Помните сказку про волка и трёх поросят? Перфекционист Наф-Наф построил дом из камня с дубовой дверью и крепкий засовом.
Дом устоял при нашествии злого волка: у серого не хватило дыхалки.
Главная мораль: усердие и основательность всегда выигрывают. Строительная мораль: капитальный дом крепче и надёжнее.
Это вторая публикация о самовольных постройках: чем отличается капитальное строение от некапитального и причём здесь самострой.
О движимом и недвижимом
Вещь — часть материального мира, какое-то имущество, то что можно потрогать.
Движимые и недвижимые вещи — две юридические категории вещей, не всегда совпадают с обывательским пониманием.
Иногда недвижимая вещь двигается, а движимую не всегда можно передвинуть
Недвижимое имущество, по-другому недвижимость — это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй.
Ещё к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, если они подлежат государственной регистрации. Это как раз тот случай, когда недвижимая вещь передвигается.
«Всё, что прочно связано с землёй» — находящиеся на земле здания, строения и сооружения, в том числе недостроенные.
Жилые и нежилые помещения, машино-места в зданиях и сооружениях — это тоже недвижимость.
Неразрывная связь с землёй и невозможность переместить без несоразмерного ущерба
Это главный отличительный признак недвижимой вещи.
В законе нет критериев, по которым ущерб считают соразмерным либо несоразмерным.
Однако Верховный Суд Российской Федерации разъяснил по этому вопросу:
- Невозможность использования по целевому назначению
- Существенное ухудшение технического состояния
- Снижение материальной или художественной ценности
- Неудобство в использовании
Эти и другие аналогичные последствия позволяют квалифицировать ущерб, как несоразмерный.
С движимым имуществом всё проще. Понятное и несложное правило:
Движимые вещи — всё то, что не относится к недвижимости
Движимая вещь не имеет устойчивой связи с землёй. Поэтому её можно свободно переместить без ущерба назначению или при незначительном ущербе.
Это и автомобили, и временные постройки, киоски, навесы, и даже деньги и ценные бумаги.
Виды временного строения
Объект временного строения – это сооружения из облегченных конструкций, без заглубленной фундаментной основы, с отсутствующими подземными объектами. Например:
- Сооружения для придорожного сервиса – автопарковки, терминалы для платежей, телефонизированные кабины и т. д.
- Развлекательные сооружения – аттракционы, детские/игровые площадки, шапито и т. д.
- Сооружения технического, производственного, коммунального назначения – пункты вторсырья, бытовки, склады, навесы на автостоянках, гаражи и т. д.
- Крытые подземные или воздушные переходы, пандусы и т. д.
- Мобильные сооружения сборно/разборного типа – кладовые, склады, ангары, вспомогательные помещения, павильоны и т. д.
Недвижимое всегда капитально
«Всё что прочно связано с землёй» — это результат капитального строительства.
Синонимы к слову «капитальный» — основательный, прочный, фундаментальный.
Фундаментальный от слова «фундамент» (лат. fundamentum), означает «имеющий крепкую основу».
Капитальный = фундаментальный = имеющий крепкую основу
Капитальное строительство не только сооружение фундамента. Ещё и возведение несущих конструкций, подведение инженерных коммуникаций и многое другое.
Однако именно наличие фундамента, а точнее глубина его заложения (об этом дальше), выступает основным критерием капитального строения.
Если строение на крепком фундаменте, значит оно прочно связано с землёй. Есть прочная связь с землёй, значит строение — объект недвижимого имущества.
Наличие фундамента (капитальность) = прочная связь с землёй = недвижимая вещь
По своей сути понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» тождественны. Объединяет их прочная (неразрывная) связь с землёй.
Туалет и выгребная яма
Деревенский туалет с простой выгребной ямой не является объектом собственности. Его можно не регистрировать и не оформлять в реестре. Но если туалет построен на капитальном фундаменте, имеет современные коммуникации и водоснабжение, прачечный комплекс и прочие функции, нужно зарегистрировать постройку и получить на нее все права.
Это также касается строительства коммерческих туалетов, которые будут обслуживать большой поток людей и приносить доход своему владельцу.
Заглублённый фундамент
Фундамент — часть строения, его несущая конструкция. Основное назначение — передача нагрузки от вышележащих конструкций на грунт.
Фундаменты бывают ленточные и плитные, монолитные и сборные, видов много.
Однако строение считается капитальным, а соответственно относится к недвижимому имуществу, если его фундамент заглублён в землю.
Заглублённый фундамент = капитальный объект = недвижимость
Наличие заглублённого фундамента — основной критерий, по которому строение относят к объекту капитального строительства.
Не важно, мелкозаглубленный или фундамент глубокого залегания.
