Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Статья обновлена: 24 декабря 2021 г.
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ) Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.

Что такое переуступка

Переуступка – это соглашение, по которому право требования недвижимости передается покупателю. Договор называют «цессия», продавца – цедентом, покупателя – цессионарием. Уступку регламентирует Федеральный закон No214 и некоторые пункты ГК РФ, в частности статья 382.

При переуступке у вас нет выбора между вторичным и строящимся жильем. Переуступить можно только строящуюся квартиру. Ведь суть цессии в том, что по ней вы покупаете не собственность на объект, а только право его требования. Помещение не построено и не зарегистрировано в документах. Цессионарий потребует право собственности после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Этот процесс требует отдельного пакета документов.

Переуступка законна, если объект сделки – помещение в новостройке. Дольщик по собственному желанию уступает свое право требования только после того, как цена сделки будет оплачена, или, когда долг будет переведена на нового дольщика.

Переуступают права вместе с обязанностями дольщиков. Но можно переуступить пай в жилищно-строительном кооперативе. Однако, сделка с ДДУ регламентируется законом. Поэтому если у вас стоит выбор между ДДУ и ЖСК, отдайте предпочтение ДДУ. Этот вариант юридически безопасен как для цедента, так и для цессионария.

Договор цессии заключается как дополнительный документ. В оригинале ДДУ после цессии изменится лицо дольщика. Когда дом будет построен и введен в эксплуатацию, СК передаст право собственности не тому, кто был первым покупателем, а тому, кто получил право требования по цессии.

Что нужно, чтобы оформление цессии было законным и безопасным?

1. Переуступка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Незарегистрированная сделка фактически не дает юридического права на покупку.
2. Требуется согласование строительной компании перед тем как заключать договор. В ином случае цессия не совершится.

Кажется, что цессия в целом похожа на куплю-продажу. Хотя между ними одно принципиальное отличие. В результате купли-продажи вы приобретаете непосредственно квартиру или другое помещение и можете оформить собственность на нее. Цессия приносит только право требования на квартиру, которая еще не построилась или не сдалась. В некоторых случаях кроме оплаты за квартиру по переуступке покупатель получает обязанность оплачивать оставшиеся средства застройщику. Т.е. переуступка – покупка не готового жилья, а гарантии, что квартира будет получена.

Риски для покупателя

Отдельно выделим риски, с которыми может столкнуться покупатель:

1. Затягивание сроков строительства, полная заморозка стройки. Если у застройщика плохое финансовое положение, он обычно расплачивается с контрагентами квартирами. В дальнейшем такая недвижимость продается юридическими лицами по договору цессии, и не факт, что цессионарий получит ее в установленные сроки.
2. Покупка квартиры с долгами. Цедент может до конца не расплатиться со строительной компанией по ДДУ, и тогда долговые обязательства придется нести новому дольщику – цессионарию.
3. Оформление договора цессии по поддельным документам цедентом. Встречается и такое. Цессионарий может остаться и без квартиры, и без денег, если внесет полную стоимость до регистрации сделки в Росреестре.
4. Оспаривание сделки. Например, если недвижимость приобретена в браке, и цедент не получил нотариальное согласие супруга.

Признать договор цессии может суд и по другой причине.

Например, если цедент будет признан банкротом. В таком случае отменяются все сделки за прошедшие три года.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Цессия – возможность как сэкономить, так и заработать на покупке/продаже. Если обе стороны договорятся о взаимовыгодных пунктах, квартиры по переуступке могут стать неплохим источником дохода. Расскажем подробнее о плюсах и минусах этого способа купли-продажи.

Наши кейсы

• Взыскано: 1 180 500 руб.
  Суд взыскал 537% от стоимости устранения недостатков с «ПИК-Регион» Подробнее
• Взыскано: 21 394 502 руб.

  Как получить 21 млн. руб. при расторжении договора на объект, стоимостью 9 млн. Подробнее

• Взыскано: 14 500 000 руб.

  Как застройщик «Маяк» заплатил 14,5 млн. руб. за развязанную им войну Подробнее

• Включение в реестр о передаче жилья

  Как мы побороли конкурсного управляющего и включились в реестр Подробнее

• Взыскано: 2 260 000 руб.

