Действующие правила эксплуатации жилого фонда

Многоквартирные дома являются сложными инженерными сооружениями, состоящими из жилых квартир, общих помещений и инфраструктуры, обеспечивающей жильцов коммунальными услугами. Для нормального функционирования дома необходимо проводить работы по ремонту и обслуживанию помещений и коммуникаций, порядок проведения таких работ регламентирован Правительством РФ.
Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или на сайте. Это бесплатно.
8 (800) 350-31-84

Предназначение документа

Настоящие Правила устанавливают требования, а также порядок осуществления ремонта и обслуживания жилфонда.

Осуществляется это в целях:

гарантирования сохранности жилфонда всех форм собственности;
осуществления единой политики в жилищной сфере, направленной на обеспечение выполнения требований актуальных нормативов, оговаривающих содержание и ремонт жилых домов и придомовых территорий, инженерных систем и конструктивных элементов;
обеспечения исполнения нормативов, регулирующих порядок содержания и ремонта жилфонда, как собственниками, так и уполномоченными управляющими и организациями (вне зависимости от организационно-правовой формы), занимающихся обслуживанием этого жилфонда.

Рассмотрим общие положения Правил.

Периодичность проведения работ

Частота плановых осмотров здания приведена в Приложении № 1 к Постановлению № 170 и составляет следующие периоды:

осмотр печей и вентиляционных шахт – 1 раз в год;
проверка газоходов от нагревательных колонок горячего водоснабжения – 1 раз в год;
осмотр поливочных устройств и водоотводов с крыш домов – 1 раз в год;
осмотр и ремонт отопительной системы – 2 раза в год;
осмотр мусоропроводов, а также систем горячего и холодного водоснабжения – по мере необходимости.

Периодичность осмотра и ремонта тепловых коммуникаций между зданиями, а также сетей электроснабжения общих помещений и электроплит высокого напряжения, установленных в квартирах, определяется условиями договора с подрядными организациями.

Договор на ремонт и обслуживание заключается между управляющими организациями или жилищными товариществами, с одной стороны, и специальными инженерными службами с другой. Частота осмотра по условиям договора должна соответствовать принятым в регионе техническим регламентам обслуживания зданий с учетом типа почвы и климатическими особенностями территории.

Помимо плановых осмотров, обслуживающая дом организация должна минимум два раз в год подготавливать дом к сезонной эксплуатации – весной проводится подготовка к таянию снега и паводкам, осенью расконсервируется и тестируется отопительная система.

Общее собрание членов ТСЖ вправе закрепить в уставе периодичность уборки общих помещений и придомовой территории, а также частоту осмотра лифтов и мусоропроводов.

Если дом оборудован газовыми плитами, то жилтоварищество обязано заключать договор с городской газовой службой на профилактический осмотр газового оборудования дома и внутриквартирных индивидуальных вентилей не реже, чем один раз в год.

Техническая эксплуатация жилфонда подразумевает:

управление жилфондом, в том числе организацию эксплуатации, выполнение всех видов работ с арендаторами и нанимателями, сотрудничество со смежными предприятиями и поставщиками;
техобслуживание и ремонт инженерных систем зданий, строительных конструкций, включая аварийное и диспетчерское обслуживание, текущий и капремонт, подготовку к сезонной эксплуатации, осмотры;
санитарное содержание, в том числе, уборку мест придомовой территории и таковых общего пользования, осуществление ухода за зелеными насаждениями.

Действующие правила эксплуатации жилого фонда

Под эксплуатацией многоквартирных домов понимается использование общих и специальных помещений, а также расположенного в таких помещениях оборудования и коммуникаций для обеспечения комфортного проживания собственников и нанимателей и их обеспечения коммунальными ресурсами – горячей и холодной водой, электричеством и т.д.

Нормы эксплуатации жилых зданий регулируются следующими документами:

Постановлением Госстроя № 170;
Постановлением Правительства № 290.

В Постановлении № 170 приведен порядок организации технического обслуживания и ремонта общих помещений, а также правила содержания придомового участка земли. Постановление № 290 содержит минимальный список работ, необходимых для содержания дома в пригодном для комфортного и безопасного проживания состоянии.

Правила, приведенные в Постановлении № 170, описывают следующие аспекты эксплуатации многоквартирных домов:

порядок техобслуживания и текущего ремонта коммуникаций и общих помещений;
периодичность и сроки проведения работ;
особенности техобслуживания дома в зависимости от вида участка земли, на котором расположен дом, и состава почвы придомовой территории;
порядок регистрации заявлений от жильцов на ремонт;
способы устранения неисправностей отопительных печей;
перечень обязательных работ по текущему ремонту в зависимости от вида обслуживаемого имущества.

Порядок стандартного техобслуживания дома предполагает проведение плановых осмотров с периодичностью, определенной Постановлением № 170, региональным законодательством и уставом обслуживающей организации (УК или ТСЖ).

Во время плановых осмотров производится немедленный ремонт мелких неисправностей и составляется список планируемых ремонтных работ, требующих предварительной подготовки.

