При покупке земельных участков, принадлежащих частным или юридическим лицам, не возникает никаких проблем. С муниципальной землей все обстоит по другому. Она обойдется намного дешевле, а то и вовсе бесплатно. Но придется столкнуться с рядом трудностей и потратить куда больше времени.
В 2015 году был утвержден новый Земельный кодекс, объемом почти в 300 страниц. В нем расписана процедура покупки земли у государства за кадастровую стоимость, а также бесплатная передача участков в собственность. Но купить возможно только земельный участок с четко определенными границами, а государственные земли не имеют плана межевания и не стоят на кадастровом учете. Поэтому потребуется проведение всех необходимых работ.
Можно ли купить землю у государства по закону
Вся территория в пределах государственных границ принадлежит каким-либо субъектам. Это могут быть частные лица (граждане и организации), муниципальные образования, государственные органы и другие субъекты.
Основные правила, регулирующие выкуп участков, содержаться в Земельном кодексе РФ. Эти положения дополняются актами органов местного самоуправления, постановления правительства и другими нормативными документами.
Все территории разделены по функциональному назначению. Гражданину или частной организации не удастся приобрести участок, если он относится к категории земель запаса, лесного фонда или особо охраняемых объектов.
При подаче заявления гражданину следует указать, для чего он предполагает использовать участок. Например, для строительства собственного дома или для огородничества.
Распространены случаи выкупа участков, которые используются гражданами на иных основаниях. Например, если с заявлением обращается гражданин, имеющие 3 и более детей.
Выкупить землю у государства в этом случае можно по упрощённой схеме:
- формируется пакет документов (копия свидетельства о браке, копия свидетельств о рождении детей и т.д.);
- подаётся заявление в муниципальную администрацию по месту регистрации;
- департамент по имуществу выносит решение о предоставлении участка;
- составляется договор на передачу объекта недвижимости;
- проводится регистрация права собственности в Росреестре.
Конкретный порядок и сроки реализации передачи земли устанавливаются субъектами федерации на основании пункта 6 части 1 статьи 39.5 ЗК РФ. Данный случай не предполагает проведение торгов на основании указанного пункта.
Нюансы покупки земельных участков на аукционах
Иногда покупатели совершают крупные ошибки, при покупке земли на аукционе. Некоторые, в силу своей неопытности, другие гонясь за дешевизной (были случаи, когда на торгах участки приобретались на 200-300% дешевле, чем на рынке).
Какие тонкости нужно учитывать при сделке?
- Не полениться и самостоятельно проехать, визуально осмотреть участок на наличие рвов, канав, возвышенностей;
- Изучить окружение, если вблизи находится захоронения, болото – это очень сильно снижает стоимость земли;
- Обратить внимание на кадастровую стоимость – она привязана к налогообложению, чем выше, тем в последствии будут и больше налоги;
- Провести мониторинг цен еще перед покупкой на аукционе, следует какое-то время внимательно отслеживать все цены в том районе, где собираетесь купить земельный участок;
- Обязательно обращать внимание на разрешенное использование земли – в последующем можно не получить разрешения для стройки или занятий садоводством.
Каждый желающий может купить муниципальную землю и оформить собственность на нее. Перед покупкой, следует внимательно изучить Земельный кодекс РФ, чтобы полностью представлять процедуру покупки. Приобретая участки на аукционах, лучше заранее узнать о выставляемом лоте все достоинства и недостатки, в противном случае, есть вероятность приобрести неликвид.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях: Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Как приобрести землю сельхозназначения (у государства)
Некоторые земли используются исключительно для разведения скота, выращивания растений, создания садов, проведения научных изысканий в указанных областях и т.д. Это значит, что такие участки отнесены к землям сельхозназначения. На их территории также могут находиться также дороги, коммуникации, лесные охотничьи угодья и т.д.
Покупка и продажа таких участков производится по правилам, установленным в законе № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельхоз назначения». Этот документ отсылает нас к ЗК РФ, где описаны способы приобретения любого участка.
Поэтому, купить землю сельхозназначения у нашего государства можно на общих основаниях.
Сделать это могут только строго определённые субъекты:
- казачьи общества;
- компании, занимающиеся производством сельхозпродукции (например, кооперативы);
- КФХ;
- опытные и научные центры;
- общины малочисленных народов.
Чтобы приобрести такой участок земли, нужно создать соответствующую организацию.
Заинтересованное лицо направляет запрос в муниципальный орган власти с приложением необходимых документов. Обращение рассматривают в течение 2-х месяцев. В течение этого срока анализируется возможность продажи, проводится межевание, кадастровый учёт, разрабатываются условия для подключения к коммуникациям. После этого назначается аукцион.
Если есть иные желающие приобрести землю, то состояться торги. Участок будет продан тому, кто предложил большую цену. Если других участников нет, то будет заключён договор купли-продажи с заявителем.
Кто имеет преимущество и льготы при покупке земельного участка у государства?
Перед приобретением земли, потенциальный покупатель должен точно определиться, для каких целей она будет использована. В случае, если участок будет куплен и в последствии заброшен, он будет изъят в пользу страны.
В каких случаях у претендента появляется преимущество при покупке:
- Арендатор выстроил на территории, предназначенной под ИЖС или ЛПХ, любое здание и ввел его в эксплуатацию. Покупка обойдется в 3% от кадастровой стоимости, если участок муниципальный, а если принадлежит городским землям в 15-20%;
- Если земельный надел покупается для строительства, его можно выиграть на аукционе. Начальные ставки определяет администрация. В случае несостоявшихся торгов (менее 2-х персон), производится обычная покупка;
- Покупателем выступает глава крестьянского фермерского хозяйства (КФХ), и приобретает земли сельского поселения. Для него стоимость будет равна кадастровой или еще ниже;
- Планируется комплексное освоение территории;
- На арендованных сельхозземлях в течение 3-х и более лет добросовестно исполнялись все условия аренды.
