Как купить квартиру через жилищный кооператив

Покупка квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из способов приобретения жилья в свою собственность. Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья. Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава, в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива.

На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища:

жилищные (покупка жилья);
жилищно-строительные (строительства жилища);
жилищно-накопительный (строительство квартир ведется не в одном доме, а в нескольких);
потребительский ипотечный (передаваемое жилье обременяется залогом — ипотекой);
кредитный потребительский (участники кредитуются для приобретения жилья).

Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет. Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов.

Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение.

Что представляет собой жилищный кооператив?

Жилищный кооператив (ЖК) — добровольный союз граждан (в некоторых ситуациях и юрлиц) на основе их членства, созданный для приобретения гражданами квартиры, а также управления многоквартирным зданием. Законодатель правовой статус жилищных кооперативов установил гл. 11 ЖК РФ . Члены кооператива участвуют в реконструкции, приобретении, содержании многоквартирного дома, что и представляет цель создания данного объединения.

При создании кооператива вправе принять участие не менее 5 субъектов, но не более того числа квартир, которые есть в приобретаемом здании.

О создании ЖК решается на собрание его участников. Этим органом утверждается устав, после этого осуществляется госрегистрация.

Отличительная особенность ЖК от других типов подобных объединений, это установленная законодателем возможность купить дом (с последующим управлением и реконструкцией). Такому союзу запрещено строительство новых объектов. Для этого формируется жилищно-строительная форма кооператива.

Риски участия в кооперативе

Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.

Пример

Произведен
неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.
Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.

Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам. Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно. Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.

Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.

Кто может быть членом ЖК? Преимущества приобретения жилья в кооперативе

Ст. 111 ЖК РФ устанавливает список субъектов, которые имеют право быть членами ЖК. Прежде всего, это лица, достигшие 16-ти лет. Помимо того, в данное объединение могут входить и юрлица:

в установленных законодателем случаях;
если такое юр. лицо представляет собственника помещения в многоквартирном доме, при этом управление общим имуществом осуществляется жилищным кооперативом.

Преимущественное право на вступление в ЖК (при содействии госструктур, органов власти субъектов России, местного самоуправления) имеют субъекты, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ :

относящиеся к малоимущим гражданам (признаются таковыми в установленном порядке);
прочие лица, которые признаны нуждающимися в жилье в установленном порядке.

Преимущества покупки жилья в ЖСК:

Получение длительной рассрочки, по сравнению с ДДУ, где финансовые средства выплачиваются к завершению строительства, в этом случае можно вносить частичный платеж еще пару лет после введения дома в эксплуатацию.
Возможность получения членами ЖК прав на управление зданием сразу после окончания его строительства, поскольку у них имеется право осуществлять контроль за вложенными деньгами без необходимости создания нового кооператива.
Право вести строительные работы в ситуации финансовой несостоятельности застройщика — участники ЖК могут привлечь новые строительные компании.
Паевые взносы налогом не облагаются, что значительно понижает цену недвижимого объекта.

Понятие кооперативного дома

Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.

Кооператив – это форма объединения граждан. Объединяться они могут по различным основаниям и для различных целей. Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.

Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов. По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.

Упрощенная процедура строительства кооперативного дома выглядит следующим образом:

граждане объединяются, создают кооператив и формируют общий пай;
осуществляется строительство дома третьими лицами;
члены кооператива заселяются в готовое жильё и постепенно выплачивают оставшуюся часть паёв.

Эта процедура соответствует только деятельности ЖСК. ЖСК сам дома не строит, он покупает жильё на рынке недвижимости. Пока пай до конца не выплачен, квартира находится в собственности кооператива.

Нужно ли приватизировать ее после полной выплаты пая, личное дело каждого. Приватизация и полное оформление права собственности позволит в дальнейшем свободно продать своё жильё без участия других членов кооператива.

Отличие от обычного дома

Если отвечать на вопрос, чем отличается кооперативный дом от обычного, нужно выделить ключевые особенности такого жилья.

Управление кооперативным домом осуществляет жилищно-строительный кооператив. Кроме ЖСК управление в доме может осуществлять ТСЖ или УК.

Отличие здесь проявляется в том, что ЖСК формируется ещё до появления самого дома. ТСЖ же организуется только тогда, когда дом уже существует. Управляющая же компания вообще является обособленным подразделением, никак не связанным с домом, кроме как договором управления недвижимостью.

Обычные дома строят застройщики или государство, иногда за счёт средств дольщиков, иногда за счёт собственных или заемных средств. Кооперативные дома строят участники кооператива, но не самостоятельно, а с помощью привлечения сторонних лиц.

