Разрешение на снос частного дома на собственном участке

Недвижимость

00:00, 11.12.2020 8 Сюжет: Дом в фокусе

Снос по новым правилам: сначала уведомления, потом — бульдозеры

Фото: usluga69.ru

До сих пор мы разговаривали о случаях, когда участок, где будущий домовладелец планирует строиться, стоит пустой. Но нередки и случаи покупки участка со старыми «избушками», получение такой земли в наследство от бабушек и дедушек. Что если у вас есть отличный участок, на котором вырастет ваш новый дом, но вот незадача — один дом на нем уже стоит? Что с ним делать и почему нельзя просто пригнать бульдозер и начать снос по собственному желанию — поговорим в этой статье. Помогает нам в этом кадастровый инженер Лилия Александровна Купчихина.

Особенности сноса жилых домов

Собственник может самостоятельно принять решение о сносе своего дома в нескольких ситуациях:

1. Если планируется строительство нового жилья.
2. Строительство другого дома не планируется, но и старый не нужен.

Причины могут быть разными, но главное – каждый волен распоряжаться своей недвижимостью, как угодно.

Сносить частные дома могут и по решению администрации муниципалитета, если они признаны аварийными или изъяты для муниципальных нужд. Но в таком случае собственникам выплачивается денежная компенсация или предоставляется другое жилье.

Важно! Если владелец сам принял решение снести дом, другое жилье или компенсация ему не полагаются.

Нужно ли согласие соседей на снос частного дома?

По закону согласие соседей на снос частного дома не требуется. Но есть и исключения:

1. Дом на два хозяина, каждому выделена доля в натуре.
2. Недвижимость приобретена в браке и не поделена супругами. Понадобится согласие супруга заявителя, даже если тот не числится в качестве собственника.
3. Дом принадлежит ребенку или недееспособному. Сначала нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки, т.к. при сносе происходит прекращение права собственности.

Совет юриста: лучше заранее позаботиться о порядке проведения планируемых работ. Важно, чтобы после них был убран мусор, а во время работ не нарушались часы тишины, чтобы не было проблем с соседями.

Ломать или не ломать?

Не всегда уже существующий на участке дом надо ломать. Иногда хозяева участка принимают решение провести капитальный ремонт или реконструировать постройку: надстроить второй этаж, пристроить новые площади, провести глубокую внутреннюю переделку — и пользоваться в свое удовольствие. К организационным плюсам такого решения относится, например, то, что при этом не нужно будет снимать дом с кадастрового учета.

Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, п. 14 и 14.2) определяет серьезную разницу между капремонтом и реконструкцией объектов капитального строительства. Так, если к старому дому вы достраиваете новые площади или оборудуете вместо чердака мансарду — это реконструкция. Замена несущих строительных конструкций — тоже. А вот замена инженерных систем или их элементов, замена отдельных элементов строительных конструкций на аналогичные — это капремонт. То есть после капремонта площадь дома не меняется, а после реконструкции это вполне возможно.

Перед тем как начинать реконструкцию, надо подать в соответствующие органы уведомление об этом. Дело в том, что, к примеру, при изменении геометрических параметров старого дома могут быть нарушены нормы отступов от границ участка и других важных расстояний до определенных объектов. Поэтому о реконструкции непременно нужно уведомить органы исполнительной власти города или муниципального поселения. Это точно такая же процедура, как и та, которую мы описывали в статье о начале строительства дома. Даже форма уведомления та же самая. Так что останавливаться на реконструкции подробно мы не будем, а перейдем к случаю, когда старый дом на участке все-таки решено снести.

В августе 2018 года закон №340-ФЗ внес серьезные изменения в Градостроительный кодекс РФ, и теперь уведомительный порядок распространяется не только на строительство и реконструкцию домов, но и на их снос. Фото: labirint.ru

Как получить разрешение на снос здания по Градостроительному кодексу?

Порядок сноса дома регламентируется гл. 6.4 Градостроительного кодекса.

Что нужно сделать:

1. Запросить условия отключения жилья от коммуникаций, отключить их.
2. Направить уведомление о запланированных работах по сносу.
3. Снести жилье.
4. Утилизировать мусор.
5. Отправить уведомление о завершении сноса.
6. Прекратить право собственности в Росреестре.

Рассмотрим каждый шаг более подробно.

