Если вы хотите продать часть квартиры, находящуюся в вашей долевой собственности, это не совсем тривиальная задача. Как продать квартиру в долевой собственности, в чем сложности такой продажи и как правильно распорядиться вашей долей, мы расскажем в этом материале.
В реальности, конечно, квартира никак не делится. Чтобы разделить жилое помещение на несколько долей, необходимо оборудовать каждую долю отдельным входом и отдельным подключением к инженерным сетям.
- Долевая собственность жилья
- Идеальная доля — что это в праве собственности
- Как продать свою долю в общей квартире
- Право на покупку доли собственниками
- Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками Использование завышенной цены купли-продажи
- Использование договора займа
Долевая собственность жилья
Долевая собственность на квартиру может возникнуть при следующих обстоятельствах:
- При получении квартиры в наследство несколькими наследниками.
- При приватизации квартиры на всех жильцов, прописанных в ней.
- Наконец, при разделе квартиры при разводе супругов.
Это можно сделать только в частных домах ИЖС, и есть много случаев раздела дома на несколько отдельных квартир. Для городской же квартиры при разделе можно говорить только об «идеальных долях».
Долевая собственность на общее имущество МКД, садоводства и т д. Машино-место
Большой спецификой обладает режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в коммунальной квартире, а также на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества. В частности, доля в праве собственности на такое имущество не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на соответствующие помещение в многоквартирном доме, комнату в коммунальной квартире, садовый или огородный земельный участок; не может быть выделена в натуре (см. ст. ст. 37, , 42 ЖК РФ, п. п. 4 — 7 ст. 25 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества, ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, может быть поставлено на кадастровый учет и приобретено в единоличную собственность. Любой участник общей долевой собственности может произвести выдел в натуре своей доли путем установления границ машино-места согласно требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и, соответственно, зарегистрировать право собственности на него.
Какой-либо «перерегистрации» прав собственности на машино-места, сведения о которых уже содержатся в Едином государственном реестре прав не требуется. Однако, если право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано, замена ранее выданных документов на машино-место осуществляется по желанию собственника.
Процедура оформления собственности на машино-место регламентирована Федеральным законом от 3 июля 2021 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Статья 6 этого Закона гласит:
- для того чтобы выделить место как самостоятельный объект, нужно установить его границы;
- для этого владельцам долей нужно обратиться к кадастровым инженерам, которые подготовят технический паспорт объекта и нанесут границы машино-места в паркинге, чтобы его можно было идентифицировать. Границы обозначаются при помощи краски или с использованием специальных наклеек;
- для оформления собственности на машино-место собственник должен подать в Росреестр или многофункциональный центр заявление о регистрации права собственности на машино-место, приложив к нему либо соглашение всех сособственников, либо решение общего собрания, определяющее порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Идеальная доля — что это в праве собственности
Физический смысл понятия «идеальная доля» — это доля в праве собственности на квартиру.
Это не доля квартиры, это доля собственности. Идеальная она потому, что в реальности ее невозможно показать, увидеть и потрогать. В собственности владельцев долей находится не фактическая доля квартиры, как, например, комната, а лишь доля собственности, как вид права собственности на данную квартиру.
Согласно идеальным долям собственников каждый собственник имеет одинаковое право на квартиру и может пользоваться ей без нарушения прав остальных собственников. Для организации совместного пользования одним жилым помещением можно составить режим эксплуатации мест совместного пользования и определить, в какой из комнат будет жить каждый собственник.
В случае идеальных долей у каждого из собственников надо понимать, что квартира так же остается общей, и комнаты, в которых проживают собственники, такие же общие.
Если по суду идеальные доли составили по половине квартиры, а в режиме пользования квартирой суд определил, что один из собственников проживает в комнате в 12 кв. м., а второй получил для проживания комнату в 14 кв. м., то коммунальные платежи за свет, воду и газ оба собственника будут оплачивать в равных долях, по половине. В этом весь смысл понятия «идеальная доля».
Пока собственники мирно живут в одной квартире, никаких сложностей это не вызывает. Однако при попытке продать свою долю могут начаться проблемы.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности
Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ). При недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет. Другими словами, если, например, один из двух долевых собственников квартиры не желает ее продавать третьему лицу, то второй сособственник, имеющий такое желание не имеет правовых средств заставить сделать это первого.
Распорядиться долей в праве общей собственности каждый из ее участников может по своему усмотрению. Каждый из них вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли — при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ) постороннему лицу.
Преимущественное право покупки. Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Если остальные сособственники в течение месяца — при продаже недвижимости или в течение 10 дней — при продаже движимого имущества с момента их извещения не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец по истечении этих сроков либо ранее (при наличии письменного отказа субъектов права преимущественной покупки от его реализации) сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Упомянутые сроки являются пресекательными — с их истечением преимущественное право прекращается.
