Дом
2
Капитальный жилой объект, построенный на земельном участке без разрешения, может оказаться признанным самостроем. Но в большинстве ситуаций разрешение можно получить после строительства и зарегистрировать дом.
Законодательство определяет статьей 222 ГК РФ два варианта событий, когда возрастает вероятность признания дома самовольной постройкой:
- объект построен с нарушением норм, закрепленных законодательно;
- строительство произведено на землях, не предназначенных для этого.
Получая разрешение на возведение жилого объекта, вы снижаете риски признания его самостроем.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство?
В соответствии с требованием п.5 ст.51 ГрК разрешение на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства необходимо в следующих случаях:
- работы будут производиться на земельном участке в границах особо охраняемой природной территории;
- объект расположен на земле, предоставленной пользователю недр;
- строится или реконструируется объект космической инфраструктуры, использования атомной энергии;
- работы будут производиться в отношении гидротехнических сооружений, объектов воздушного, железнодорожного транспорта, приграничных объектов обороны и безопасности страны.
Разрешение выдается соответствующим уполномоченным органом.
Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?
Пристройку к жилому дому необходимо задокументировать, поскольку:
- меняется общая площадь объекта. Новые параметры должны быть зарегистрированы на случай, если впоследствии дом будет продаваться, наследоваться и т.д. Важно оформить новую площадь в случае долевого владения домом, ведь изменится размер долей;
- при возведении должны быть соблюдены все нормы строительства, включая отступы от соседних участков. В случае нарушения пристройке может быть присвоен статус самостроя. При регистрации оценивается, не затронуты ли интересы соседей, путем обозначения новых границ объекта на плане участка. Для этого кадастровым инженером составляется новый кадастровый паспорт на дом.
По общему порядку перед возведением пристройки необходимо уведомить уполномоченный орган и получить разрешение на ее строительство. Но до 1 марта 2026 года регистрация объектов ИЖС может быть проведена без наличия такого документа, по дачной амнистии.
Процедура получения разрешения на строительство уже построенного дома
До 2021 года для строительства дома требовалось получить разрешение уполномоченного органа. В настоящее время порядок согласования носит уведомительный характер. Т.е. перед началом работ собственник земли направляет в местную администрацию уведомление о намерении приступить к строительству.
Отмена уведомлений о начале и об окончании строительства
С декабря 2021 вступили в действие поправки в Федеральные законы № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и № 340 «О внесении изменений в ГрК». В соответствии с изменениями до 1 марта 2026 года граждане могут осуществить кадастровый учет садовый или жилой дом и зарегистрировать право собственности на него. При этом должны быть соблюдены следующие условия:
- земельный участок, где расположен дом, должен иметь вид разрешенного использования ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта (приусадебный участок), а также для ведения садоводства;
- жилое строение должно соответствовать нормам ГрК, указанным в п. 39 ст. 1 (отдельно стоящее здание для проживания одной семьи, высотой до 20 метров, не более трех этажей над землей);
- если право собственности на землю, где расположен дом, в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.
Для регистрационных действий потребуется предоставить документы:
- технический план дома;
- декларацию на недвижимый объект;
- документ, доказывающий право собственности на земельный участок.
Порядок получения разрешения
Если речь о доме, построенном несколько лет назад, то порядок его узаконивания будет иным. Он предполагает два способа регистрации права собственности: административный и судебный. В любом случае первоначально необходимо пройти процедуру досудебного решения. Не будет препятствий для регистрации дома, когда строение возведено:
- на землях, предназначенных для этого;
- соответствует строительным нормам, не нарушены интересы и права других лиц.
Если Вы не попали под те условия описанные выше, то алгоритм действий будет следующим:
Шаг 1. Начинается процесс регистрации построенного дома с получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Он нужен для того, чтобы понять, можно ли строить на этом наделе капитальное строение, где оно на участке может располагаться и как оно должно быть размещено. ГПЗУ делается на основе топографической съемки, где можно увидеть расположение коммуникаций, проходящих вблизи участка или в его пределах.
Выдает территориальная администрация на основании заявления, поданного собственником надела через МФЦ. Необходимо иметь при себе паспорт и выписку из ЕГРН, подтверждающую право владение ЗУ. Срок изготовления плана 30 календарных дней.
