Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Какую перепланировку разрешается узаконить

Далеко не каждый сделанный ремонт можно легализовать в административном или судебном порядке. Перед тем как узаконивать перепланировку убедитесь, что изменения соответствуют СНиПам и не нарушают прав рядом живущих людей.

Что можно делать в квартире:

1. Переносить или создавать новые перегородки.
2. Расширять ванную комнату за счёт коридора или других комнат.
3. Объединять кухню с гостиной – но только, если на кухне стоит электрическая, а не газовая плита.
4. Создавать арки в дверных проёмах.
5. Менять покрытие полов с обустройством шумоизоляции.

Наравне с разрешёнными работами существует и список запрещенных. Нельзя сносить несущие стены, переносить кухню в жилую комнату, увеличивать балкон или лоджию за счёт спальни. Подобные изменения узаконить не получится. Хуже того, можно нарваться на неприятности в виде штрафа.

Исправление реестровой ошибки здания иск

Наиболее трудно решаемой может явиться ситуация, когда документальное право на одно и то же помещение или даже здание зарегистрировано за разными лицами. В этом случае противоречие возможно придется исправлять уже в судебном порядке.

Для начала нужно разобраться в чем ошибка – регистрационных записях или записях кадастрового учета. К примеру ошибка в адресе может привести к последствиям того, что будет два объекта с разными кадастровыми номерами, но одним адресом.

Или же не исключено, что такие действия по повторной регистрации могут быть осуществлены умышленно с явно противоправной целью. Для такого случая предусмотрен специальный способ защиты прав – признание права отсутствующим или же нужно подготовить исковое заявление об исправлении реестровой ошибки.

Кстати!!Технический план на объект недвижимости (здание, строение, сооружение) в целях проведения учета может подготовить любой кадастровый инженер.

Обяжут ли платить штраф

Да, штраф заплатить придётся.

Денежное наказание выносится за сам факт перепланировки без согласования с органами местного самоуправления. Даже если вы сделали ремонт по всем строительным нормам без нарушений, но при этом забыли получить разрешение от администрации – как минимум оштрафуют.

Штраф за самовольную перепланировку помещений в многоквартирном доме – от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Срок на оплату штрафа – 60 дней с момента вынесения постановления от надзорных органов. Пока вы не внесёте платёж, узаконить изменения не получится.

Денежный штраф не худшее, что ожидает собственника квартиры. Госжилинспекция (ГЖИ) может обязать вернуть планировку к первоначальному варианту – по плану от БТИ.

Если проигнорировать требование, ГЖИ обращается в суд, который на 99% поддержит это решение. И в случае дальнейшего игнора от собственника жилплощадь могут выставить на аукцион, а нарушителя и его семью выселить из квартиры.

Так, в Тюмени суд прибегнул к крайней мере – принял решение продать квартиру собственника на торгах. Ответчик вывел в жилую комнату из ванной инженерные сети водоснабжения и водоотведения, а в комнату перенёс электроплиту. Предписания Управы были проигнорированы, в указанные сроки нарушения не устранены (Решение от 27 сентября 2021 г. по делу № 2-7388/2017).

Как узаконить перепланировку через суд

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Рассмотрим, как поступить собственнику, который закончил ремонт, но не согласовал работы с уполномоченными органами

Куда обращаться

Узаконить уже сделанную перепланировку помещения можно в нескольких инстанциях:

• Мосжилинспекция – орган, отвечающий за техническое состояние жилья в Москве. Сейчас можно обращаться в МЖИ только в электронной форме через Портал Мэра Москвы.
• Отдел архитектуры и градостроительства или жилищная инспекция – занимается вопросами согласования и узаконивания перепланировок в регионах. Отделы архитектуры функционируют при городских или районных администрациях.
• МФЦ «Мои документы» – Центры оказывают лишь посреднические услуги по передаче документов от граждан в различные ведомства. Для связи с жилищной инспекцией можно обратиться в любой МФЦ.
• Суд – рассматривает споры между гражданами и администрацией по факту сделанной перепланировки квартиры.