Заглублён в землю, значит прочно с ней связан
Заглублённый фундамент — это когда его подошва ниже поверхности грунта.
Подошва, по-другому основание фундамента — нижняя горизонтальная плоскость фундамента, та на которую фундамент опирается на грунт.
Возвести некапитальный объект на заглублённом фундаменте нельзя — строение будет уже капитальным.
Баня
Решение о регистрации бани в гос реестр зависит от того, имеет ли постройка капитальный фундамент, какого размера будет банное здание, от особенностей участка.
Для небольшой сельской баньки, которая устанавливается прямо на грунте и может быть перенесена в другое место, разрешение на строительство можно не оформлять. А вот для большого банного комплекса с бассейном и сауной, массажным кабинетом и зимним садом лучше оформить разрешающую документацию и спокойно наслаждаться целебными водными процедурами.
Что ещё свидетельствует о капитальности
Наличие заглублённого фундамента — обязательное условие для того, чтобы отнести строение к объектам капитального строительства.
Однако существует ряд дополнительных критериев, соответствие которым также свидетельствует о капитальности постройки.
Временный характер
Первым дополнительным критерием отнесении объекта к категории некапитальных выступает ограничение срока, на который он возводился.
Этот показатель логически связан с основным критерием: обустройство заглублённого фундамента при возведении временного строения представляется излишним и экономически нецелесообразным.
Срок обычно указывается в исходно-разрешительной документации.
Если срок не указан, считается что строение не имеет ограничения по времени, на которое оно возводится.
Быстровозводимый не значит временный
В судебной практике некапитальный и временный синонимичны. В судебных постановлениях так и указывают — «некапитальный (временный)».
Часто истец пытается подменить понятие «быстровозводимый объект» понятием «временный (некапитальный) объект».
Такая подмена выстраивается в следующую логическую цепочку:
- Здание построено из быстровозводимых конструкций, значит
- Строение временное — некапитальное, следовательно
- Запись в ЕРГН о праве собственности на строение незаконна, нарушает права истца, а по итогу
- Иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению
Однако эти два понятия не идентичны
Быстровозводимость объекта определяется коротким сроком проведения монтажно-строительных работ.
Временность (некапитальность) строения — отсутствием прочной связи с землёй и наличием определённых конструктивных характеристик.
В первом случае, определяющий критерий — время строительства, во втором — время эксплуатации.
Инженерные коммуникации
Электроснабжение от кабельных сетей, горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация и проводная телефонная связь — всё это инженерные коммуникации.
Подведение к строению таких коммуникаций свидетельствует о его возведения для долгосрочной эксплуатации.
Наличие подключённой системы отопление указывает на возможность круглогодичной эксплуатации.
Всё это косвенно, но свидетельствует о том, что строение не носит временный характер.
Площадь и вес объекта
Размер строения также имеет значение, особенно его площадь.
В большинстве случаев возводимые на определённый срок (временные) строения имеют незначительную площадь по сравнению с объектами капитального строительства.
Например, киоск является некапитальным объектом общей площадью не больше 20 м², рассчитан только на одно рабочее место продавца.
Если же площадь строения составляет несколько сотен квадратных метров, скорее всего в нём расположены не только основные помещения (например, торговый зал), но и подсобные (вспомогательные).
К вспомогательным помещениям относятся: раздевалки, туалетные и душевые помещения, комната для приёма пищи и прочее.
Наличие таких помещений (опять же косвенно) указывает на долгосрочный характер строения
Большая площадь постройки подразумевает её значительный вес.
Такие строения намного чаще монтируют из готовых блоков заводского назначения, а сами строения имеют подъездные пути.
Если вес строения составляет несколько десятков тонн, уместнее говорить о капитальном строении, чем о временном.
Значительный вес подразумевает наличие крепкого фундамента
Однако помним, что основной показатель капитального строения — наличие заглублённого фундамента, т. е. прочная связь с землёй.
Что разрешено строить на участке
Возведение зданий ИЖС на своем приусадебном участке регулируется Градостроительным кодексом государства. Построить жилой дом можно только при условии получения разрешения от городских или сельских властей.
Разрешение властей на ИЖС выдается сроком на 10 лет. Затем необходимо оформить ввод здания в эксплуатацию. Этот процесс предусматривает полное окончание всех строительных работ и оформление всей необходимой документации.
Затем здание ставится на городской учет и проверяется на соответствие нормативным требованиям ГОСТа. Хозяин получает документы на право собственности своей недвижимости.
Для строительства гаража, хозяйственных построек, сараев и пр. разрешение не требуется и право собственности не оформляется.
Если здание ИЖС не имеет разрешения, то оно считается самовольной постройкой и подлежит сносу.
