Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного из жильцов в 2022 году: варианты действий, судебная практика, образец иска

В большинстве случаев, приватизация квартиры без разрешения одного из проживающих невозможна. По закону, перед подачей заявления на приватизацию, необходимо получить отказ или согласие от всех жильцов. Если хотя бы один из них выражает протест, приватизировать квартиру придётся через суд.

Однако, можно попробовать разрешить вопрос миром, без судебного разбирательства. Давайте разберёмся, как выйти из непростой ситуации.

Чье согласие на приватизацию необходимо

С учетом тематических законодательных нормативов можно перечислить базовые условия:

• участие в приватизации предполагает добровольные действия;
• претендовать на получение доли вправе все жильцы с постоянной регистрацией;
• в обязательном порядке часть имущества получают несовершеннолетние дети.

Исходя из отмеченных нюансов понятно, что в данном случае не имеют значения родственные связи. Если муж прописан по другому адресу, его участие в приватизации исключается. Следует подчеркнуть, что на муниципальную собственность не распространяются права совместно нажитого имущества.

Приватизировать квартиру без согласия одного прописанного временно отсутствующего жильца нельзя. Кроме людей, выполняющих обязанности по трудовому договору (вахтовый метод, экспедиция), к этой категории причислены следующие лица:

• военнослужащие;
• студенты;
• осужденные.

Важно! После возвращения временно отсутствовавший жилец вправе аннулировать договор приватизации с возвратом имущества решением суда в собственность муниципалитета.

Требования закона

На основании Закона «О приватизации…» от 04.07.91г. (ст.2) участником приватизации может стать однократно и на добровольной основе каждый гражданин РФ.
На приватизацию конкретного жилого помещения имеют право все зарегистрированные в нём лица, включая несовершеннолетних.

Граждане, временно зарегистрированные или проживающие в помещении без прописки, в процессе не участвуют.

Прежде чем приступать к получению согласия прописанных жильцов, стоит выяснить, имеют ли они по закону право участия в процессе. Не требуется получать добро от следующих лиц:

• квартиросъёмщиков, проживающих на основании договора поднайма помещения;
• лиц, ранее участвовавших в приватизации другого объекта;
• граждане, выписанные с жилплощади по решению суда (даже если в сняться с регистрации они не успели и не пожелали).

Как приватизировать квартиру, если один из проживающих против?

Лица, прописанные в квартире и не попадающие в данные категории для проведения приватизации должны письменно выразить на то своё согласие. Без нотариально заверенного документа оформить собственность будет невозможно.

Поэтому прежде чем начинать сбор документов и подавать заявление стоит достичь согласия между жильцами. Заставить жильцов написать согласие по закону невозможно, поэтому действовать придётся уговорами и убеждениями.

Результатом переговоров должно стать получение согласия от жильцов или их добровольного отказа от доли.

Возможно вам будет интересно: какие можно получить льготы по ипотеке при рождении детей?

Отказ от приватизации

В соответствии с добровольным характером процедуры жильцы не обязаны получать недвижимость в частную собственность. Но приватизация квартиры без согласия прописанных невозможна. Возможные причины отказа надо перечислить, чтобы получить информацию о возможных методах ведения переговоров:

• отсутствие времени или желания заниматься переоформлением;
• плохое санитарное (техническое) состояние квартиры;
• необходимость оплаты капитального ремонта и налога на недвижимость после оформления имущества в частное владение.

Такой человек сохраняет пожизненное право проживания по данному адресу, что является существенным обременением для будущего распоряжения недвижимостью.

Отказ составляют в произвольной форме, заверяют в нотариальной конторе. Нельзя составить документ в пользу другого лица или от имени несовершеннолетнего ребенка.

Для экономии можно поставить подпись (подтвердить согласие на приватизацию) в присутствии уполномоченного сотрудника администрации при подаче пакета документов. Некоторые муниципалитеты требуют нотариальный отказ в обязательном порядке. Для подробного изучения тематических вопросов рекомендуется изучить специальную публикацию нашего сайта.

К сведению! Родители должны получить разрешение в органах опеки, если действуют от имени ребенка. Можно приватизировать квартиру только с выделением долей всем несовершеннолетним членам семьи.

Как договориться без суда о приватизации с тем, кто против?