Шаг 1: получение условий отключения дома от коммуникаций

Порядок отключения домов от инженерных сетей регламентируется Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 №850 и региональными законодательными актами. В нем указаны правила отключения сетей водо-, электро-, газо-, теплосетей, канализации. Если собственник хочет снести старый и построить новый дом, эти правила не применяются.

Чтобы получить условия отключения, нужно подать в эксплуатационную организацию заявление вместе с другими документами:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве.
3. Паспорт.

Условия выдаются не позднее 10 рабочих дней с момента подачи заявление. Отключение производится бесплатно в течение 30 рабочих дней от даты выдачи условий.

Примечание: эксплуатационных организаций может быть несколько. Например, электроэнергию предоставляет электросетевая компания, газоснабжение – ООО «Газпромежрегионгаз». И у каждой разные условия отключения, которые нужно согласовать и выполнить.

Шаг 2: отключение дома от инженерных сетей

Минимум за три дня до начала работ эксплуатационная организация предупредит собственника об этом. Во время демонтажа инженерных сетей владельцу дома присутствовать необязательно, главное – предоставить работникам доступ к ним.

По итогам отключения составляется соответствующий акт, он в течение пяти дней направляется собственнику.

Шаг 3: отправка уведомления о планируемом сносе

Уведомление составляется на имя руководителя администрации муниципалитета или поселения. Его форма утверждена Приказом Министерства строительства и ЖКХ, а отправляется оно не позднее 7 дней до начала работ по сносу.

Содержание и образец уведомления

Какие сведения указываются в уведомлении:

1. Дата составления.
2. Наименование органа местного самоуправления, в который оно подается.
3. Сведения о заявителе: Ф.И.О., место жительства, ИНН.
4. Информация о земельном участке: кадастровый номер, адрес, сведения о правоустанавливающих документах.
5. Данные о сносимом доме: кадастровый номер, адрес, правоустанавливающие документы.
6. Адрес электронной почты для связи или почтовый адрес.
7. Подтверждение согласия на обработку персональных данных.
8. Опись прилагаемых документов.
9. Подпись заявителя.

Важно! Уведомление можно подать лично в администрацию, через МФЦ или Госуслуги.

Документы

При подаче уведомления понадобится только паспорт. Результаты обследования дома не требуются.

Шаг 4: снос жилого дома и утилизация строительного мусора

После подачи уведомления администрация в течение 7 дней размещает сведения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, оповещает орган строительного надзора. Демонтаж вправе проводить любая организация или ИП, допуск СРО для таких работ не требуется.

По завершении работ нужно убрать строительный мусор. Этим занимается собственник или организация, проводившая снос.

Шаг 5: отправка уведомления о завершении сноса

Уведомление о завершении сноса тоже заполняется по форме, отправляется в администрацию не позднее 7 дней по окончании работ.

Содержание и образец уведомления

Что указывается в уведомлении:

1. Наименование и адрес органа, в который оно подается.
2. Ф.И.О., паспортные данные, адрес заявителя.
3. Сведения о земельном участке.
4. Дата завершения работ.

Образец уведомления

Затраты

При сносе требуются немалые затраты.

Во-первых, если дом затруднительно демонтировать самостоятельно, как деревянные или подобные дома, то придется обращаться к услугам архитектурным фирм, специализирующихся в таких вопросах.

Даже если верхнюю часть дома можно разобрать своими руками, фундамент зачастую приходится сносить специальной техникой.

Инженеры фирмы подготовят проект сноса с учетом защитных ограждений, отключением коммуникаций, сроками и порядком работ, составят смету, которые рекомендуется внимательно изучить, дабы избежать избыточных расходов.

Второй графой расходов является вывоз мусора и утилизация отходов. Если невозможно заняться этим самостоятельно, то придется вновь нанимать специалистов, чьи расценки, как правило, зависят от количества машин, используемых для загрузки мусора.

Если вы решили снести старый дом на участке…

…пусть это сделают профессионалы. Почему?

• Специалисты досконально знают и понимают специфику процесса и сумеют сделать всё грамотно.
• Профессиональные компании обладают необходимым арсеналом инструментов, оборудования и спецтехники.
• Опытные мастера заодно организуют правильный вывоз и утилизацию разобранного дома.

по демократичным ценам осуществляет разборку старых деревянных домов в соответствии с требованиями, нормами и по всем правилам. Для каждого конкретного объекта разрабатывается индивидуальный план действий.

