Одна часть квартиры в собственности менее 3-х лет, а другая часть более 3-х лет

У клиентов юридических консультаций и риэлтерских агентств и так возникает много вопросов по поводу уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, так еще и сложные случаи встречаются. Например, если разные части жилья находятся в собственности разный период времени.

Если же срок владения недвижимостью составляет менее трех лет, то придется уплатить налог по ставке 13% от налоговой базы (то есть суммы, за которую продали недвижимость). При этом можно снизить размер налоговой базы одним из двух способов:

• уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов (то есть на сумму, которая была уплачена ранее при покупке квартиры),
• применить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Получается такая поблажка всем налогоплательщикам от государства. Если квартира стоит, например, 2 600 000 рублей, то НДФЛ составляет 13% от 1 600 000.

ИИС

Возможность открытия ИИС стала доступна в России с начала 2015 года. Цель нововведения – стимулирование долгосрочного инвестирования частных лиц на отечественном фондовом рынке. ИИС представляет собой брокерский счет, дающий возможность получения налоговых преференций. Владелец счета самостоятельно выбирает преференцию из двух возможных вариантов – возврат налога на доходы физлиц в размере 13% от вложенных денег или освобождение от НДФЛ по операциям с использованием средств ИИС.

Особенности ИИС

Чтобы воспользоваться льготами, требуется выполнить несколько обязательных условий:

• пользоваться счетом не менее трех лет. Досрочное закрытие ИИС означает лишение права на преференции и возврат уже полученных. Верхний предел длительности действия финансового инструмента не ограничен;
• инвестировать сумму не более 1 млн. руб. в год. Льготы предоставляются в рамках этого лимита. В этом случае отсутствие нижний порог ограничения, вплоть до полного отсутствия инвестиций в течение года;
• торговать исключительно на отечественных фондовых биржах – Московской и Санкт-Петербургской;
• вкладывать деньги только в национальной валюте – российском рубле;
• пользоваться только одним ИИС, что не мешает открывать обычные брокерские счета или переводить инвестиционный счет от одного брокера к другому;
• не менять однажды выбранный тип вычета. Чтобы сделать это, потребуется закрыть один ИИС (с соблюдением трехлетнего минимального срока действия и остальных условий), а затем открыть другой – с альтернативным вариантом получения налоговых преференций.

В остальном ИИС не отличается от обычного брокерского счета. Он открывается в банке или брокерской компании, имеющей соответствующую лицензию, выданную регулятором – Центробанком страны. Проверить ее наличие проще всего непосредственно на сайте ЦБ РФ в специальном разделе.

Особенности уплаты взноса, если недвижимость в собственности менее 3 (5) лет?

1. Подоходный налог для резидентов РФ устанавливается 13%, для нерезидентов – 30% (больше деталей о налоге при купле-продаже жилья для нерезидентов можно узнать здесь).
2. Чтобы граждане не уклонялись от уплаты налогов путем указания в договоре цены меньшей, чем в реальности, минимальная сумма, с которой считается налоговая база, была принята как 70% от кадастровой стоимости квартиры.
   Если цена в договоре больше этой стоимости, налог берется с нее.
3. При продаже недвижимости, бывшей в собственности более минимального срока, ее владелец освобождается также и от необходимости заполнять налоговую декларацию.
4. При совместном владении жильем налог при продаже делится пропорционально. Каждый из собственников заполняет свою декларацию.
5. Региональные власти могут уменьшать минимальный срок владения квартирой, позволяющий не платить налог.

Риски и недостатки ИИС

Как и любой финансовый инструмент, индивидуальный инвестиционный счет имеет как очевидные достоинства, так и несколько существенных недостатков. Сначала правильнее рассмотреть вторые. Большая часть наиболее серьезных рисков и минусов вложений в фондовый рынок посредством ИИС напрямую связана с перечисленными выше дополнительными условиями и ограничениями. Но важно вопроса требует их дополнительного упоминания и рассмотрения:

• отсутствие страхования инвестиций. В отличие от банковских депозитов, которые застрахованы в размере до 1,4 млн. руб. Поэтому вложение в ценные бумаги сопровождается заметно более существенными рисками, чем открытие вклада в банке;
• невозможность досрочного закрытия. Важно отметить, что до истечения трехлетнего срока нельзя не только не закрывать счет, но и выводить с него деньги. Другими словами, средства инвестируются не меньше, чем на три года. Любые более краткосрочные альтернативы оборачиваются лишением льгот и необходимостью возврата уже полученных;
• невозможность одновременного использования двух или большего количества ИИС. Такое ограничение заметно сужает простор для маневра и применения разных инвестиционных стратегий;
• жесткие ограничения по валюте вложений и варианту налоговых льгот. Еще два недостатка, прямо связанные с условиями открытия и ведения индивидуального инвестиционного счета. Очевидно, что и в этом случае существенно лимитируются потенциальные возможности инвестора.

