Приобретая частный дом для постоянного проживания или отдыха, многие не задумываются, что оформлению подлежит не только объект недвижимости, но и земельный участок под ним. В противном случае собственника ожидает масса проблем и неприятностей. В статье расскажем, как оформить землю под частным или многоквартирным домом в собственность, а также рассмотрим типичные ситуации.
Оператор Алиса Юрист
Дорогие читатели! В наших статьях рассматриваются типовые ситуации решения юридических вопросов, но каждая проблема уникальна. Поэтому, если нужна БЕСПЛАТНАЯ консультация с юристом — звоните по телефону доб 946 (Москва и МО) доб 651 (СПБ и Ленинградская обл.)
Законодательная база
Основной документ, являющийся опорой для собственника при приватизации земли – это Земельный Кодекс РФ, принятый в 2001 году, согласно ст.1 ФЗ-137.
Так:
- в п. 4, ст. 3 ФЗ-137 прописаны условия получения собственности;
- п. 5, ст. 39.20 ЗК РФ указывает на обязательное получение согласия от всех жильцов дома перед началом оформления участка в собственность;
- п. 2 – 6, ст. 1 ФЗ «О регистрации недвижимости» определяет дату собственности на дом, которой считается дата регистрации права;
- пп. 6, п. 2, ст. 39.3 ЗК РФ определяют преимущественное право собственников дома при выкупе земли;
- ст. 11.10 ЗК РФ указывает на нормы составления схемы на землю, в том числе и право самостоятельного ее создания при наличии достаточного опыта;
- п. 7, ст. 39.15 ЗК РФ устанавливает сроки, в которые местные органы самоуправления обязаны принять решение по предоставлению участка согласно схеме;
- отказ обязательно обосновывается согласно ст. 39.16 ЗК РФ.
Кроме этого, следует учитывать нормы ст. 22 ФЗ-218 и ФЗ-221 при межевании участка, а также Закона о регистрации недвижимости при постановке земли на кадастровый учет.
Какие документы нужны?
В зависимости от случая, ставшего основанием для оформления земли в собственность, набор документов будет разный.
Обязательными являются:
- заявление на получение права собственности;
- кадастровая документация на объект;
- паспорт собственника земли в оригинале;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, дарственная и пр.).
Справка! Дополнительно в комплект следует вложить квитанцию об уплате госпошлины.
Когда участок можно получить бесплатно и наоборот?
Оформить участок под собственным домом можно, если на строении нет ограничений и арестов, земля имеет установленные нормативами размеры под застройку.
Для бесплатного оформления, соблюдаются следующие условия:
- оформить право собственности можно, если оно возникло до ноября 2001 года;
- если дом получен по наследству в любой период, но право наследника возникло до ноября 2001 года;
- также бесплатно могут оформить участок собственники, которые до ноября 2001 года получили участок на правах бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, подтвержденного документально.
В любом из перечисленных случаев не нужно вносить плату или запрашивать дополнительное разрешение в администрации.
На платной основе участок получат граждане, получившие право на дом после 25 октября 2001 года. Тогда земля перейдет по договору купли-продажи, заключенному с администрацией.
Как оформить земельный участок?
Порядок оформления участка зависит от статуса земли, ее целевого назначения, наличия / отсутствия строений на ней и прочих факторов.
Наличие частного строения
Согласно инструкции, необходимо:
- Использовать упрощенный вариант оформления согласно нормам «дачной амнистии».
- Если такое право отсутствует, получить разрешение от органов самоуправления согласно регламенту, ст. 39.20 ЗК РФ. Нормативами установлено, что у собственников капитального сооружения имеется преимущественное право на оформление земли в собственность, находящейся под ним.
Важно! Никто другой кроме собственника частного дома не вправе претендовать на землю под ним.
Приватизация ЗУ под жилым зданием
Изначально происходит обращение в местные органы власти с заявлением. В нем следует указать собственные данные и вид желаемого права, как правило – это право собственности.
К заявлению прилагается пакет документов, собранный ранее. В него включаются документы на дом и подтверждающие преимущественное право претендента.
В отдельных случаях нужно самостоятельно оформить кадастровую документацию и выкупить землю согласно ее кадастровой стоимости.
Уполномоченный орган обязан рассмотреть обращение заявителя, и предоставить ответ. Отказ имеет обоснования, обеспечивающие право на обращение в суд.
После предоставления разрешения собственник участка обращается с документами в Росреестр и проходит процесс регистрации права собственности согласно установленному порядку.
Под многоэтажкой
В данном случае заявление и пакет документов в администрацию подает управляющая компания. В комплект должен входить протокол общего собрания жильцов дома, на котором было принято решение о приватизации придомовой территории.