  Как мы выжали 2 260 000 рублей из кривых оконных профилей с застройщика «ЛСР Объект-М» Подробнее

• Взыскано: 1 634 800 руб.
  Читайте также:  Признаки добросовестного риэлтора и способы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. Памятка

  Взыскали 1,6 млн рублей (206%) за недостатки в отделке квартиры по ДДУ с «ФСК «Лидер» Подробнее

• Инвестирование не рекомендовано

  Как мы сохранили клиенту 14 665 500 руб. инвестиций Подробнее

• Взыскано: 898 735 руб.

  Застройщик «Лотан» заплатил дольщику 274% от рыночной стоимости устранения недостатков Подробнее

• Взыскано: 2 415 243 руб.

  Как дольщик получил 2,4 млн. руб. от «СтартСК» на соглашении о расторжении ДДУ Подробнее

• Взыскано: 2 200 000 руб.

  Взыскание 2 200 000 рублей с «БМ-Строй» за некачественный ремонт в квартире Подробнее

• Инвестирование не рекомендовано

  Как анализ контрагента помог спасти 3 385 679 руб. Подробнее

• Взыскано: 641 094 руб.

  Взыскали более 215% от стоимости устранения недостатков с застройщика «Лотан» Подробнее

Все кейсы

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Минусов оформления уступки достаточно, но вполне реально свести риски к минимуму. В частности, поговорим о рисках, связанных с недобросовестностью цедента, банкротством застройщика, сдвигом сроков. При начале переговоров запросите оригинальный договор долевого участия с печатью и подписью строительной компании, печатью Росреестра, специальной отметкой о постановке на учет. Вам не хотят предоставлять ДДУ или на нем нет этих данных? Вы наткнулись на мошенника.

Если с цедентом все в порядке, далее проверяем репутацию строительной компании. Прочитайте отзывы от нынешних жильцов, собственников, дольщиков, других людей, которые брали квартиру переуступки. Негатива в отзывах больше? Приобретение может быть рискованным. Если больше позитива, компании можно довериться.

Узнайте, не банкрот ли СК самостоятельно онлайн на сайте «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве». Ищите свою СК в поле «Поиск должников», а затем для сужения зоны поиска выберите категорию «Застройщик». С банкротом не связывайтесь, уйдут годы, чтобы выбить из него сдачу дома или хотя бы компенсацию.

Узнайте, есть ли судебные уголовные иски к застройщику. Информацию об этом найдете на сайте «Электронное правосудие». Проанализируйте причины исков, и чего истцы добиваются.

Взгляните на проектную декларацию, которая размещена у застройщика или высылается прямо клиенту после первого запроса. Важна информация о сроках строительства, характеристиках недвижимости. Если данные соответствуют реальности, можете довериться компании.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Чтобы приобрести квартиру по уступке, нужно пройти нелегкий путь. Мы подготовили пошаговую инструкцию, что нужно сделать.

Шаг 1: собрать пакет документов

Для оформления переуступки недвижимости обе стороны предоставляют:

• согласие супруга/супруги в письменном виде или лично на встрече;
• оригинал ДДУ;
• согласие СК;
• справку об отсутствии задолженностей перед СК;
• согласие банковской организации, если оформлялась ипотека.

Согласие супруга/супруги цедента в письменном виде необходимо, если договор долевого участия оформлялся в браке, а также в то время была оплачена покупка. Недвижимость относится к совместно нажитому имуществу, поэтому если сделка будет проведена без согласия супруга, она может быть оспорена в суде. Это работает в обе стороны, и по отношению к покупателю тоже. Специалисты также рекомендуют выяснить, не развелся ли недавно продавец. Бывший супруг может в течение 3 лет подать иск на раздел совместно нажитого имущества.

Согласование цессии с застройщиком необходимо, потому что этот пункт может быть прописан о оригинале договора долевого участия. Иначе строительная компания может подать иск на признание цессии нелегитимной. Если согласование с застройщиком упоминается в ДДУ, получите письменное разрешение компании. Если это требование отсутствует, отправьте СК уведомление. Некоторые ДДУ содержат указание о том, что СК может взимать оплату за выдачу согласия.

Справку об отсутствии задолженностей выдает строительная компания, только когда стоимость, указанная в договоре, будет полностью оплачена. Если на момент оформления цессии есть задолженность, то в цессии участвует представитель СК, а оплачивать задолженность будет цессионер – будущий дольщик.

Согласование банка на переуступку прав требования необходимо, если цедент покупал недвижимость в ипотеку. Это значит, что право требования на строящийся объект является залогом банка. Если банк не согласует цессию, она будет незаконной. Банк сможет оспорить и аннулировать переуступку. Важно: некоторые банковские организации разрешают уступку права, только если вся ипотека уже выплачена.