Некапитальный объект — движимое имущество
Если строение не имеет прочной связи с землёй, значит оно некапитальное.
Торговые киоски, павильоны, навесы, небольшие склады, беседки, теплицы, боксовые гаражи и прочее подобное — всё это некапитальные строения.
Как правило, такие строения выполняются из лёгких и быстровозводимых конструкций. Это не требует обустройства прочного фундамента.
Ремарка: под прочным мы понимаем фундамент, который заглублён в землю.
Иногда фундамента нет вообще
Такая конструктивная особенность позволяет демонтировать, переместить и вновь собрать без несоразмерного ущерба назначению.
В результате разбора, транспортировки и монтажа в другом месте у строения не изменяются его основные характеристики.
Рассуждаем как с недвижимым имуществом, только с точностью наоборот:
Нет устойчивой связи с землёй, объект можно переместить без ущерба его назначению или при незначительном ущербе, значит объект является движимой вещью.
Нет фундамента или он незаглублён в землю = нет прочной связи с землёй (нет капитальности) = движимая вещь
Чем отличаются капитальные и некапитальные строения?
Отличие капитального строения от некапитального предполагает прежде всего разные виды назначения объектов и технологии их возведения.
Капитальные строения в сравнении с временными постройками имеют следующие отличительные особенности:
- заглублённый фундамент;
- высокий срок службы;
- длительное время строительства;
- наличие ограждающих и несущих конструкций;
- привязка строения к конкретному земельному участку;
- наличие коммуникаций;
- обязательная государственная регистрация объекта недвижимости.
Капитальное строение от некапитального отличает наличие благоустройства прилегающей территории, использование крепких дорогостоящих материалов, большой размер строения и высокий уровень противопожарной безопасности.
Капитальный объект значительно сложнее построить и ввести в эксплуатацию. К нему предъявляются повышенные законодательные требования. Кроме того для строительства капитального объекта требуются огромные финансовые инвестиции.
К капитальным объектам относятся все многоквартирные дома, частные жилые строения, торговые площади, учреждения различного типа и все иные объекты, строящиеся на фундаменте.
Капитальное строение нельзя взять и перенести на другое место нахождения. Для этого его придётся снести и построить заново в другом месте. С точки зрения финансовой целесообразности делать это абсолютно неэффективно.
Капитальные объекты из-за сложности их возведения и введения в эксплуатацию стоят в десятки раз дороже некапитальных временных построек.
Кадастровый учёт, госрегистрация, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию
Кадастровый учёт
«Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества» — этим всё сказано.
Некапитальные объекты не являются недвижимостью, а поэтому не учитываются в кадастре.
Государственная регистрация права
«Единый государственный реестр недвижимости» (ЕРГН) — и этим всё сказано.
Некапитальные объекты относятся к движимому имуществу, поэтому права на них не регистрируются в ЕГРН.
Разрешение на строительство
Разрешение на строительство — документ, который предоставляет право построить или реконструировать объект капитального строительства.
Опять же комментарии излишни: некапитальное не требует разрешения на возведение или реконструкцию.
Из этого правила есть исключения. Например, с августа 2021 года строить или реконструировать объекты индивидуального жилищного строительства можно без разрешения, предварительно подав уведомление.
Ввод в эксплуатацию
Разрешение на ввод в эксплуатацию — документ, который удостоверяет выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с разрешением и проектной документацией.
Также подтверждает соответствие этого объекта требованиям к строительству.
Опять всё банально и просто: некапитальный объект не нужно вводить в эксплуатацию посредством получения разрешения на ввод.
Теплица и парник
Небольшие теплицы и парники, которые строятся для себя без капитального фундамента разрешено возводить на ИЖС без оформления разрешающих документов. Если тепличный комплекс планируется использовать в коммерческих целях, то оформить документацию все-таки придется, чтобы избежать штрафных санкций и прочих неприятностей от проверяющих органов.
Почему капитальность это важно
Постройки признают самовольными на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации — это основная правовая норма по таким спорам.
По смыслу этой статьи самовольной постройкой могут признать только объект недвижимости, т. е. капитальное строение.
Некапитальный объект нельзя признать самовольной постройкой
Поэтому в первую очередь суд устанавливает характер спорного строения — отвечает на вопрос «является ли спорная постройка недвижимым имуществом».
Если строение некапитальное — это движимое имущество. Если капитальное — недвижимость, а значит спор разрешается в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.
От этого зависит, правильно ли истец выбрал способ защиты, какие нормы права нужно применить, как правильно исчислять срок исковой давности.
Пример из судебной практики
Истец — собственник земельного участка просил признать постройку самовольно возведённой, обязать ответчика снести.
