Отказ от доли в приватизированной квартире в пользу родственника: порядок оформления и документы

Встречаются ситуации, когда квартира оказывается в собственности сразу нескольких лиц. Каковы бы ни были причины появления совместного домовладения, это не самый оптимальный вариант. Дольщику отчуждение своей части придется согласовывать с остальным правообладателями. При первой же возможности совладельцы стремятся сузить свой круг. Как правило, один из владельцев отказывается от доли в квартире в пользу другого собственника.

В июне 2021 года существенно изменен порядок проведения сделок с долевой собственностью, поэтому рассмотрим особенности долевого отказа в новых условиях.

Как недвижимость может оказаться в совладении?

Как установлено Гражданским Кодексом, долевое совладение возникает в регламентированных законом ситуациях или в результате договорных отношений (ст. 244). Обычно это:

• унаследование недвижимости по закону или завещательному распоряжению несколькими претендентами;
• совместное приобретение жилья несколькими лицами (как правило, членами семьи);
• отчуждение объекта допустимыми по закону способами. К примеру, продажа квартиры «по долям» единоличным собственником;
• раздел недвижимости разводящимися супругами;
• участие в процедуре приватизации членов семьи, прописанных на одной площади.

Как бы там ни было, но в результате человек обретает свои «квадратные метры», крышу над головою. Что же побуждает тогда оформлять отказ от доли в квартире, доме или коттедже?

Почему от квартирных долей стараются избавляться

На практике очень многое может подтолкнуть дольщика к этой мысли. Помимо морально изживших себя коммуналок-«муравейников» назовем самые распространенные причины сегодняшнего дня:

• переоформление жилплощади в пользу родственника;
• стремление улучшить условия жизни. Лицо, к которому доля отходит, преследует цель расширить жилплощадь и со временем стать единоличным собственником квартиры;
• желание избавиться от обязанностей собственника жилья. Такой «отказник» либо обеспечен другим жильем и не желает платить налоги, коммуналку за совершенно ненужную ему площадь, либо очень стеснен в средствах и не вытягивает бремя содержания квартиры.

Последствия прекращение права собственности

Сам факт отказа от права собственности ещё не означает освобождения от обязанностей по содержанию имущества. До того момента, когда у него появится новый хозяин все затраты на содержание будет нести прежний.

В случае владения земельным участком, даже после отказа за него придётся платить земельный налог, до того момента, когда участок перейдёт новому хозяину.

Если владелец по истечении года после отказа не появится, права на землю могут предъявить муниципальные органы. Однако судебная практика показывает, что чаще решение выносится в пользу возврата земли бывшему собственнику, если он на это согласен.

При отказе от владения какой-либо вещью, представляющей опасность для окружающих, бывший хозяин обязан следить за её сохранностью и обеспечить безопасность людей.

Законодательное регулирование «долевки»

Тем, кто подумывает о том, как отказаться от доли в квартире или о ее приобретении, стоит внимательно изучить часть первую, раздел II, главу 16 Гражданского Кодекса. Именно здесь можно уточнить понятие долей, порядок выдела части недвижимости из общей собственности, основные принципы долевых сделок.

Затем пора переходить к изучению порядка регистрации права собственности, тонкостей оформления договора и особенностей частных случаев. Все это регламентируют законы:

• 122-фз «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• 218-фз «О государственной регистрации недвижимости»;

Размер госпошлин за регистрацию сделок, сопровождение нотариуса, налоги и прядок их уплаты установлен Налоговым Кодексом (ст. 333.24).

Основания

По каким причинам люди отказываются от своей доли? Можно выделить несколько популярных причин:

• оформляют отказ в пользу родственников для увеличения их доли;
• нежелание тратиться на содержание квартиры, выплачивать налоги. Приобретение правомочия частной собственности на жилье означает, что на владельца возлагаются полностью расходы на ремонтные работы и обслуживание. По этой причине многие продолжают жить в квартирах муниципального типа;
• для упрощения процесса реализации приватизированного жилья в будущем. В таком случае, чаще всего, правомочие собственности оформляется на одного человека, который и продает жилье. Как показывает статистика, уменьшение числа собственников позволяет реализовать жилье в разы быстрее;
• если человек решил приватизировать иное жилье в ближайшее время. К примеру, если человек рассчитывает получить квартиру, площадь которой больше.

Важнейшие особенности отчуждения долей

Какие обычно проблемы возникают у сторон по долевым отчуждениям? Что нужно обязательно учесть при оформлении отказа от доли в квартире, если все происходит через сделку отчуждения?

