Неисполнение нанимателем жилого помещения по договору социального найма своих обязанностей

Неисполнение нанимателем жилого помещения по договору социального найма своих обязанностей

Жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются в пользование на основании договора социального найма. Наймодателем данных жилых помещений на территории города Барнаула является комитет жилищно – коммунального хозяйства города Барнаула.

После заключения договора социального найма на нанимателя жилого помещения возлагаются следующие обязанности:

— использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным Кодексом Российской Федерации;

— обеспечивать сохранность жилого помещения;

— поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

— проводить текущий ремонт жилого помещения;

— своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

— информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных обязанностей наниматель несет иные, предусмотренные Жилищным Кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и договором социального найма.

Обязанности нанимателя содержатся и в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

В п. 10 названных Правил указано, что в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать иные требования, установленные Правилами;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Неисполнение указанных обязанностей влечет предусмотренную законом ответственность. За нарушение нанимателем законодательства по пользованию жилым помещением предусматривается гражданская и административная ответственность.

Административная ответственность установлена статьей 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ, в которой закреплено, что порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа.

Так, Жилищный Кодекс Российской Федерации устанавливает ответственность за использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допускающим его разрушение и предусматривает расторжение договора социального найма, а также выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения (ст. 83 и 91 ЖК РФ).

Таким образом, каждое жилое помещение должно содержаться нанимателем в надлежащем состоянии. Неисполнение обязанностей по договору социального найма, в том числе порча жилого помещения, влечет неблагоприятные последствия в виде привлечения нанимателя к административной, а также гражданско – правовой ответственности.

Юридический отдел

комитета жилищно – коммунального

хозяйства г. Барнаула

Гражданский кодекс РФ Часть 2

ГЛАВА 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. (п. 4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Вопросы трудовых отношений: отвечает представитель Минтруда и соцзащиты

Беседуем с Пырко Ириной Анатольевной по итогам III Практической конференции «Социально-трудовые отношения: юридические и бухгалтерские аспекты»

В организации часто изменяется организационная структура, создаются новые подразделения, отделы, группы. Сотрудники перемещаются из одного отдела (группы) в другой с сохранением наименования должности. Достаточно ли в такой ситуации издать приказ о перемещении? Необходимо ли уведомить работников о перемещении, заключить дополнительное соглашение к договору?

Как следует из определения <1>, при перемещении работник сохраняет прежнюю работу в пределах специальности, квалификации или должности, условий труда, обусловленных трудовым договором. Меняется только рабочее место.

Поскольку перемещение не влечет серьезных изменений в трудовых отношениях, согласие работника на перемещение не требуется. Вместе с тем его нужно обосновать производственными, организационными или экономическими причинами и оформить приказом (распоряжением) нанимателя. Работника следует ознакомить с приказом. Изменения в трудовой договор не вносятся.

Перемещение в другое структурное подразделение возможно, только если при заключении трудового договора не оговаривалось условие о работе в конкретном структурном подразделении.

В какой срок наниматель должен рассмотреть заявление работника?

Обращения работника к нанимателю не подпадают под сферу действия Закона «Об обращениях граждан и юридических лиц <2>. При рассмотрении заявления работника наниматель руководствуется законодательством о труде. Если оно не установило конкретных сроков рассмотрения обращений по тем или иным вопросам, наниматель должен рассматривать такие обращения в разумные сроки. Причем необходимо учитывать, в какой срок работник желает реализовать права, о которых заявляет в обращении. В противном случае разногласия между нанимателем и работником могут стать предметом индивидуального трудового спора.

Вправе ли наниматель изменить должностную инструкцию работника?

Да, вправе. Если изменения в должностную инструкцию вносятся в пределах должностных обязанностей, предусмотренных квалификационной характеристикой, правовых последствий для работника не будет.

Наниматель обязан ознакомить работника с внесенными в должностную инструкцию изменениями <3>. Предварительно уведомлять работника об изменении должностной инструкции, а также заключать с ним дополнительное соглашение к трудовому договору (контракту) не требуется.

Внесение же в должностную инструкцию новых должностных обязанностей, не предусмотренных квалификационной характеристикой должности, влечет для работника изменение существенных условий труда (изменение трудовой функции). Соответственно, это должно происходить в порядке, установленном ст. 32 ТК.

Какие документы могут подтвердить переезд членов семьи в смысле требований ст. 96 ТК? ТК данный вопрос не регулирует, а институт прописки и регистрации не содержит обязанность работника стать на учет по месту нового жительства.

Может ли с учетом этого письменное заявление работника, подтверждающее факт переезда, стать основанием для выплаты пособия на членов семьи? Распространяются ли выплаты на членов семьи, если они тоже трудоустраиваются в порядке перевода к тому же нанимателю (члену семьи выплачивается пособие как работнику)?

Перечень документов, необходимых для выплаты компенсаций, установленных ст. 96 ТК, законодательство о труде не определяет. Поэтому вопрос о выплате компенсаций в связи с переездом наниматель должен решать с учетом обстоятельств и документов, имеющих место в каждом конкретном случае.

Из смысла ст. 96 ТК следует, что о гарантиях в связи с переездом может идти речь только в случае, если он был. Например, если работник проживает не в месте нахождения нанимателя, но при этом ежедневно возвращается домой, то оснований для выплаты компенсаций в связи с переездом нет, поскольку нет факта переезда.

