ТСЖ может быть нелегко управлять домом из-за нехватки сотрудников и ресурсов, поэтому правление товарищества заключает договор управления с управляющей компанией.
Расскажем, какие обязательства ложатся на УК и ТСЖ, если между ними заключён договор управления, и кто платит штрафы в случае ненадлежащего выполнения работ и услуг по управлению МКД.
Взаимодействие УК и ТСЖ
Прямые договоры и посредник
Жилищно-коммунальная сфера России уже давно перешла на платежи по единым платежным документам (ЕПД) – это когда в одной квитанции указываются все платежи за жилищные и коммунальные услуги. Получатели услуг оплачивают всю сумму на счет управляющей компании, которая, в свою очередь, ведет расчеты с ресурсоснабжающими организациями.
С одной стороны, это просто и удобно – достаточно оплатить один счет, а ответственность за расчеты с поставщиками несет управляющая компания
. Однако в реальности все оказалось не совсем так. Дело в том, что раз УК отвечает за оплату по начислениям, то и обязана ее вносить в полном объеме и в установленные сроки – вне зависимости от того, когда и в каком объеме эту плату вносят сами жильцы.
Проблема существует годами – многие владельцы жилья давно перестали платить за услуги ЖКХ или платят с огромными задержками и не полностью. Соответственно, управляющие компании вынуждены доплачивать разницу за собственный счет. Возникает проблема, когда большая часть УК находятся в предбанкротном состоянии:
- часть жильцов не оплачивает услуги ЖКХ;
- УК доплачивает их долю за свой счет;
- сама УК получает эти деньги от жильцов за содержание и текущий ремонт дома, но из-за необходимости платить по долгам жильцов денег на это не остается;
- услуги оказываются не в полном объеме, поэтому жильцы жалуются в надзорные органы;
- УК получает предписания устранить нарушения и выплатить штраф, что еще больше загоняет ее в долги.
Соответственно, из-за того, что одна или несколько квартир в доме отказываются платить по счетам
, страдают все остальные жильцы – управляющая компания не в состоянии проводить текущий ремонт, менять двери, оплачивать более качественную уборку, и т.д.
Поэтому в последние несколько лет наметился обратный процесс – все больше домов отказываются от расчетов с управляющими компаниями в пользу прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Соответственно, в этом случае каждый владелец квартиры самостоятельно отвечает за обязательства перед поставщиком ресурсов, а УК может не тратить собственные деньги на погашение долгов.
Читайте также: В ЦБ рассказали, когда похищенные мошенниками деньги уже не вернуть. Это почти все случаи краж
Кстати, еще в 2021 году появился законопроект, который в обязательном порядке объединял все платежи (и напрямую поставщикам, и УК) в одном платежном документе
, но по факту его не приняли – после первого чтения проект закона отозвали. Тем не менее, многие управляющие компании все равно печатают единый документ, в котором суммы четко разделены между разными получателями.
УО должна обеспечить жителям МКД возможность оплатить счета за ЖКУ без комиссии
Спор переместился в суд апелляционной инстанции, где истцы указали на то, что потребители могут оплачивать ЖКУ наличными денежными средствами в отделениях ПАО «Сбербанк России» и с использованием ГИС ЖКХ, внося наличные через Почта банк в кошелёк «Виртуальный мир».
При этом банки и иные кредитные организации, через которые потребитель платит за ЖКУ, вправе устанавливать комиссии при совершении операций. Сама УО никакие комиссии при расчётах за коммунальные услуги не устанавливает и не взимает.
Апелляционный суд рассмотрел эти доводы УО, в том числе проанализировал договор и указал на то, что по его условиям при оплате услуг ЖКУ, кроме канала «Автоплатёж», с потребителя взимается плата за услуги в соответствии со сборником тарифов. Также управляющая организация не доказала, что при использовании сервиса «Виртуальный мир» для оплаты счетов через ГИС ЖКХ с потребителя комиссия не взимается.
Приведённый компанией способ оплаты предполагает обязанность потребителей оплачивать комиссию при внесении наличных платежей. При этом неважно, кому уплачивается комиссия. В любом случае это не свидетельствует о выполнении УО обязанности по обеспечению возможности наличной оплаты услуг. Такая возможность не должна быть обусловлена необходимостью дополнительных затрат.
Доводы компании о том, что установка кассы для приёма платежей станет источником дополнительных затрат для УО, не включённых в размер платы за жилое помещение, суд также не принял. Роспотребнадзор не обязывал компанию устранить нарушения именно таким способом: УО может, например, вынести на ОСС предложение о включении комиссий в размер платы по договору управления. Жалоба компании была отклонена.
Суд кассационной инстанции не нашёл нарушений в выводах коллег. ВС РФ рассматривать дело № А53-23624/2019 не стал.