Преимущества ИИС

Первым и главным достоинством ИИС выступает получение налоговых льгот. В данном случае целесообразно описать оба возможных варианта преференций подробнее:

1. Тип А. Вычет, предоставляемый на вложенные деньги. Предусматривает ежегодный возврат 13% от суммы инвестиций в пределах 400 тыс. руб. В результате максимальная сумма льготы доходит до 52 тыс. руб. Второе важное требование – возврат осуществляется в пределах НДФЛ, уплаченного владельцем счета за аналогичный отчетный период, к примеру, с заработной платы или иных доходов.
2. Тип Б. Освобождение от НДФЛ по операциям на фондовом рынке. В таком случае учитывается вся возможная сумма инвестирования в пределах 1 млн. руб. в год. Требование об уплате НДФЛ с других доходов также отсутствует. Но получить вычет можно только в момент закрытия счета, причем по истечение, как минимум, трех лет.

Первый вариант вычета подходит плательщикам НДФЛ, консервативным или начинающим инвесторам, а также вкладчикам, желающим пользовать льготой ежегодно. Второй тип вычета оптимален для квалифицированных инвесторов, готовых вкладывать ежегодно больше 400 тыс. руб., причем на длительный срок, в том числе – нерезидентов РФ.

Как было раньше

Ежемесячное пособие было и раньше. Но ФЗ № 305-ФЗ от 02.08.2019 года изменил ключевые моменты:

• ранее пособие выдавалось до достижения возраста 1,5 лет, сейчас — до 3-х лет;
• критерий нуждаемости — 1,5 прожиточных минимума на человека, сейчас — 2.

До 2021 года на ребенка после полутора лет переставали выплачивать пособие и заменяли его на 50 руб. в месяц от работодателя. С нового года пособие в 50 рублей полностью отменено для детей, рожденных 1 января 2021 года и позднее.

Однако если работодатель начал выплачивать 50 рублей на ребенка до 1 января 2021 года, он обязан продолжать начислять пособие до достижения ребенком 3-летнего возраста. Аналогично, если после 1 января 2021 года к работодателю обращатятся родители или другие родственники ребенка, рожденного в 2021 году и раньше, с заявлением о назначении компенсации.

Ведите учет экспорта и импорта в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Простой учет, зарплата и отчетность в одном сервисе

Налоговые вычеты

Схема предоставления налогового вычета описана выше. Здесь же необходимо описать последовательность действий для получения льготы и несколько примеров расчета размера преференций.

Получение вычета на взнос

Владелец счета до конца апреля года, следующего за отчетным, предоставляет в ИФНС следующим пакет документов:

• заявление на возврат уплаченного НДФЛ с указанием банковских реквизитов для перевода средств;
• налоговую декларацию (составляется по форме 3-НДФЛ);
• справку об уплаченном в отчетном периоде НДФЛ (обычно – по форме 2-НДФЛ);
• договор на открытие ИИС;
• документацию, подтверждающую пополнение ИИС.

Примерный расчет величины возврата НДФЛ базируется на таких исходных данных:

• вариант преференции – тип А;
• срок действия счета – 3 года;
• размер ежегодного взноса – 400 тыс. руб. (максимальный для этого вида преференций);
• средняя доходность вложений – 12%;
• комиссия управляющего или брокера не учитывается.

Налоговый вычет на доход

Может быть получен двумя способами. Первый – при непосредственном обращении к брокеру или управляющему. В этом случае от владельца ИИС требуется предоставить справку из ИФНС о том, что налоговая льгота не была использована. В подобной ситуации брокер выполняет функции налогового агента и выплачивает доход от операций с ценными бумагами без удержания НДФЛ.