При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности — трех месяцев — по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).
В силу п. 5 ст. 250 ГК РФ вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).
Нотариальная форма сделки. Как следует из п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и при совместном отчуждении всеми долевыми сособственниками общей недвижимой вещи, подлежат заключению в нотариальной форме за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК РФ доля в праве собственности переходит к ее приобретателю по договору с момента его заключения. Но если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, переход соответствующей доли определяется моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223, ст. ст. 8.1, 131 ГК РФ).
Как продать свою долю в общей квартире
Сразу скажем, что продать долю собственности в общей квартире будет сложнее, чем продать комнату в коммуналке, потому что доля эта идеальная, и делить с чужими людьми квартиру на таких условиях мало кому захочется.
При этом есть еще одна сложность: при продаже доли в общей квартире преимущественным правом ее покупки обладают остальные собственники этой же квартиры.
Это преимущественное право действует так: отдельный собственник, решив продать свою долю, обязан предложить свою долю в первую очередь своим сособственникам.
При их согласии с условиями сделки никаких сложностей продать долю не возникает. Но если они не согласны, или же в течение одного месяца от уведомления их о продаже они не купят эту долю, тогда останется предлагать реализовать эту долю на рынке недвижимости.
При этом менять условия и цену собственник уже не имеет права и должен продавать долю на тех же условиях, которые он предлагал своим собственником.
Что будет, если условия продажи доли собственник решит все-таки изменить? Тогда остальные собственники, узнав об изменении цены или условий продажи, в период до 3 месяцев с момента, когда они узнали о таком нарушении их прав, могут подать в суд иск о переводе прав собственности по договору купли-продажи доли на себя.
Право на покупку доли собственниками
Если не наблюдается желания судиться с сособственниками и рисковать своей продажей, собственник должен не просто направить своим сособственникам предложение о покупке своей доли в письменном виде, но и позаботиться, чтобы у него осталось подтверждение факта получения ими этого предложения.
Для этого можно или передать предложение в 2-х экземплярах с росписью о получении на втором, или же воспользоваться услугой почты России «Заказное или ценное письмо с уведомлением о вручении».
Этими способами вы подстрахуетесь от нечестных шагов сособственников, которые могут объявить, что уведомления о продаже с вашей стороны не поступало.
В договоре мены долей преимущество сособственников соблюдается в таком же порядке.
Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками
Способы обойти эти сложные обстоятельства есть, но как в большинстве случаев, когда применяются юридические хитрости в попытке обойти закон, они могут сработать, но только при абсолютной добросовестности покупателя доли. Если уверенности в этом нет, лучше хорошо взвесить все риски, прежде чем пускаться в рискованное предприятие. Но что же можно сделать?
Использование договора дарения
Одна из ситуаций, при которой право ваших совладельцев квартиры приобрести вашу долю в первую очередь перестает работать – это договор дарения, составленного на основании статьи 572 ГК РФ.
Вы вправе подарить вашу долю, запретить вам дарение никто из совладельцев не имеет права. Но, как всегда, возможны варианты.
Во-первых, возникает риск для покупателя, который в данном случае выступает как одариваемое лицо. По заявлению совладельцев, которым такая ситуация явно не понравится, ваша сделка дарения вполне может быть признана мнимой, и скрывающей за своим фасадом обыкновенную куплю-продажу. Совладельцы потребуют передачи прав собственности, полученных покупателем, на себя. Это рискованно для покупателя, поскольку отдав деньги, он может остаться ни с чем.
Однако не менее рискованной данная ситуация будет и для продавца – дарителя, ведь если покупатель не расплатится с вами, получить с него плату вы никак не сможете – дарение есть дарение.
Использование завышенной цены купли-продажи
Вторая уловка – это сделать официальное предложение совладельцам квартиры выкупить вашу долю по несоразмерно высокой цене. Поскольку после получения отказа (а он обязательно будет, или совладельцы просто в течение месяца не внесут требуемую сумму) вы заключаете обычный договор купли-продажи, и поскольку вы не имеете права продавать долю за сумму, отличающуюся от вашего предложения совладельцам, за эту сумму вы и продаете долю. На бумаге, но фактически получаете от покупателя реальную сумму, то есть соответствующую положению вещей.
Конечно, при увеличении цены на продажу соразмерно вырастет и налог с продажи доли, поскольку налог высчитывается из суммы, прописанной в договоре.
