8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).
Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий?
Что касается Продавца, то у него забота одна – как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Недооценивают стоимость ремонта

Квартиры без отделки в новостройке стоят на порядок дешевле, поэтому их часто выбирают именно ради экономии. Но многие покупатели не слишком хорошо представляют, в какую сумму обойдётся ремонт и сколько он займёт времени.

Давайте посчитаем, насколько оправдана такая экономия. У ПИК, например, одна и та же двухкомнатная квартира площадью 57,7 квадратного метра без отделки стоит 6 462 000 ₽, а с отделкой — 7 580 000 ₽. Разница — около 1,1 миллиона ₽. Примерная стоимость ремонтных работ составляет 15 тысяч ₽ за квадратный метр, включая черновые работы. Плюс недорогие материалы обойдутся в среднем в 3 тысячи ₽ за квадратный метр. Если использовать материалы высокого качества, то стоит закладывать 6 тысяч ₽ за метр. В нашем случае на качественный ремонт потребуется 1,2 миллиона ₽, то есть уже больше, чем мы вроде бы выиграли. При этом работы будут идти несколько месяцев, а значит, к расходам нужно добавить ещё и стоимость аренды жилья на это время.

Такая же история с покупкой «бабушкиного варианта» на вторичном рынке. Казалось бы, достаточно просто переклеить обои и покрасить потолок. А на самом деле приходится ровнять стены, менять проводку и сантехнику. В итоге ремонт занимает несколько месяцев и стоит до 20% от стоимости квартиры.

Как правильно сделать

Перед тем как купить квартиру, посчитайте, в какую сумму вам обойдётся ремонт с учётом затраченного времени. В большинстве случаев оказывается, что выгоднее купить жильё с отделкой или свежим ремонтом.

Распространенные ошибки покупателей «вторички»

Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:

Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
Приобретение не приватизированного жилья.
Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

Не обращают внимания на перепланировку

Сама по себе перепланировка — это неплохо. Например, хозяева объединили лоджию с комнатой, сломав стену, или увеличили санузел за счёт коридора. И так стало удобнее. Но если цена на такую квартиру ниже рынка, то, скорее всего, причина в неузаконенной планировке.

Такие квартиры не подходят под ипотеку — банки редко согласовывают на них кредиты, что сужает круг потенциальных покупателей. Вот и приходится снижать цену, дисконт в среднем составляет 10%. Если вы берёте квартиру без привлечения кредитных средств, то это не станет для вас проблемой. Но учитывайте, что в будущем при продаже квартиры вы столкнётесь с аналогичной ситуацией. Кроме того, жилищная инспекция может обязать вас вернуть квартиру в исходное состояние. И делать это придётся за свой счёт.

Как правильно сделать

Попросите продавца предоставить техпаспорт из БТИ и сравните его с текущим планом квартиры. Далее узнайте, можно ли узаконить перепланировку (эта информация есть на сайте mos.ru). Если нет, то решите, готовы ли вы к тому, что в будущем вам будет непросто перепродать её даже с дисконтом.

Читайте по теме: Как согласовать перепланировку в квартире

Риски, связанные с историей квартиры

Любая квартира имеет свою историю, а задача покупателя – ее тщательно проанализировать. Всегда сохраняется вероятность претензий на объект со стороны третьих лиц и оспаривания прав собственности продавца.

Для анализа истории недвижимости анализируется и сопоставляется комплекс сведений:

правоустанавливающие документы: договора купли-продажи, приватизации, мены и пр;
документы от владельца: свидетельство о браке, рождении детей и пр.
информация, которую передал сам собственник в ходе устной беседы;
официальные выписки и документы: выписка о переходе права из ЕГРН (учтите, она будет содержать информацию только с 1998 года), реестр доверенностей, базы данных судов и пр.
неформальная информация от соседей, участкового и пр.

Покупателю необходимо запросить все документы об истории перехода прав собственности, начиная с первого владельца. Есть ошибочное суждение, что проверке подлежат сделки только в пределах срока исковой давности и сроков оспаривания (в течение 3 лет после заключения договора). Но сроки исковой давности не всегда исчисляются с момента подписания договоров, чаще – с момента обнаружения нарушения имущественных прав третьим лицом.