Антикризисные меры для УО: рекомендации от предпринимателя и юриста
95861
Как перейти на прямые договоры
Согласно жилищному законодательству, многоквартирные дома принадлежат владельцам расположенных в них квартир на праве общей долевой собственности
. Другими словами, все, что не является собственно квартирой (подъезды, дворы, придомовая территория, чердаки, подвалы), принадлежит всем жильцам пропорционально площади их квартир. Соответственно, решать самые важные вопросы касательно жизни дома должны владельцы квартир, а управляющие компании лишь фактически обслуживают дом.
Соответственно, именно жильцы решают, как будут организованы расчеты за использованные коммунальные услуги – напрямую с поставщиками этих услуг или через посредника в лице УК. Вообще же есть три варианта перехода с «общей» схемы на прямые договоры:
- решение общего собрания собственников. Оформляется оно, как и любые другие решения собственников, после этого нужно будет передать протокол решения в ресурсоснабжающие организации, и жильцы смогут заключить с ними прямой договор;
- если УК задолжала поставщику ресурсов. Речь идет о долге в размере 2 месячных оплат за услуги или более – в этом случае поставщик ресурсов может подать в суд на УК, после чего уведомить жильцов о начале прямых расчетов;
- если в доме недавно сменилась УК, а раньше жильцы платили поставщикам напрямую.
Самое главное, что нужно знать в этой ситуации – жильцы не будут заключать прямые договоры с поставщиком ресурсов по отдельности – считается, что все они автоматически подписали один большой договор и платят по нему. Поэтому о смене порядка расчетов многие жильцы вообще узнают из объявления, которое повесит УК или поставщик ресурсов (а если все платежи приходят в одном документе, большинство может вообще этого не заметить.
Таким образом, перейти на прямые расчеты можно по решению самих жильцов
– и согласия управляющей компании или ТСЖ на это не потребуется.
Как ТСЖ выбирает управляющую организацию
Общее собрание собственников помещений МКД выбирает управляющую компанию, только если способ управления домом – управляющая организация.
Если способ управления в МКД – жилищное объединение, то именно его представители решают, с какой УО заключить договор управления. Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ.
Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).
Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов:
- приказом председателя,
- протоколом заседания правления,
- протоколом общего собрания членов.
Рекомендуем прописать в договоре управления, что вы будете считать:
- несвоевременным исполнением обязательств,
- неисполнением обязательств.
Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ.
ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний.
Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УО. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13. Решение принято.
Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ
Стоит ли это делать?
Расчеты через УК по идее должны были быть максимально понятными – жильцы платят конкретную сумму одним платежом, а в квитанции видят, куда идут те или иные суммы. По факту некоторые компании начали завышать цены за услуги, проводить непонятные перерасчеты в большую сторону или вообще задерживать платежи перед поставщиками.
Поэтому переход на прямые договоры выглядит вполне естественным и имеет свои плюсы:
- нет риска, что УК задержит деньги у себя, оставив жильцов без света или без воды;
- большинство жильцов уже не страдают из-за безответственности жителей отдельных квартир;
- расчеты должны быть более понятными и прозрачными – абонент платит только то, что ему выставляет поставщик ресурсов.
Однако такое решение может не понравится другим. Например, если УК не задерживает платежи, от такой идеи будет не в восторге сам поставщик ресурсов – ведь теперь риски по неуплате лягут на него в полном объеме. Кроме того, компаниям придется содержать дополнительный штат сотрудников
, которые будут заниматься работой с абонентами.
Есть кое-какие минусы и для самих жильцов:
- нужно как-то передавать показания приборов учета в ресурсоснабжающие организации – управляющая компания больше не будет их принимать и обрабатывать. Где-то стоят «умные счетчики», кто-то будет принимать показания через форму для оплаты, а кто-то – по телефону или в СМС, что не очень удобно;
- квитанций будет больше, иногда – намного больше. Перевести на прямые договоры можно до 6 коммунальных услуг, плюс платеж самой УК, взнос за капитальный ремонт, платеж за кабельное ТВ и интернет – всего квитанций может быть до 10 (иногда и больше), в них проще запутаться;
- если УК не оформит новый формат платежного документа, каждую квитанцию придется оплачивать отдельно, а это – время и деньги (обычно по квитанциям есть минимальная комиссия в фиксированном размере за каждый платеж);
- если поставщик будет оказывать некачественные услуги, УК уже не будет помогать бороться за их качество – и «бомбардировать» жалобами придется самого поставщика ресурсов (или нескольких).
Есть и другие проблемы – например, в новых домах не получится перевести оплату за отопление в отдельный платеж
, потому что в них оборудуются индивидуальные теплопункты, операторами которых считаются их же управляющие компании. А если УК будет категорически против перевода на другой формат оплаты, ее менеджмент будет предвзято относиться к жильцам дома.