В остальном порядок покупки такой квартиры или ее продажи, управление домом и решение важнейших вопросов ничем не отличается от тех же событий в обычном доме. К примеру, оплата коммунальных услуг осуществляется по той же схеме.

Нужно ли платить за капремонт, если дом кооперативный? Нужно, уплачивать взносы необходимо вне зависимости от вида дома и способа управления им. Минимальные тарифы устанавливают на уровне регионов. Накопленные денежные средства формируются на специальных банковских счетах, открытых ЖСК или региональным оператором.

Отказаться от уплаты вносов за капитальный ремонт можно только в случае признания дома аварийным.

Права жильцов кооперативного дома прописываются в уставе созданного кооператива и в договорах, заключённых между участниками и самим объединением.

Как прописаться в таком жильё? Точно также, как в обычным доме.

Достоинства и недостатки

Кооперативный дом и проживание в нем имеет свои плюсы и минусы. Преимущества в основным связаны с экономическими выгодами приобретения такого жилья.

Преимущества покупки квартиры в кооперативном доме заключаются в следующем:

Стать членом ЖСК могут граждане от 16 лет или юридические лица.
Для создания ЖСК достаточно совсем небольшого количества участников.
Переплата за жильё является минимальной, поскольку в неё входят только расходы на содержание ЖСК в период строительства дома.
Размер палевого взноса рассчитывается на основании строительной сметы.

Минимальное количество участников для создания жилищно-строительного кооператива ограничено 5 лицами.

Здесь не нужно собирать огромное число справок и документов, как в случае в обращением за ипотекой в банки. Тут нет такой огромной переплаты за квартиру, как в случае строительства дома застройщиком, желающим извлечь из данного проекта максимум прибыли для себя.

К недостаткам строительства кооперативного дома можно отнести:

Договор не регистрируется, отсюда высокие риски двойных продаж квартир.
В жилищно-накопительном кооперативе могут требоваться дополнительные взносы от членов, размер которых значительно может превышать первоначальные паи участников.
Все дополнительные и целевые взносы при выходе гражданина из кооператива ему не возвращаются в ЖНК.

Собственникам будущих квартир придётся самостоятельно организовывать строительный процесс, закупать материалы и осуществлять контроль за работой строителей. В ЖНК въехать в дом можно будет только после погашения половины полной суммы, оформить право собственности – только после полного погашения пая. У участников ЖСК в совокупности получаются более низкие затраты, чем у участников ЖНК.

Лучше выбрать ДДУ для покупки ещё не построенной недвижимости. Во-первых, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре для защиты от риска двойных продаж. Во-вторых, в 2021 году в стране действуют эскроу счета, защищающие средства дольщиков от недобросовестных застройщиков до окончания строительства дома.

Процедура приобретения квартиры через ЖСК

Процесс покупки жилья через ЖК имеет определенные отличия. Чтобы приобрести квартиру, гражданину требуется:

Вступление в кооператив.
Получение разрешения на выбор жилья.
Покупка выбранной жилой площади со взносом части денежных средств (не менее половины от цены).
Прописка.
Взнос оставшейся части стоимости.

Необходимо иметь при себе:

Паспорт.
Членскую книжку.
Справку об оплате необходимого взноса.
Выписку из домовой книги.
Кадастровый и технический паспорт.

Требуется внимательное изучение учредительной документации и удостоверение в законности создания ЖК.

Как вступить в ЖК

Согласно ст. 121 ЖК РК для того, чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно подать заявку в управление данной организации. Подобную прошение рассматривают в течение 30 дней, а также утверждается на общем собрании. Для признания физического лица (или юрлица) участником объединения, необходимо уплатить вступительный взнос. После чего уполномоченные органы заносят в реестр нового субъекта кооператива.

Процесс уплаты дальнейших взносов, предоставление жилья и прочие вопросы устанавливаются уставом ЖК и действуют на нового члена объединения. Все решения собрания оформляются в виде протокола.

Право собственности на кооперативное жилье

Конечная цель участия в ЖК — приобретение получения права собственности на жилье. На основании ст. 129 ЖК РФ право собственности член объединения приобретает лишь после оплаты всех взносов полностью. Данная норма закона подтверждена в ст. 218 ГК РФ.

Процесс оформления возможностью владения жильем осуществляется в общем порядке. При этом необходимо будет предоставить в уполномоченный орган:

квитанцию, подтверждающую оплату всех взносов;
устав ЖК;
протоколы решений собрания о том, что принят новый член в кооператив.

