Как узаконить реконструкцию дома без разрешения, разрешение на самовольные изменения

Что такое реконструкция?

Реконструкцией является внесение любых изменений в основные характеристики постройки. Допустим, вы сделали пристройку к зданию или решили возвести второй этаж. Данные изменения считаются реконструкцией, и на них требуется согласование. Все несогласованные изменения считаются не законными, поскольку они не внесены в базу ЕГРН. Это значит, что фактическая конструкция постройки отличается от тех данных о ней, которые зафиксированы в реестре. Проводить реконструкцию домов, построенных на территориях ЛПХ, ИЖС, СНТ, можно в уведомительном порядке.

Регистрация самовольной реконструкции квартиры

Как узаконить построенный дом

Если дом построен, а на кадастровом учёте не числится, значит, он считается самовольным, и юридических прав у застройщика на него нет.# Регистрация недвижимости
На практике наших кадастровых инженеров часто встречаются случаи:

• реконструкции двухквартирных домов (на два хозяина участок и строение), которые были построены ещё в советские времена. По документам до сих пор у многих собственников недвижимость зарегистрирована, как квартира. То есть уведомительный порядок не действует на такие объекты и через администрацию узаконить их невозможно, только через суд. Наши юристы советуют ещё до начала процесса не тратить время зря, а привести документы в порядок (выделить квартиры в индивидуальные жилые блоки и разделить землю на 2 разных участка). Обязательно требуется провести межевание и получить согласие соседей;
• объединения нескольких квартир в одну. Но узаконить такую реконструкцию не всегда под силу собственнику, так как после внесения самовольных изменений был создан новый объект недвижимости, на который требуется получить право собственности. Использовать помещение в таком виде можно, но продать или выполнить другое юридическое действие не получится. Информация в техническом плане будет отличаться от фактических сведений, что выяснится при попытке зарегистрировать сделку и переход права собственности в Росреестре.

Как произвести согласование реконструкции

Требуют уведомления не все строительно-ремонтные работы, некоторые из них не считаются реконструкцией. Пример: вы провели капитальный ремонт дома, но при этом в его параметры, такие как фасад, этажность, изменения не вносились, значит, в данном случае получать разрешение на самовольные изменения не требуется. Но если планируемые изменения будут считаться реконструкцией, мы советуем действовать согласно закону, ведь это поможет сэкономить силы и время. Согласовать строительные работы будет намного проще, чем изучать, как узаконить реконструкцию дома без разрешения от местных властей.

Процедура согласования состоит из двух этапов:

1. Подача уведомления о реконструкции. Проектная документация для этого не требуется, достаточно сделать схему СПОЗУна уведомительном бланке.
2. Ожидание положительного ответа от местной администрации. Пока вы его не получили, проводить работы нельзя.

Далее последуют два варианта развития событий:

1. Вы получаете утвердительный ответ и можете приступать к строительству.

Вы получаете отказ. В данном случае можно попробовать устранить причины, которые привели к отрицательному ответу, и затем подать уведомление повторно.

Согласование проектной документации при реконструкции сооружения не требуется. Но те работы, которые будут проведены, должны совпадать с заявленными. Например, не удастся снести старый дом, а на его месте построить новый, выдав это за реконструкцию. Такие несоответствия будут выявлены, и вам придется узаконить самострой.

После завершения строительных работ нужно действовать по следующей схеме:

• Подготовить технический план. Нужно обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор на создание техплана дома после реконструкции: сделать это можно в .
• Когда техплан будет готов, нужно уведомить администрацию о завершении работ с приложением технической документации.

Затем нужно ожидать проверки соответствия заявленных работ фактическим комиссией. Будет произведен выезд на объект, поэтому вероятность успешно дезинформировать администрацию очень мала. Несоответствия будут выявлены, а вы получите предписание о возврате здания к первоначальному виду. Если же нарушений зафиксировано не будет, вам выдадут уведомление о соответствии.

Сделанные изменения подлежат внесению в реестр. По закону, подавать данные в Росреестр должна местная администрация, но если вы не хотите ждать, можно сделать это самостоятельно либо обратиться к специалистам «Геомер групп» для существенной экономии времени.

В Росреестр подается заявление о проведении работ, к которому прикладываются все четыре уведомления. Спустя 7 дней после получения заявления Росреестром изменения в нем фиксируются, а вы получаете выписку из ЕГРН с обновленными данными о доме.