Случаи, когда участки под ИЖС предоставляют бесплатно:
- Многодетная семья, где все дети находятся на иждивении родителей;
- Молодая семья, не имеющая в собственности земли или проживающая на площади менее 15 кв. м на человека;
- Покупатель является Героем труда.
Как проще приобрести землю у государства под ИЖС
Приобрести землю в собственность можно по следующей схеме:
- Заинтересованное лицо отыскивает незанятый участок. Сделать это можно через сайт Росреестра.
- Далее гражданин обращается в местную администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность. Он указывает конкретный участок, который он желает получить в собственность, а также цели его использования.
- Департамент по недвижимости устанавливает, какой режим пользование данным участком был установлен. Государственные органы утверждают градостроительные планы, составляют кадастровые планы и ведут иной учёт земель. Чаще всего территории возле населённых пунктов разделены на участки на карте, имеют определённое целевое назначение.
- Работа по установлению возможности продажи участка под ИЖС проводится в течение 1 месяца. После этого гражданину направляется извещение об отказе в реализации земли или о назначении торгов.
Гражданину откажут в проведении аукциона, если:
- участок предоставлен иному лицу в бессрочное пользование,
- отнесён к иной категории земель,
- земля не находится в госсобственности;
- участок изъят из оборота;
- границы объекта недвижимости подлежат уточнению;
- отсутствуют технические условия подключения к инженерным сетям;
- участок ограничен в обороте;
- это территория общего пользования;
- было принято решение о предварительном согласии на его предоставление;
- иные причины, предусмотренные статьёй 39.11 ЗК РФ.
О будущем аукционе извещают на сайте муниципального образования и в местной газете.
Торги открытые, и каждый может подать заявку на участие. На это отводится месяц.
Далее проводятся аукцион. Участники повышают стартовую цену до тех пор, пока не останется только один желающий приобрести лот. На основании результатов аукциона будет заключён договор купли-продажи.
Если же иные заявки не поступили, то муниципальный орган принимает решение о заключении договора купли-продажи
Чтобы купить землю у государства под ИЖС без торгов, нужно сделать следующие шаги:
- выяснить, есть ли у гражданина правовое основание для этого;
- направить заявление в орган местного самоуправления и приложить к обращению пакет требуемых документов;
- получить предварительное согласование на предоставление участка;
- осуществить работы по межеванию, уточнить границы, провести иные работы по кадастровому учёту;
- подать заявление о предоставлении участка (не допускайте ошибок, опечаток!);
- заключить договор купли-продажи.
Случаи продажи ЗУ на торгах и без их проведения
Статья 39.3 Земельного кодекса РФ предполагает возможность приобретения муниципальных или государственных земель двумя способами:
- путём участия в аукционе;
- без торгов.
В п. 2 указанной статьи перечислены ситуации, когда проведение торгов не требуется.
Участие в аукционе требует выполнения определённых правил:
- участниками торгов могут быть граждане РФ, предоставившие необходимые документы для совершения сделки;
- участвовать в них могут все лица, успевшие подать заявки;
- каждый участник должен подтвердить свою платёжеспособность путём внесения задатка.
Не будут допущены лица, подавшие заявки после окончания срока принятия документов, предоставившие неполный пакет бумаг либо не имеющие право участвовать в торгах по определённым территориям.
Правила проведения торгов определены в ст. 39.11-39.13 ЗК РФ.
Аукциону предшествуют этапы:
- утверждение схемы;
- проведение кадастровых работ;
- постановки участка на кадастровый учёт (почему эту процедуру могут приостановить либо совсем отказать в ее проведении, читайте тут);
- подключение надела к инженерным сетям;
- принятие решения о проведении торгов;
- публикация информации о дате, месте и времени проведения аукциона.
После этого осуществляются торги, выбирается победитель и с ним заключается договор купли-продажи земельного участка. Последний этап – публикация результатов торгов.
Если в аукционе принимал участие единственный покупатель и при этом изъявил желании приобрести лот, с ним заключается договор на условиях, указанных в заявке на проведение торгов.
Куда обращаться для покупки земли
Подавать заявление следует в орган местного самоуправления. Рассмотрением документов будут заниматься сотрудники соответствующего департамента по имуществу. Решение будет оформлено от имени руководство муниципального органа.
Перечень необходимых документов
Покупка участка сопряжена со сбором некоторых документов:
- заявление, где указывается информация по перечню, установленному в статье 39.17 ЗК РФ;
- документ, подтверждающий право выкупать участок без проведения торгов;
- схема расположения, если объект недвижимости предстоит выделять в планах территории;
- документ, подтверждающий полномочия представителя, если это требуется;
- проектная документация лесных участков, если запрашивается предоставление этой категории земель;
- заверенный перевод учредительных документов иностранной организации.
Если предполагается проведение аукциона, то процедура упрощается. Гражданину нужно представить заявление о желании приобрести участок. Когда будут проводиться торги, заявитель предъявит паспорт и квитанцию об оплате задатка. Все остальные документы будут оформлять работники государственных учреждений.
Выкупная стоимость ЗУ
Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.
В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.
Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:
- 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
- От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
- 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.
Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.
Судебная практика
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2021 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны. Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.