Второй способ применяется, если доход был получен с вычетом налога. В таком случае инвестор предоставляет в ИФНС следующий комплект документов:

• заявление на возврат удержанного налога с предлставлением банковских реквизитов для перечисления денег;
• налоговая декларация (составляется по форме 3-НДФЛ);
• документация, которая подтверждает право на получение преференций из бюджета (обычно – отчет брокерской компании о совершенных операциях с ценными бумагами).

Если использовать для примерного расчета приведенные выше исходные данные, получается следующая картина. Вся сумма на ИИС до вычета НДФЛ в размере 1 511,73 тыс. руб. остается в распоряжении инвестора и доступна для снятия.

Когда минимальный срок владения жилой площадью более 3 лет?

1. При покупке жилья до 1 января 2021 года действуют правила, которые были приняты на тот момент.
   Нужно ли было платить налог с продажи, если квартира находилась в собственности более 3 лет? В этом случае гражданин освобождался от данного налога.

   При покупке жилья после 1 января 2021 года ситуация изменилась. Минимальный срок 3 года стал возможен только в виде исключения. Что это за случаи:

   Читайте также:  Переоформление ипотеки на другое лицо в Сбербанке в 2021 году: необходимые документы и описание процедуры смены заемщика
   • Недвижимость получена в наследство от близкого родственника.

   Недвижимость получена в дар от близкого родственника.

Нужно ли платить налог с продажи в перечисленных случаях, облагается ли подаренная близким родственником жилая площадь налогом, если период владения квартирой менее 3 лет? Да, в такой ситуации не избежать платежа в ФНС.

Оба правила относятся лишь к близким родственникам (которые названы так законодательно), а не к родственникам вообще. Статья 14 СК РФ причисляет к близким родственникам родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестер (имеющих обоих общих родителей или только одного). Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ отсылает к этой статье. Кроме того, к близким родственникам он причисляет усыновителей и усыновленных.

Ответ на вопрос «надо ли платить за продажу квартиры, полученной по наследству от дяди, если срок владения больше 5 лет» — нет, ну а если менее 3 лет, то налог платится.

2. Жилье было приватизировано.
3. Жилье было получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

В каких случаях он больше 5 лет?

ФЗ №382-ФЗ вступил в силу с 1 января 2021 года. Срок владения квартирой для реализации без уплаты налога стал 5 лет. Таким он устанавливается если:

• Жилье было приобретено после 1 января 2021 года.
• Способ получения недвижимости не попадает в случаи вышеуказанных исключений.

Справка! В общем случае срок владения недвижимостью исчисляется с даты регистрации в ЕГРН. При получении жилья в наследство срок владения считается со дня смерти наследодателя. Для членов кооператива срок отсчитывается со дня выплаты последнего пая или подписания акта приема-передачи квартиры.

Как открыть ИИС

Частные лица получают возможность участвовать в операциях с ценными бумагами только при посредничестве квалифицированных участников фондового рынка в лице доверительных управляющих или брокеров. В подобном качестве могут выступать и банки, если они получили у регулятора лицензию на ведение брокерской деятельности. Реестр таких организаций размещается на официальном сайте Центробанка России, а ссылка на его адрес приведена выше.

Проще всего подобрать подходящего для сотрудничества брокера, управляющего или банк на специализированном сайте.

Кому положено ежемесячное пособие

С 1 января 2021 года можно получить ежемесячное пособие на первого и второго ребенка. Условие — ребенок должен быть рожден в 2021 году или позднее и быть гражданином РФ. Срок получения пособия — до дня, когда ребенку исполнилось 3 года.
Еще одно условие — доход. Получат выплаты только семьи, у которых доход на одного человека ниже двух прожиточных минимумов трудоспособного населения, установленных в субъекте РФ. Посчитайте, какой доход в месяц приходится на одного члена вашей семьи:

Среднемесячный доход = (Доходы семьи за год / 12 месяцев) / Кол-во человек

В качестве дохода признаются:

• зарплата;
• премии;
• доходы по договору ГПХ;
• пенсии;
• пособия;
• компенсация;
• денежное довольствие.

Затем сравните средний доход с прожиточным минимумом в регионе, умноженным на два. Если доход меньше двух минимумов, то ваша семья может получить пособие.

Например, в Москве прожиточный минимум для трудоспособного населения во 2 квартале 2021 года равен 20 361 рублей. Два минимума — 40 722 руб. Если семья состоит из мамы, папы и ребенка, то их среднемесячный доход для назначения пособия не должен превышать 122 166 руб.

