Покупка квартиры в браке на одного из супругов: на кого лучше оформить квартиру при покупке в браке

Находясь в зарегистрированном браке, один из супругов оформляет приобретенную квартиру в свою собственность. Какие подводные камни могут ожидать его при возможном разделе имущества? Как законодательство может защитить его интересы и интересы других членов семьи? О самых важных моментах, которые должен знать каждый собственник, расскажем в этом материале.

Оформление приобретенной недвижимости

Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:

на одного из супругов;
в совместную собственность без выделения конкретной доли каждого;
с выделением долей – в равных пропорциях или разделенных по согласованию супругов соответственно вложенным средствам.

Пока семья живет в браке, эти моменты не играют большой роли. Но если дело дошло до развода и раздела нажитого имущества, принцип оформления собственности сыграет решающую роль. Как будут решаться имущественные вопросы при распаде семьи?

Важно! Сразу оговоримся, речь идет о недвижимости, приобретенной в браке. Если же квартира находилась во владении кого-либо из супругов до момента женитьбы (замужества), она считается добрачным имуществом и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах. Не считается совместной собственность также недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.

Когда требуется согласие супруга при совершении сделки?

Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов

Нотариальное согласие супруга требуется:

для сделок по распоряжению имуществом супругов, права на которое подлежат государственной регистрации;
для сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма;
для сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Сделки по распоряжению имуществом супругов, права на которое подлежат государственной регистрации

Для того, чтобы понять, почему законом определено обязательное нотариальное согласие сделок по распоряжению имуществом супругов, права на которое подлежат государственной регистрации, определим, о каком имуществе идет речь в данной статье. Так, согласно ст. 8.1 ГК РФ права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, которая осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. К таким реестрам можно отнести:

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН),
Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ),
Единый государственный реестр прав на воздушные суда и сделок с ними,
Единый государственный реестр прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Т.е. сделки по распоряжению общим имуществом супругов, права на которое подлежат государственной регистрации в любом из перечисленных выше государственных реестров, требуют получения нотариально удостоверенного согласия не участвующего в сделке супруга. При этом, согласно ст. 209 ГК РФ, распоряжение имуществом предполагает не только его отчуждение собственником, но и право передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, закладывать и обременять его другими способами, оставаясь собственником. Это означает, что заключение любых сделок по распоряжению общим имуществом супругов, права на которое подлежат государственной регистрации, в том числе передача его в залог, безвозмездное пользование, наем, аренду, доверительное управление и прочие, требует получения нотариально удостоверенного согласия супруга. Буквальное толкование п. 3 ст. 35 СК РФ позволяет сделать вывод, что для совершения сделки рассматриваемой категории согласие супруга должно получить лишь лицо, осуществляющее правомочие собственника по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Лицо, не осуществляющее распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, при заключении сделки не обязано получать согласие супруга. Например, для заключения договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме нотариально удостоверенное согласие необходимо оформить лишь супругу продавца, супруг покупателя такое согласие оформлять не обязан. Данный вывод верен только в отношении сделок по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и не требующих обязательной нотариальной формы или государственной регистрации.

Сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма

Согласно ГК РФ, обязательная нотариальная форма установлена для:

договора ренты и его разновидностей (ст. 584),
договора залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 339),
соглашений об уступке требования (п. 1 ст. 389) и о переводе долга (п. 4 ст. 391),
основанных на сделках, совершенных в нотариальной форме, предварительного договора в случаях, когда для основного договора предусмотрена обязательная нотариальная форма (п. 2 ст. 429),
соглашения об изменении или расторжении договоров, совершенных в нотариальной форме (п. 1 ст. 452).

Согласно Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение:

сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей в одном договоре (п. 1 ст. 42),
сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки,
сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54).

Согласно Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) устанавливает нотариальную форму для:

сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО),
соглашений о предоставлении опциона на заключение договора, направленного на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО (п. 11 ст. 21 и п. 5 ст. 429 ГК РФ),
безотзывной оферты в виде отдельного документа и ее акцепта (п. 11 ст. 21),
договора залога доли или части доли уставного капитала ООО (п. 2 ст. 22),
требования участника ООО о приобретении его доли (п. 2 ст. 23),
заявления о выходе из общества (п. 1 ст. 26), которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению по правилам, предусмотренным законодательством о нотариате для удостоверения сделок.