В разделе 6 Постановления № 170 описаны правила эксплуатации и ремонта зданий, расположенных в районах:

просадочных почв;
засоленных почв;
территорий проведения горных взрывных работ;
сейсмоактивных территорий;
вечной мерзлоты.

При эксплуатации зданий, расположенных в районе просадочных почв, следует проводить постоянное наблюдение за водопроводной системой во избежание протечек, особенно в подвальных помещениях. Также необходимо ведение учета аварийных ситуаций и послеаварийных техосмотров креплений фундамента.

В районах засоленных почв нужно проверять защиту металлических креплений подвалов от коррозии, периодически обновляя слой краски. В районах с высокой сейсмической активностью важно своевременно проводить инженерный анализ последствий подземных толчков для оценки безопасности дальнейшей эксплуатации жилого здания.

Если многоквартирный дом расположен в вечной мерзлоте, при его эксплуатации нужно следить за температурным режимом мерзлоты вблизи фундамента, не допуская ее подтопления паводковыми водами.

Обязанности граждан и юрлиц

Гражданам и юридическим лицам вменяются обязанности:

связанные с использованием жилых помещений (подсобных помещений, оборудования) без ущемления прав и свобод иных граждан;
бережным отношением к жилфонду (земельным участкам);
выполнением санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
своевременной оплатой жилья (коммунальных услуг), выплатами по жилищным кредитам.

Собственники жилфонда, равно как и их уполномоченные, также должны своевременно вносить корректировки в исполнительную документацию, где отражаются планировка помещений, конструктивные элементы и инженерное оборудование.

Такие изменения, возникновение которых обычно связано с ремонтом, реконструкцией, модернизацией и перепланировкой, должны обязательно фиксироваться в техпаспорте на дом (строение, земельный участок).

Жилищный фонд

В соответствии со второй частью статьи 19 ЖК РФ жилищный фонд государства подразделяется на следующие категории:

Частный фонд – жилые помещения, пребывающие в собственности частных и юридических лиц.
Государственный фонд – жилые помещения, которые находятся в собственности Российской Федерации, а также объекты, которые принадлежат различным субъектам РФ.
Муниципальный фонд – жилые помещения, которые принадлежат различным муниципальным образованиям.

Основная часть жилищного фонда государства находится в собственности юридических лиц и частных домовладельцев.

Техдокументация длительного хранения

В состав такой документации входят:

паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Внесение корректировок в техническую документацию длительного хранения должно происходить с учетом изменений техсостояния, проведения капремонта, реконструкции, переоценки основных фондов, прочее.

Жилищный фонд при президенте

Жилищный фон при президенте республики Татарстан активно работает над привлечением внебюджетных средств в рамках действия государственных программ по финансированию ряда объектов строительства. В процессе реализации ряда проектов фонд выступает в качестве заказчика-застройщика. В этом статусе организация привлекла к деятельности инвестиционного характера практически все строительные компании, активно работающие Республике Татарстан. В общей сложности над строительством различных объектов трудятся более 10 проектных и порядка 150 подрядных компаний.

Условия и порядок переоборудования

Переоборудование помещений (жилых и нежилых) в домах можно производить только после получения соответствующих разрешений.

Этот процесс может включать в себя:

установку бытовой электроплиты вместо газовой;
установку переносно нагревательного сантехнического (газового) прибора;
переоборудование либо устройство с нуля туалетов и ванных комнат;
замену либо прокладку новых трубопроводов (подводящих и отводящих);
замену либо прокладку электрических сетей (устройств) в целях установки душевых кабин и других приборов.

Перепланировка, применяемая к жилым помещениям, может касаться:

перегородок, их разборки и переноса;
дверных проемов, их устройства и переноса;
многокомнатных квартир, их разукрупнения (укрупнения);
кухонь и санузлов, их устройства в качестве дополнительных комнат;
жилой площади, ее расширения за счет вспомогательных помещений;
тамбуров, их устройства и переоборудования.

Департамент жилищного фонда

ДЖПиЖФ (Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы) работает под руководством Правительства Москвы и считается одним из органов исполнительной власти столицы РФ. Департамент относится к учреждениям социальной сферы. Основная цель, которую преследует организация – разработка и внедрение единых стандартов жилищной политики на территории Москвы. ДЖПиЖФ выступает от лица собственника жилых помещений города Москвы в случае необходимости реализации жилищных программ, решения социальных задач, а также распоряжения жилыми помещениями.

Эксплуатация жилищного фонда

Основные принципы, которых придерживается государство в процессе эксплуатации помещений жилищного фонда:

Защита и контроль интересов государства, а также граждан в процессе проведения ремонтных работ, а также контроль над соблюдением требований проектно-сметной и нормативной документации при ремонте.
Контроль над выполнением требований жилищного и градостроительного законодательства подрядными организациями, управляющими компаниями и гражданами.
Своевременное предупреждение путем выявления нарушений при капительном ремонте, а также квалифицированное устранение последствий допущенных нарушений.