С лицом, которое против приватизации, можно попробовать договориться без суда несколькими способами, все зависит от того, какое лицо против приватизации и почему.

Если участвовать приватизации не хочет пожилой член семьи, чтобы не платить большие налоги, тогда следует рассчитать примерную сумму налога для такого лица и объяснить ему, что на самом деле налог не такой большой будет.

Если лицо не хочет участвовать в приватизации конкретного помещения, но и съезжать с него не хочет, тогда необходимо объяснить такому лицу, что он имеет право отказаться от приватизации спорного жилья, при этом он сможет в будущем воспользоваться своим правом на приватизацию, а также за ним сохраниться право пользования спорным жилым помещением, которое может быть прекращено только в случае его выезда в другое место жительство.

Таким образом, с учетом того, почему то или иное лицо не хочет участвовать в приватизации, можно попытаться разъяснить ему его права и показать плюсы для него в приватизации жилья или отказа от приватизации.

Выделить долю в квартире

Этот способ применяют для приватизации части недвижимости, если один или несколько жильцов решили продолжить пользование по договору социального найма. Подразумевается, что квартира останется муниципальной после передачи в частную собственность выделенной доли.

Для реализации такого плана необходимо согласие владельца. Фактически после выделения доли в натуре образуются два объекта, которые должны соответствовать критериям жилой недвижимости. Это условие существенно ограничивает потенциальные возможности. В соответствии с действующими строительными нормативами, например, общая площадь не может быть менее 28 м кв. Другие требования:

• сохранение прочности силового каркаса здания;
• отдельный выход на лестничную площадку;
• оснащение инженерными сетями;
• наличие отдельной кухни, санузла.

Подобные действия выполняются в ходе плановой реконструкции зданий. На период выполнения работ или постоянно жильцов переселяют в другие квартиры. Самостоятельно выполнить выделение доли в натуре можно только после оформления квартиры в частную собственность. В ходе приватизации устанавливают «идеальное» распределение частей (1/2, 1/3 или другое).

Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного жильца получить государственное имущество в личную собственность? Можно применить разделение договоров социального найма. В этом варианте необходимо соответствие части недвижимости следующим критериям:

• отдельный вход (непроходная комната);
• наличие отопления, электроснабжения;
• жилое назначение (естественный источник света).

Важно! Если человек не согласен с распределением долей, придется искать другой метод.

Список документов

При обращении в специализированное подразделение муниципалитета предоставляют:

• заявление о заключении договора социального найма;
• гражданские паспорта;
• заверенное нотариально соглашение с другими жильцами о распределении помещений;
• справку о зарегистрированных лицах из МВД;
• документы, подтверждающие расторжение брака.

Порядок действий

На стадии подготовки нужно договориться с другими жильцами о распределении комнат. Чтобы исключить проблемы в будущем – устанавливают определенный порядок пользования кухней и другими общими помещениями. Соглашение заверяют у нотариуса. На всех этапах от имени несовершеннолетних детей документы подписывают родители (усыновители, опекуны). Далее – передают документы в муниципалитет для составления отдельных договоров социального найма.

К сведению! Если бывший супруг не прописан, его согласие на приватизацию квартиры не требуется.

Примерные сроки и стоимость

Местная администрация сообщает решение не позднее чем через 60 дней с момента обращения. Для нотариального заверения государственная пошлина – 100 р., если в документе отсутствует стоимость. Дополнительно оплачивают:

• технические работы;
• выезд юриста по адресу заказчика;
• выполнение отдельных действий по доверенности.

Права прописанного

Теперь поговорим о том, какие права у прописанного в приватизированной квартире. Необходимо отметить, что есть ряд особенностей, влияющих на определение таких прав.

1. Первой такой особенностью будет считаться то, когда именно человек был в квартире зарегистрирован – до или после осуществления процедуры.
   В случае, если до, то даже при переходе жилья к другим собственникам он сохраняет за собой право на проживание на ее территории.

   Если после, то его права на проживание сохраняются до момента смены собственника.