Шаг 2: заключите договор

Письменно составьте цессию. В документе необходимо указать следующие данные:

1. Дата и место (город) заключения сделки.
2. Адрес и данные паспорта цедента и цессионария.
3. Порядковый номер, дата заключения и данные о сторонах ДДУ.
4. Адрес и характеристики квартиры, которую вы оформляете на уступку.
5. Оценка цессии – стоимость уступки, которую цессионарий заплатит цеденту.
6. Порядок оплаты и реквизиты счета (обычно цессию оплачивают через государственную регистрацию, наличными, переводом в банк или аккредитив).
7. Список документов и сроки, в которые продавец должен передать покупателю. Например, ДДУ, платежки, подтверждающие оплату услуг СК.
8. Права и обязанности сторон.
9. Их подпись и расшифровка.

Когда составляете договор переуступки квартир, учтите один момент. С помощью договора цессии можно обезопасить свои права, прописав в условиях сделки ответственность строительной компании перед участником долевого строительства. Это можно сделать, если застройщик предоставил письменное разрешение на уступку. Таким способом вы дублируете обязанности строительной компании перед вами в цессии. С таким документом вам будет проще добиться выплаты неустойки за срывы или другие проблемы со сдачей объекта.

Важно: экземпляров договора должно быть столько же, сколько сторон цессии. Т.е. по одному для цедента, цессионария, Росреестра, банка и СК.

Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре

Для этого нужно пойти в Росреестр или отделение МФЦ и предоставить:

1. оригинал ДДУ,
2. договор цессии,
3. квитанцию об оплате гос.пошлины,
4. паспорт цедента и цессионария,
5. нотариально заверенные согласия супругов,
6. согласие СК,
7. справку об оплате задолженностей перед СК или об обязательстве оплатить оставшуюся сумму,
8. согласие банковской организации.

Предоставить нужно оригинальные документы или нотариально заверенные копии. Гос.пошлину продажи недвижимости по переуступке нужно оплатить заранее. Размер пошлины составляет 350 рублей, обязанность оплатить ее лежит на покупателе.

Когда сотрудник примет пакет документов, вы получите расписку со списком предоставленных документов и сроком внесения корректировок в договор долевого участия. Процесс занимает 10 дней.

Подводные камни, o которых нужно знать

Переуступка ипотечной квартиры

Этот процесс более запутанный, чем уступка квартиры, которая приобретена не в кредит. Сначала нужно внести всю сумму ипотеки, а затем оформить договор цессии. В другом порядке банк-заемщик не согласует переуступку, или оспорит сделку в суде. Если все же хотите переуступить ипотечное помещение, сначала поговорите со специалистом по недвижимости.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Если право требования по договору долевого участия принадлежит несовершеннолетнему лицу, плюсом к обязательным документам будет идти согласование цессии органами опеки. Оформлять сделку будет не ребенок/подросток, а его законный представитель.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

Цессия усложняется, если для покупки недвижимости был использован материнский капитал. Уступка прав должна содержать информацию о том, что при оформлении права собственности дети продавца получат свои доли. Следовательно, покупателю приобретать такую квартиру невыгодно.

Налогообложение

В соответствии с НК России любое получение дохода облагается налогом. Касается это и реализации прав требования. Налог уплачивается с разницы между доходами от цессии и расходами, понесенными по ДДУ.

Внимание! Если жилье продано по той же цене, что уплачена в рамках ДДУ, доход цедента равен 0 и налог не взимается. Однако это не избавляет от обязанности подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Пренебрегая требованием закона можно «нарваться» на штраф за несвоевременную подачу декларации или требование уплатить налог с полной суммы сделки.

FAQ

1. Какие документы нужны для оформления права собственности?

Паспорт, цессия, ДДУ, копия разрешения на ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи, квитанция об оплате гос.пошлины.

2. Нужно ли проводить юридическую проверку перед оформлением цессии?

Да, часто встречаются мошенники, для которых переуступка квартиры — это схема обмана. Как минимум, проверьте не переуступали ли эту квартиру раньше.

3. До какого момента можно переуступить ДДУ?

До момента ввода в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

4. Если я хочу приобрести квартиру в другом городе, можно провести цессию дистанционно?

Да, для этого нужно изготовить ЭЦП (электронную подпись).