Перепланировка коммерческой недвижимости. Особенности оформления документов при строительстве отдельного входа

Что входит в понятие перепланировки и когда требуется разрешение?

Понятие перепланировки нашло свое отражение в 4 главе ЖК РФ. Подразумевается изменение изначально продуманной конфигурации нежилого объекта, которое должно быть внесено в соответствующий план и иные технические документы. Об этом гласит 2 часть статьи 25 ЖК. К перепланировке коммерческой недвижимости относят следующие действия:

• установка новых проемов под окна и двери;
• внутренних перегородок, их снос и перенос;
• увеличение полезной площади путем создания антресольного этажа;
• перенос инженерных сетей и коммуникаций;
• изменение положения входа, тамбура и так далее;
• перенос санитарного или технического оборудования;
• монтаж лестниц.

Не являются перепланировкой действия, которые относятся к мерам косметического ремонта. Существуют меры перепланировки, которые в обязательном порядке требуют наличия разрешения. Это относится к случаям, когда проводимые работы несут потенциальную опасность для жильцов и технических характеристик самого объекта. В такой ситуации нужно предоставлять предварительно составленный проект на согласование.

Сложности в согласовании входа

На каждом этапе согласований вы можете столкнуться с отказом или приостановкой рассмотрения документов. Выделим наиболее распространенные причины для вынесения отказных решений:

• отсутствие согласия собственников в МКД на выполнение работ, если такое решение требуется по нормам ЖК РФ;
• обустройство дополнительного входа без проекта, либо с отступлением от его требований;
• изменения на фасадах без разрешения МКА;
• нарушение правил противопожарной и санитарной безопасности.
• нарушение нормативов и регламентов, СП, ГОСТ, СНиП, иных стандартов;
• неполный комплект документов, поданных в МКА и МЖИ.

Только обращаясь к квалифицированным проектировщикам и кадастровым инженерам, вы устраните такие проблемы. сэкономите время на согласованиях.

Отличия в оформлении перепроектирования помещения под бизнес в жилом и нежилом здании

В жилом помещении проживают или в будущем намереваются проживать люди. Любые действия, подпадающие под характеристику перепланировки, могут грозить безопасности жильцов. Любое действие, связанное с изменением конфигурации жилища, должно быть зарегистрировано и разрешено.

Важно! Что касается коммерческой недвижимости, расположенной в нежилом помещении, то получать разрешение необходимо, когда затронуты несущие конструкции, смежные коммуникации и так далее. Если ремонт подпадает под описание перепланировки, но опасности для жизни граждан не представляет, разрешение можно не получать.

Документация

Обычно нужны следующие документы:

1. Проект изменения фасада по устройству входной группы.
2. Проект перепланировки (если есть изменения внутри помещения).
3. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций (Если проем в несущей стене тогда заключение от авторов проекта дома).
4. Инженерные разделы (водоснабжение, канализация, отопления вентиляции и кондиционирования).
5. Проект технологических решений (для изменения назначения помещений).

Особенности процедуры при строительстве отдельного входа

Нормы законодательства предполагают, что нежилое помещение должно иметь два входа-выхода как минимум. Согласование отдельного входа влечет за собой ряд нюансов.

Оформление строительства отдельного входа в чём-то схоже с процессом подготовки к перепланировке.

1. Первым этапом нужно разработать проектную документацию. Проектировщик выполнит замеры, зафиксирует на фотоснимках изначальное состояние помещения без входа, обследует конструкции, даст свои рекомендации по составлению проекта.
2. Согласование документации происходит с управляющей компанией, генеральным проектировщиком помещения.
3. Собрание жильцов. Данная мера необходима, так как при установке входа с сопровождающим оборудованием будет затрагиваться общедомовое имущество. На собрании происходит голосование, где большая часть владельцев помещений должны дать свое согласие на установку входной группы.
4. Документация подается в администрацию или Жил. инспекцию.