2. Второй особенностью будет принадлежность такому человеку права собственности на долю имущества в такой квартире, так как здесь будет учитываться, принимал ли он участие в осуществлении процедуры приватизации.
3. Третьей особенностью станет право на первоочередное получение имущественных привилегий в случае наступления предусмотренных законом обстоятельств. Одним из таких обстоятельств становится вступление в наследство по закону.
4. Четвертым ключевым фактом станет право на использование всех имущественных благ, которые предусмотрены действующим законодательством для лиц, зарегистрированных на частной территории, а именно распоряжение своим правом зарегистрировать вместе с собой своих несовершеннолетних детей или лиц, над которыми он является опекуном.

Важно! Права прописанного в приватизированной квартире определяются датой приватизации жилья и регистрации человека в этом объекте.

Предлагаем также ознакомиться с материалами на тему приватизации квартиры в доме под снос, чердака, служебной квартиры и комнаты в коммуналке.

Выселить через суд

Принудить к приватизации без согласия одного прописанного жильца невозможно. Однако решение проблемы допустимо на основании соответствующего судебного решения. Для выселения необходимо доказать:

1. нарушение обязательств по договору социального найма;
2. невозможность совместного проживания по иным объективным причинам.

В первом случае разбирательство инициирует муниципалитет. Во втором – жильцы. По частной инициативе можно подать заявление с учетом следующих действий ответчика:

• длительное отсутствие, переезд по другому адресу места жительства;
• отказ оплачивать ЖКУ (задолженность – более 6 месяцев);
• угрозы жизни и здоровью;
• намеренное повреждение оборудования, нанесение другого ущерба имуществу;
• асоциальное поведение, нарушение покоя в ночные часы;
• создание препятствий для пользования коридорами, кухней, иными общими помещениями;
• использование жилых помещений для производства, иной коммерческой деятельности.

Требовать выселения можно при наличии у человека опасного заболевания. Эту причину рассматривают в особом порядке с учетом экспертного заключения медицинской комиссии. В некоторых ситуациях суд обязывает муниципалитет предоставить альтернативное жилье по договору социального найма.

Список документов

Вместе с исковым заявлением в районный суд передают:

• действующий договор социального найма, свидетельство о расторжении брака (копии);
• справку о зарегистрированных жильцах;
• подтверждение оплаты коммунальных услуг и госпошлины (за подачу иска).

Образец искового заявления

Порядок действий

Представленный алгоритм корректируют с учетом реальной ситуации:

• обращаются письменно в муниципалитет (подразделения МВД) с жалобами, получают письменные ответы;
• фиксируют нарушения, собирают убедительные доказательства своей правоты;
• передают в суд исковое заявление и сопроводительные документы;
• итоговое решение используют для принудительного выселения.

Примерные сроки и стоимость

Точное время на подготовку определить невозможно. Судебные формальности определены действующими нормативами (мес.):

• длительность разбирательства – 2;
• рассмотрение апелляций – 2;
• возвращение дела в районный суд – 1;
• оформление итогового решения, выселения службой приставов – 2.

Расходы (руб.):

• госпошлина за подачу иска (нотариальные заверения) – 300 (100);
• юридические консультации и подготовка документов – от 1500 до 4 000;
• профессиональное сопровождение, представление интересов клиента в ходе судебного разбирательства – от 6000.

Судебная практика

В ходе подготовки искового заявления нужно тщательно изучить исходную ситуацию. На практике при рассмотрении дела суд принимает во внимание, кроме основных доказательств, следующие факторы:

• материальное положение и трудоспособность ответчика;
• наличие альтернативного жилья;
• техническую возможность выделения доли.

Нельзя принудительно выселить без одновременного предоставления другого жилья:

• инвалидов (1, 2 гр.);
• пенсионеров по возрасту;
• членов семей жильцов, которые погибли при исполнении служебных обязанностей (военнослужащих, сотрудников МВД и др.);
• детей несовершеннолетнего возраста, иждивенцев.

Для решения сложных вопросов обращаются к пояснительным документам, имеющим которые юридическую значимость. Так, отдельным определением ВС РФ установил обязательное согласие всех прописанных жильцов. Человек, принимавший участие в приватизации, должен разрешить выполнение процедуры. При отказе его не могут выселить принудительно. Сохраняется право пожизненного проживания (регистрации).