Выход из членов кооператива

Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.

Стоит отметить, что при выходе члена из организации ему выплачиваются те взносы, которые он к тому моменту уже успел уплатить.

Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос № 1. Имеются ли льготы по налогам при приобретении квартиры в ЖСК?

Согласно пп. 1 п. 2, пп. 4 п. 3 ст. 39, ст. 146 НК РФ, паевой взнос НДС не облагается, что значительно понижает цену квартир в ЖК. Помимо того, члены этого объединения вправе рассчитывать на налоговый вычет на приобретение жилища. Одно требование для этого — оплата за квартиру в полном объеме.

Вопрос № 2. Как распределяют кооперативное жилье?

Процесс распределения регулируется на общем собрании членов кооператива. Причем если появляются разногласия по этому вопросу, они решаются внутри объединения, страна не регулирует этот аспект.

Вопрос № 3. Нужно ли одобрение участников кооператива на переуступку пая?

Согласие участников ЖСК — обязательное условие возможности переуступки пая. Таким образом, прежде чем подписывать договор цессии, требуется получить одобрение большинства членов ЖК.

Семь этапов приобретения жилья с помощью жилищного кооператива

Автор Ирина Гусакова

21.08.2020 11:30

Недвижимость » Жилкооперативы » Рекомендации

Алгоритм покупки жилищным кооперативом жилья пайщику (на основе опыта кооператива «Бест Вей»).

1. Вступление в кооператив.

Гражданин России или иностранный гражданин, достигший 16 лет, подает в правление кооператива заявление о вступлении, предъявляя паспорт и прилагая его копию. Верхней возрастной границы вступления в кооператив нет.

2. Внесение первоначального паевого взноса.

Одновременно с вступлением в кооператив вносятся средства первоначального паевого взноса для покупки желаемой квартиры — либо в полном объеме (не менее 35% от стоимости квартиры), либо частично. Членство в жилищном кооперативе преследует конкретную цель — покупку квартиры. При вступлении в кооператив пайщик подает заявление, в котором отражает характеристики квартиры, которая его интересует:

город,

район в городе,

число комнат,

метраж,

стоимость.

Позднее он может пересмотреть свои предпочтения и предложить кооперативу купить другую квартиру — большую или меньшую, более дорогую или более дешевую, квартиру не в том населенном пункте, что предполагался первоначально: это не запрещено.

Пайщик параллельно с внесением паевых средств вносит членские взносы, которые идут на финансирование текущей деятельности кооператива. Все паевые взносы аккумулируются на специальном счете кооператива.

Пайщики кооператива имеют право участвовать в общих собраниях членов кооператива с правом голоса по вопросам, поставленным на голосование.

Если в процессе пребывания в кооперативе планы пайщика приобрести квартиру именно с помощью кооператива изменились или изменилась его финансовая ситуация, он подает заявление о выходе из кооператива и ему в двухмесячный срок на основании Жилищного кодекса производится возврат внесенных им паевых средств.

Выйти из кооператива можно и после покупки квартиры: в этом случае пайщику также в полном объеме возвращаются паевые средства, а квартира передается кооперативу.

3. Постановка в очередь на покупку квартиры.

При внесении в полном объеме первоначального паевого взноса на покупку заявленной пайщиком квартиры (не менее 35% от ее стоимости) пайщик ставится в очередь на приобретение для него квартиры кооперативом.

Постановка в очередь осуществляется исходя из времени внесения пайщиком в полном объеме первоначального паевого взноса — не менее 35% от стоимости предполагаемой к приобретению квартиры.

Движение очереди обычно отображается в личном кабинете пайщика на сайте кооператива. Если подошла очередь данного пайщика и в паевом фонде кооператива уже имеется сумма, достаточная для оплаты не более 65% от стоимости данной квартиры, пайщик и кооператив переходят к покупке квартиры.

4. Выбор квартиры для покупки.

Пайщик смотрит варианты квартир для покупки, подбирает квартиру, которая больше всего соответствует его потребностям и предлагает правлению кооператива согласовать покупку отобранной квартиры на основании юридической экспертизы и данных независимой оценки: они проводятся пайщиком за свой счет.

5. Покупка квартиры в интересах пайщика.

Когда квартира проверена и согласована правлением кооператива, кооператив приобретает ее в интересах пайщика, пайщик прописывается в квартире. Он платит коммунальные платежи за квартиру.

Во многих субъектах Федерации жилищные кооперативы освобождены от налогов, взимаемых в период нахождения квартиры в собственности — налога на имущество.