Шаг 2. Даже если у Вас дом уже построен подготавливается уведомление как о начале строительства и передается в местную администрацию. В ответ получаете разрешение или отказ. При отсутствии нарушений результат будет положительным.
Уведомление оформляется через МФЦ по заявлению. В течение семи дней поступает ответ.
Шаг 3. Жилому строению необходимо присвоить адрес. Принимает заявление снова МФЦ. Основанием будет уведомление о начале строительства, выписка из ЕГРН, паспорт заявителя. Результат – распоряжение местной администрации о присвоении адреса.
Шаг 4. Для регистрации строения необходимо получить технический план. Для этого заключается договор с кадастровым инженером. Стоимость работ в среднем составляет 10 тысяч рублей. Специалист выезжает на объект, замеряет угловые точки, внутреннюю планировку. Затем изготавливает технический план.
Шаг 5. После сбора перечисленной документации оформляется уведомление об окончании строительства. Снова обращаемся в МФЦ с заявлением и ждем ответ в течение семи рабочих дней.
Шаг 6. Завершающим этапом является постановка дома на регистрационный учет. На основании заявления, поданного в Росреестр через МФЦ, будут внесены данные в базу об объектах недвижимости и жилое строение появится на кадастровой карте. Результатом регистрации будет выдача собственнику выписки из ЕГРН на дом.
Что является пристройкой к дому?
Любое конструктивное изменение существующего строения является его реконструкцией (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Пристройка к жилому дому может быть как с любой из сторон, увеличивая его габариты в длину или ширину, так и вверх, когда изменяется этажность.
Пристройкой считается дополнение дома, которое не обозначено в проекте. Оно бывает:
- капитальным — возводится на фундаменте, занимает дополнительную земельную площадь, имеет одну или более общую стену с имеющимся домом;
- некапитальным – нежилое помещение, не требующее фундамента (веранда, навес, крыльцо, открытая терраса и т.д.).
В зависимости от того, является ли пристройка капитальной или нет, отличается процесс ее регистрации. Любая некапитальная постройка может быть не оформлена документально, это не повлечет применение санкций к собственнику. Она кардинально не влияет на конструктивные особенности дома, не ущемляет права соседей, не создает опасности жизни и здоровью жильцов.
Но законодательство постоянно меняется и неизвестно, насколько сложно станет зарегистрировать такую пристройку впоследствии. Сегодня это дело вызова кадастрового инженера, который удостоверит новые параметры дома. Затем документы передаются на регистрацию вместе с правоустанавливающими документами на землю и дом.
Немного иной порядок действий, если пристройка носит капитальный характер. По ней можно проводить регистрационный комплекс мероприятий еще до начала строительства или сделать это после.
Нюансы, которые могут возникнуть
Отказ в регистрации может прийти по причине нарушения в части разрешенного использования земли или градостроительных норм. Законодательством устанавливаются границы разрешенного строительства с установлением предельных отступов от других объектов. Дом должен быть расположен так, чтобы не нарушать права и интересы других лиц, т.е. в разрешенном пятне застройки.
В случае отказа владелец земли вправе обратиться в суд для легализации жилого объекта. При положительном решении право собственности будет зарегистрировано на его основании.
FacebookVKontakte
Официальный сайтВерховного Суда Российской Федерации
На защиту прав жительницы Краснодара встал Верховный суд РФ, когда пересмотрел результаты ее спора с местными чиновниками.
Гражданка собралась построить дом на своем собственном участке, но в таком разрешении ей было отказано. Упорная собственница все равно начала строить дом. Дом чиновники назвали в иске «самовольной постройкой» и попросили снести. Районный суд в таком решении чиновникам отказал, но краевой с коллегами не согласился, решив, что дом надо снести. В Верховный суд РФ обратилась ответчица. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что требования гражданки справедливы.