Варианты решения вопроса

Основными причинами для несогласия некоторых из жильцов на приватизацию чаще всего является:

• нежелание ежегодно оплачивать налог на имущество;
• самостоятельно следить за техническим состоянием помещения и коммуникаций;
• боязнь «остаться на улице», если отношения между родственниками натянутые;
• невозможность в последующем приватизировать другую квартиру (с большей площадью или, например, удобствами);
• отсутствие времени для участия в приватизации
• просто нежелание пойти на уступки другим жильцам из-за неприязненных отношений или нежелание в последующем размена квартиры (например, бывший муж не хочет разъезжаться с бывшей женой и ребенком и т.д.).

Если у вас все же есть желание приватизировать жилье муниципального фонда, то существует только три способа:

1. Добровольное соглашение. Придется договориться с каждым из жильцов. Это наименее затратный способ, но не всегда действенный. Однако стоит помнить, что нельзя прибегать к противозаконным методам убеждения, ведь ваши действия могут быть квалифицированы по той или иной статье УК РФ.
2. По судебному решению. Только эта инстанция уполномочена разрешить приватизацию без согласия некоторых жильцов. Например, если местонахождение одного из родственников неизвестно, то в суд подается заявление о признании человека без вести пропавшим или умершим. Либо можно попытаться выписать человека из муниципальной квартиры. О том какие для этого существуют основания и как это сделать, мы уже рассказывали ранее. Судебный вердикт послужит разрешительным документом для приватизации без согласия.
3. Приватизация части жилья. Это возможно только в случае, если есть вариант выделить долю в натуре. Об этой процедуре вы можете узнать здесь.

Пример. В муниципальной квартире проживала Смирнова И.Л. с двумя сыновьями Сергеем и Леонидом. Старший (Сергей) с 2010 года с матерью и братом не проживал, он уехал на заработки в другой город, но с регистрационного учета не снимался. В 2021 году Смирнова решила приватизировать квартиру. Леонид не возражал, а Сергей отказался приезжать для проведения этой процедуры. Никакие уговоры, просьбы оформить нотариальный отказ на него не действовали.

Тогда Смирнова подала иск в суд о признании старшего сына утратившим право собственности на пользование жильем. Суд удовлетворил ее требования, так как Смирнов С. Действительно длительное время в квартире не проживал, а это является основанием для снятия с регистрации. С судебным решением Смирнова обратилась в УВМ МВД РФ и выписала старшего сына. Затем в обычном порядке обратилась с заявлением о приватизации в муниципалитет, и квартира была оформлена в ее собственность, а также в собственность младшего сына (Леонида) в равных долях.

Полезные советы жильцам

Чтобы получить согласие на приватизацию, нужно устранить препятствия нужному решению. Следующие рекомендации помогут получить положительный результат.

Выполнение необходимых действий при получении недвижимости в частную собственность действительно сопряжено с определенными трудностями. Если речь идет о нежелании участия в утомительной процедуре, предлагают оформление доверенности на уполномоченное лицо. Нотариуса можно вызвать на дом для заверки документа.

Некоторые муниципалитеты предлагают удобный вариант дистанционной передачи заявлений на официальном сайте. Аналогичные услуги предоставляют МФЦ. Следует подчеркнуть бесплатность приватизации при любом варианте оформления. Исключение – выездное обслуживание, которое оплачивают по утвержденным тарифам.

Для получения согласия одного из жильцов, можно использовать финансовые аргументы. Если причина – нежелание оплачивать налог на недвижимость, предлагают компенсацию в размере вычисленной суммы обязательных платежей за длительный период.

Наследование

Наследование приватизированной квартиры без завещания, если прописан человек будет осуществляться в порядке очереди, установленной действующим законодательством, но с одной существенной оговоркой.

В том случае, если кроме такого человека есть еще претенденты, но они на данной жилплощади не зарегистрированы, то первоочередное право наследования будет у зарегистрированного человека, несмотря на степень родства в конкретной очереди.

Таким образом, прописка в приватизированной квартире достаточно выгодна с точки зрения, как законодательной (так как открываются достаточно широкие горизонты для использования своего имущества на юридической основе), так и с точки зрения экономической, так как экономических прав у такого человека гораздо больше, чем у незарегистрированного.

При этом, в некоторых ситуациях, удобнее, если регистрация на такой жилплощади была осуществлена еще до момента перевода квартиры или дома из государственной, или муниципальной собственности в частную.

Что касается вопроса налогообложения, подробнее об этом можно узнать здесь.