Обязательным условием при освоении земли, выделенной в целях возведения объектов, является правильное оформление градостроительной документации. Без нее невозможно начать разработку закрепленной за будущим объектом территории. специализируется на оказании полного комплекса услуг по формированию строительной документации, которая включает и оформление ГПЗУ.
Градостроительная документация
— материалы планирования развития городской территории с выделением отдельных жилых районов, микрорайонов, кварталов, зданий, сооружений и других элементов будущей планировки города, определением границ земель и установлением сведений об их планируемой застройке. Оформление градостроительной документации включает разработку проектов планировки и межевания территорий и подготовку ГПЗУ.
Что входит в градостроительную документацию
В состав пакета входят материалы, отражающие планы по развитию городской территории и предусматривающие:
- выделение жилых районов;
- определение микрорайонов;
- выделение кварталов;
- определение места расположения каждого здания, строения и других элементов будущей инфраструктуры.
Оформление градостроительной документации также подразумевает определение границ земли под будущую застройку, а также предоставление общих сведений об объектах (функциональное назначение, ограничение по плотности и высотности застройки и пр.), которые планируется возводить.
Для составления пакета документов требуется следующее:
- выполнение проекта планировки территорий;
- изготовление документации по межеванию территории;
- оформление ГПЗУ.
После составления указанных документов заказчики и застройщики могут переходить к реализации следующих этапов проектов, включая получение разрешения на строительство.
СРОК ДЕЙСТВИЯ
С 1 июля 2021 года внесены изменения в закон, касающийся оформления и срока действия ГПЗУ. Теперь градостроительный план действует до 3-х лет с момента выдачи и до дня передачи заявления в уполномоченный орган. По завершению этого периода информация, которая указана в ГПЗУ, не может использоваться строительной компанией для возведения объектов на участке. Если в течение указанного термина строительство не началось, придется снова получать план. При этом условия возведения и проектирования могут измениться.
Основные этапы и правила подготовки градостроительных документов
Застройщик или обладатель участка должен соблюдать базовый порядок подготовки градостроительных документов, включая получение градостроительного плана земельного участка. Это позволит сэкономить значительное время, получив необходимый результат с первого раза.
1. Начальным этапом служит составление проектов планировки территорий (ППТ). Данным вопросом могут заниматься только специализированные организации. Подтверждением полномочий компаний-исполнителей служат свидетельства об их пребывании в составе СРО. Оформление градостроительной документации с привлечением неуполномоченных лиц является нарушением.
2. Следующим этапом является оформление проектов по межеванию территорий. Эта работа может быть поручена только частным кадастровым инженерам, зарегистрированным в качестве ИП, или сотрудникам компаний, обладающих всеми необходимыми разрешениями и лицензиями. В рамках мероприятий по землеотводу производится выделение территорий, предназначенных для новой застройки.
3. Получение градостроительного плана земельного участка является последней стадией подготовки градостроительной документации. Обратиться за получением ГПЗУ вправе как правообладатель земельного участка так и его уполномоченный представитель. Получение ГПЗУ допускается как для пустующего, так и для застроенного участка. ГПЗУ подготавливается по форме, утвержденной Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 июня 2021г. №400/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка» и утверждается уполномоченным органом исполнительной власти.
КАК ВЫГЛЯДИТ ГПЗУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?
Бумага составляется по установленной форме (ПП номер 87), где указываются действующие нормы оформления с учетом актуальных актов и законов. Документация заполняется в бумажном или электронном варианте, в виде текста и плана-чертежа, изготовленного с соблюдением масштабов территории и обозначений, принятых на законодательном уровне.
Текстовый вариант представляет собой пояснительную записку, которая также оформляется по специальной форме. Если знать, как выглядит ГПЗУ земельного участка с позиции законодательства, удается исключить проволочки по времени и проверить документ после оформления. Также в состав входят акты согласования с различными органами. В целом структурное содержание делится на две составляющие — топографический план и текстовую документацию с пояснениями.