Брокеры и управляющие

И брокеры, и управляющие представляют собой профессиональных участников фондового рынка. Они выступают посредниками между частным инвестором в статусе физического лица и биржей. Разница между ними состоит в уровне участия в делах клиента. Брокер предоставляет консультации и контролирует правильность совершаемых инвестором операций, а также ведет учет средств последнего. Другими словами, степень самостоятельности вкладчика очень велика.

Управляющий в полном смысле этого слова управляет инвестициями клиента. Он решает, как именно и куда вложить средства – на основании и в пределах полномочий, указанных в заключенном с инвестором договоре. Важно отметить, что подобное соглашение имеет право подписать и брокер, что делает разницу между ними несколько условной.

Важно помнить, что любой профессиональный участник фондового рынка должен иметь лицензию. Чтобы проверить это, можно воспользоваться или упомянутым выше реестром, или специальным онлайн-сервисом, также размещенным на официальном сайте регулятора. Второй вариант обычно оказывается быстрее и удобнее для потенциального инвестора.

Мошенники

Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Вы внесете предоплату, а потом окажется, что «собственник-то не настоящий!». Или вы окажетесь не единственным покупателем этой квартиры.

Во что можно инвестировать

Механизм использования ИИС не отличается от обычного брокерского счета. Естественно, с соблюдением дополнительных условий, детально перечисленных выше. Инвестор имеет право покупать как ценные бумаги, так и драгоценные металлы или валюту. Получение доступа к более сложным финансовым инструментам предусматривает прохождение тестирования для получения статуса квалифицированного участника фондового рынка.

Исключения

В процессе принятия решения о направлениях инвестирования, нужно помнить несколько дополнительных ограничений, действующих в отношении индивидуального инвестиционного счета. К их числу относятся:

• невозможность выполнения обязательств по обычному брокерскому счету денежными средствами с ИИС;
• прямой запрет на работу с дилерами международного рынка FOREX;
• лимит на вложения денег с ИИС в банковские депозиты на уровне 15% — только для управляющих (важно помнить, что при таком варианте инвестирования средства не подлежат обязательному страхованию, то есть все риски сохраняются), при открытии ИИС у брокера такой способ вложений невозможен в принципе;
• покупка иностранных ценных бумаг только на отечественных фондовых биржах.

Что нужно сделать, чтобы себя обезопасить?

Прежде всего, нужно помнить, любая покупка недвижимости может таить в себе определенные риски и быть к этому готовым. Неважно, сколько лет квартира была в распоряжении у продавца.

Кроме того, не стоит «кидаться» на очень выгодные предложения. За такими схемами могут скрываться мошенники. Например, если цена на квартиру значительно ниже рыночной, либо сразу откажитесь от такой сделки, либо стоит заключать сделку с помощью юриста.

Если ваш продавец в браке или находится в разводе, узнайте, когда он покупал квартиру: до свадьбы или после. Если имущество было приобретено в браке, тогда на него претендует и муж, и жена. В этом случае попросите у продавца согласие второго или бывшего супруга. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Обязательно выясните, что вам продает жилье вменяемый и дееспособный человек. Нельзя заключать сделки с алкоголиками, наркоманами или психически больными. Они могут, например, продать жилье без ведома родственников, которые также имеют имущественные права. Если такое произойдет, вас могут затаскать по судам. Это в лучшем случае. А в худшем, вы лишитесь денег.

Обратите внимание на то, есть ли в квартире перепланировки. Все изменения в жилплощади должны быть узаконены. В противном случае, решать проблемы придется через суд.

Статистика ИИС

По состоянию на конец первого полугодия 2021 года общее количество ИИС в России превысило 4,113 млн. единиц. Такие данные приводит на своем официальном сайте Центробанк России. Общая динамика этого параметра с разбивкой на кварталы, начиная с 2017 года выглядит следующим образом.

Диаграмма наглядно демонстрирует стремительный рост количества ИИС. Важным дополнением становится явное преобладание счетов, которые открываются у брокеров, если сравнивать с аналогичным показателем в отношении с доверительными управляющими.

Отдельного упоминания заслуживает еще один важный показатель – объем инвестиционных активов, размещенных на ИИС. Он также показывает схожую динамику. По состоянию на середину 2021 года на индивидуальных счетах находится 453,5 млрд. руб.