Первое, на что нужно обратить внимание – вся цепочка перехода прав отслеживается и нет выпадающих звеньев (длительных периодов, когда у квартиры отсутствовал собственник).

Второе – сколько раз менялся собственник. Чем меньше переходов квартиры из рук одного владельца – к другому было, тем лучше и безопаснее для покупателя.

Третье – на каких основаниях квартира переходила к новому собственнику. У каждого типа договора есть специфические риски. В первую очередь должны насторожить нестандартные способы перехода прав: по решению суда, государственному акту, свидетельству о наследстве и пр. Их следует проверять особенно тщательно.

Четвертое – когда был совершен последний переход права собственности. Слишком быстрая продажа зачастую вызвана потребностью владельца в деньгах, но также является сигналом о возможном мошенничестве. При непродолжительном сроке владения высоки риски столкнуться с неприятными сюрпризами: банкротством, оспариванием третьими лицами и пр. Чем дольше собственник владеет квартирой – тем безопаснее.

Каждое звено в «цепочке» должно соответствовать закону и не нарушать права третьих лиц.

Какие риски перехода права собственности существуют в зависимости от типа сделки

Договор купли-продажи

Распространенные риски

договор не исполнен/ненадлежащим образом исполнен;
нарушены права супругов при отчуждении объекта;
продавец не отдавал отчета в действиях.

Какие документы запрашивать

договор купли-продажи;
платежные документы по нему;
согласие супруги на совершение сделки.

Договор дарения

Распространенные риски

даритель не мог руководить своими действиями (был недееспособен);
дарение было притворной сделкой (прикрывало ДКП квартиры)*;
должно насторожить – если квартиру подарил пожилой человек, который вскоре умер (наследники могут попытаться оспорить дарение).

*Этой схемой часто пользуются, чтобы не соблюдать правило о преимущественном праве соседей на долю в недвижимости или чтобы избежать возникновения совместной собственности с супругой на объект. Супруга и сосед могут оспорить притворную сделку для защиты своих имущественных интересов.
Какие документы запрашивать

договор дарения;
свидетельство о браке/разводе;
согласие супруги на совершение сделки.и

Рента и договор с пожизненным содержанием с иждивением

Распространенные риски

договор не исполнен/невозможно проверить его исполнение;

владелец не понимал, что за договор он подписывает.

Какие документы запрашивать

договор ренты;
документы, подтверждающие исполнение обязательств;
документ о наступление обстоятельств, обуславливающий переход права собственности.

Договор мены

Распространенные риски

договор не исполнен/ненадлежащим образом исполнен;
были нарушены права супругов при отчуждении объекта;
продавец не отдавал отчета в действиях;
риск возникновения проблем в другой обмениваемой квартире и, как следствие, – расторжение договора мены.

Какие документы запрашивать

договор мены;
документ, подтверждающий переход прав по нему (выписка из ЕГРН или иной).

Приватизация

Распространенные риски

наиболее распространенный риск — нарушение прав несовершеннолетних при приватизации (выписали, не включили в собственники и пр.);
была «расприватизация» в истории квартиры;
риски того, что жильцы не отдавали отчета в действиях, когда отказывались от приватизации.

Какие документы запрашивать

договор соцнайма/ ордер;
решение от органов власти о предоставлении жилья;
договор о передаче в собственность;
решение о передаче квартиры в частную собственность.

Наследство

Распространенные риски

появление новых наследников, пропустивших сроки вступления в наследство, и заявившие о своих правах;
оспаривание завещания;
обязательная доля в наследстве (наследники, имеющие право на наследство вопреки завещанию);
фактическое принятие наследства ( те наследники, которые не подавали заявление нотариусу);
нотариальные ошибки (неправильно оформленное свидетельство).

Какие документы запрашивать

свидетельство о праве на наследство соглашение о разделе наследства;
документы по другим родственникам.