Для чего требуется оформление ГПЗУ
Наличие этого документа является одним из обязательных требований при разработке проектной документации планируемых работ. Получение градостроительного плана земельного участка также требуется перед осуществлением реконструкции готовых зданий и сооружений.
Наличие ГПЗУ необходимо на следующих стадиях:
- подготовка проектной документации;
- осуществление строительных экспертиз;
- получение разрешения на строительство;
- получение актов, подтверждающих право ввести новый объект в эксплуатацию.
КАК УЗНАТЬ НОМЕР ГПЗУ?
По законодательству градостроительный план должен нумероваться. Номер присваивается после утверждения документации уполномоченным органом и состоит из двух элементов (А-Б):
- А — регистрационного номера, который индивидуален для каждого муниципального формирования. Он состоит из 10 символов.
- Б — номер по порядку ГПЗУ, состоящий из 16 символов.
Чтобы узнать номер ГПЗУ, необходимо глянуть в свидетельство о внесении сведений об ЗУ в госреестр, а также на штамп (вносится в электронную базу).
Отсутствие ГПЗУ станет основанием для отказа в выдаче необходимых согласований.
Заказчику и застройщику важно внимательно следить за реализацией параметров ГПЗУ. Разные характеристики в нем и в проектно-сметной документации приведут к существенным осложнениям, следствием которых станет удорожание проекта и задержка начала работ. Получение разрешения на строительство будет отложено до внесения исправлений и потребует дополнительных затрат. Если уже готовый объект не будет отвечать изложенным в ГПЗУ параметрам, застройщику не удастся ввести его в эксплуатацию. Затраты на дополнительные работы могут сделать проект нерентабельным.
Получение ГПЗУ позволяет оценить все финансовые и правовые риски, связанные с возможной реализацией проекта, и принять решение о проведении дальнейших работ по возведению или перестройке зданий и сооружений.
Компания SEVERIN DEVELOPMENT® оказывает помощь клиентам при составлении градостроительных планов земельных участков. Услуга предоставляется в рамках комплексного сопровождения строительных проектов.
СРОК ПОДГОТОВКИ ГПЗУ
С начала июля 2021 года в законодательство внесены изменения, согласно которым срок подготовки плана уменьшился с 30 до 20 дней с момента заполнения заявления и передачи его вместе с документацией для рассмотрения уполномоченным органом власти. Как правило, больше времени уходит на сбор необходимого пакета бумаг. Стоит избегать ошибок при оформлении заявления, которые часто приводят к замедлению процесса получения ГПЗУ.
При возникновении проблем с некоторыми категориями ЗУ не обойтись без судебных разбирательств, что также продлевает сроки оформления бумаги. Выдача документации осуществляется бесплатно.
Распространенные причины отказа в предоставлении плана — недействительность переданной документации, невозможность прочесть сведения из заявления, а также отсутствие некоторых бумаг (к примеру, паспорта). Вот почему перед подачей заявления и документации все составляющие пакета рекомендуется проверить.
ЗАВЕРШАЮЩИЕ ЭТАПЫ
Как только с бюрократической волокитой покончено, и необходимые документы на руках, можно приступать к строительным мероприятиям. На начальном этапе важно позаботиться о таких вопросах, как установка забора и туалета, временном подведении воды и электричества. Без решения таких задач приступить к строительству не получится. После возведения постройки остается ввести ее в работу. Это возможно при выполнении следующих простых условий:
- Наличие постойной лестницы (при наличии 2-х и больше этажей). Важно, чтобы она имела капитальный характер, а не была приставной.
- Присутствие теплового контура закрытого типа. В частности, в доме должны быть двери, крыша, пол, окна и другие неизменные элементы конструкции.
- Присутствие оборудованной кухни с мойкой и плитой.
При выполнении рассмотренных выше условий дом можно отнести к категории жилых. Завершающим этапом является присвоение адреса объекту, после чего в нем можно прописываться и осуществлять иные действия.
