Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

• перенос дверных или оконных проемов;
• перенос или разборка перегородок,
• устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

В чем отличие реконструкции от капитального ремонта?

Многие путают понятия реконструкции и капитального ремонта:

1. Капитальным ремонтом называют работы по восстановлению устаревших частей дома, коммуникаций. После его осуществления технический план не меняется. Разрешение на капремонт не требуется. К капремонту можно отнести замену кровли, водопровода, перегородок, системы отопления.
2. При реконструкции меняются параметры дома. Может увеличиться количество этажей, площадь.

Реконструкция требует обязательного получения разрешения. Если она будет проведена без согласования, гражданину придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 рублей (пункт 1 статьи 9.5 КоАП РФ).

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 доб. 849 – Москва и область;

8 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

8 доб. 481 – все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Вас может заинтересовать: что такое дачная амнистия?

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Как произвести согласование реконструкции

Требуют уведомления не все строительно-ремонтные работы, некоторые из них не считаются реконструкцией. Пример: вы провели капитальный ремонт дома, но при этом в его параметры, такие как фасад, этажность, изменения не вносились, значит, в данном случае получать разрешение на самовольные изменения не требуется. Но если планируемые изменения будут считаться реконструкцией, мы советуем действовать согласно закону, ведь это поможет сэкономить силы и время. Согласовать строительные работы будет намного проще, чем изучать, как узаконить реконструкцию дома без разрешения от местных властей.

Процедура согласования состоит из двух этапов:

1. Подача уведомления о реконструкции. Проектная документация для этого не требуется, достаточно сделать схему СПОЗУна уведомительном бланке.
2. Ожидание положительного ответа от местной администрации. Пока вы его не получили, проводить работы нельзя.

Далее последуют два варианта развития событий:

1. Вы получаете утвердительный ответ и можете приступать к строительству.

Вы получаете отказ. В данном случае можно попробовать устранить причины, которые привели к отрицательному ответу, и затем подать уведомление повторно.

Согласование проектной документации при реконструкции сооружения не требуется. Но те работы, которые будут проведены, должны совпадать с заявленными. Например, не удастся снести старый дом, а на его месте построить новый, выдав это за реконструкцию. Такие несоответствия будут выявлены, и вам придется узаконить самострой.

После завершения строительных работ нужно действовать по следующей схеме:

• Подготовить технический план. Нужно обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор на создание техплана дома после реконструкции: сделать это можно в .
• Когда техплан будет готов, нужно уведомить администрацию о завершении работ с приложением технической документации.

Затем нужно ожидать проверки соответствия заявленных работ фактическим комиссией. Будет произведен выезд на объект, поэтому вероятность успешно дезинформировать администрацию очень мала. Несоответствия будут выявлены, а вы получите предписание о возврате здания к первоначальному виду. Если же нарушений зафиксировано не будет, вам выдадут уведомление о соответствии.

Сделанные изменения подлежат внесению в реестр. По закону, подавать данные в Росреестр должна местная администрация, но если вы не хотите ждать, можно сделать это самостоятельно либо обратиться к специалистам «Геомер групп» для существенной экономии времени.

В Росреестр подается заявление о проведении работ, к которому прикладываются все четыре уведомления. Спустя 7 дней после получения заявления Росреестром изменения в нем фиксируются, а вы получаете выписку из ЕГРН с обновленными данными о доме.

Бесплатная консультация

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

• исполнение ребенку 3-х лет;
• площадь жилья будет увеличена;
• дом оформлен в совместную собственность;
• площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Что делать, если реконструкция проведена незаконно

Факты незаконной реконструкции встречаются довольно часто. Нужно ли узаконить изменения или можно оставить все как есть?

Напоминаем, что все незаконные работы и изменения могут повлечь серьезные последствия, а именно:

• Вы получите предписание о возврате дома к его первоначальному виду. Оплачивать работы придется вам самим.
• Налог на дом пересчитают за последние три года, так как реконструкция существенно меняет параметры здания, соответственно, меняется и его кадастровая стоимость. Если вы надстраиваете дополнительный этаж, кадастровая стоимость увеличивается, а также меняется в большую сторону и сумма налога на дом, так как он подлежит пересчету при выявлении незаконной реконструкции.
• С этим домом не удастся проводить сделки. При попытках его продажи или получения под него залога незаконные изменения конструкции будут быстро обнаружены, поскольку фактическое состояние дома не соответствует информации в ЕГРН. Также проблемы возникнут и в случае наследования данной недвижимости, ведь все процедуры по узакониванию изменений придется проходить наследникам, в ином случае они не смогут оформить недвижимость на себя.
• Проблемы могут быть и с подключением к коммуникациям, в частности, к газу, ведь при изменении параметров здания может измениться и схема подключения. Газовщики могут предписать вернуть дом к первоначальному состоянию либо просто отключат подачу газа.

Незаконная реконструкция может повлечь и другие неприятности, поэтому мы рекомендуем избегать рисков и делать все в соответствии с законом.