Земля оформляется в долевую собственность жильцов дома. Каждый участок по размеру соответствует долям площади квартиры в соотношении к общей площади дома.
Внимание! Если в доме есть муниципальные квартиры, их доли принадлежат государству.
Если нет управляющей компании собственники квартир самостоятельно созывают собрание и готовят документы. Претендовать они могут на землю под домом и окружающую его по периметру на метр.
Здание принадлежит нескольким хозяевам
Согласно нормам закона, неделимый участок земли под домом, принадлежащим 2-м и более хозяевам можно оформить в долевое владение. Здесь есть основное условие – обращение должно быть совместное.
Если второй собственник не хочет принимать участие в приватизации, решить вопрос можно только через суд.
Недостроенное жилье
Недостроенный дом не является объектом капитального строительства и не дает преимущественное право собственнику. Изначально его следует ввести в эксплуатацию, самострой легализировать и только тогда обращаться с пакетом документов на приватизацию земли.
После пожара
Сгоревшее имущество следует восстановить и ввести в эксплуатацию перед приватизацией земли.
Справка! Если в течение 3-х лет с момента происшествия дом не будет отстроен и оформлен, право на использование участка прекращается, и дальнейшее его использование является самозахватом.
Строительство в планах
Если досталась земля по наследству или прочим путем перед ее приватизацией следует возвести жилое строение и ввести его в эксплуатацию.
Участок в аренде
Получить право собственности на арендованную землю у государственного органа власти можно после возведения на ней дома. При аренде участка у физического лица процесс невозможен.
Процедура оформления права на земельный участок
Весь процесс по оформлению права зависит от определенных факторов:
- каков статус земли,
- кто ее собственник,
- находится ли она в аренде.
Из аренды
Согласно пп. 5, п. 1, ст. 1 ЗК РФ земля и дом на ней неделимы.
При этом собственник возведенного имущества должен вносить плату за землю, если владение ею происходит по арендному договору, или налоговый сбор, если имущество в собственности.
Приобретение недвижимости на арендуемой земле предполагает переход договора к новому владельцу.
Происходит переуступка прав по документу, подписанному с собственником участка, чаще всего в его лице выступает государство.
Важно! В договоре купли-продажи объекта следует указать, что документы на аренду переходят к новому владельцу, чтобы в дальнейшем не возникало споров.
Кроме этого, следует сразу же обратиться в администрацию для переоформления арендного договора. Для этого в орган подается запрос на изменение условий аренды. При этом обращаться нужно к актуальному арендодателю, который мог смениться за истекшее время.
У администрации
Согласно регламенту, п. 7, ст. 39.15 ЗК РФ администрация обязана по истечению месяца дать положительный или отрицательный ответ по согласованию.
Если решение администрации будет положительное, заявитель получит согласие на диске или бумажном носителе. После этого следует заказать межевание участка. Проводить работы может только кадастровый инженер. Необходима процедура для точного установления границ и конфигурации участка.
После работ специалиста заявитель получит межевой план и акт согласования межи с соседями.
Справка! Осуществляются все работы инженером на основании разрешения администрации.
Далее нужно вновь обратиться в администрацию для получения права на переоформление участка, которым владелец дома уже пользуется.
Получив согласие, следует зарегистрировать права в Росреестре. На это уходит согласно нормам 7 рабочих дней, в некоторых случаях 9. По истечению отведенного срока заявитель получит на руки выписку из ЕГРН о новом владельце.
У собственника
Приобретая дом по договору купли-продажи, покупатель получает право и на землю. Перед переоформлением участка на нового владельца продавец должен сообщить ему о наличии/отсутствии обременений и передать кадастровый паспорт.
Внимание! Для максимальной безопасности продавец и покупатель в Росреестре подписывают имущественный договор, который в дальнейшем регистрируется.
В процессе регистрации прав на участок подается соответствующий пакет документов и уплачивается госпошлина.
После проведения регистрационных действий, новый собственник получает на руки доказательство возникших прав, а оба участники сделки заверенные копии имущественного договора.
Если происходит передача участка по договору дарения родственнику, сделка проводится безвозмездно. Для ее проведения необходимо подать в регистрирующие органы правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт на землю, а также документы на все строения, возведенные на ней.
После регистрации договора дарения новый владелец получит документы о праве собственности на землю.
По завещанию
Наличие завещания после смерти близкого человека значительно упрощает порядок вступления в наследство. Главное не пропустить 6 месяцев с трагического дня и заявить о своих правах у нотариуса.
По истечению отведенного периода нотариус при отсутствии споров откроет наследственное дело и выдаст свидетельство на наследство.
