В Москве возобновились прерванные из-за пандемии работы по капитальному ремонту домов. В столице они самые масштабные в новейшей истории России — в 30-летнюю программу (до 2044 года) входит более 28 тысяч многоэтажек площадью 258 миллионов квадратных метров.
По региональной программе капремонта уже обновили более восьми тысяч многоквартирных домов — это каждый четвертый включенный в нее дом. В них полностью заменили инженерные системы, отремонтировали фасады и кровли, чердаки и подвалы.
Каждый собственник квартиры в Москве ежемесячно получает счет на оплату капитального ремонта дома. При этом нет разницы — живет ли он в старом доме или в построенном недавно. Региональная программа капремонта актуализируется раз в год, вбирая в себя недавно введенные в эксплуатацию новостройки.
Каждый дом со временем нуждается в капремонте. Это лучший способ поддержать здание в отличной форме. Постепенно очередь дойдет до всех: по нормам капитальный ремонт в каждом доме должен проходить раз в 25 лет. А значит, рано или поздно этот вопрос коснется большинства жителей столицы.
В долгосрочную программу городского Фонда капитального ремонта попадают все московские дома, за исключением тех, что признаны аварийными и планируются к сносу или реконструкции, а также домов, где меньше трех квартир. Кроме того, в нее не входят здания, включенные в программу реновации.
Точный план на ближайшее будущее
Чтобы уточнить сроки и виды работ по программе капремонта, составляют так называемые краткосрочные планы реализации. На 2021–2023 годы такой план уже утвержден. В него вошли 4437 домов общей площадью 34,2 миллиона квадратных метров. В следующем году ремонт начнется в 1,5 тысячи домов — все их можно найти на интерактивной карте.
Учитывая состояние и возраст дома, специалисты решают, где в первую очередь разворачивать работы: все зависит от года постройки, реконструкции, предыдущего капремонта дома и сроков эксплуатации лифтов. Эксперты ставят зданию определенное количество баллов по разным критериям. Сначала ремонтируют дома с самой большой суммой баллов. Причем последнее слово остается за муниципальными депутатами — они могут предложить поменять год ремонта в пределах трех лет.
На сегодня очередность домов по краткосрочной программе определена. Всем собственникам квартир, где в следующем году начнут капремонт, уже разослали уведомления. В течение трех месяцев они должны провести общее собрание, утвердить список работ и согласовать сроки. После этого Фонд капитального ремонта сможет выбрать подрядчиков.
Там, где ремонт уже в этом году развернут вовсю, в первую очередь завершат работы, необходимые для безопасности жителей: обновят системы газоснабжения и заменят лифты. Сроки некоторых работ, например ремонта инженерных систем в квартирах, из-за пандемии перенесут на 2021 год. Все они будут выполнены в полном объеме.
Какие работы могут выполняться и в капитальном, и в текущем ремонте?
Если обратиться к указанным выше статьям и проанализировать тот перечень работ, который представлен в капитальном ремонте, сравнив его с аналогичным списком из текущего, то можно увидеть, что сходство в выполняемых работах все же есть.
А какие работы относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома и к текущему?
Так, и при текущем, и при капитальном ремонте могут осуществляться следующие мероприятия:
- Восстановление гидроизоляции кровельного покрытия в случае необходимости.
- Утепление зданий путём работы над фасадами (их утепление и покраска могут производиться как при текущем ремонте, так и при капитальном, если этого требуют условия эксплуатации здания).
- Частичная или полная замена дверных блоков и оконных рам, а также восстановление утраченного остекления.
- Косметический ремонт подъездов с устранением нарушений лакокрасочных покрытий и штукатурки.
В целом же, и состав работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, и для текущего формируется индивидуально в отношении каждого конкретного многоквартирного дома путём принятия совместного решения между собственниками жилья и организацией, нанятой для их осуществления.
К слову, в регионах существуют специальные программы капитального ремонта, в рамках которых проводятся ремонты зданий и сооружений в городах и населенных пунктах. Очередность работ определяет список региональной программы капитального ремонта, ознакомиться с которым можно в местных органах самоуправления.