Почему нужно открывать ИИС, даже если сейчас нет денег

Можно выделить сразу несколько веских причин заняться открытием ИИС как можно быстрее. В их числе:

• стабильно низкие в течение нескольких последних лет ставки банковских депозитов. Вложения в фондовый рынок заметно выгоднее, что компенсируется несколько более высокий риск;
• ИИС позволяет инвестировать в финансовые инструменты, чья надежность сопоставима с банковским вкладом при сохранении большей выгодности. В качестве примера достаточно привести облигации – как государственные, так и крупных корпораций. Ценная бумага сочетает высокую доходность, ликвидность и минимум сопутствующих рисков;
• российский рынок ценных бумаг отличается высоким уровнем дивидендов по значительной части акций. Вложения в подобные активы позволяют получить доход как в виде регулярно начисляемых дивидендных выплат, так и курсовой разницы в стоимости ценной бумаги;
• открытие ИИС не требует немедленного вложения денежных средств. Но чем раньше начнет действовать счет, тем быстрее можно будет его закрыть и получить заработанные в результате деньги, а также налоговые преференции. Существует еще один достаточно интересный способ заработка. Он состоит в том, чтобы внести 400 тыс. руб. в конце отчетного года. В этом случае право на вычет становится доступным сразу после начала следующего, что позволяет быстро и без проблем вернуть уплаченный ранее налог;
• владельцам ИИС, которые сомневаются в перспективах российских компаний, предоставляется отличная альтернатива простой покупку валюты в виде приобретения акций иностранных корпораций, еврооблигаций или ценных бумаг зарубежных государства. Подобные активы торгуются на отечественных фондовых рынках и могут стать объектом инвестиций с ИИС.

FAQ

Что означает ИИС?

ИИС – одна из разновидностей брокерского счета, используемая для операций с различными инструментами отечественного фондового рынка.

В чем основные его отличия от обычного брокерского счета?

Можно выделить два основных отличия ИИС. Первое касается получения налоговых льгот. Второе – необходимости соблюдать несколько дополнительных условий, например, минимально возможного трехлетнего срока действия счета или ограничения на пополнение в размере 1 млн. руб. ежегодно.

Как открыть ИИС?

Для открытия ИИС требуется заключить договор с профессиональным участником фондового рынка, имеющим лицензию Центробанка на ведение брокерской деятельности.

Каковы риски инвестирования посредством ИИС?

Первый и основной риск касается отсутствия государственной системы страхования вложенных средств, какая существует по отношению к банковским вкладам. Другие риски касаются ограничений, выполнение которых необходимо для получения преференций по налогам.

Почему имеет смысл открыть ИИС как можно быстрее?

Открытие ИИС предоставляет инвестору дополнительные возможности для вложений без каких-либо существенных расходов. Кроме того, чем раньше открыт счет, тем быстрее закончатся минимально необходимые три года его действия.

Каков размер ежемесячного пособия на ребенка до трех лет в 2021 году

Размер выплаты равен размеру прожиточного минимума для детей, установленного в субъекте РФ. При этом на первого и второго ребенка пособие выплачивают разные структуры. На первого — органы соцзащиты, на второго — ПФР. При этом Пенсионный фонд не берет деньги к выплате «из воздуха». У них есть конкретный источник — ваш материнский капитал.

Материнский капитал — второй «камень преткновения». Одни полагают, что необходимо найти другой источник, так как капитал можно потратить на покупку жилья и не растрачивать его на ежемесячные выплаты. Другие полагают, что это неплохое подспорье для семей с низкими доходами. Надо учитывать, что в случае, когда остаток маткапитала меньше размера ежемесячной выплаты, то выплата производится в размере фактического остатка маткапитала на текущий месяц. Доплаты не будет.

Важно запомнить

1. ИИС – это разновидность брокерского счета, действующая в России с 2015 года.
2. Функционал ИИС не отличается от обычного счета и позволяет совершать различные операции с ценными бумагами.
3. Выделяют два основных отличия ИИС от брокерского счета – получение налоговых преференций и несколько дополнительных ограничений.
4. Налоговая льгота предоставляется по одному из двух вариантов, причем выбор подходящего осуществляет сам инвестор.
5. Успешность внедрения такого инвестиционного инструмента, как ИИС, подтверждаю официальные статистические данные, например, открытие на середину 2021 года более 4,1 млн. ед. подобных счетов.