Стоит ли овчинка выделки, пусть каждый решает для себя. Единственное, что может вас спасти от завышенного налога – это ситуация, когда продажа вашей доли при продаже квартиры в долевой собственности не будет облагаться налогом на доход. Это нужно выяснять дополнительно.
Использование договора займа
Третья уловка – это заключение договора займа на ту сумму, которая будет равной цене вашей доли в общем праве собственности на квартиру и дополнительное соглашение к этому договору, в котором стороны соглашаются обеспечивать данный займ залогом вашей доли.
Говоря проще, вы берете у покупателя взаймы сумму, равную стоимости вашей доли под залог вашей доли. И не возвращаете займ или пропускаете срок платежа по займу. Доля уходит в счет уплаты по залогу заимодавцу.
Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать. Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.
Какие риски в этом случае? Как и в первом, ваши совладельцы квартиры не будут молча наблюдать за этим и подадут иск об отмене сделки займа как сделки, прикрывающей собой покупку доли. Если суд удовлетворит этот иск, покупателю придется вернуть вашу долю, то есть отступное соглашение будет признано недействительным и вам придется рассчитаться с вашим кредитором обычным способом.
Компенсация вместо выдела доли в натуре
При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:
1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ). Соответствующие случаи такого недопущения предусмотрены, например, следующими нормами законов:
- в силу положений подпункта 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- в течение срока действия договора инвестиционного товарищества раздел общего имущества товарищей-вкладчиков и выдел из него доли в натуре по требованию товарища не допускаются, если иное не предусмотрено договором инвестиционного товарищества (п. 2 ст. 7 Федерального закона N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»);
- не допускается образование земельного участка (в том числе в результате выдела доли в натуре), который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (абзац 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
- памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется (п. 14 ст. 48 Федерального закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).
2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ). Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).
3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Сособственнику, не заявлявшему требование о выделе своей доли в натуре, при названных условиях компенсация может быть присуждена судом в исключительных случаях, в частности, при наличии в его действиях признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) либо с учетом специальной правовой регламентации (например, ст. ст. 1168, 1170 ГК РФ).
Судебная практика больше склоняется к позиции, согласно которой, положения п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяются на требования как выделяющегося собственника, так и остальных участников общей долевой собственности, то есть права на долю можно лишить и без заявления выделяющегося собственника. Таким образом, участник общей собственности вправе обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, в случае если тот не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, его доля незначительна и не может быть реально выделена.
Показательно дело, рассмотренное Верховным Судом РФ (Определение от 12.07.2016 N 46-КГ16-8). Верховный Суд отменил апелляционное определение, оставившее в силе решение об отказе в иске сособственнику о признании доли ответчика в размере 7/100 в праве общей долевой собственности на жилое помещение незначительной и прекращении его права. Суд первой инстанции отказал со ссылкой на то, что ответчик требования о выделе доли не заявлял, согласия на выплату денежной компенсации не выражал, несет бремя содержания квартиры, другого недвижимого имущества не имеет. Верховный Суд РФ указал, что выводы суда не основаны на законе, поскольку участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.
Противоположная позиция была изложена нами в статье «Компенсация вместо выдела доли в натуре по п. 4 ст. 252 ГК РФ. Судебная практика».
Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры
В законодательстве предусмотрен один уникальный случай, при котором продажа доли квартиры в случае продажи квартиры в долевой собственности разрешена без учета преимущественного права на покупку доли совладельцами. Этот случай – продажа доли квартиры с публичных торгов и применяется он только тогда, когда данную долю реализуют в счет долгов владельца прав на долю его кредиторы, если при этом доля в квартире – единственное, что у него осталось, и на полное погашение задолженности всего остального его имущества не хватило.
И даже в этом случае существуют ограничения. Так, отнимать у должника единственное жилье по закону не допускается, поэтому если у должника есть только это жилье, его продать не смогут.
Фактически продажа квартиры в долевой собственности по торгам разрешена только в двух случаях:
- Когда лицо, владеющее долей, не проживает в этой квартире, имеет в собственности другое жилье или зарегистрировано по договору соцнайма в другом месте.
- И в случае, когда доля в квартире приобретается через ипотеку, тогда можно отобрать и единственное жилое помещение.
Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, выдел доли
Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение последней. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.
При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли могут быть осуществлены в судебном порядке.
Возможность выдела доли. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).
Выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»).
При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. В отсутствие такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения — по решению суда (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности
Если квартира слишком мала, чтобы обеспечить комфортное проживание всех ее совладельцев, владеющих правами на доли в квартире, у всех собственников рано или поздно возникнет мысль о продаже такой квартиры.
При единогласном решении всех совладельцев квартиры продать ее оформить продажу общей квартиры можно всего двумя способами:
- С помощью нескольких договоров купли-продажи долей одному покупателю. Вся совокупность этих договоров составит в результате полное право собственности на всю квартиру.