Решение за собственниками
Московская программа капремонта отличается комплексным подходом: если дом в нее попадет, в нем ремонтируют все коммунальные системы для его полного восстановления. Список видов работ в столице больше, чем установленный Жилищным кодексом Российской Федерации. В него входят 15 пунктов: это ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электрики, лифтов, подвалов, фасадов, крыш и фундаментов. Кроме того, в многоэтажках обновляют противопожарные системы, пожарные водопроводы и внутренние водостоки, меняют мусоропроводы и окна в местах общего пользования, а также ремонтируют подъезды.
Что именно из этого списка необходимо сделать, решают собственники квартир на общем собрании. Все их предложения стараются учитывать. Главное условие — работы должны входить в принятый перечень. Кроме того, жители дома могут самостоятельно выбрать дизайн элементов и цвета будущей отделки подъездов дома, для этого разработано несколько цветовых схем.
«Жителям предлагают варианты цветовых сочетаний материалов для отделки подъезда. В каталоге есть варианты на любой вкус: от бежевого до зеленого, от нежно-серого и до коричневого. В целом нам удалось понять предпочтения большинства людей, 90 процентов жителей выбирают проектные решения. Но если им что-то не нравится, они могут предложить свои цвета. Мнение жителей — закон», — рассказал Евгений Чуищев, начальник производственного технического управления Фонда капитального ремонта.
Если собрание удается провести быстро, дом даже могут отремонтировать раньше срока: при наличии решения собственников в более ранние сроки ремонтируют дома, которые неразрывно связаны своими инженерными сетями или конструкциями с теми, что ранее попали в программу.
Для каждого дома разрабатывают проектно-сметную документацию, которая проходит государственную экспертизу.
Как ускорить капитальный ремонт дома?
Какие дома подлежат капитальному ремонту? Дома под капитальный ремонт дома подпадают, если на это влияет ряд причин.
Согласно действующему законодательству, на сроки проведения ремонтных работ в МКД влияет дата последнего ремонта, дата запланированного ремонта, степень изношенности инженерных механизмов и конструкций жилого дома.
Если возникла острая необходимость организации капремонта, только достаточная сумма денег на счету собственников МКД или же официальный запрос в ЖКХ смогут помочь его провести. Других способов проведения устранения неполадок не существует.
В том случае, если у МКД не сумел собрать достаточную сумму для проведения ремонта, не получается взять льготный кредит, а до официальной даты капремонта еще далеко, в большинстве случаев жильцы не смогут рассчитывать на помощь ЖКХ, ЖЭУ или любых других управляющих органов, даже если их дома, требующие капитального ремонта.
Подъезды по новым стандартам
Обновление подъездов в московскую программу капремонта включили не так давно. До этого управляющие компании делали в подъездах текущий ремонт.
«До конца 2021 года подъезды ремонтировали управляющие организации. В их обязанности входили работы в основном косметического характера: покрасить стены, потолки, зачистить ржавчину с перил, поправить поручни, доложить сбитую плитку на полу. Теперь Фонд капитального ремонта выполняет работы по ремонту подъездов в полном объеме — от пола до потолка», — отметил Евгений Чуищев.
Во время капремонта могут заменить окна, двери тамбуров и холлов, плитку на полу и электрощитки, привести в порядок лестничные ступеньки. Что именно необходимо сделать, также решают жители.
Для Москвы был разработан стандарт, по которому во время капремонта подъезда можно использовать только материалы и технологии, которые отвечают строгим требованиям по качеству, безопасности и долговечности. Например, стены счищают от старой отделки и покрывают моющейся невыгораемой краской. Она хорошо переносит влажность, не пузыриться, а после уборки на ней не должно оставаться разводов и потеков.
«Старую штукатурку полностью сбивают, если она находится в неудовлетворительном состоянии, заново штукатурят стены и красят. Краска должна быть антивандальной, она защищает стены от механических повреждений, случайные царапины и сколы ее не страшны», — пояснил Евгений Чуищев.
Плитку на полу меняют на износостойкий керамогранит, а бетонный пол восстанавливают при помощи наливного полиуретанового состава по бетонной стяжке. По словам Евгения Чуищева, именно восстановление пола занимает основную часть капремонта подъезда.