Стандартная процедура перепланировки отличается от установки входной группы созывом собрания и представителей собственников жилья в доме. Перепланировка, которая осуществляется по всем правилам внутри помещения, не затрагивает общедомовое имущество и фасад и не требует согласования с жильцами. Получать разрешение нужно только у технических специалистов и представителей администрации.

Установка входа напрямую будет забирать часть придомовой территории. И жильцы должны подтвердить, что не против этого. Вход с улицы должен отвечать требованиям, которые перечислены в Постановлении Правительства № 692-ПП от 27 октября 2015 года. Необходимость отдельного входа, установленного с учётом норм законодательства, прописана в статье 22 Жилищного Кодекса.

• Нежилое помещение с отдельным входом должно располагаться только на первом этаже здания.
• Если отсутствует отдельный вход, должны быть технические возможности для его создания.
• Если нежилое помещение, предназначенное для коммерческой деятельности, находится на этаже выше первого, помещения, которые располагаются этажами ниже, не должны относиться к жилому фонду.
• Когда метраж коммерческой недвижимости превышает 100 квадратных метров, требуется создание отдельного аварийного выхода.

Получить разрешение можно, собирая подписи в ходе поквартирного обхода или на собрании. Важно, чтобы на собрании присутствовала большая часть собственников помещений в доме.

Варианты устройства входной группы

Каким образом можно оборудовать отдельный вход? Существует несколько возможных вариантов:

• С тамбуром снаружи. Такой способ экономит пространство. Однако согласовать данный вариант обустройства будет сложнее.
  Наружный тамбур предполагает захват территории, находящейся в общедомовой собственности. Вопрос о таком обустройстве придется решать с управляющей компанией или ТСЖ.
• С внутренним тамбуром. В данном случае определенная часть помещения, выделенная под вестибюль, может оказаться для собственника бесполезной. Внутренний тамбур лишает помещение лишних квадратных метров.
• Обшивка фасада. Этот вариант выбирают владельцы магазинов и салонов, желающих сделать витрины или выделить площадь для размещения рекламы.
  Вопрос данного способа обустройства придется согласовывать с УК или ТСЖ, а также на общем собрании собственников жилых квартир.

Необходимые документы

Стандартный список документации имеет следующий перечень:

• Заявление на проведение работ.
• Бумаги, которые будут подтверждать право на обладание помещением.
• Проектная документация.
• Документы технического характера на недвижимость.
• Заключение Роспотребнадзора о возможности проведения перепланировки.
• Если действие проводится арендатором, необходимо разрешение от собственника.

Дополнительно могут потребоваться и иные документы, которые будут иметь определяющее значение. Требовать бумаги имеет право администрация или сотрудник Жил. инспекции.

Согласие собственников

Постановлением Правительства № 491 установлен перечень имущества, которое относится к общедомовому. Если перепланировка будет затрагивать общедомовое имущество, то потребуется разрешение остальных собственников на внесение изменений.

1. Нужно подготовить пакет документов. Он необходим на случай, если жильцы заинтересуются проектами, эскизами, заключениями от специалистов, которые подтвердят безопасность проводимых работ.
2. Следует избрать способ, которым воспользуется гражданин с целью получения разрешения. Можно посещать жильцов по очереди, сделав поквартирный обход и объяснив каждому безопасность производимых работ. Тоже самое можно осуществить сразу же единоразово, собрав граждан на собрании. Главное условие – это явка большей половины собственников.
3. На собрании проходит голосование, голоса подсчитываются. Если был поквартирный обход, подсчитываются результаты анкетирования.
4. На основании рассмотрения протокола, составляется акт, который подразумевает согласие жильцов. Если большая часть жильцов проголосовала за, документы нужно передать в Минстрой Российской Федерации и его отделения в вашем муниципальном образовании.

Проект перепланировки недвижимости

Этот проект необходим для обеспечения полной безопасности конструкций и инженерных систем в ходе внесения изменений. Оформление происходит в четком соответствии с требованиями Градостроительного кодекса и различных ГОСТов. Проектную документацию невозможно составить самостоятельно. Для этого нужно обратиться за услугами в проектные организации с допуском в СРО.

Проект состоит из нескольких составляющих.