Если вы уже сделали незаконную перестройку дома не знаете, как теперь внести данные изменения в ЕГРН, обращайтесь за консультацией к специалисту «Кадастровое бюро — Недвижимость». Записаться к профессионалу можно по телефону

В вопросах недвижимости есть очень много нюансов, и способы узаконивания могут быть различными: среди них нет такого, который бы подошел абсолютно всем. Именно ваша ситуация может являться нетиповой и потребует особого подхода и помощи экспертов, поэтому советуем сначала проконсультироваться со специалистом для оценки ситуации.

Бесплатная консультация

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление. Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Вопросы наших читателей

Как получить разрешение на реконструкцию частного дома через Госуслуги?
На портале Госуслуги предусматривается возможность подачи заявления на получение разрешения.

Пользователю необходимо:

• войти в личный кабинет с помощью логина и пароля;
• зайти в раздел «Разрешение на строительство»;
• выбрать услугу;
• заполнить предложенную системой форму;
• направить заявление на рассмотрение.

Статус заявления можно отследить в личном кабинете. Гражданина пригласят в назначенную дату для подачи оригиналов документов.

✅ Сроки и стоимость

Вместе с обновлением Градостроительного кодекса изменились и сроки легализации строительства/реконструкции домов.

Период подготовки ответа на уведомление составляет 7 рабочих дней. Однако срок действует только в случае одобрения со стороны администрации. Если последовал отказ, срок увеличится до устранения его причин.

Узаконение после реконструкции продлится от 10 рабочих дней. За это время уполномоченный орган передаст документы в ЕГРН, а Росреестр подготовит нужные выписки.

Уведомление о начале реконструкции подается бесплатно.

Заявитель оплачивает лишь расходы на оформление технического плана. Стоимость колеблется в зависимости от региона. Минимальный чек – 8 000 рублей, а цена за сложные объекты – до 20 000 рублей.

Уведомление об окончании строительства также бесплатное. Однако правообладателю нужно сразу оплатить госпошлину за узаконение реконструкции частного дома. Как и в случае со строительством, она составляет 350 рублей. Квитанция прикладывается в оригинальном виде.

Порядок проведения узаконивания

Нужно быть готовым к тому, что на узаконивание реконструкции потребуется время, но в целом, порядок довольно простой:

• Подготовка техплана. Прежде чем обращаться за узакониванием изменений, нужно подготовить технический план, в котором будет отображено текущее состояние дома. Делать техпланы зданий может только кадастровый инженер. Заказать эту необходимую техническую документацию можно в нашей компании.
• Подача заявления в местную администрацию. На этом этапе действия те же, что и при обычном согласовании. Заявление пишется в свободной форме, и подать его может только собственник. Если же участок или недвижимость находятся в долевой собственности, потребуется согласие от всех собственников. Срок рассмотрения заявления составляет около месяца, и в большинстве случаев администрация отвечает отказом.

Если по заявлению отказано, следующей инстанцией является суд. До подачи искового заявления рекомендуем собрать следующие документы:

• Согласование с Роспотребнадзором на соответствие дома санитарным нормам. Нюанс в том, что для частного дома проводить санитарно-эпидемиологическую экспертизу не обязательно, но так как нужно собрать судебные доказательства, можно согласовать реконструкцию.
• Согласование с пожарным надзором. Не всегда удается согласовать проведенную реконструкцию с этой инстанцией. Иногда в ГПН отказывают. В этом случае вы можете заявить в суд ходатайство о назначении пожарной экспертизы, положительное заключение которой будет доводом в вашу пользу.
• Согласие от всех заинтересованных лиц. Дать свое согласие на реконструкцию должны все заинтересованными в ней лица. Ими могут быть не только собственники или соседи по участку, также может потребоваться согласие от муниципалитета или государства. Например, если дом расположен вблизи линейных объектов местного или федерального значения. В этом случае потребуется обратиться в контролирующие органы.
• Согласование с Росавиацией. Оно требуется в случае нахождения вашего дома в 30-километровой зоне от аэропортов.

На необходимые согласования может уйти много времени и сил. Многие инстанции рассматривают заявление около месяца, и всегда существует риск отказа. Наша компания поможет вам согласовать реконструкцию в контролирующих органах.

После сбора всех документов можно обращаться в районный суд с иском о признании права собственности на самовольно перестроенный дом. На первый взгляд, у истца уже есть право собственности, но, по закону, ОКС был изменен, а значит объект собственности теперь другой. Двумя основными последствиями реконструкции могут быть:

• Фактическое создание нового объекта, например, если вы сделали к дому пристройку или возвели еще один этаж.
• Улучшение характеристик прежнего объекта.

В исковом заявлении вы должны мотивированно объяснить свою точку зрения. К иску прилагаются собранные на предыдущем этапе документы.

✅ Какие нужны документы?

Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.

До начала реконструкции готовятся:

• заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
• паспорт РФ;
• нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
• документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;

Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.

После реконструкции нужно подготовить:

• аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
• паспорт РФ;
• соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
• техплан на реконструированный дом;
• квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.

Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.