Давайте начистоту: проверка квартиры перед покупкой

38937

2021-03-14

Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2021 году, определить, какие документы проверять.

Проверка юридической чистоты квартиры

проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя.

Способы проверки юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:

1. Анализ правоустанавливающих документов — заказать выписку из ЕГРН .
2. Ознакомление с историей недвижимого имущества.
3. Убеждение в прохождении государственной регистрации.
4. Детальное ознакомление с договором.
5. Получить выписку из ЕГРН о переходе прав (узнать истории перехода прав)
6. Проверка владельца.
7. Проверка долевых владельцев, третьих лиц (если есть).
8. Заказать комплексную проверку недвижимости от ведущих юристов.

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.

Залог, как один из видов обременения недвижимости

Залог является одним из механизмов гарантии возврата заемных средств (обеспечение кредита) или долга. Под залог недвижимости может быть выдан как ипотечный кредит в банке, так и потребительский кредит в одной из финансовых организаций. Нередким случаем является залог в пользу налоговых служб, арест недвижимости в судебном порядке. И даже такие квартиры иногда выставляют на продажу.

Благодаря вступившему в силу с 2021 года закону о недвижимости, любое обременение (возникновение прав на квартиру у третьих лиц) фиксируется в Едином госреестре. Вся информация отражается в отчете из ЕГРН, и любой гражданин может проверить наличие прав на недвижимость у третьих лиц, заказав этот документ.

Проверка владельца

Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.

Безвозмездные сделки

Под подозрение в незаконной сдаче в аренду могут попасть и те владельцы, которые просто пустили пожить в свою квартиру родственников или друзей без взимания платы.

Поскольку этим предлогом часто пользуются настоящие арендодатели с целью не платить налоги, высока вероятность, что к такому владельцу придут с проверкой.

В этом случае налоговой нужно будет доказать, что такое проживание является возмездной арендой, а владелец жилья получает прибыль, с которой нужно платить налоги.

Наличие арендных отношений доказывается:

• Заключенным договором аренды.

Пошаговая инструкция по заключению договора аренды квартиры между физлицами приведена в системе «КонсультантПлюс». Получите бесплатный онлайн-доступ к системе и переходите к указаниям.

• Подтверждением возмездности отношений (переводы на карту с указанием назначения платежа «за такой-то месяц» и т. д.).
• Показания жильцов и соседей.

Бремя сбора доказательств лежит на налоговом органе.

Как проверить новую квартиру перед покупкой

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

1. Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
2. Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация.

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца.

КАК ПРОВЕРИТЬ «ЧИСТОТУ» СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

17.04.2019

Приобретение недвижимого имущества, такого как квартира, жилой дом, земельный участок или любого другого, связано с немалыми материальными затратами. Поэтому к проверке юридической «чистоты» таких сделок необходимо относится очень внимательно. В данной статье мы остановимся на наиболее важных этапах такой проверки.

Во-первых, необходимо проверить наличие у лица, совершающего сделку, полномочий на ее заключение, то есть наличие правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов на имущество. Документами, подтверждающими права на недвижимое имущество, могут быть свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о наследстве по закону или завещанию и т.д. Все указанные документы лучше всего проверять в подлинниках.

При этом, если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследстве, а право собственности наследника не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), на сайте Федеральной нотариальной палаты (вкладка «Справочная») имеется возможность любым лицам проверить наличии наследственного дела и получить информацию о нотариусе, в компетенцию которого входит ведение наследственного дела.

Во-вторых, помимо документов на недвижимое имущество при совершении сделки не лишним будет также проверить документы, удостоверяющие личность отчуждателя (например, паспорт), данные которых должны быть идентичны данным правоустанавливающих документов.

В-третьих, особенно внимательным нужно быть при покупке недвижимого имущества, когда продавец действует через представителя по доверенности. Поскольку доверенность можно отозвать в любой момент, необходимо удостовериться, что собственник на самом деле хочет продать квартиру. Можно проверить доверенность через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты по адресу: https://reestr-dover.ru, сервис «проверка доверенности». Если сомневаетесь, то следует обратиться к нотариусу, который заверял доверенность, и узнать не была ли она отозвана.

В-четвертых, необходимо проверить достоверность информации, содержащейся в представленных правоустанавливающих документах на приобретаемое имущество.

Для этого перед покупкой получите выписку из ЕГРН. Не забывайте – ценность имеет лишь та выписка из ЕГРН, которая получена непосредственно перед приобретением объекта недвижимости. Данный документ предоставляет основную информацию об объекте недвижимости, сведения о собственнике, ограничениях, запретах на отчуждение. Выписку из ЕГРН можно заказать в любом МФЦ или получить на портале Росреестра: www.rosreestr.ru.