Так что решение перейти на прямые платежи или остаться на общей схеме должно приниматься взвешенно и с учетом всех факторов риска.
На заметку
Управляющие организации, взимая плату за ЖКУ, должны помнить не только о требованиях жилищного законодательства, но и о правах потребителей таких услуг. Согласно ст. ст. 1, 16, 16.1, 37 № 2300-1, компания обязана обеспечить своим клиентам возможность внесения платы по квитанциям путём наличного расчёта без необходимости оплачивать комиссии. В ином случае надзорное ведомство вправе привлечь УО к ответственности по ч. 4 ст. 14.8 КоАП РФ со штрафом до 50 тыс.руб..
Взимание комиссии при оплате жилищно-коммунальных услуг – камень преткновения для всех заинтересованных сторон: УО, РСО, банков и платёжных агентов, потребителей и законодателей. Законопроект об отмене комиссий для граждан находится на рассмотрении Госдумы РФ с февраля 2021 года и пока не принят во втором чтении. На сегодня депутаты решили отменить комиссии при оплате ЖКУ только для пенсионеров и получателей соответствующих субсидий.
О том, как отмена вознаграждения при внесении платежей отразится на работе УО и РСО, рассказывала глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпусков онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются». Посмотреть видео и узнать подробности вы можете, перейдя по ссылке.
Оплата коммунальных услуг – неучитываемый доход при УСНО.
С 01.01.2018 ситуация изменилась, так как в п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ благодаря Федеральному закону от 27.11.2017 № 335‑ФЗ появился пп. 4, на основании которого при определении объекта налогообложения не нужно стало учитывать доходы, полученные ТСЖ, УК от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями.
В связи с этим, как комментировали финансисты, с 01.01.2018 суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет УК в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями, в том числе в 2021 году, при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу в составе ее доходов не учитываются (письма от 26.01.2018 № 03‑11‑06/2/4381, от 23.04.2018 № 03‑11‑06/2/27129).
Позднее Минфин уточнил, что положения пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ распространяются в том числе на доходы, полученные УК от собственников (пользователей) недвижимости в оплату оказанных им коммунальных услуг, в случае оказания таких коммунальных услуг управляющей организацией, заключившей договоры ресурсоснабжения с РСО (договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором), в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ (письма от 14.06.2018 № 03‑11‑06/2/40525, от 28.06.2018 № 03‑11‑06/2/44575, от 09.07.2018 № 03‑11‑06/2/47463). И таких разъяснений было еще много[1].
Указанная формулировка Минфина с 01.01.2020 закреплена в Налоговом кодексе (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ в редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325‑ФЗ).
Нужно ли подавать уточненные декларации?
В рассматриваемой ситуации УК в 2021 и 2021 годах при определении объекта налогообложения учитывала в составе доходов полученную от собственников помещений в МКД плату за коммунальные услуги, а в составе расходов – оплаченные коммунальные ресурсы, приобретенные у РСО для оказания указанных услуг. Нужно ли в связи с этим подавать уточненные декларации по «упрощенному» налогу?
На основании п. 1 ст. 54 НК РФ при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде налоговая база и сумма налога пересчитываются за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения).
В случае невозможности определения периода совершения ошибок (искажений) перерасчет производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения). Налогоплательщик вправе пересчитать налоговую базу и сумму налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым периодам, также в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.
Изложенным нормам корреспондируют положения п. 1 ст. 81 НК РФ.
При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в декларацию и представить в налоговый орган уточненную декларацию в порядке, установленном ст. 81 НК РФ.
При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган декларации недостоверных сведений, а также ошибок, не приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик вправе внести необходимые изменения в декларацию и представить в налоговый орган уточненную декларацию. При этом уточненная налоговая декларация, представленная после истечения установленного срока подачи декларации, не считается представленной с нарушением срока.
Таким образом, если допущенные УК ошибки (искажения) не привели к занижению подлежащей уплате в бюджет суммы «упрощенного» налога за 2021 и 2021 годы, уточненные декларации в налоговый орган можно не представлять.
Нужно ли менять бухгалтерский учет?
Считаем, что исключение на основании норм гл. 26.2 НК РФ доходов от оказания коммунальных услуг и соответствующих им расходов из состава налогооблагаемых доходов и расходов соответственно не меняет порядок организации бухгалтерского учета у УК, применяющей УСНО и выступающей согласно условиям договора управления МКД в качестве исполнителя услуг. Поэтому доходы от оказания коммунальных услуг признаются доходами от обычных видов деятельности (то есть в выручку включается реализация по предоставлению коммунальных услуг), что отражается в учете путем использования счета 90 «Продажи», субсчет 90‑1 «Выручка».