1. Содержание.
2. Обязательства от каждой стороны.
3. Запись от руководителя проекта.
4. Нормативно-правовая база, которая была использована при разработке проекта.
5. Сведения об объекте недвижимости.
6. Проведённые противопожарные мероприятия.
7. План помещения до момента, как была осуществлена перепланировка.
8. План после проведенной перепланировки.
9. Расстановка сантехнического оборудования.
10. Схема водоснабжения.
11. Узел гидроизоляции.
12. Договор на авторский надзор.
13. Указания к произведению работ.

Стоимость проекта разнится в зависимости от региона места обращения, индивидуальных особенностей, а также сложности перепланировки. В среднем, проект может обойтись от 15000 руб. и выше. Проект, выполненный по всем вышеуказанным нормам, будет принят на рассмотрение.

Техническое заключение

Техническое заключение составляется на основании действующего законодательства предприятием, которое имеет допуск СРО, и становится итогом обследования здания, которое регулируется нормами СНиП, СанПиН и Правилами обследования несущих конструкций. В нем нужно указать возможность или невозможность эксплуатации помещения в соответствии с его целевым назначением. Правильно оформленное техническое заключение должно содержать в себе расчет допустимых нагрузок от оборудования, которое предполагается разместить.

Документ состоит из четырех пунктов:

1. Общая часть, которая содержит этапы обследования.
2. Схема.
3. Рекомендации.
4. Приложенные графические материалы.

Выдаёт данный документ организация, которая имеет допуск СРО и, возможно, составляла проект переустройства. Стоимость услуги по составлению технического заключения начинается от 12000 руб. В среднем составляется до 2-х рабочих недель.

Заявление на согласование

Этот документ обязателен для направления в администрацию города. Без заявления перепланировка не будет разрешена. Составляется на листе формата А4. Данные можно вносить собственноручно понятным почерком, используя чёрную или синюю пасту, или на компьютере.

1. В верхней части указывается, куда направляется документ.
2. Информация о собственнике.
3. Адрес расположения недвижимости.
4. Ее технические особенности.
5. Прошение осуществить перепланировку помещения в соответствии с приложенным проектом.
6. Сроки проведения ремонтных работ, временной режим осуществления действий.
7. В заявлении собственник обязывается осуществить работы в соответствии с проектной документацией.
8. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению.
9. Подписи.
10. Подпись должностного лица.

Получение разрешения

С пакетом документов и заявлением необходимо обратиться в местную администрацию или орган жилищной инспекции вашего города или муниципального образования. В составе администрации сформирована Комиссия, которая принимает документы, рассматривает их и составляет Распоряжение. В Жилищной инспекции всё происходит еще проще и документы подаются сотруднику в приемные часы:

1. Собирается пакет сопроводительной документацией. Приобщается документ, который свидетельствует о согласии иных собственников на осуществление перепланировки.
2. Все документы подаются в один из государственных учреждений.
3. Рассмотрение длится от 1 календарной недели до месяца.
4. По факту вынесения распоряжения, собственника нежилого помещения оповестят.
5. За Распоряжением нужно явиться лично в комиссию или Жил. инспекцию.

При положительном исходе дел, гражданину на руки выдается распоряжение, составленное государственной Жилищной инспекцией его города.

Оно имеет следующую структуру.

• Дата составления.
• Комиссия дает свое согласие и перечисляет действия, которые возможно осуществить.
• Срок производства ремонтных работ и их режим.
• Нормативы региональные.
• Требование обеспечить свободный доступ к помещению.
• Дата приемки.
• Распоряжение о направлении подписанного акта в орган БТИ.

Председатель комиссии ставит свою подпись с расшифровкой, печать администрации. Указывается дата вынесения решения.

Далее на фото представлен образец разрешения на переустройство и перепланировку НП:

Наши эксперты подготовили много полезных публикаций, посвященных приобретению и использованию различных видов и типов коммерческой недвижимости. Из них вы узнаете:

• Какие сделки с ней могут проводиться и обязан ли собственник уплачивать налоги?
• Как найти подходящих объект, а также для чего и в каких случаях проводят оценку?
• Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую и есть ли смысл вкладывать деньги в ее строительство?
• Особенности инвестирования и как грамотно воспользоваться доверительным управлением?