Также работают Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но они не занимаются узакониванием перепланировки. В БТИ можно заказать обмеры квартиры или получить техпаспорт – не более.

Алгоритм действий для собственника

Итак, у вас сделана перепланировка квартиры, и теперь вы хотите её легализовать. Поэтапный порядок действий:

1. Пригласить инженера из БТИ. Инженер придёт на квартиру, зафиксирует изменения и составит отчёт. В нём на экспликации будут отмечены красные линии – это те изменения, которые вы не согласовали с администрацией. Далее в БТИ вам выдадут техпаспорт со штампом о неузаконенной перепланировке квартиры.
2. Получить техническое заключение. Полное название документа «техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке». Его делает либо инженер БТИ, либо специалисты проектного бюро. Обычно техническое заключение заказывают в частной фирме, которая входит в СРО проектировщиков. Если затронуты несущие стены, нужно обращаться не в бюро, а к автору многоквартирного дома. Например, в Москве это АО МНИИТЭП.
3. Обратиться в МФЦ, ГЖИ или отдел архитектуры. Собственник запрашивает акт на ранее выполненную без согласования перепланировку помещения в многоквартирном доме. От ведомства нужен положительный или отрицательный ответ. В первом случае вам выдадут такой акт, а во втором – откажут с мотивировкой такого решения.
   В регионах удобнее обращаться в ведомство через МФЦ. А для Москвы порядок подачи заявления несколько иной. Нужно авторизоваться на сайте Мэра Москвы и подать заявление в разделе электронной услуги.
4. Получить новый техпаспорт. Если администрация даст добро, обращайтесь в БТИ и заказывайте новый техпаспорт. В нём уже не будет красных линий (они согласованы).
5. Заказать техплан и внести изменения в ЕГРН. Финальным этапом станет оформление техплана на CD-диске. Его готовит кадастровый инженер, имеющий допуск к работам от СРО. Техплан составляется на основе данных из техпаспорта. Затем сведения передаются через МФЦ в Росреестр. Там их еще раз проверят и выдадут кадастровую выписку ЕГРН.

На этом узаконивание сделанной перепланировки можно считать завершённой.

Какие нужны документы

Заявитель должен подготовить следующие документы:

• письменное заявление в адрес уполномоченного органа;
• техническое заключение от проектировщика или автора дома;
• техпаспорт квартиры, где будут отмечены красные линии;
• нотариальная доверенность – по ситуации;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение.

Проект перепланировки, как в случае с согласованием изменений, здесь не нужен. Важную роль играет техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. То есть нужно показать, что ремонт не создаёт дополнительную нагрузку на несущие конструкции или стены укреплены. Без такого заключения администрация не станет рассматривать заявку.

Сколько стоит

Формально согласование перепланировки – бесплатное.

Но в случае с узакониванием самовольных изменений в квартире придётся раскошелиться на некоторые документы:

• техническое заключение – от 25 000 рублей;
• техпаспорт с выездом техника БТИ – 10 000 рублей, без выезда инженера – 2 400 рублей;
• выписки из ЕГРН – от 460 рублей;
• нотариальная доверенность – от 1 000 рублей.

Прибавляем сюда и расходы на оплату штрафа за неузаконенную перепланировку квартиры – до 2 500 рублей. Ведь его выписывают в любом случае. Общая сумма затрат на легализацию изменений квартиры может достигать 40 000 рублей.

Сроки

Заявление на узаконивание перепланировки рассматривают в течение 45 дней. Еще несколько дней нужны на пересылку документов из МФЦ в целевое ведомство – в силу п. 4 ст. 26 ЖК РФ.

В Москве легализация перепланировки занимает от 30 дней и дольше.

Как Бюро технической инвентаризации связано с переустройством жилого помещения?

Перепланировкой квартиры принято называть такие изменения, которые отразились на конфигурации помещения, внесенных в технический паспорт жилплощади. Назначение жилого объекта остается тем же, а вот размеры полезной площади могут меняться, например, при сносе стены кладовой и увеличение за счет нее комнаты.
Перепланировка может никак не отражаться на жилой площади, а выражаться в переносе/увеличении/уменьшении дверных или оконных проемов, изменение хода коммуникационных линий и многое другое.