Контракт у супругов

Понятно, как можно написать заявление-отказ от доли квартиры. Некоторые супруги предпочитают сразу покупать имущество на мужа или жену, оформив предварительно брачный контракт. Он позволяет избежать проблем при разводе.

Брачный договор оформляется так:

1. Подготовить следующие бумаги: свидетельство о браке, документы на совместное имущество, паспорта сторон, брачный контракт.
2. Подписать договор в присутствии нотариуса. Работник нотариальной конторы поможет составить юридически грамотное соглашение.
3. Забрать заверенный брачный контракт.

Описанный алгоритм действий не является отказом от долей. Но он позволяет избежать лишних имущественных споров, связанных с упомянутой операцией.

Способы «сложения» с себя статуса собственника доли

Отчуждение доли недвижимости в пользу другого лица через отказ приведет к возникновению права собственности/владения у другого лица. Перед нами юридически значимое действие. Придется придерживаться следующих моментов:

• добровольное начало;
• дееспособность сторон;
• достижение отказывающимся собственником 18-летия.

Если хоть одно из условий не соблюдено, сделка может быть опротестована через суд.

Как отказаться

• Через договор дарения. Встречается чаще других. Причина в простом и хорошо отлаженном механизме. Не последнюю роль играет возможность сэкономить на налогах. Но только, если сделка заключается между близкими родственниками. Не менее важный бонус – отпадает необходимость согласия других дольщиков. Не действует правило первичного выкупа других собственников, применяемое при обычной продаже.
• Отказ от участия в приватизации. Оформляется у нотариуса по месту регистрации отказника. Но в этом случае нельзя отказаться в пользу конкретного человека. Свободная доля распределяется пропорционально долям «действующих» собственников. Однако по закону о приватизации квартиру можно оформить и на одного собственника с согласия остальных участников процедуры. В том числе на несовершеннолетнего члена семьи.

Теоретически закон предоставляется дольщику возможность отказаться от собственности без определения своего правопреемника (ст. 236 ГК). Но практика не знает таких прецедентов. Причина – в «подвешенном» стоянии освободившейся недвижимости. Один владелец сложил с себя обязанности, у других нет оснований вступать в права.

Оформление завещания юридически не рассматривают как отказ от доли в приватизированной квартире. Смены собственника здесь не происходит, а потому это совершенно иной правовой механизм. Не будет считаться отказом и продажа своей части недвижимости.

Когда отказ невозможен?

Не во всех случаях собственник может отказаться от своей доли.

Существует ряд причин, по которым это невозможно. К таким ситуациям относится наследство, полученное следующими путями:

• выморочное имущество;
• лицу полагается обязательная доля;
• в случае отказа появится другой наследник.

Последствия

Перед передачей части жилья нужно обдумать решение и принимать его осознавая последствия.

Шанса вернуть свою долю практически нет. Особенно это касается тех договоров, которые были оформлены у нотариуса.

Суд, чаще всего, принимает решения в пользу действующего собственника. Поэтому вернуть жилье практически невозможно.

Налог

Если дарение будет производиться в пользу родственников, тогда заботиться об уплате налога не нужно.

При передаче части жилья иным лицам, придется заплатить налог.

Сумма налогообложения будет рассчитываться от общей стоимости жилья, указанной в договоре дарения.

Если она там отсутствует, тогда основной показатель будет расчет от БТИ по инвентаризационной стоимости. Оплата налога ложится на одаряемого гражданина.

Ставка определяется так:

1. для тех, кто не является резидентом он установлен в 30%;
2. для граждан РФ-13%.

Алгоритм отказа от долей

Вариант первый: оформляем договор дарения доли. Способ актуален, если интересует, как отказаться от доли в приватизированной квартире.

Частные ситуации различаются в зависимости от конкретных условий сделки. Общие условия таковы:

• получаем выписку ЕГРН с подтверждением права собственности на долю (Росреестр);
• подтверждаем документами основания получения квартиры: актом по приватизации, договорами купли/продажи, завещанием и т. д.;
• снимаем копии паспортов дарителя и одаряемого;
• если часть квартиры, пусть и не отчуждаемая, принадлежит несовершеннолетнему собственнику, потребуется разрешение опеки;
• отправляемся в местный нотариат для заключения заверенного договора дарения.

Вполне возможно, нотариус расширит список необходимой документации. Потребуется оплатить нотариальные действия. Когда специальный бланк подписями сторон получен, обращаемся в Государственном реестр для регистрации права собственности.