- Или один договор купли-продажи с несколькими продавцами и одним покупателем.
Несколько договоров на продажу каждой доли отдельно может применяться в случае, когда владельцы не общаются и не доверяют друг другу. Здесь придется оплачивать государственную пошлину на каждую долю в размере 1000 рублей и соблюдать преимущественное право, то есть каждый раз предлагать выкупить долю сначала всем совладельцам, и только после получения от них отказа продавать доли покупателю. Для покупателя такой вариант очень неудобен.
Второй же вариант со всех сторон более удобен и выгоден. Пошлина платится только один раз, не нужно маневрировать между разными владельцами.
Но тут необходима доверенность на имя одного из собственников на его право подписывать договор от имени всех остальных.
Так же есть отличия в оформлении налогового возврата при данных способах продажи, мы это рассмотрим в параграфе, посвященном налоговым вычетам.
Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу
Допустим, что в квартире проживают несколько лиц, каждое из которых имеет право на свою долю собственности. Если у них возникнет желание продать квартиру, а один из них будет против этого, как поступить?
В этой ситуации решающее право голоса будет у владельца наибольшей доли и, соответственно, если доля противника будет больше всех, то сделать в этой ситуации что-либо будет невозможно.
Но если доля противника мала, можно сделать попытку принудительного выкупа его доли, для чего подать иск в суд, мотивируя свое требование малым размером его доли, вы должны просить суд обязать его передать свою долю в собственность остальных владельцев за материальную компенсацию. Суд не сможет выполнить это требование только в случае постоянного проживания противника продажи в этой квартире.
Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора — судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие подлежит компенсации. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем.
Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК РФ). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет. Как указывалось выше, сособственники имеют право соглашением определить порядок несения расходов по содержанию долевой собственности, отличающийся от принципа соразмерности участия сособственников в несении бремени содержания общего имущества.
Налог с продажи доли в квартире
По общему правилу, деньги, которые получил продавец за долю в квартире или за всю квартиру, считаются доходом и, следовательно, вы должны будете заплатить подоходный налог 13% от полученной суммы за ваше имущество.
Однако это правило действует только тогда, когда вы продаете свою недвижимость, которая была у вас в собственности менее 3 лет. Если же вы владели квартирой дольше трех лет, налог вы не платите. Срок три года считается от даты в вашем Свидетельстве о праве собственности.
Если же вы продали квартиру ранее трех лет, вы платите налог, но имеете право на налоговый возврат. Налоговый возврат считается как сумма, на которую будет уменьшена налогооблагаемая база при вычислении налога, то есть эта сумма будет равна вашему доходу от продажи квартиры, но она не может превышать 1 миллион рублей для каждого отдельного объекта недвижимости.
Если же вы продаете долю квартиры в общей собственности, налоговый вычет считается несколько по-другому.
Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета
Поскольку, как мы уже говорили, наибольшая сумма в 1 000 000 руб. для расчета налогового вычета применяется только к одному объекту, то считается, что таким отдельным объектом является отдельно продающаяся квартира. Но если квартира продается по долям, с отдельным договором на каждую долю, то отдельным объектом становится каждая доля. Один договор купли-продажи – один объект.
То есть, при продаже собственниками своей квартиры одним договором, сумма налогового возврата для каждого из них будет пропорциональна их размеру долей, например, при двух равных долях каждый собственник получит по 500 тысяч налогового возврата. Но если доли в квартире продаются отдельно, по 1 миллиону возврата получит каждый совладелец, разумеется, это справедливо только если квартира продана на сумму, большую или равную числу совладельцев, умноженному на миллион.
Соответственно, если вы продаете квартиру или долю собственности в квартире, которые были в вашей собственности до 3 лет, вам будет необходимо составить налоговую декларацию, в которой указать ваш доход с продажи недвижимости.
В декларации найдите графу для налогового возврата и если вы были собственником половины квартиры, то после продажи всей квартиры одним договором вам придется заплатить налог не со всей цены вашей доли, а только с части этой суммы.
Допустим, квартира, бывшая в собственности в равных долях у двух собственников, продана за 2 400 000 рублей. Налог на доход в данном случае будет платиться не с 1 миллиона (максимальная сумма налога), а с 500 тысяч, то есть вы заплатите 13% от 500 000 = 65 000 руб., а на оставшиеся 500 000 налоговая предоставит вам налоговый возврат.Но если вы будете продавать свои доли отдельными договорами, то налог в этом случае вам вообще не начислят, вы просто в своей налоговой декларации укажете вычет на сумму 1 000 000 р.