Независимо от объемов внесенных изменений, их требуется согласовать и внести в технический план. Эта процедура проводится при содействии БТИ. Без обращения в данный орган внести данные не получится.
Бюро технической инвентаризации (БТИ) – государственная организация, которая ведет картотеку всех объектов недвижимости в стране. Структура включает в себя штат специалистов разных уровней, которые занимаются разработкой проектов по перепланировке, проверкой выполненного, изменением технических характеристик жилплощади.

Каталогизация актуальных данных позволяет в любой момент получить полную информацию об объекте. На основании имеющейся информации даются выписки и справки. Систематический учет исключает совершение ошибок и неточностей при купле-продаже квартиры или проведение с ней других операций.

Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд

Далеко не во всех регионах России процедура узаконивания сделанных перепланировок отточена до автоматизма. Например, в Москве можно легализовать ремонт по заявлению в МЖИ. А уже в Московской области такой порядок не действует. Органы местного самоуправления сразу выдают отказ и советуют обращаться в суд.
Как действовать через суд – пошаговая инструкция:

1. Вызов инженера из БТИ. Начало стандартное – идёте в офис БТИ, подаёте заявку на вызов техника, он приходит в квартиру и фиксирует изменения, не внесённые в технический учёт. Далее вам выдают новый паспорт квартиры (со штампом о неузаконенной перепланировке).
2. Обращение в администрацию. Заявитель должен обратиться в МФЦ или напрямую в ведомство для подачи заявления и документов. В Москве заявку рассмотрят, а в других регионах отправят в суд.
3. Обращение в суд. Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Документы можно отправить по почте, передать через представителя, загрузить на сайте ГАС «Правосудие» или самому отнести в суд.
   Суд изучает техническое заключение, а при возникновении сомнений может назначить новую строительно-техническую экспертизу. Задача – оценить изменения в планировке и сопоставить их с нормами СНиПа. Услуги экспертов платные, их оплачивает истец.
4. Выигрыш дела. После того как суд разрешит спор, он оглашает резолютивную часть. Далее сторонам рассылают мотивированное решение суда. Если оно в вашу пользу, останется получить акт о завершённой перепланировке.
5. Получение нового техпаспорта. Обновлённая планировка должна быть учтена в БТИ. Для этого нужно еще раз обратиться в Бюро и пригласить техника. Он зафиксирует окончательную конфигурацию жилого помещения. По итогам вы получите новый техпаспорт.
6. Кадастровый учёт. На основе техпаспорта готовится план квартиры. Он нужен для внесения изменений в Единый реестр недвижимости, поскольку меняется общая и жилая площадь квартиры. Заявку можно подать в ближайшем МФЦ, а по факту оказанной услуги вам выдадут кадастровую выписку из ЕГРН.

Обратите внимание! Если решение суда окажется не в вашу пользу, то, скорее всего, обяжут возвращать квартиру к изначальной планировке. Но у вас есть возможность обжаловать решение суда в вышестоящей инстанции – в краевом или областном суде. И так вплоть до Верховного Суда РФ.

Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии

Образец иска

Документы

Истец готовит те же документы, что и при административном порядке согласования перепланировки (кроме проекта). В дополнение к ним прикладывается отказ отдела архитектуры или жилищной инспекции, в зависимости от региона. Истец также вправе ходатайствовать перед судом о запросах недостающих документов.

Сколько стоит оформить документы, когда стоимость выше?

Перед тем как оценивать будущие затраты по оформлению документации в Бюро технической инвентаризации, следует уточнить, что существует два варианта узаконивания перепланировки:

1. Законный. Собственник жилья хочет переделать конфигурацию и обращается с этим вопросом в БТИ. Там ему составляют будущий план, оговаривают материалы для строительства, другие моменты, дают добро на проведение работ.
2. Через суд. Владелец сначала провел переустройство жилплощади, а только потом решил его внести в документы. Это более сложная и, как итог, дорогостоящая процедура.