Покупка квартиры в новостройке или ЖСК

Распространенные риски

могут сохраняться права бывших супругов на объект (супруги могли развестись с момента начала строительства до сдачи объекта);
некорректное превращение паев в квадратные метры.

Какие документы запрашивать

договор участия в ЖСК;
устав ЖСК;
выписка из протокола общего собрания членов ЖСК;
справка о полной выплате пая;
договор участия в долевом строительстве документ, подтверждающий оплату по ДДУ.

Материнский капитал

Распространенные риски

Риски возникают, если маткапитал был направлен на погашение ипотечного кредита, но дети первоначально не фигурировали в ДКП.

Родители в этом случае пишут обязательства в ПФР о выделении доли детям после снятия залога банка по ипотеке. Но ПФР исполнение этого условия практически не контролирует . Дети в дальнейшем могут оспорить сделку так как их права нарушены. Потенциально может быть оспорено и право собственности, и размер доли.

Невыделение детям доли может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению ПФР.

Какие документы запрашивать

свидетельства о рождении детей

Решение судов

Распространенные риски

риск обжалования и пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам;
часто подделывают.

Какие документы запрашивать

решение суда;
основания искового заявления.

Конечно, не стоит забывать схемах мошенничества, подлога, подделки документов и пр.

В результате такого анализа выявляется полная информация об объекте: если риски можно минимизировать, то можно приступать к подготовке документов, если – нет, то стоит отказаться от покупки.

Не просят у продавца справку о психическом здоровье

Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) не входит в пакет обязательных документов со стороны продавца, однако опытные риелторы всегда рекомендуют просить её предоставить. Зачем это нужно? Справка подтверждает, что продавец дееспособен и отдаёт отчёт своим действиям. Если это не так, то его родственники смогут через суд оспорить сделку. В таком случае придётся вернуть квартиру, но процесс возврата денег может затянуться.

Как правильно сделать

К сожалению, вы не можете обязать продавца квартиры предоставить вам справку из ПНД. Однако если человеку нечего скрывать, то он легко пойдёт вам навстречу. Для этого ему достаточно обратиться с паспортом в государственный психоневрологический диспансер по месту жительства. Справка выдаётся бесплатно. Если у квартиры несколько собственников, справки стоит получить от каждого из них.

Если же продавец категорически отказывается предоставлять справку из ПНД, ссылаясь на свою занятость, например, то лучше не рисковать и поискать другую квартиру.

Резюме

Основной риск покупателя квартиры состоит в том, что он может потерять право собственности, которое перешло к нему по сделке. Но указанный риск вполне поддается контролю.

Итак, вот тот минимум, который необходимо проверить покупателю, чтобы удостовериться в безопасности сделки:

Наличие права собственности у продавца, оформленного должным образом.
Отсутствие обременений и ареста у объекта в выписке из ЕГРН.
Отсутствие прочих запретов на совершение сделки или иных барьеров, делающих ее невозможной.
Отсутствие в истории квартиры выпадающих звеньев и высокорисковых сделок.
Финансовое состояние продавца и риски банкротства.
Адекватность продавца, ее дееспособность.
Возможность получения всех необходимых согласований на проведение сделки (от супруга, опекуна и пр.).
Действительность доверенности продавца.
Отсутствие жильцов, которые обладают правом бессрочного проживания.
Наличие в договоре существенных условий.
Корректность подготовки комплекта документов при передаче на регистрацию.

Не проверяют права других лиц, зарегистрированных в квартире

Перед покупкой нужно обязательно проверить квартиру на чистоту — выяснить, кто кроме продавца в ней прописан и какие эти люди имеют права. Может оказаться, что собственников несколько — значит, при покупке вам нужно разрешение каждого из них. Иначе может случиться так, что вы заплатите деньги одному человеку, а второй собственник через суд обяжет вас вернуть ему недвижимость.

Кроме того, если квартира была приватизирована и другие члены семьи продавца отказались от приватизации в его пользу, то они всё равно сохраняют за собой право пользоваться жилым помещением. И, к сожалению, бывают случаи, когда эти родственники через суд доказывают своё право вселиться в квартиру.