Что касается членов семьи переехавшего работника, которые сами работают у того же нанимателя, то мы исходим из предназначения выплат, предусмотренных ст. 96 ТК. Их задача – возместить расходы, понесенные в связи с переездом. Поэтому полагаем, что двойного возмещения расходов быть не может.

Наниматель заключил трудовой договор с работником на время нахождения основного работника в отпуске по уходу за ребенком до трех лет. Есть решение заключить контракт по той же должности. Нужно ли соблюдать требования ст. 32 ТК и Декрета № 5 <4> и уведомить работника либо считать это переводом с заключением контракта? В штатном расписании есть несколько должностей с одинаковыми функциями.

Законодательство о труде регулирует только вопрос заключения контрактов с работниками, имеющими трудовые договоры на неопределенный срок. Заключение же контракта взамен срочного трудового договора на время выполнения обязанностей временно отсутствующего работника, за которым сохраняется место работы, законодательство не предусматривает.

Если в организации появилась вакансия по аналогичной должности (например, работник уволился), наниматель вправе с согласия работника, работающего по срочному трудовому договору, заключить с ним контракт по вакантной должности. Соответствующую информацию необходимо отразить в приказе о продолжении трудовых отношений. При этом увольнять работника и производить с ним окончательный расчет не нужно.

У работника истекает срок действия контракта. До максимального пятилетнего срока остается год и месяц. Работник нарушений трудовой дисциплины не допускает. Обязан ли наниматель продлить срок действия контракта до максимального срока? Можно ли по соглашению с работником заключить новый контракт на три года, расценив это как улучшение положения работника?

Максимальный срок контракта, как и другого срочного трудового договора, составляет пять лет.

Указ № 180 установил, что срок действия контракта в пределах максимального срока продляется по соглашению сторон не меньше чем на год <5>. На меньший срок контракт продлевается с письменного согласия работника, если иное не установил Президент Республики Беларусь.

Указ № 180 также определил случаи, когда работник и наниматель заключают новый контракт. Это истечение максимального срока действия контракта и перевод работника с его согласия на другую работу.

Таким образом, если нет перевода, наниматель не вправе заключить с работником новый контракт до истечения максимального пятилетнего срока прежнего. В пределах пятилетнего срока речь может идти только о продлении контракта.

Работнику поручили работу по той же профессии, но по другому разряду. Считается ли это переводом?

Работы, выполняемые по одной профессии, но по разным разрядам, отличаются.

Разряд определяется на основании сложности работ. В этом и заключается тарификация. Для нее используется описание основных, наиболее часто встречающихся работ, приведенных в тарифно-квалификационных характеристиках профессий рабочих <6>.

В соответствии с п. 11 Общих положений ЕТКС характеристики более высоких разрядов не повторяют описания работ, требований к знаниям и примеров, которые есть в характеристиках более низких разрядов.

Такое построение обусловливают принципы тарификации по ЕТКС. Рабочий более высокой квалификации, помимо работ, перечисленных в тарифно-квалификационной характеристике присвоенного ему разряда, должен обладать знаниями, иметь навыки и уметь выполнять работы более низкой квалификации.

В штатном расписании для профессии рабочего обязательно указывается квалификационный разряд. Он определяет уровень специальной подготовки, который подтверждает свидетельство.

Новый разряд не означает, что работнику необходимо поручить новую работу. Это можно сделать, если штатное расписание предусматривает профессию с соответствующим разрядом.

Работа по другому квалификационному разряду поручается работнику через перевод.

Интервью будет опубликовано в журнале «Промышленно-торговое право», 2021, № 09

Внимание!

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Права и обязанности собственника жилого помещения определены в статье 30 ЖК РФ, согласно частям 3 и 4 которой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

По смыслу приведенных выше норм ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, ответственность по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии и соблюдению прав и законных интересов соседей лежит на собственнике данного помещения.

Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Таким образом, собственники жилого помещения обязаны следить за находящимся в нем оборудованием, поддерживать его в состоянии, исключающем причинение вреда иным лицам.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ договор аренды (найма) жилого помещения, сторонами которого выступают наймодатель (арендодатель) — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель (арендатор) — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания, регулирует отношения между арендодателем и арендатором.

Данный договор не создает прав и обязанностей для иных (третьих) лиц, не являющихся субъектами договора аренды (найма) жилого помещения.

Следовательно, при выборе способа защиты нарушенных прав и определении лиц, ответственных за причинение ущерба пострадавшая от залива квартиры сторона не обязана руководствоваться условиями договора аренды, заключенного между собственником жилого помещения и арендатором.

Из содержания п. 4 ст. 687 ГК РФ следует, что именно наймодатель жилого помещения является ответственным за действия нанимателя или других граждан, совместно с ним использующих жилое помещение для проживания.

Абзац первый ст. 678 ГК РФ содержит норму, определяющую обязанность нанимателя жилого помещения по обеспечению сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии. Однако такая обязанность нанимателя жилого помещения сама по себе не может являться основанием для освобождения собственников квартиры от выполнения возложенных на них законом (ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ) обязанностей по содержанию принадлежащего им имущества в надлежащем состоянии и соблюдению прав и законных интересов соседей, а в случае причинения ущерба третьим лицам не может также являться основанием для освобождения собственников от ответственности за необеспечение такого содержания.