Поэтапное согласование

Для согласования нужно:

1. Разработать план-проект. Это нужно поручить специалистам, имеющим допуск СРО. Они произведут анализ состояния здания, сделают замеры и составят графический план входного проема и лестницы.
   Если помимо работ по оборудованию входной группы требуется перепланировка других элементов, то проект потребуется сделать для переоборудования всего помещения. Для разработки проекта нужен технический паспорт помещения.
2. Далее потребуется получить письменное согласие 2/3 жителей многоквартирного дома. Собственнику нужно обратиться к УК или ТСЖ, обслуживающему здание, и согласовать время и место собрание жильцов, чтобы получить от них подписи.
3. Затем нужно согласовать проект с БТИ, МЧС, СЭС и пожарным надзором, а после обратиться в местные органы самоуправления со всеми документами для получения разрешения.
4. На основании полученного разрешения можно приступать к работе.
5. Как только вход будет сделан, нужно пригласить жилищную комиссию. Если работа сделана по всем строительным нормам и в соответствии с планом-проектом, то члены комиссии дадут собственнику акт о проведенной перепланировке.
6. Завершающий этап – обращение в БТИ для изменения данных в кадастровом и техническом паспорте, и в ЕГРП для внесения поправок в свидетельство о праве собственности.

Порядок оформления

Подача документов

После сбора пакета документов осуществляется их подача в администрацию или Жилищную инспекцию. С каждого документа должна быть снята ксерокопия. Если подачу осуществляет доверенное лицо, у него при себе должна иметься доверенность от собственника, заверенная нотариально.

Сроки рассмотрения

Заявление рассматривается в течение одного календарного месяца. Сроки могут продлевать, если к собственнику будут предъявлены дополнительные вопросы или просьба внести какие-либо разъяснения.

Почему могут отказать?

• Пакет документов не соответствует требованиям.
• Проектная документация составлена без учёта норм и требований.
• Произведенные работы будут угрожать безопасности помещения или жизни людей.

Существуют отдельные индивидуальные ситуации, когда собственнику могут отказать в проведении процедур.

Стоимость и сроки

Согласование, сбор бумаг и хождение по инстанциям может занять массу времени. Точные сроки назвать невозможно, так как каждый случай носит индивидуальный характер. В среднем, процедура может занять от 2 до 6 месяцев.

Справка! Стоимость процедуры строго индивидуальна.

Примерные цены:

• согласование проектных документов – около 5 тыс. руб.;
• составление план-проекта – от 3 тыс. руб.;
• согласование с жилищной инспекцией – от 10 тыс. руб.;
• изготовление нового технического паспорта – от 2000 руб.

Дополнительно могут потребоваться другие расходы.

Составление акта

Завершающим этапом является составление акта перепланировки. Составляется производится в присутствии следующих лиц:

1. Владелец помещения.
2. Балансодержатель здания.
3. Составители проектной документации.
4. Представители компании, которая отвечает за техническое состояние здания.
5. Представители службы надзора за пожаром.
6. Представитель строительной организации, которая выполняла все работы по перепланировке.

В ходе составления акта вышеуказанные лица осуществляют проверку проведённых работ. Акт составляется на специальном бланке. Документ подписывается в 3-х экземплярах.

Куда обращаться

Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.

После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).

В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.

Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.

Что будет за незаконные действия?

Пункт 2 статьи 29 Жилищного Кодекса постановляет, что владелец помещения будет нести ответственность за незаконную перепланировку. Штрафная санкция полагается физическим и юридическим лицам. Штраф для физических лиц составит 2500 руб, тогда, когда юр. лицо может столкнуться с суммой в 1 млн. руб.

Собственнику выдается предписание о необходимости вернуть помещение в свое исходное состояние. Если владелец недвижимости откажется устранять все осуществленные действия, то дело будет рассматриваться в судебной инстанции. Дело может дойти до того, что помещение будет просто выставлено на продажу с торгов. Если будет доказано, что при проведении незаконной перепланировки собственники не нарушили строительные и правовые нормы, то ответственность будет не такой строгой.

