Многие граждане до сих пор удивляются, когда при покупке квартиры они получают вместо свидетельства о государственной регистрации права собственности, напечатанного на официальном бланке, со всеми необходимыми элементами защиты, менее привлекательный для взгляда бумажный лист с печатью и подписью.
Но и у многих из тех, кто знает об исчезновении свидетельств, по-прежнему остаются вопросы: что за документ его заменил, гарантирует ли он ту же самую защиту, надо ли менять свидетельство, которое было выдано ранее, имеет ли новый документ какие-то сроки действия, является ли его выдача платной, и вообще, зачем произошла замена?
В этом нет ничего удивительного, ведь продают и покупают недвижимость далеко не каждый день, поэтому хоть с изменений прошли годы, многие еще их до конца не поняли. Давайте освежим информацию в памяти и ответим на вопросы тех, кто еще не разобрался.
Получить налоговый вычет на квартиру или дом
Для того, чтобы вернуть из бюджета подоходный налог после приобретения жилья, нужно подать в налоговую инспекцию декларацию и приложить подтверждающие документы. Главное, что потребуется подтвердить – приобретение квартиры в собственность и факт оплаты покупки.
С этой целью в обязательный комплект документов до 2021 года входило свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. С середины 2021 года такие свидетельства более не выдаются. Теперь для возврата денег из бюджета достаточно предоставить выписку из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах.
Выписку из Росреестра на приобретенную квартиру можно предоставить в налоговую инспекцию как в бумажном, так и в электронном виде.
Право онлайн
Совсем без документов никто не останется. Вместо свидетельств подтверждать право на собственность дома, квартиры или участка будет выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Ее к тому же можно получить не только по старинке, на бумаге, но и в электронном виде.
Известная поговорка про то, что «без бумажки ты — букашка, а с бумажкой — человек», похоже, начинает терять свою актуальность. По крайней мере в сфере недвижимости. При этом выписка из ЕГРП, по сути, будет гораздо более полным документом, чем ранее выдаваемое свидетельство о праве на собственность. Ведь в ней указываются наиболее актуальные, полные и самые свежие сведения об объекте недвижимости. Например, является ли собственность на него полной или долевой. А также существуют ли на квартиру, дом, участок и прочее какие-то обременения или ограничения.
Если на объект недвижимости, например, зарегистрирована ипотека (то есть квартира в результате находится в залоге у банка), то в выписке можно будет найти номер и дату регистрации договора, дату начала выплат и срок погашения кредита, название банка. И, соответственно, становится понятно, что эту квартиру без разрешения банка до выплаты залога и закрытия ипотеки нельзя продать или совершить иные регистрационно-правовые действия.
Если на недвижимость есть обременения, то есть, допустим, наложен арест, то выписка тоже информирует об этом.
Cвидетельство на право собственности недвижимости будет оформлено в электронном виде
Тем, у кого на недвижимость в виде квартиры или земельного участка уже есть свидетельство, не надо срочно переоформлять его на выписку. Закон устанавливает, что государственные органы власти, органы местного самоуправления, суды и любые другие ответственные за этот процесс органы и организации обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписку из ЕГРП наравне со свидетельством о государственной регистрации.
В свою очередь те граждане, кто захочет ее оформить, могут это сделать в режиме онлайн. Для этого необходимо заказать ее на сайте Росреестра, на котором есть специальный раздел «Получение сведений из ЕГРП». И получить, соответственно, в двух вариантах — в бумаге, по старинке, или в электронном виде — по-современному.
В XXI веке давно следовало ожидать, что оформление любых действий, отношений и обязательств, которые требуют по закону государственной регистрации, будет переводиться в электронный формат для облегчения работы с документами, считает профессор Финансового университета при правительстве РФ Сергей Стерник.
«В этой связи такую инициативу можно только приветствовать, все это очень своевременно», — уверен эксперт.
По его мнению, возможность получения выписки онлайн в результате приведет к повышению эффективности и к удешевлению процесса. «Думаю, что легче будет бороться с коррупционными проявлениями в этой сфере, с затягиванием процессов регистрации», — предполагает он.
И, наконец, резюмирует эксперт, «в общем списке данных по недвижимости важна не только текущая информация, но и история изменений, в этой связи появление выписки из единого госреестра прав вместо свидетельства — только на пользу процессу».
Оформление наследства
Вступление в права наследования происходит при участии нотариуса, если процедура протекает без осложнений. В случае нарушения прав кого-либо из возможных наследников вопросы раздела наследственного имущества могут оказаться на рассмотрении в суде. И нотариус, и суд в ходе подготовки документов для принятия решения и выяснения истинной картины происходящего могут самостоятельно запросить сведения из Росреестра.
Закон не требует от наследников предоставлять выписки из ЕГРН, однако в вопросах наследования важно располагать полной информацией еще до принятия наследства.