Как правильно сделать

Запросите у собственника выписку из домовой книги или единый жилищный документ, в котором указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если в ней прописаны несовершеннолетние дети, то убедитесь, что у продавца есть разрешение органов опеки на продажу.

После выясните, приватизирована ли квартира — это можно сделать с помощью грамотного юриста. Если да, то попросите у членов семьи собственника нотариально заверенные отказы от претензий на проживание в этой квартире.

Риски нерегистрации сделки

Наконец на завершающем этапе стороны также могут подстерегать проблемы: договор подписан, а при регистрации перехода права собственности в Росреестре получен отказ.

Как минимизировать данный риск? ❗Необходимо проконтролировать, что все условия оформления сделки были соблюдены:

Договор заверен нотариально (если требуется ГК), содержание договора соответствует закону и в нем есть все существенные условия.
Соблюдена комплектность документов. Есть согласие на сделку от органов опеки и супруги и пр.
Заявление на переход права собственности заполнено корректно, в нем отсутствуют ошибки.
Запись в ЕГРН на момент передачи документов отвечает всем базовым условиям (нет ли ареста, залога, запрета от собственников действовать по доверенности, возражений от предыдущего собственника).

Остается при получении документов проверить отсутствие ошибок в выписке из ЕГРН, корректно ли указан новый владелец. И все.

Не проверяют соседей

Многие недовольны своими соседями, а кто-то даже готов поменять из-за них квартиру. Конечно, если у продавца буйные соседи, то он постарается это скрыть. Например, назначит просмотр на то время дня, когда они на работе.

Как правильно сделать

Попросите продавца назначить просмотр на вечернее время, после 18:00, когда многие возвращаются с работы — так вы увидите, кто живёт в этом доме. Кроме того, вы сразу поймёте, не собираются ли под окнами или на лестничных клетках компании шумной молодёжи.

Посмотрите на состояние окон и балконов соседних квартир. Обратите внимание на места общего пользования: насколько чистые лифты, нет ли надписей на стенах. Если в подъезде чисто, стоят горшки с цветами, то риски гораздо ниже.

Можно попробовать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым несколько минут. Стоит пообщаться с консьержем, обычно они охотно рассказывают о жильцах дома. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже даст нужную информацию.

Помощь специалистов

Обращаться к специалистам можно как с самого начала, если у вас нет опыта в покупке квартир, чтобы они провели сделку полностью, либо на любом этапе, на котором у вас возникли затруднения. При выборе надёжной компании и квалифицированных риэлторов вам удастся сэкономить немало времени, а может быть ещё и купить жильё дешевле.

Это не значит, что во всех случаях выгоднее обращение к профессиональным посредникам. Во-первых, на рынке работают компании разного уровня и, если не уделить должного внимания выбору, можно затем сильно пожалеть. Во-вторых, если у вас уже есть опыт в этом, и вы сами хорошо понимаете, что нужно делать, возможно получится провести сделку не менее, а то и более эффективно, чем у риэлторов. Потому в конечном итоге выбор остаётся за покупателем.

Не читают отзывы об управляющей компании

Управляющая компания напрямую влияет на качество жизни жильцов: именно она формирует график уборки общих помещений, проводит ремонт и устанавливает тарифы за коммунальные услуги (вывоз мусора, ремонт здания, охрану, услуги консьержа). И иногда может оказаться, что стоимость обслуживания высокая, хотя по факту УК работает плохо.

Как правильно сделать

Перед покупкой квартиры почитайте форумы и группы дома или района в соцсетях. Например, во многих новостройках есть чаты жильцов, а в Фейсбуке можно найти группы по районам — в них несложно отыскать соседей и спросить у них о проблемах в обслуживании дома.

Советы юриста при покупки квартиры на вторичном рынке

Минимизировать риски при покупке квартиры, получить свою выгоду от сделки вам помогут советы юриста.

Страхование покупки квартиры

Чтобы защитить покупателя квартиры от утраты своего права существует титульное страхование. Данный вид страхования предполагает возмещение рыночной стоимости квартиры если покупатель утратил на нее право не по своей вине.