Бесплатная консультация

Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов

Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.

Что делать, если реконструкция проведена незаконно

Факты незаконной реконструкции встречаются довольно часто. Нужно ли узаконить изменения или можно оставить все как есть?

Напоминаем, что все незаконные работы и изменения могут повлечь серьезные последствия, а именно:

• Вы получите предписание о возврате дома к его первоначальному виду. Оплачивать работы придется вам самим.
• Налог на дом пересчитают за последние три года, так как реконструкция существенно меняет параметры здания, соответственно, меняется и его кадастровая стоимость. Если вы надстраиваете дополнительный этаж, кадастровая стоимость увеличивается, а также меняется в большую сторону и сумма налога на дом, так как он подлежит пересчету при выявлении незаконной реконструкции.
• С этим домом не удастся проводить сделки. При попытках его продажи или получения под него залога незаконные изменения конструкции будут быстро обнаружены, поскольку фактическое состояние дома не соответствует информации в ЕГРН. Также проблемы возникнут и в случае наследования данной недвижимости, ведь все процедуры по узакониванию изменений придется проходить наследникам, в ином случае они не смогут оформить недвижимость на себя.
• Проблемы могут быть и с подключением к коммуникациям, в частности, к газу, ведь при изменении параметров здания может измениться и схема подключения. Газовщики могут предписать вернуть дом к первоначальному состоянию либо просто отключат подачу газа.

Незаконная реконструкция может повлечь и другие неприятности, поэтому мы рекомендуем избегать рисков и делать все в соответствии с законом.

Если вы уже сделали незаконную перестройку дома не знаете, как теперь внести данные изменения в ЕГРН, обращайтесь за консультацией к специалисту «Кадастровое бюро — Недвижимость». Записаться к профессионалу можно по телефону

В вопросах недвижимости есть очень много нюансов, и способы узаконивания могут быть различными: среди них нет такого, который бы подошел абсолютно всем. Именно ваша ситуация может являться нетиповой и потребует особого подхода и помощи экспертов, поэтому советуем сначала проконсультироваться со специалистом для оценки ситуации.

Бесплатная консультация

Образец разрешения на реконструкцию частного дома

Разрешение на реконструкцию имеет установленную на региональном уровне форму.
В документе обязательно должно быть указано:

• кому выдано разрешение (наименование застройщика, данные гражданина);
• номер документа;
• данные уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительной власти субъекта или органа местного самоуправления, который выдал разрешение;
• наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией;
• проектные характеристики;
• описание этапа строительства;
• адрес объекта;
• срок действия документа;
• должность, ФИО и подпись уполномоченного сотрудника;
• дата выдачи.

Порядок проведения узаконивания

Нужно быть готовым к тому, что на узаконивание реконструкции потребуется время, но в целом, порядок довольно простой:

• Подготовка техплана. Прежде чем обращаться за узакониванием изменений, нужно подготовить технический план, в котором будет отображено текущее состояние дома. Делать техпланы зданий может только кадастровый инженер. Заказать эту необходимую техническую документацию можно в нашей компании.
• Подача заявления в местную администрацию. На этом этапе действия те же, что и при обычном согласовании. Заявление пишется в свободной форме, и подать его может только собственник. Если же участок или недвижимость находятся в долевой собственности, потребуется согласие от всех собственников. Срок рассмотрения заявления составляет около месяца, и в большинстве случаев администрация отвечает отказом.

Если по заявлению отказано, следующей инстанцией является суд. До подачи искового заявления рекомендуем собрать следующие документы:

• Согласование с Роспотребнадзором на соответствие дома санитарным нормам. Нюанс в том, что для частного дома проводить санитарно-эпидемиологическую экспертизу не обязательно, но так как нужно собрать судебные доказательства, можно согласовать реконструкцию.
• Согласование с пожарным надзором. Не всегда удается согласовать проведенную реконструкцию с этой инстанцией. Иногда в ГПН отказывают. В этом случае вы можете заявить в суд ходатайство о назначении пожарной экспертизы, положительное заключение которой будет доводом в вашу пользу.
• Согласие от всех заинтересованных лиц. Дать свое согласие на реконструкцию должны все заинтересованными в ней лица. Ими могут быть не только собственники или соседи по участку, также может потребоваться согласие от муниципалитета или государства. Например, если дом расположен вблизи линейных объектов местного или федерального значения. В этом случае потребуется обратиться в контролирующие органы.
• Согласование с Росавиацией. Оно требуется в случае нахождения вашего дома в 30-километровой зоне от аэропортов.