Важно. Действовать по закону всегда проще, дешевле и быстрее. К тому же не стоит забывать, что не любые уже произведенные изменения, получится узаконить. Такой поворот грозит необходимостью возвращения жилью прежнего вида, но об этом позже.

Любой вариант событий требует материальных затрат, а вот какой будет конечная цена зависит от того, будет ли собственник прибегать к услугам посредников. Сегодня на рынке работает множество компаний, которые помогают быстро и без хлопот провести нужные изменения. Цены на их услуги варьируются в очень широком диапазоне и напрямую зависят от города, где находится жилплощадь.

При самостоятельной подготовке документом и обращению в БТИ необходимо заплатить за:

• техпаспорт – от 900 руб;
• кадастровый паспорт – от 200 руб;
• подготовка проекта перепланировки от 4 000 руб и выше.

Если речь идет об узаконивании через суд, то следует учитывать госпошлину за рассмотрение иска, услуги юриста и многое другое. Рассчитать заранее точную стоимость не удастся. Нередко обращение к платным услугам обходится ненамного дороже, чем самостоятельно проведенная процедура, особенно если учитывать экономию времени.

Судебная практика

Отличается разнообразием в части принятых судами решений. Одним истцам разрешают сохранить изменения квартиры, а другим отказывают.

Положительное решение суда будет принято, если экспертиза установит, что:

• несущие конструкции не повреждены и способны выдерживать новую нагрузку;
• ремонт соответствует СанПиНу, СНиПам, пожарной безопасности, экологическим требованиям и прочим регламентам органов местного самоуправления;
• нет угрозы жизни и здоровью людей (собственников, соседей);
• жилое помещение полностью пригодно для проживания.

В расчёт берутся сразу четыре фактора, а не каждый из них по отдельности.

Пример из судебной практики. В Новосибирске собственники не согласовали работы с органом местного самоуправления, в связи с чем вынуждены были просить суд оставить изменения планировки в текущем состоянии. Суд назначил строительно-техническую экспертизу. Она установила, что владельцы сделали новый проем в существующей стене дома между двумя жилыми комнатами (с укреплением несущей стены). Также была разобрана деревянная перегородка с дверным проемом между коридором и санузлом. Новая перегородка оказалась мощнее – её возвели из кирпича. Стояки, канализация, вентиляция и шахты лифтов затронуты не были. Эксперты не заметили никаких дефектов, трещин и прогибов конструкций. Угрозы жизни и здоровью людей также не наблюдалось. Кроме того, ранее истец предоставил техническое заключение – где было зафиксировано соответствие всем нормам.

Итоговым решением суд разрешил собственнику сохранить квартиру в перепланированном состоянии.

(Решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 30 июля 2021 г. по делу № 2-179/2020).

Ответы юриста на частные вопросы

Нужно ли получать согласие всех собственников дома в случае узаконивания перепланировки квартиры?

Если вы не затрагиваете тамбур, лестничную клетку, шахту лифта, фасад здания и другое общее имущество дома – согласие жильцов дома не требуется. В иных случаях нужно выносить вопрос на повестку и собирать голоса. Теоретически это можно сделать, но на практике достаточно сложно.

Планирую подать иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Обязательно ли подавать иск от обоих хозяев, если жилплощадь в долевой собственности?

Да, в данном случае истцов двое. Но можно поступить следующим образом: указать в иске ФИО и адреса обоих собственников, но на судебном заседании будет один истец – который представит интересы обоих. Для этого нужна нотариальная доверенность. Кроме того, можно подать заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца с направлением ему копии судебного постановления (ст. 167 ГПК РФ). Здесь нужно указать вескую причину (например, пребывание в командировке или тяжелую болезнь). Но в таком случае у вас меньше шансов рассчитывать на положительное решение суда. Лучше присутствовать лично или делегировать полномочия представителю.

Можно ли узаконить перепланировку квартиры в аварийном доме под снос?

Нет, перепланировку в аварийных домах вам никто не одобрит – ни до ремонта, ни после него. Любое воздействие на несущие конструкции в аварийном доме чревато их обрушением. Возникает прямая угроза жизни и здоровью людей.