Также можно получить выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества, в которой следует обратить внимание на то, сколько было собственников и как часто они менялись. Если за последнее время было несколько переходов права собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью завуалировать незаконность первого отчуждения, либо какие-то ограничения.

При заключении отдельных видов договоров существуют свои особенности, на которые также стоит обращать внимание.

Следует учитывать, что в тех случаях, когда собственником приобретаемого объекта является несовершеннолетний, необходимо предварительное согласие органа опеки и попечительства, то есть такое согласие должно быть получение до подписания договора.

Кроме того, если по договору купли-продажи приобретается не все имущество в целом, а только доля в праве общей долевой собственности на него, продавец в этом случае должен получить от лиц, владеющих остальными долями, отказ от приобретения принадлежащей ему доли либо известить их письменно и только при отсутствии в течение месяца ответа он вправе продать долю постороннему лицу. Кроме того, такой договор подлежит нотариальному удостоверению.

Если приобретаемым по сделке имуществом является квартира или жилой дом, то непосредственно перед сделкой следует проверить, чтобы среди зарегистрированных в них не было лиц, которые могут иметь право на сохранение проживания в данной квартире (например, гражданин, отказавшийся от приватизации квартиры и снятый с регистрационного учета по причине осуждения к лишению свободы, может сохранять право пользования данной квартирой). Для этого можно запросить лицевой счет на квартиру, выдаваемый управляющей компанией или ТСЖ.

Необходимо также проверить, не проводилось ли ее переустройство или перепланировка приобретаемой квартиры. Законность проведенной перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии.

Кроме того, если имущество, отчуждаемое по договору, было приобретено в браке по возмездной сделке, оно считается совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено. Следовательно, на отчуждение такого имущества требуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

В любом случае при возникновении сомнений в «чистоте» совершаемой сделки проще отказаться от ее заключения, чем в последующем отстаивать свою правоту в суде.

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

Документы для проверки юридической чистоты квартиры

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах.

Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ.

Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца.

Как реализуется арестованное имущество

Реализация арестованного имущества в принудительном порядке осуществляется двумя способами: на комиссионных началах и путем проведения торгов. Все, что составляет стоимость ниже 500 тысяч рублей, отправляется на комиссионную продажу. То, что выше полумиллиона может быть реализовано только через торги.

О проведение торгов организаторы публикуют извещение на официальном сайте российского Правительства по адресу www.torgi.gov. От момента публикации до начала торгов минимальный срок – 30 дней. В документе содержится информация о месте, времени и форме проведения торгов. Также здесь размещены следующие сведения:

• Предмет торгов.
• Порядок их проведения.
• Начальная цена, которая не может быть ниже оценки указанной в Постановлении.
• Лицо, выигравшее торги.
• Собственник имущества.

Извещение о проводимых торгах также дублируется на сайте ФССП. Несостоявшимися их могут признать, если на участие в тендере подано менее двух заявок, либо один из участников не явился на них. Есть и другие причины. В такой ситуации организатор торгов через 10 дней может назначить вторичные торги. На этом этапе пристав направит взыскателю предложение принять имущество в счет долга.

Итоги

Сделки с недвижимостью привлекают повышенное внимание налоговой. Владельцу объекта недвижимости могут вменить ведение незаконной предпринимательской деятельности, неуплату налогов и т. д. И хотя доказать это — обязанность налоговых органов, собственникам жилья следует заранее обезопасить себя от возможных штрафов: правильно оформлять договоры и регистрироваться как ИП заранее, если намерены получать от недвижимости доход.

О нюансах регистрации и ведения предпринимательской деятельности узнайте в нашей рубрике «ИП».
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

«Хитрости» с договором

В сфере сделок с недвижимостью распространены всевозможные мелкие уловки и хитрости при заключении договоров купли-продажи. Участники сделки идут на них с целью сэкономить на налогах или завышают цену с целью получить ипотеку без наличия первоначального взноса.

Следует помнить, что любое расхождение между реальным положением дел и содержанием договора может повлечь неприятные последствия: от штрафов до расторжения сделки.

Так, указание в договоре стоимости объекта ниже реальной влечет за собой нарушение налогового законодательства. При выявлении такого факта ФНС имеет право доначислить и взыскать недоплаченный налог.

Подписание фиктивного договора купли-продажи (без фактической реализации) тоже будет нарушением закона. Последствием таких действий может быть расторжение договора или возврат заемных либо целевых средств, если это делалось с целью получить кредит или субсидию.

Чтобы обезопасить себя от риска, следует оформлять договоры и сопутствующие документы с привлечением опытного юриста.