На необходимые согласования может уйти много времени и сил. Многие инстанции рассматривают заявление около месяца, и всегда существует риск отказа. Наша компания поможет вам согласовать реконструкцию в контролирующих органах.

После сбора всех документов можно обращаться в районный суд с иском о признании права собственности на самовольно перестроенный дом. На первый взгляд, у истца уже есть право собственности, но, по закону, ОКС был изменен, а значит объект собственности теперь другой. Двумя основными последствиями реконструкции могут быть:

• Фактическое создание нового объекта, например, если вы сделали к дому пристройку или возвели еще один этаж.
• Улучшение характеристик прежнего объекта.

В исковом заявлении вы должны мотивированно объяснить свою точку зрения. К иску прилагаются собранные на предыдущем этапе документы.

Оформление самовольной реконструкции нежилого здания

Если реконструкция проведена в производственном, коммерческом или нежилом здании самовольно, то собственнику, предпринимателю выписывается штраф, приостанавливается деятельность застройщика сроком до трёх месяцев, физическое и юридическое лицо несёт ответственность за ввод в эксплуатацию строения с незаконными изменениями. Сейчас по всей России действуют службы: департамент городского имущества (ДГИ) и Мосжилинспекция, которые используют автоматизированную программу обнаружения самовольных пристроек. Её работа заключается в том, что раз в год выполняется спутниковая съёмка и передаёт снимки в вышеуказанные госорганы, где отслеживается состояние коммерческих и нежилых зданий. Если обнаружено несоответствие контуров строения, то представители муниципальных органов выезжают на объект и выписывают предписание о том, чтоб вы снесли это здание (реконструкцию).

Если только планируется реконструкция нежилого здания, то наш совет, делать всё по порядку, как при строительстве нового объекта. Первым делом требуется провести изыскания, заказать проект реконструкции. Далее нужно получить разрешение на реконструкцию, загрузить документы в ИСОГД и ввести здание в эксплуатацию. Для проведения всех процедур по реконструкции в нежилом здании с экономией времени и денежных средств, заказывайте услуги кадастровых инженеров агентства недвижимости ГКИ Недкадастр. Они также узаконивают самовольно внесённые изменения, формируют техплан и проект реконструкции, направляют необходимый пакет документов в Мосгосстройнадзор. После согласования реконструкции новые сведения передаются в Росреестр. В случае отказа можно попробовать узаконить изменения через суд.

Мы поможем оформить документацию для подачи в госорганы, сформируем геоподоснову, составим заключение о техническом состоянии здания после самовольной реконструкции. Для МКД создадим поэтажный план со схемами и чертежами нежилых помещений. Проведём собрание, где будет получено письменное согласие собственников (жильцов), если объект находится на территории жилого здания. Для заказа наших услуг позвоните по телефону или заполните на сайте форму обратной связи. Мы найдём решение ваших проблем с недвижимостью и поможем разрешить даже самую безвыходную ситуацию. Вы наш следующий клиент!

Что нужно учесть до подачи искового заявления

Суды далеко не всегда принимают сторону истца. Соблюдение нескольких условий повысит вероятность положительного судебного решения:

• Вы должны иметь права на участок, на котором находится недвижимость. Это может быть право собственности, пожизненного наследуемого владения либо бессрочного пользования. Если вы – арендатор, суд скорее всего откажет.
• Реконструкция не должна влиять безопасность жилища, но вам нужно доказать этот факт. Еще до суда можно заказать строительную экспертизу либо можно ходатайствовать о ее назначении в суде. Обычно досудебное обращение к экспертам стоит дешевле.
• Реконструкцией не должны быть нарушены права заинтересованных лиц. Суд может посчитать, что вы нарушаете права соседей, если, например, пристройка к дому вплотную граничит с другим участком. Поэтому, рекомендуем заранее согласовывать такое увеличение жилплощади с соседями. Также нарушением прав могут быть случаи, когда после реконструкции затруднен подход к инженерным коммуникациям.
• Были предприняты попытки досудебной легализации. То есть, вы обратились в администрацию и получили отказ. Если же данных мер не было принято, вероятность отрицательного судебного решения выше.