Обратите внимание

Дарственную крайне сложно отменить. Редкие случаи их оспаривания связаны исключительно с грубейшим попранием закона. Потому стоит говорить о практической необратимости отказа от доли при дарении. Посему главное правило – хорошо взвесить правовые последствия своего решения.

Вариант второй: отказаться от доли на этапе приватизации.

Закон предусмотрел участие всех домочадцев в приватизационном процессе. Поэтому отказное решение правомочно только при нотариальном удостоверении. Не стоит тяжко вздыхать, предполагая многодневный бюрократический «квест». Все предельно просто:

• в нотариате составляется заявление и тут же визируется;
• вносятся необходимые платежи за услуги;
• заявление прикладывается к приватизационному пакету.

С этого момента все карты в руки родственникам отказавшегося от доли, которые завершают приватизацию уже без него.

Стоит отметить, что дарственная и приватизационный отказ – предприятия безвозмездные. Если будет установлено, что под видом отказа завуалирована продажа доли, сделка признается притворной с ее отменой через суд.

Порядок действий

Отказ от права собственности начинается с объявления о своём решении. Если речь идёт о правах на недвижимость, то важно составить письменный отказ и уведомить о нём регистрационные органы. Там данные внесут в реестр недвижимости. Само заявление нужно подать в муниципалитет. С этого момента объект собственности будет считаться бесхозяйственным.

Но при этом собственник ещё может:

• Подать заявление о приостановке процедуры отказа.
• Принять обратно в собственность это имущество в течение года с момента отказа.
• Подтвердить намерение об отказе от права собственности, окончательно утратив свои права на неё.

После признания имущества бесхозяйственным бывший владелец получает об этом справку. По прошествии года оно может быть передано новому владельцу. После этого бывший собственник больше не обязан содержать данное имущество.

До возникновения права собственности на данное имущество у нового владельца, предыдущий сохраняет все свои права.

Оформляем куплю-продажу

Какие действия совершаются при купле-продаже:

• Нужно письменным образом оповестить сособственников о преимущественном правомочии покупки доли.
• Продавец обязан получить согласие мужа или жены на реализацию.
• ДКП и акт передачи нужно составить в нескольких экземплярах. Соглашение удостоверяется у специалиста.
• Соглашение, акт, тех. документация на жилье и квитанция об оплате денежного сбора передаются в Российский реестр для регистрации.
• После официальной регистрации покупатель получает права на свою долю.

Куда обращаться

Если владелец хочет отказаться от своей доли, тогда ему необходимо будет придерживаться следующего порядка:

1. Вначале придется убедиться, что правоустанавливающий документ не отсутствует;
2. Потом нужно составить договор дарения. Его создают в трех экземплярах;
3. После этого следует регистрация соглашения в Российском реестре и подача ходатайства;
4. В течение 30 суток будет проходить регистрация, затем на руки будет выдан договор со специальным официальным номером;
5. Затем осуществляется подача прошения о приватизации в МФЦ;
6. В течение нескольких месяцев, будет предоставлена специальная документация, по которой будет установлено правомочие владения.

Дарственная и особенности

Самая легкая процедура переоформления уже приобретенной доли в правомочии собственности на недвижимость. Дарственная сейчас оформляется через подписание соглашения дарения. Алгоритм действий владельца при дарении:

1. Получить согласие мужа или жены на дарение, если доля была куплена в браке. Согласие подтверждается нотариусом.
2. Оформляется и подписывается три варианта договора дарения, передаточного акта. Этот договор надо удостоверить у специалиста.
3. Затем нужно собрать маленький пакет бумаг: тех. план квартиры, выписка из ЕГРН, документ об оплате денежного сбора (2000 руб.).
4. Стороны направляются в Российский реестр для регистрации правомочия собственности одаряемого. Можно все сделать через контору нотариальную – быстрее, но немного дороже.
5. По истечении периода регистрации, получатель вступает в права владения недвижимостью, а даритель утрачивает правомочие собственности.

При дарении доли, согласие иных собственников не нужно. Если говорить о налогах, то даритель не перечисляет в бюджет ничего (ведь он не получил денег), а одаряемый освобождается от НДФЛ в том варианте, если доля получена от члена семьи.

Если доля уже есть

В основном необходимость переоформить собственника возникает при переезде или желании одного из владельцев сосредоточить у себя право на всю недвижимость. Не важно, на каком основании появилось правомочие – после приватизации, долевого строительства в стране или покупки вторичного жилья.

Что лучше сделать в таком случае:

• Подарить.
• Реализовать.

Доля перейдет тому гражданину, который будет указан получателем или покупателем. Процесс купли-продажи серьезно отличается от дарения – это нужно запомнить.