Так или иначе, после покупки объекта недвижимости, обязанность уплаты налогов по нему лежит на пайщике, так как квартира приобретается в его интересах.

6. Возврат средств кооперативу.

После приобретения квартиры пайщику он начинает осуществлять платежи в соответствии с индивидуальным графиком в счет оплаты предоставленных ему кооперативом для покупки средства на срок до 10 лет.

Платежи кооперативу ежемесячные — включающие как паевые средства, так и членские взносы. В случае временных финансовых трудностей правление кооператива может предоставить отсрочку.

7. Переход квартиры в собственность пайщика.

Собственником квартиры на период возврата средств кооператива пайщиком становится кооператив, но квартира как целевое приобретение в интересах пайщика не ставится на баланс кооператива и пайщик, погасив долг перед кооперативом, по справке о выплате пая перед кооперативом самостоятельно, без каких-то дополнительных процедур регистрирует свое право собственности на квартиру в Росреестре.

Темы

Типичные ошибки и возможные риски

Какие риски есть при приобретении квартиры через ЖК? Отсутствие отдельной нормы закона, регулирующего деятельность ЖСК, члены объединения рискуют в следующих ситуациях:

Возведение здания могут не закончить в силу некоторых обстоятельств и права пайщиков в этой ситуации государство уже не защитит.
Цену за недвижимые объекты могут увеличить в процессе возведения многоквартирного здания.
У застройщиков отсутствуют гарантии перед участниками ЖК.
Финансовая деятельность строительной компании регулируется специально созданной комиссией из членов ЖК, государство не ведет контроль в такой ситуации.
Распределение квартир решается на общем собрании участников и в ситуации неодобрения членов объединения, у пайщиков не будет оснований для обжалования.

Полномочия председателя и жильцов

В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.

Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.

Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:

имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
проводит подбор персонала и управление им;
при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
имеет право досрочно освободить должность председателя;
распоряжается денежными средствами кооператива;
подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.

Обязанности председателя кооперативного дома – это:

добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
осуществлять контроль за благоустройством зданий.

Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.

Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.

Пример 2

Я стал недавно членом жилищно-строительного кооператива и исправно выплачиваю соответствующие взносы. Но в связи с появившейся правом покупки жилья сразу в другом здании, не дожидаясь завершения застройки дома, хочу покинуть данное объединение. Могу ли я выйти из такого объединения? Возвратят мне оплаченные взносы?

В ст. 130 ЖК РФ указано основание прекращения участия в кооперативе как выход такого участника. То есть, вы вправе полностью выйти из кооператива. На основании ст. 132 ЖК РФ можно получить уплаченную сумму не позднее 2-х месяцев со времени выхода из объединения.

Следовательно, приобретение кооперативной квартиры связано с определенными рисками. Основное преимущество подобных покупок —получение рассрочки на выгодных условиях и невысокая цена недвижимого имущества. ЖСК – это способ приобретения жилища для тех, кто не боится трудностей и готов рисковать.

Рынок контролируется практически двумя законами: ФЗ 214 и ФЗ 215 , возможности для судебной инстанции с безответственными компаниями очень малы.

Лишь проверенные организации не мошенничают с ЖК. Если рисковать не хотите, выбирайте долевое участие.

Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:

Стоимость квартиры. Так как бюджет некоммерческой организации складывается только из средств членов объединения (полностью отсутствуют кредитные деньги), то стоимость жилья будет примерно в 2, а иногда и в 3 раза меньше. Это и есть главное преимущество любого типа ЖК;
Нет необходимости в справках. Для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно представить документы о платежеспособности, доходах, справку о состоянии здоровья и т.д. Для покупки квадратных метров через кооператив достаточно предоставить паспорт и скан трудовой книжки. Объяснить такое явление просто – недобросовестные члены союза со временем отсеются сами, при этом ничего не получив.

Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:

Членский взнос. Чтобы вступить в кооператив, необходимо внести сумму, равную от 3 до 7% стоимости квартиры. Этот взнос можно считать безвозмездным, так как он не идет в сумму накопления и не будет возвращен плательщику, если тот решит выйти из объединения;
Собственность. Когда клиент заключает договор с банком о взятии ипотечного кредита, то квартира сразу становится собственностью плательщика, хотя и находится в этот момент в залоге. В случае просрочки платежей банк дает время на исправление неприятной ситуации, так как в его интересы не входят судебные разбирательства. В случае с ЖК до момента последнего взноса жилье остается в собственности у объединения, поэтому при просрочке платежа организация вправе отобрать квартиру без разбирательств.