Спор начался с иска краснодарских чиновников с просьбой снести построенный без разрешения дом. Но на требования чиновников ответчица подала встречный иск, в котором заявила, что она собственница участка, а построенный на нем дом не нарушает целевого использования земли, не нарушает ничьи права, не создает угрозу жизни окружающих и отвечает всем санитарным, строительным и противопожарным нормам. Поэтому оснований сносить дом она не видит, а просит признать за ней право собственности на дом. В иске гражданка подчеркнула, что разрешение на строительство она просила, но ей его не дали.
Прикубанский районный суд иск чиновников и встречный иск хозяйки дома рассмотрел и решил отказать обоим.
Краснодарский краевой суд с решением райсуда не согласился. И, отменив его, принял новое решение, согласившись с требованием чиновников.
Но Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ такой вердикт не устроил. И он объяснил, какие нарушения были допущены при рассмотрении этого спора. Участок нашей героини был в ее собственности, имел кадастровый номер. Категория участка — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства жилых домов. Администрация одного из округов Краснодара отказалась дать собственнице земли разрешение на строительство дома. Была выездная проверка соблюдения земельного законодательства администрацией города. Проверка показала, что на участке нашей героини без разрешения на строительство возводится жилой дом. Комиссия составила протокол о привлечении гражданки к административной ответственности.
По заключению судебной экспертизы построенный объект является жилым домом и соответствует строительным и экологическим нормам, а также требованиям пожарной безопасности. И еще там было сказано, что правила землепользования и застройки «на спорном объекте незавершенного строительства не нарушены».
Районный суд, отказывая чиновникам, исходил из того, что гражданка построила дом на своем участке и не нарушила никаких норм, правил, законов. Отказывая застройщице во встречном иске, райсуд подчеркнул: разрешения на строительство не было, но дама не предпринимала мер для легализации постройки.
Краевой суд, когда отменил решение районного суда и принимал новое решение, сказал, что хозяйка участка не представила доказательств, что оспаривала отказ местных чиновников разрешить стройку. Поэтому «возводимое строение обладает признаками самовольной постройки, которая подлежит сносу лицом, осуществившим ее и за его счет». Именно с этим выводом и не согласился Верховный суд РФ.
Он начал с 222-й статьи Гражданского кодекса, в которой разъясняется, что такое «самовольная постройка». Под таким названием понимается здание или сооружение, построенное на участке, для строительства не предоставленном, и возведенное без разрешений в нарушение норм и правил. В той же статье сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, но лишь в том случае, если в собственности находится участок, на котором «создана постройка». Но для признания права собственности на дом без разрешения должны быть соблюдены несколько условий.
Первое — если на землю, на которой стоит постройка, у застройщика есть права. Второе — если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, «установленным документацией по планировке территорий, правилам землепользования и застройки». Третье — если сохранение постройки не нарушает права и интересы других людей и не создает угрозу жизни.
Было совместное постановление Пленумов Верховного и Арбитражного судов (N10/22 от 29 апреля 2010 г.), на котором говорилось о спорах по правам собственности. На пленумах было заявлено следующее: при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при возведении «существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан». И главная мысль — отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В материалах пленумов подчеркивается: необходимо учитывать, предпринимал ли создатель незаконной постройки «надлежащие меры» к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. А еще суды должны выяснить, правомерно ли чиновники отказывали гражданину в разрешении или вводе в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если суд установит, что единственным признаком незаконной постройки было отсутствие разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а гражданин пытался это сделать.
В нашем случае суд установил, что гражданка строила дом на своей земле и не нарушила никакие нормы и правила, а ее дом не создавал никому угрозу. Верховный суд подчеркнул: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на незавершенный объект строительства. Эти обстоятельства апелляцией учтены не были. Это в итоге и повлекло вынесение судом незаконного решения.
Текст: Наталья Козлова
Российская газета — Неделя № 203(7961)
Как узаконить уже существующую капитальную пристройку
На данный момент легализовать самострой можно только через суд, при условии, что строительство велось в соответствии с ВРИ, строительными нормативами и в допустимых границах. Для этого владельцу необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, ответчиком будет выступать муниципалитет. Если решение в пользу истца, останется только оплатить госпошлину и зарегистрировать изменения. Но и отказы не редкость, особенно, если нарушения все же имеют место быть. А отказ влечет за собой не только снос самостроя, но и выплату штрафа.