Совсем иная правоприменительная практика сложилась в отношении необходимости получения согласия супруга на реализацию другим супругом его права на выход из состава участников ООО. Сложность заключается в определении правовой природы заявления о выходе из ООО. Есть мнения, что заявление о выходе из ООО является актом волеизъявления. И напротив, некоторые причисляют его к юридически значимым сообщениям. Более основательной, на наш взгляд, является позиция тех, кто считает, что заявление о выходе является односторонней сделкой. Сложившаяся судебная практика также квалифицирует выход участника в качестве односторонней сделки, которая может быть оспорена как ничтожная или оспоримая. Следовательно, можно сделать вывод, что выход участника из ООО является односторонней сделкой, направленной на отчуждение доли в уставном капитале ООО, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, для заключения которой необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга. Также должен решаться вопрос, связанный с определением правовой природы требования участника общества о приобретении его доли в соответствии с п. 2 ст. 23 Закона об ООО. До настоящего времени спорным остается вопрос о необходимости получения согласия супруга для заключения соглашения об уплате алиментов, в отношении которого п. 1 ст. 100 СК РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма. Это касается только тех случаев, когда плательщик алиментов состоит в браке, а получателем алиментов или его законным представителем является лицо, не обладающее статусом супруга плательщика. В соответствии с разъяснениями Комиссии Федеральной нотариальной палаты по законодательной и методической работе согласие супруга для заключения соглашения об уплате алиментов не требуется ввиду относительной природы данных правоотношений.
Нотариально удостоверенное согласие супруга должно быть также получено лицом, обязанным в соответствии с условиями предварительного договора внести задаток в качестве исполнения обязательства по заключению основного договора, для которого законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, так как в данном случае указанное лицо осуществляет распоряжение общим имуществом супругов в виде денежных средств на основании договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению. Однако, к сожалению позиции судов, по данному вопросу не имеют единства. Так, к примеру, если в одном случае при вынесении решения суд исходит из того, что предварительный договор купли-продажи не является сделкой по распоряжению общим недвижимым имуществом супругов и для него не требуется получения нотариального согласия другого супруга, то в другом случае суд делает вывод о том, что возможность отчуждения совместно нажитого недвижимого имущества в отсутствие согласия одного из супругов, в том числе в рамках предварительного договора, законом не допускается.

Сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации

К таким сделкам, предусматривающие получение нотариально удостоверенного согласия супруга, относятся:

договоры аренды, субаренды и безвозмездного пользования земельными участками, заключенные на срок не менее 1 года;
договоры аренды и субаренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее 1 года;
договоры безвозмездного пользования объектами культурного наследия;
договоры аренды и субаренды предприятия; договоры об ипотеке недвижимого имущества;
соглашения об уступке права требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации;
соглашения о переводе долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации;
соглашения об изменении или расторжении зарегистрированной сделки;
договоры аренды лесных участков, заключенные на срок не менее 1 года;
договоры участия в долевом строительстве.

Анализ всего объема сделок, для заключения которых законодателем предусмотрена необходимость оформления нотариально удостоверенного согласия супруга, позволяет прийти к выводу, когда от второго супруга не требуется согласия на продажу (или на отчуждение иным способом) имущества. Определённо можно сказать о том, что не требуется нотариального согласия супруга:

при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов, если он действует с согласия другого супруга (устного);
приобретенного до заключения брака;
полученного в дар или в порядке наследования во время брака;
перешедшего в собственность супруга, совершающего сделку, после раздела имущества;
принадлежащего супругу, совершающему сделку, в соответствии с брачным договором.

Источники:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019);
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019)
«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020);
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020);
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 04.11.2019) «Об обществах с ограниченной ответственностью»;
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016);
Кузнецова О.А. Нотариальная форма согласия супруга: некоторые вопросы правоприменительной практики // Современное право. 2021. N 4. С. 57 — 61.

Оформление квартиры на одного из супругов

Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).

Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.

Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:

квартира приобретается в долевую собственность;
имеется брачный контракт, в котором подробно прописано, в каких ситуациях и как супруги имеют право распоряжаться имуществом;
имеется доверенность второго супруга на оформление договора купли-продажи.

Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:

с указанием конкретного жилья (адрес, прочие технические данные);
согласие на приобретение недвижимости без конкретизации объекта.

Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.