Выглядит весь процесс следующим образом:
нужно собрать необходимые документы;- заказать у инженера кадастровые работы, в том числе и оценку земли;
- получить акт и присоединить его к комплекту документов;
- оплатить госпошлину и передать документацию нотариусу;
- после получения заявления нотариус откроет наследственное дело и выдаст свидетельство;
- обратиться в Росреестр для регистрации прав;
- получить выписку из ЕГРН.
На основании оценочного акта будет рассчитана госпошлина. В размер оценки включается и стоимость дома, возведенного на земле.
Цена вопроса — когда можно приватизировать безвозмездно?
Стоимость регистрации в Росреестре составляет 2 000 рублей для граждан и 22 000 для юридических лиц.
Размер госпошлины зависит от назначения ЗУ:
- для дачного участка – 350 рублей;
- доля земли дачного участка – 100 рублей;
- для сельскохозяйственных нужд – 350 рублей;
- доля участка, предназначенного для сельского хозяйства – 100 рублей.
Размер госпошлины за переоформление наследуемой земли зависит от степени родства с наследодателем:
- 0,3% от рыночной стоимости объекта для близких родственников;
- 0,6% для родственников 2-й линии.
В первом случае сумма не должна превышать 100 000 рублей, во втором миллион.
На бесплатное получение надела имеют право:
- многодетные семьи, в которых дети не достигли 18 лет или 23 лет при обучении на очной форме;
- молодые специалисты (до 35 лет), являющиеся гражданами РФ с законченным профессиональным образованием, работающие в сельской местности. Подробная информация здесь.
Сроки
Рассматривается обращение граждан в течение месяца, по его истечении администрация региона обязана озвучить в официальной форме свое решение. В Росреестре регистрация прав на собственность происходит в течение 7 дней.
Если заявитель получит отказ он может обратиться в суд. Судебные дела рассматриваются длительное время, их продолжительность зависит от сложности дела, активности и ответственности участников, и количества пройденных инстанций.
С какими сложностями может столкнуться собственник?
Сегодня получить участок бесплатно, не имея особого статуса или существенной причины, невозможно. Необходимо выкупать землю.
Каждый регион вправе устанавливать собственные расценки отталкиваясь от кадастровой стоимости участка. Например, в Московской области процентное отчисление от кадастровой цены равно 3.
Если участок не состоит в кадастровом учете, стоимость его можно определить исходя из цены соседних участков. Для этого необходимо в публичной карте, расположенной по ссылке, нажать на каждый участок и получить полную информацию о нем.
Определив на основании полученной информации среднюю кадастровую стоимость одной сотки соседних участков и умножив эту цифру на количество соток в интересующем участке, собственник узнает стоимость своей земли.
Следует помнить, что существуют участки, которые нельзя приватизировать, и при желании их получить заявитель всегда получит отказ.
К таким относятся:
- Расположенные в нескольких территориальных зонах.
- Пересекающие красные линии застроек.
- Находящиеся на территории, недоступной для строительства. В число таких зон включены:
- Лесной массив
- Особо ценные земли для государства
- Секретные объекты
- Водоохранные зоны
Если есть возможность бесплатно получить в собственность землю, можно столкнуться с проблемой отсутствия правоустанавливающих документов. Собственник вправе использовать любое документальное подтверждение законного использования объекта.
Внимание! Документ правомерен даже если выдан на имя предшественника.
Если есть только реквизиты правоустанавливающих актов, следует обращаться в архивы. Также данные можно получить в БТИ, Росреестре или ЕГРН.
Отказать администрация в бесплатном оформлении по причине отсутствия правоустанавливающих документов собственнику дома не вправе, уже только потому что он эксплуатирует объекты.
Возможные сложности
На практике вопрос оформления земли под домом может осложняться такими вопросами:
- Нахождение земли в долевой собственности СНТ. Для получения права на регистрацию нужно положительное решение общего собрания собственников.
- Дом не достроен. Нет оснований для оформления земли до момента ввода объекта в эксплуатацию.
Дом сгорел
В таком случае имеется несколько вариантов решения проблемы:
- возведение нового объекта;
- получение прав на оформление земли без привязки к жилому объекту;
- происходит привязка к остаткам дома, если по состоянию оценки специалистами БТИ от него осталось более 70%.
Запрет на оформление участка
Согласно нормам, он существует в следующих случая:
- объект находится в заповедной зоне или на территории культурного наследия;
- участок включен в госрезерв или существует запрет на передачу в собственность физическим лицам;
- существуют прочие ограничения согласно ЗК РФ, ГК РФ.
Важно! Отказ в оформлении участка, на котором имеется собственность заявителя по причине отсутствия правоустанавливающих документов неправомерен.