«Мы полностью снимаем основание пола: плитку и клеевую смесь. Наносим новое основание и укладываем новую плитку толщиной не меньше восьми миллиметров и размерами 30 на 30 сантиметров. Она прочнее и долговечнее той, что применялась в 1960–1970-х годах. Тогда использовали тонкую плитку, ее впрессовывали в плиты на строительных заводах. Она уже пришла в неудовлетворительное состояние», — рассказал он.
Новые двери должны быть устойчивыми к огню: используются те, что выдерживают открытое пламя как минимум на протяжении 60 минут, их ручки покрыты нескользящим огнеупорным нейлоном. На входных дверях устанавливают электромагнитные замки. Сохранять тепло в подъездах помогают доводчики.
Оконные блоки в местах общего пользования меняют на пластиковые, которые должны прослужить не менее 20 лет. Зачищают, грунтуют, штукатурят и красят стены и за почтовыми ящиками и отопительными приборами. Кстати, сами ящики тоже могут заменить на современные секционные.
Как проверить качество выполняемых работ
Для контроля за проведением ремонта жильцы могут обратиться к действующим ГОСТам, СНиПам и другим нормативным документам. В них даются четкие разъяснения о продолжительности и технике проведения устранения неполадок в инженерных системах и конструкциях жилого дома.
Жильцы также имеют полное право запросить независимую экспертизу капитального ремонта, оплатить которую придется самостоятельно. Допускается также проверка капитального ремонта и качества выполняемых работ специалистами ЖЭУ, ЖКХ или управляющей компании. Это можно сделать в случае самостоятельной организации работ или же тогда, когда заказчиком выступают вышеупомянутые структуры.
Внешнее преображение
В программу капремонта включен ремонт фасадов многоэтажек. Особенно это актуально для домов, построенных в 1960–1970-е годы. Тогда фасады было модно облицовывать мелкозернистой плиткой, которая сегодня активно осыпается.
Мелкую плитку наносили на фасадные панели в заводских условиях, полностью восстановить или снять ее невозможно. Плохое состояние такого покрытия разрушает внешний защитный слой панелей и арматурного каркаса. В итоге может намокнуть теплоизоляционный слой конструкции. За десятки лет многие межпанельные швы тоже пришли в негодность. Все это приводит к тому, что в квартирах нарушается температурный режим, мокнут стены, появляются плесень и грибок.
«Для ремонта фасадов во время капремонта мы применяем современные технологии, которые позволяют не только вернуть дому первоначальные технические параметры, но и красивый облик. За последние годы подход к ремонту и колористике был пересмотрен очень глубоко. Мы идем в ногу со временем, создавая для москвичей уют и комфорт. Вместе с капремонтом дом приобретает по сути вторую жизнь. Преображается весь, обновляется», — рассказал Евгений Чуищев.
Теперь эти дома штукатурят полимерцементными составами, используя армирующую сетку и клеевые компоненты с высокой способностью к соединению. Сначала старую плитку зачищают, удаляя глазурь, которая плохо сцепляется с клеевыми составами. Сверху наносят грунтовку и антикоррозийную смесь, затем штукатурно-клеевую смесь и армирующую сетку. Межпанельные швы расчищают и герметизируют, стыки заполняют жгутами из вспененного полиэтилена. Сверху можно нанести декоративную штукатурку сразу с колером или покрыть фасад водно-дисперсионной акриловой краской.
Современные материалы позволяют полностью восстановить теплотехнические свойства панелей. А внешне после такого ремонта фасад выглядит как новый и может оставаться таким 20–25 лет, отмечает Евгений Чуищев. Базальтовая сетка и полимер не дают разрушаться плитке, в нее не проникает вода.
По новой технологии уже отремонтировано свыше 660 тысяч квадратных метров фасадов. А с 2015 года ремонт фасадов прошел более чем в четырех тысячах домов, где живет больше миллиона москвичей.
«С другими домами все проще: в панельных мы красим фасад, в кирпичных — промываем, чистим от накопившейся за годы пыли и герметизируем, чтобы оттолкнуть влагу», — добавил начальник управления Фонда капитального ремонта.