Как не лишиться домика в деревне

Получили в наследство дом в сельской местности, но в нем не живете? Есть риск, что местные власти признают дом пустующим или ветхим и заберут в коммунальную собственность. Потом смогут снести или продать. Правила изъятия таких домов меняются с 07.12.2018. Чего ждать хозяевам?

Какой дом могут признать пустующим или ветхим

Дом могут признать пустующим или ветхим только после осмотра специальной комиссией. В ее состав входят представители исполкома (администрации), других служб и организаций, милиции <*>.

На заметкуКомиссия будет обходить и осматривать жилые дома на подведомственной территории минимум два раза в год <*>.

С 07.12.2018 пустующим признают жилой дом, хозяева которого <*>: — не жили в нем ни дня в течение последних трех лет; — не направили в исполком уведомление, что планируют жить в доме.

Ветхий дом — аварийный и с риском обвала, в котором владельцы <*>: — не жили в течение последнего года; — ничего не сделали для восстановления или сноса.

На заметкуЧтобы дом не признали пустующим, по действующему порядку в нем нужно жить в совокупности месяц в году (хотя бы раз за последние 3 года). Ветхим сейчас могут признать также дом, который не соответствует санитарным и техническим требованиям <*>.

Задача комиссии — осмотреть придомовую территорию, опросить соседей. Если выяснится, что дом не используется, — составить заключение. Это уже повод включить дом в реестр ветхих или реестр пустующих домов <*>.

На заметкуПризнать пустующим или ветхим могут дом в сельской местности, а с 07.03.2019 — в городе областного подчинения и Минске.

За дачи, расположенные на территории садоводческих товариществ, можно не переживать — они на постоянное проживание не рассчитаны <*>.

Как хозяева узнают, что дом хотят признать пустующим или ветхим

1. Из извещения (предписания) исполкома.

Исполком заказным письмом с обратным уведомлением направит собственнику извещение, что дом хотят включить в реестр пустующих домов. На это отводится 15 рабочих дней, после того как комиссия составит заключение. Извещение направят по всем известным адресам всем заинтересованным лицам (наследники, иные лица, которые владеют и пользуются домом) <*>.

Собственнику ветхого дома направят предписание. Сделают это в течение 15 рабочих дней, после того как дом включат в соответствующий реестр. В предписании укажут срок для восстановления или сноса дома либо для получения разрешения на реконструкцию <*>.

На заметкуЕсли наследники неизвестны, исполком попытается установить их через нотариусов. Если наследников или собственника не найдут, не выяснят место его жительства, исполком обратится в органы МВД <*>.

2. Из государственных СМИ.

Сведения о доме опубликуют в периодических печатных изданиях и (или) иных СМИ <*>, когда: — не смогут установить место нахождения, жительства собственника (иных лиц, имеющих права на дом); — собственник (иные лица, имеющие право владеть и пользоваться домом) откажется получить извещение или предписание исполкома.

Сведения могут: — разместить в государственных периодических печатных изданиях (областных и (или) районных газетах); — озвучить в государственных местных радио- и (или) телепрограммах <*>.

3. Через интернет.

Если собственника не нашли или он отказался получить извещение, сведения о доме обязательно разместят на сайте исполкома (районного, городского (города областного подчинения), администрации района г. Минска) <*>.

На заметкуРеестры пустующих и ветхих домов будут в свободном доступе. Исполкомы должны сформировать и разместить их на своих сайтах <*>: — до 07.12.2018 по пустующим домам в сельской местности; — до 07.09.2019 по ветхим домам в сельской местности, а также ветхим и пустующим домам в других населенных пунктах.

Что будет, если дом включат в реестр пустующих или ветхих

Исполком через суд сможет: — признать бесхозяйным и обратить в коммунальную собственность пустующий или ветхий дом, владельцев которого не нашел <*>. Деньги от продажи поступят в местный бюджет <*>; — выкупить ветхий дом, продать с аукциона или другим способом, если собственник письменно не согласится на снос или не восстановит дом <*>. Деньги от продажи за вычетом расходов вернут собственнику <*>. Стартовая цена дома будет соответствовать рыночной, но ее могут снизить, если не будет покупателей <*>.

Во всех названных случаях одновременно прекратится право на земельный участок <*>.