В правовом обосновании ссылался на статью 222 Гражданского кодекса РФ.
На основании экспертизы суд установил, что заявленное к сносу строение некапитально — не является объектом недвижимого имущества.
В этом случае статья 222 ГК РФ неприменима, строение не может быть признано самовольной постройкой.
В иске отказано: истец выбрал неправильный способ судебной защиты
В зависимости от обстоятельств, истцу надлежало рассмотреть вариант обращения с:
- негаторным иском — на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком
- виндикационным иском — на основании статьи 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании участка из незаконного владения ответчика
- превентивным иском — на основании статьи 1065 Гражданского кодекса РФ о запрещении деятельности по эксплуатации строения, создающего опасность причинения вреда
Кстати, на требования в рамках негаторного иска не распространяется исковая давность, что зачастую очень важно.
О реконструкции, перепланировке, переоборудовании и новом объекте
Реконструкция
Реконструкция — изменение параметров объекта: площади, объёма, высоты, количества этажей.
Перестройка, надстройка, расширение, замена несущих конструкций — всё это реконструкция.
Термин применим только к объектам капитального строительства
Как и возведение самовольной постройки, реконструкция также может быть самовольной, влечёт аналогичные последствия.
Суд обяжет снести самовольно реконструированный объект только, если его невозможно привести в состояние до реконструкции.
Однако такое возможно лишь в случае, когда в результате реконструкции создан новый объект недвижимости (об этом ниже).
Основные аспекты
Как правило, для реализации большинства целей необходимо использование капитальных строений. Они являются более прочными, универсальными и долговечными.
При оформлении строительства или регистрации объекта собственности в документации необходимо указывать тип постройки.
От этого зависит ее оценочная стоимость, ставка облагаемого налога, назначение дальнейшего использования и т.д. Поэтому при возведении объекта важно определять, относится ли он к капитальному строению.
Что это такое
Юридически, что такое капитальное строение, определение дает Градостроительный кодекс. Оно заключается в следующем понятии.
Капитальное строение – это постройка, здание или сооружение, которые, согласно определенным нормам и признакам, относятся к данной категории.
Как правило, их отличительной чертой является наличие капитального фундамента. При возведении все процессы сопровождают соответствующей документацией.
При их возведении выделяют три основных стадии:
- изыскательские работы,
- проектные работы,
- пусконаладочные работы,
- монтаж недвижимости.
Считается, что к объектам капитального строения относятся самостоятельные здания, которые обустроены необходимым оборудованием, средствами коммуникации и т.д.
К капитальным строениям относятся как готовые объекты, так и незавершенное строительство, процесс возведения которого приостановлен согласно законодательству.
Какие бывают виды
При возведении построек на объекты капитального строительства составляется и ведется проектно-сметная документация.
Часто по вопросу отнесения строений к капитальным или временным возникают юридические конфликты. Чтобы их избежать или разрешить, необходимо прибегнуть к ряду нормативных актов.
Обращаться к этим актам желательно до начала возведения постройки, чтобы избежать дальнейших конфликтов с представителями органов власти и другими лицами, чьи права могут быть нарушены при возведении самовольной постройки.
Как доказать степень родства при наследовании, читайте здесь.
Перепланировка и переоборудование
Перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт.
Примеры перепланировки: перенос, демонтаж, возведение перегородок или дверных проёмов.
Переустройство, оно же переоборудование — установка, замена или перенос инженерных сетей или оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт.
Примеры переустройства (переоборудования): замена газовой плиты на электрическую и наоборот, перенос нагревательных и газовых приборов.
Если в результате переустройства (переоборудования) не возникает новый объект недвижимости, статья 222 Гражданского кодекса не применяется.
Новый объект после реконструкции
Возникает ли в результате реконструкции новый объект — вопрос непростой, ответ зависит от конкретной ситуации.
Если в результате реконструкции изменились параметры строения, например увеличилась площадь или надстроили ещё один этаж, посчитают новым объектом.
Как объект права, строение останется прежним: не изменится адрес расположения и кадастровый номер — не возникнет нового права.
Однако расширенный объект будет отличаться от первоначального размером, площадью, этажностью, планировкой.
Фактически это будет уже другое строение, новый объект
Если же в ходе реконструкции только заменили или восстановили несущие конструкции здания, то оснований считать его новым объектом не имеется.
При этом замена таких конструкций на аналогичные или с улучшенными показателями вовсе не является реконструкцией.
А что считать новым объектом, если пристроили?
Если реконструкция была произведена в форме пристройки, то новым объектом считают строение в уже реконструированном виде.
Сама пристройка ≠ новый объект
Первоначальный объект + пристройка = новый объект