Некоторые бизнесмены сталкиваются с вопросом перепланировки нежилого помещения. Зачастую, это прерогатива всех лиц, которые хотят вести успешный бизнес и подстраивают под себя не только клиентов, но и помещение. Выполнение требований закона и проведение работ в четком соответствии с нормами – это ключ к успеху, в результате чего вы никогда не столкнетесь со сложностями.

Дополнительный вход простым и юридическим языком

В зависимости от вида и статуса помещения, дополнительный вход может обустраиваться следующими способами:

• в помещении внутри квартиры можно сделать новый вход без изменения фасадов, поэтому достаточно согласовать перепланировку;
• если из квартиры делается дополнительный выход на лестничные площадки или на улицу, нужно получить согласие собственников МКД, согласовать перепланировку, фасадные работы;
• для обустройства доп. входа нежилого здания проект перепланировки не нужно согласовывать в муниципальных ведомствах, однако придется получать разрешение на фасадные работы.

Также дополнительные входы могут предусматриваться проектом реконструкции (при расширении площади здания, пристройке). На такие виды работ нужно получать разрешение на строительство, что существенно сложнее.

Образец входа — который является реконструкцией

В зависимости от указанных видов работ, для обустройства входа на объектах Москвы в 2021 году будут применяться следующие нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ (для работ на жилых и нежилых помещениях в МКД);
• Градостроительный кодекс РФ (если доп. вход предусмотрен проектом реконструкции);
• Постановление Правительства Москвы № 508;

Устройство дополнительных входов в МКД проходит согласование в МЖИ и Комитете по архитектуре Москвы (МКА). Для нежилых помещений нужно обращаться только в МКА, так как проект утверждает сам собственник объекта.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Комментарий эксперта. В вы можете получить полный комплекс услуг по согласованию дополнительных входов. Мы разработаем проектную документацию в строгом соответствии с нормативной базу РФ и Москвы, поможем пройти все стадии согласования. На нашем сайте вы можете найти примеры выполненных работ, контакты для связи со специалистами.

Какой вход наиболее удобен

После того как будет понятно предназначение цокольного помещения, следует определить, каким образом следует обустраивать входной проем. Выбор состоит из двух решений – компактный или маршевый.

1. Компактный вход, который закрывается наклонной крышкой или дверцами. Идеально подходит для маленького двора при редком применении. Неудобен крутой спуск вниз. Из положительных моментов: отличная теплоизоляция, невозможность попадания извне влаги. Компактный проем устанавливается, когда цокольный этаж – это подвал дома или помещение под склад.
2. Маршевый вход – классическая лестница, выполненная из различных материалов и отличающаяся по стилистике. Обрамление лестницы выбирают, исходя из внешней обстановки у дверей. Этот вид лестницы гораздо дороже предыдущего.

В данном видео вы подробнее узнаете о входе в цокольный этаж:

Выводы

Чтобы обустроить дополнительный вход в нежилом здании, нужно заказать проект перепланировки и техническое заключение. Для строительства входа в помещениях МКД нужно получить согласие собственников дома, представить проект и техзаключение в МЖИ. Также все виды фасадных работ в Москве нужно согласовать через МКА.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Полный комплекс услуг по разработке документации на строительство отдельных входов мы можете заказать в МосОблРег. Мы соблюдем все требования законодательства на 2021 год, устраним основания для отказа и приостановки в согласованиях. Условия сотрудничества и контакты для связи вы можете найти на нашем сайте.

Наши сотрудники:

Староверова Ольга Андреевна Главный архитектор Опыт работы 11 лет

Давыдов Максим Вячеславович Главный конструктор Опыт работы 10 лет

Шендюков Вячеслав Геннадьевич Зам генерального директора

Колоскова Ирина Владимировна специалист по согласованию проектов Опыт работы 12 лет

Шендюкова Людмила Михайловна ген директор