Что делать, если дом хотят признать пустующим или ветхим

1. Письменно уведомить исполком о намерении жить в доме, который хотят признать пустующим. Сделать это может собственник, члены его семьи или другие лица, имеющие право владеть и пользоваться домом. Достаточно в течение месяца направить письмо, сообщение по электронной почте, по факсу <*>.

К извещению исполкома о намерении включить дом в реестр пустующих будет прилагаться бланк уведомления, который можно заполнить и направить в исполком.

Уведомить исполком можно и заранее, если собственник дома собирается, например, переехать в другой населенный пункт. Эти обстоятельства проверят и в течение трех лет дом не тронут <*>.

Отсутствие уведомления в срок автоматически приравнивается к отказу от прав на дом <*>.

2. Выполнить предписание исполкома по ветхому дому: — снести его или восстановить в предоставленный срок (от года до двух лет); — получить разрешение на реконструкцию (не позже шести месяцев).

По уважительным причинам срок на снос или восстановление можно продлить <*>.

3. Самому продать дом, пока исполком не обратился в суд <*>.

Что делать, если дело дошло до суда

1. Участвовать в судебном заседании. В суде представить доказательства, что дом, например, используется для проживания. Либо доказать уважительность причин, которые не позволили вовремя направить в исполком уведомление о желании жить в доме или восстановить его.

На заметкуИсполком известит собственника о намерении обратиться в суд <*>. Со своей стороны, суд привлечет собственника к участию в деле <*>.

2. Обжаловать решение суда: — не вступившее в силу — в течение 15 дней со дня вынесения (вручения решения с мотивировочной частью). Такое решение обжалуется в апелляционную инстанцию. Пропущенный по уважительной причине срок можно восстановить <*>; — вступившее в силу — в течение года в порядке надзора. Но подать надзорную жалобу можно только после апелляции или тогда, когда причины ее пропуска признают уважительными <*>.

Что делать, если дом уже продали или снесли

Дом признали бесхозяйным, и вдруг появляется хозяин, который все это время жил, например, за границей. Он может обжаловать решение суда в связи с вновь открывшимися обстоятельствами <*>. На это отводится три месяца <*>.

На заметку

Если суд отменит первоначальное решение о признании дома бесхозяйным, бывший собственник сможет <*>: — вернуть дом, который перешел в госсобственность; — получить от исполкома вырученные от продажи дома деньги; — получить компенсацию за снесенный дом по стоимости, определенной в установленном Совмином порядке.

Ручной или машинный снос?

Снос дома вручную иногда окупается – в первую очередь потому, что владелец участка может вернуть (а затем продать или использовать для другого строительства) строительные материалы или части дома.

К сожалению, вручную снести можно только то, что сделано из не очень прочного материала. Так в случае с кирпичным домом, например, его сносят с помощью машин – бульдозеров, кранов, экскаваторов. Этот метод позволяет завершить снос за несколько дней, но машинный снос обойдется вам намного дешевле ручного.

Снос или демонтаж

Процесс демонтажа дома погрузчиком

Иногда можно встретить утверждение, что снос и демонтаж – это два совершенно разных действия. Те, кто проводят такое различие, обычно обращают внимание на тот факт, что в случае демонтажа у нас есть возможность вернуть материалы, использованные для строительства данного объекта недвижимости или даже его целых фрагментов, в то время как снос равносилен полной ликвидации объекта. Однако на практике термины «снос» и «демонтаж» чаще всего используются как синонимы – именно так мы будем использовать их в нашей статье.

Как происходит демонтаж дачного дома и вывоз мусора?

Демонтаж дачного дома проводится двумя способами:

• С привлечением спецтехники.
• Вручную.

Используя технику, можно разрушить кровлю и коробку за один раз. Мусор, который останется после, мы загрузим на автомобиль и увезем на утилизацию. Останется убрать фундамент и подвальные конструкции. Это делают с ручным оборудованием или крупногабаритной техникой.

Если вас не интересует снос дома уборка с вывозом мусора на полигон, и вам необходимо оставить материалы себе, повредив их как можно меньше, работа затянется на 7-14 дней. Наши сотрудники:

• аккуратно отсоединят кровлю, печную трубу, ливневки;
• разберут крышу;
• удалят перекрытие сверху и стены, а затем — пол, заранее демонтировав окна и двери;
• разрушат и уберут фундамент.

Наши специалисты могут оставить внешние, несущие стены и убрать только то, что находится внутри: печь, устаревшую систему отопления, перегородки, напольные и потолочные покрытия.