Перечень документов
Кроме заявления, для получения ГПЗУ следует передать еще несколько бумаг. Физическому лицу необходимо приложить копии паспорта и документов, подтверждающих собственность, а так же выписку из кадастра, которую можно получить в Росреестре. Для юридических лиц список нужных документов длиннее.
Кроме перечисленных выше, могут понадобиться:
- Уставные документы и изменения в них;
- Свидетельство о регистрации собственности и постановка на учет;
- Если на земле уже построены какие-либо сооружения, нужны правоустанавливающие документы и кадастровые паспорта;
- Договора с компаниями, организующими коммуникации на участке;
- Доверенность на представителя, заверенная у нотариуса;
- Копии всех перечисленных документов.
Выводы
Таким образом, можно заключить, что подготовка ГПЗУ является необходимой процедурой в процессе возведения новостройки. Данный вид деятельности вызывает определенные сложности необходимостью детального анализа земельного участка, максимального уточнения его границ, а также учета характеристик каждого возводимого строения. Если ГПЗУ составлен с нарушением градостроительного регламента, то не только будет низка степень безопасности строения, но также сложно будет надлежащим образом контролировать сам процесс строительства.
Содержание плана
Форма и содержание ГПЗУ строго регламентированы. По своей структуре документ включает в себя топографический план участка, а также текстовой документ. В чертеже плана участка должны быть указаны:
- Границы участка земли;
- Красные линии;
- Здания муниципальных и государственных нужд (если таковые имеются);
- Границы зонирования;
- Местонахождение инженерных объектов и линий коммуникаций.
Статья 44 Градостроительного кодекса регламентирует основные положения, касающиеся ГПЗУ (ссылку см. выше). Так, законодательство устанавливает, что для определения мест, где допускается возведение новых сооружений, владельцу участка следует указать минимальные отступы от границы ЗУ.
Указание на градостроительный регламент также является требованием законодательства. В этом регламенте должна быть приведена информация о порядке и видах разрешенного использования земли.
Если земельный надел был предоставлен в целях удовлетворения муниципальных или государственных нужд, то градостроительный регламент в таком случае не будет необходим. Для участков земли, использование которых не закрепляется градостроительным регламентом, в ГПЗУ указывают информацию о видах разрешенного использования ЗУ и параметрах сооружений на нем.
Объекты капитального строительства, наряду с объектами культурного наследия, обязательно отображаются в плане. В тексте плана необходимо отразить данные об инженерно-техническом обеспечении объекта строительства.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Чтобы избежать трудностей в оформлении, важно понять простую вещь. Любые действия, направленные на строительство объекта, должны начинаться с бумажной работы. Если человек пренебрегает этим требованием, он неизбежно сталкивается с трудностями. Для начала разбираемся с границами земельного надела (выполняем межевание). Благодаря проведению таких процедур, удается избежать трудностей с соседями. В идеале участок должен быть приватизированным и иметь готовый план межевания.
Межевание участка подразумевает закрепление границ ЗУ, определение ее «квадратуры», установку местоположения ЗУ и юридическое оформление бумаг на конкретную территорию. С решением вопроса по межеванию могут помочь следующие организации — агентство недвижимости, председатели СНГ, геодезические фирмы и работники БТИ. Такое действие необходимо при риске потери земельного участка, трудностях в оформлении наследства или желании получить заброшенный надел.
Межевание выполняется в несколько шагов — готовится документация, оформляется договор с межевой компанией, а далее бумаги передаются в кадастровую палату. Далее документация используется для государственной регистрации.
Многие люди, чтобы исключить бюрократические трудности, поручают работу строительной компании. Специальная организация самостоятельно решает вопросы «бумажного» характера, взимая с клиента плату. Такой подход удобен и требует крупных финансовых вливаний, поэтому при желании сэкономить лучше пройти все мероприятия самостоятельно.
