконструкция должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Легализовать самовольно осуществленную реконструкцию непросто даже в судебном порядке. Наличие допущенных нарушений при самовольном возведении может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на постройку.
Такая самовольная реконструкция может повлечь серьезные негативные последствия. Суд может обязать снести пристройку, если он был возведен с нарушением требований законодательства, предписывающих строительство хозяйственных строений с отступом не менее чем на один метр от границы смежного земельного участка. Обращаем внимание, что на реконструкцию жилого дома распространяется уведомительный порядок строительства. До начала реконструкции жилого дома необходимо направить в орган местного самоуправление уведомление о планируемом строительстве, а по завершении строительства — уведомление об окончании строительства. Начинать строительство (реконструкцию) можно только после получения от администрации уведомления о соответствии объекта установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке. Такие документы в последующем будут необходимы для постановки на кадастровый учет и регистрацию права на реконструированный объект. Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки. К самовольным постройкам относится пристройка к частному жилому дому, возведенная без необходимого согласования с уполномоченным органом. Самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке. Для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке необходимо осуществить следующие действия: 1. определиться, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий: — если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; — если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; — если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 2. составить исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство. Если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем вам земельном участке, в качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования. 3. К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы: — документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования; — документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, — акт обследования, документы из БТИ; — документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору; — документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, — например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство; — уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме; — документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются; — документ об уплате госпошлины в установленных порядке и размере или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты; — доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель). 4. подать исковое заявление в суд . Иск направляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях — в районный суд. По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом. Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. 5. Для осуществления государственной регистрации потребуются следующие документы: — заявление о государственной регистрации; — документ, удостоверяющий личность заявителя; — документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель); — решение суда о признании права собственности на самовольную постройку. За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме.
Административная ответственность за самовольное строительство
И уж совсем напоследок, считаю необходимым напомнить об еще одном возможном неприятном последствии самовольного строительства.
Речь идет о статье 21.12. Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь, которая предусматривает ответственность за самовольное строительство жилых домов, производственных, хозяйственных, культурно-бытовых или иных строений и сооружений в виде штрафа на физическое лицо в размере от двадцати до пятидесяти базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от двадцати до ста базовых величин, а на юридическое лицо – до пятисот базовых величин.
Лицо, осуществившее самовольное строительство, может быть привлечено к административной ответственности не позднее трех лет со дня совершения и шести месяцев со дня обнаружения самовольного строительства.
Протоколы об административных правонарушениях по статье «самовольное строительство» уполномочены составлять должностные лица:
- • сельских, поселковых, районных, городских и областных исполнительных комитетов, администраций районов в городах;
- • организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих коммунальные услуги;
- • органов, осуществляющих государственный строительный надзор;
- • органов Комитета государственного контроля Республики Беларусь.
Административное дело по данному правонарушению подлежит рассмотрению единолично судьей районного (городского) суда либо должностным лицом Комитета государственного контроля Республики Беларусь в случае, когда протокол о совершении административном правонарушении также был составлен работником данного органа.
Новые права местных властей.
Они прописаны в новом п. 4 ст. 222 ГК РФ. Итак, органы местного самоуправления городского округа (муниципального района – если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот участок расположен:
- в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ);
- на территории общего пользования;
- в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки копия такого решения должна быть направлена лицу, осуществившему самовольную постройку, с указанием срока для сноса самовольной постройки (устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более 12 месяцев).
Если указанное лицо не выявлено, орган, принявший решение о сносе, должен опубликовать, разместить в Интернете на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления и на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщение о планируемом сносе самовольной постройки. При обозначенных обстоятельствах снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения сообщения в Интернете.
А. Г. Снегирев эксперт журнала «Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение», №8, август, 2015 г.