Особенности раздела квартиры, купленной в браке

Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.

Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.

Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.

Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.

Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником

В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:

зафиксировать факт дарения соглашением у нотариуса или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя одариваемому. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.

Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.

Квартира куплена полностью на доходы владельца

Если второй супруг находится на полном содержании владельца недвижимости без уважительных причин, то купленное во время брака жилье может отойти тому, кто его приобретал.

При этом нужно учитывать, что уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:

необходимость ухода за больным родственником, подтвержденную заключением врача (справкой об инвалидности);
наличие несовершеннолетних детей, воспитанием которых занимается неработающий супруг;
серьезная болезнь, не позволяющая второму супругу трудиться и получать собственный доход.

Наличие брачного договора

Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.

Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.

Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.

Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.

Согласно статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п.2).

При приобретении недвижимого имущества одним из супругов он распоряжается общим имуществом супругов — денежными средствами. Следовательно, в данной ситуации подлежат применению норма закона, прописанная в п.2 ст. 35 СК РФ, в силу которой нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение недвижимости не требуется, предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Из этого правила есть исключение – это сделки, требующие нотариального удостоверения, и (или) для которых предусмотрена обязательная государственная регистрация. Для сделок по распоряжению недвижимым имуществом нотариально заверенное согласие супруга требуется во всех случаях. То есть, для совершения сделок относительно наиболее ценных видов имущества, имеющих существенное значение для семьи, закон устанавливает особые правила. При заключении таких сделок интересы супруга, не участвующего в совершении сделки, нуждаются в дополнительной защите. Пункт 3 ст. 35 СК предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В силу данной нормы закона, согласие супруга должно быть нотариально удостоверено в следующих трех случаях: 1) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью; 2) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, и (или) 3) при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация. Статья 130 ГК, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относят, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса и многолетние насаждения, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо и при совершении сделок, требующих нотариального оформления. Перечень сделок, подлежащих нотариальному оформлению, определен в ГК; это договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК). Нотариальное удостоверение сделок возможно также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма и не требовалась бы (ст. 163 ГК). Сделки, подлежащие государственной регистрации, как правило, также представляют особое значение для семьи. К таковым относятся: договор об ипотеке (ст. 339 ГК), договор продажи недвижимости жилого назначения (ст. 558 ГК), договор продажи предприятия (ст. 560 ГК), договор дарения недвижимости (ст. 574 ГК), договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК), договор аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК), договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК). Для одних сделок закон устанавливает необходимость обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации (договор ипотеки, договор ренты), для других — необходимость лишь государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилого дома, квартиры, гаража). Относительно таких сделок, как купля-продажа, мена, дарение недвижимости, законодатель отменил обязательность соблюдения нотариальной формы. Таким образом, не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга при приобретении недвижимого имущества следующих видов: нежилого назначения (земельный участок, садовые и дачные дом, гараж, производственные, складские, офисные помещения и пр.). При совершении сделок с перечисленным имуществом, регистрации подлежит только переход прав, а не сама сделка (договор). Если Вы не уверены в стабильности отношений с супругом, что может вызвать в дальнейшем имущественные споры, нотариально заверенное согласие супруга будет не лишним в любом случае. Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК РФ относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК РФ добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Приватизация жилья — это своего рода дар государства гражданину, поэтому право общей совместной собственности у супругов при приватизации жилого помещения одним из них возникать не может, и на отчуждение жилых помещений, приватизированных в собственность одного из супругов, согласие второго супруга не требуется. Исключением из этого правила является только отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору. Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности. При этом, если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга. При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли. Анализ п. 3 ст. 35 СК, ст. ст. 253, 256 ГК, ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод о том, что согласие — это ясно выраженное волеизъявление лица на совершение определенных действий другим лицом. Статья 153 ГК квалифицирует сделками действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для выражения согласия одним супругом на совершение сделки другим достаточно лишь волеизъявления супруга; это волеизъявление можно рассматривать как одностороннюю сделку, которая может создавать обязанности для других лиц. Так, супруг, заключающий сделку по отчуждению недвижимости, обязан соблюсти те условия ее продажи, которые исходят от другого супруга и закреплены в документе. Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. При удостоверении нотариусом согласия на распоряжение недвижимым имуществом необходимо иметь: паспорт обратившегося гражданина, свидетельство о заключении брака и желательно правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.