✅ Штраф за неузаконенную реконструкцию

Забыв легализовать изменения, собственник рискует нарваться на санкции со стороны государства. Отсутствие разрешения и/или уведомления о реконструкции наказывается:

• Административным штрафом – в связи с незаконной реконструкцией, применимо к вашей ситуации (ст. 9.5. КоАП РФ). Физическим лицам (гражданам) придется заплатить от 2 000 до 5 000 рублей, а также от 500 до 1 000 рублей – за отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Уголовной ответственностью – в связи с мошенничеством по ст. 159 УК РФ, либо вредом жизни и здоровью людей.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Встречается и снос (демонтаж) частного дома. Однако прежде придется выяснить, является ли реконструкция дома самовольной постройкой? Если изменения несут угрозу здоровью граждан, владельца дома обяжут осуществить снос самостроя. Если реконструкция не несет угрозы, не нарушает интересов соседей, отвечает нормам СНиП и прочим требованиям – есть шанс ее узаконить. В таком случае жилой дом не будет признан самостроем.

Узнали о самострое соседа? Читайте “Куда и как жаловаться на незаконное строительство?”

Всегда ли нужно обращаться в суд

Судебное разбирательство может отнять много времени, а, чтобы доказать вашу правоту, могут потребоваться дополнительные экспертизы за ваш счет. Поэтому по возможности лучше решать проблему узаконивания в административном порядке:

• Заказать технический план.
• Подать заявление на внесение изменений в Росреестр.

Дальше остается ожидать решения Росреестра. Данный метод проще судебного разбирательства, но риск получить отказ от сотрудников кадастровой службы высок. Если последует отказ, разбирательства в судебном порядке не избежать.

Чем грозит самостоятельная реконструкция

Если в доме меняют коммуникации, нужно оформлять новые ветки, подтверждать законность. Иначе такие подключения признают самовольными, их отсоединяют от общей сети, владельцу выписывают штраф.

За незаконное использование перестроенных объектов, несоблюдения правил оформления существуют санкции:

• гражданам — штраф от 2 до 5 тыс. рублей;
• должностным представителям — от 20 – 50 тыс. рублей;
• лицам, работающим без патента — от 20 до 50 тыс. рублей или остановка работы на срок до 90 суток;
• юрлицам — 500 тыс. рублей – 1 млн. рублей или остановка деятельности на срок до 90 суток.

Владелец продолжает пользоваться перестроенным зданием, документы не оформляет, т. к. запрета в законе на такие действия нет. Власти обращаются в суд, который может обязать вернуть строение в прежний вид, снести пристройки, надстройки. Кроме этого, сделки с такой недвижимостью проводить нельзя.

Получение разрешения

Нужно ли разрешение на реконструкцию частного дома? Планируя капитальные изменения, вы должны знать, как узаконить строительство. Когда перестройка здания имеет существенные изменения, то требования к получению разрешения обязательные.

Это указано в Гражданском и Градостроительном кодексе РФ, а также в нормативно-правовых актах. Проверяющие инстанции действуют по распоряжениям, принятым местными и федеральными органами власти.

Они проводят следующие процедуры:

• ведут контроль за безопасностью работ;
• проверяют соблюдение нормативов санитарных норм и противопожарной безопасности;
• инспектируют правильность размещения важных конструкций и несущих элементов;
• соблюдают имущественные интересы третьих лиц, живущих на прилегающих территориях.

Некоторых владельцев интересует, выдается ли разрешение на отдельные этапы строительства реконструкции.

Резолюция на строительство реконструкции бывает на выполнение:

• всех строительных работ на участке;
• отдельных этапов строительных работ по заявлению застройщика (подготовительных работ, устройства котлованов, фундаментов или прокладки коммуникаций).

Изменение этажности

Если владелец дома планирует пристраивать дополнительный этаж, то статус постройки меняется, что отражается в кадастровой и технической документации.

Если дом имеет высокую крышу, то владелец может чердак переоформить в мансарду, просто утеплив помещение, переведя его в статус жилого помещения.

Если последний этаж надстраивается на месте расположения крыши, то специалистами проводится тщательный анализ.

Разрешение выдадут, основываясь на данных, определенных:

• структурой грунта на участке;
• техническими характеристиками и элементами структуры постройки;
• допустимостью возведения строения более высокого, чем расположенные постройки в данной местности.