Выплаты по страховке можно получить в случае возникновения рисков, влекущих признание сделки не действительной:

заключение сделки с человеком, который не осознавал значения своих действий;
сделка заключалась без согласия супруга;
в результате сделки нарушены права несовершеннолетнего;
продажа жилья в результате обмана, принуждения.

Договор титульного страхования можно заключить сроком от года до 10 лет, с учетом индивидуальных особенностей сделки.

Получение налогового вычета

Право гражданина на получение налогового вычета при покупке квартиры регулируется статьей 220 НК РФ.

Претендовать на его получение могут:

официально трудоустроенный гражданин, из заработной платы которого удерживается подоходный налог;
неработающий пенсионер, при условии наличия перед этим непрерывного трудового стажа 3 года и уплаты налога;
гражданин, приобретший собственность на имя несовершеннолетнего ребенка.

Возможность получения налогового вычета после покупки квартиры не ограничена сроками.

Максимальная сумма расходов на приобретение квартиры, с которой будет исчисляться вычет, составляет 2 млн. руб. и составит 260 тыс. руб. При покупке квартиры в ипотеку вычет исчисляется от суммы 3 млн. руб. и будет равняться 360 тыс. руб. плюс 13 % процентов от уплаченных по кредитному договору процентов.

За один год можно возместить средства лишь в той сумме, которая была удержана в виде подоходного налога от зарплаты. Возврат всей суммы вычета, на которую гражданин имеет право, может занять несколько лет.

Для получения налогового вычета необходимо предоставить следующие документы:

документ, удостоверяющий личность;
справка с места работы по форме 2-НДФЛ;
заявление и декларация по форме 3-НДФЛ;
документ, подтверждающий приобретение квартиры;
документы, подтверждающие произведенные затраты на приобретение квартиры, уплату процентов по ипотечному кредиту;
свидетельство о браке (при покупке квартиры в совместную собственность).

Получить вычет можно непосредственно обратившись в ИФНС или через своего работодателя. На его получение в среднем уходит от 2 до 4 месяцев.

Не проверяют наличие долгов за коммунальные услуги и капремонт

Долг за капитальный ремонт закреплён за квартирой, а значит, переходит новому собственнику. Покупая такую квартиру, вы по умолчанию соглашаетесь с этим.

А вот долги за оплату коммунальных услуг остаются на предыдущем собственнике. Однако если они очень большие, то есть риск, что продавец объявит себя банкротом. В таком случае ещё в течение трёх лет после продажи квартиры сделка может быть признана недействительной. И тогда вас обяжут вернуть квартиру в конкурсную массу, а вот получить назад деньги будет очень непросто — вы станете одним из кредиторов продавца-банкрота.

Как правильно сделать

Чтобы узнать, нет ли за квартирой задолженностей, попросите продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если же вы выяснили, что за квартирой числится большой долг, то обязательно обсудите это с продавцом. Хороший вариант — самостоятельно заплатить по счетам и уменьшить стоимость сделки на эту сумму (например, если квартира стоит 10 миллионов ₽, а долгов на 100 тысяч, то в банковскую ячейку вы заложите 9,9 миллиона). Важно закрыть долг до сделки.

✍️ Возможность подписания документов несовершеннолетним ребенком

Согласно законодательству граждане, не достигшие возраста 18 лет, делятся на две основные группы:

малолетние, до 14 лет (ст. № 28 ГК РФ);
несовершеннолетние, от 14 до 18 лет (ст. № 26 ГК РФ).

Первая группа детей не может заключать сделки самостоятельно и ставить подписи в документах. Это право имеют их законные представители (родители, опекуны).

Вторая группа имеет право совершать сделки и ставить подписи самостоятельно с письменного разрешения своих представителей.

Можно выделить еще одну категорию граждан, не достигших совершеннолетия — с 16-18 лет. В этом возрасте человек может быть объявлен полностью дееспособным (эмансипация) по решению органов опеки, с согласия родителей или по решению суда.

В этом случае гражданин несет ответственность за свои действия и может совершать сделки от своего имени, а также ставить подписи без чьего-либо согласия.