Дело в том, что наследуется не только имущество или права наследодателя, но и его обязательства. Если человек вступает в права наследования, то он не только становится владельцем имущества покойного, но и принимает на себя все его неисполненные обязательства – прежде всего, финансовые. И случается так, что размер обязательств не меньше, а порой и больше, чем стоимость наследуемой недвижимости. Самые распространенные ситуации такого рода:
- невыплаченные кредиты;
- возмещение ущерба после автомобильной аварии;
- долг перед соседями снизу после затопления их квартиры;
- обязательство содержать человека по договору ренты.
Наличие таких претензий можно отследить, даже если покойный ничего о них не говорил при жизни. Для этого служит выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, а именно – раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах». В этом разделе содержится информация:
- обо всех обременениях по квартире;
- обо всех лицах, в пользу которых наложены эти обременения или ограничения;
- о договорах или решениях суда, на основании которых квартира обременена;
- о сроке действия обременений и прочее.
Почему больше не выдают свидетельства
Выдача свидетельств прекратилась 15 июля 2021 года, в связи с изменениями, внесенными в законодательство статьей 2 федерального закона № 360-ФЗ от 3 июля 2021 года. То есть уже пять лет назад.
Правоудостоверяющим документом стала считаться выписка из ЕГРН.
При сделках свидетельство и выписка из ЕГРН имеют равный вес. Скорее всего, изменения были произведены в рамках перевода ведомств на работу в электронном формате, а прекращение выдачи свидетельств на бланках вызвано необходимостью избежать разночтений при определении правоудостоверяющего документа.
Теперь после регистрации сделки в Росреестре выдается только подробная выписка об объекте недвижимости, содержащая всю необходимую информацию.
Покупка квартиры
Рынок недвижимости наводнен мошенниками – прежде всего потому, что обычный человек совершает сделки с недвижимостью крайне редко и плохо владеет текущей ситуацией в этой сфере. Многие люди по старинке считают свидетельство о собственности самым надежным документом, который им может предъявить продавец. Между тем, это уже далеко не так.
Типичная ситуация обмана – продажа квартиры с обременением. Продавец налаживает доверительные отношения с будущим покупателем, показывает ему свидетельство о собственности, уступает в цене и подписывает договор о продаже квартиры. Затем они идут подавать документы на госрегистрацию и покупатель передает продавцу деньги – ведь такой хороший человек, и документы уже вот прямо сейчас подаем на регистрацию, все хорошо. Что же, документы могут принять в МФЦ.
Однако дальше выясняется, что квартира – ипотечная или получена по договору ренты, находится под обременением и требуется согласие банка или получателя ренты на продажу. Такого согласия, конечно, нет. После этого Росреестр отказывает в государственной регистрации, все стороны должны остаться при своих. Продавец – с квартирой, покупатель – с деньгами. Только вот деньги продавец вернуть сразу не может, надо подождать. И такое ожидание будет тянуться годами. Фактически, покупатель свои деньги потерял.
Исключить такую печальную ситуацию можно в самом начале – нужно заказать актуальную выписку из ЕГРН и внимательно изучить все разделы, особенно – сведения о зарегистрированных правах.
Каким документом сейчас подтверждается право собственности на недвижимость?
В соответствии с ФЗ-122, свидетельство было упразднено, а вместо него стали выдавать выписку из ЕГРП. Эта справка выписывается на обычном листе формата A4, но на ней ставится печать государственного учреждения. На тот момент это была печать Единого государственного реестра права.
ФЗ-218 объединил ЕГРП и ГКН (Государственный кадастр недвижимости), в результате чего появился новый орган — Единый государственный реестр недвижимости. Таким образом, сейчас эквивалентом свидетельства является выписка из ЕГРН. Она выдается непосредственно на каждого собственника отдельно. Если владельца 4, то каждый должен заказывать выписку для себя.
Существует несколько видов документа:
- о доле отдельно взятого собственника с персональной информацией о нем, выдается непосредственно владельцу жилья;
- общая, о наличии обременения и о количестве собственников, доступна любым гражданам.
Важно понимать, что до объединения двух государственных организаций была проблема с различием информации в правоустанавливающих бумагах.
Сейчас такая проблема устранена. Таким образом, собственники могут одновременно регистрировать сделку и осуществлять кадастровый учет в одном месте.
В обязательном порядке необходимо регистрировать:
- приобретение жилья;
- продажу жилья;
- перевод права собственности другим лицам на основании договора дарения или других соглашений.
Таким образом, выписка из ЕГРН сегодня является основным доказательством права на объект. Если ранее было несколько типов бланков свидетельств, то сейчас образец единый на всей территории страны. Это значительно упрощает работу государственных структур.
Во время совершения сделок с недвижимостью рекомендуется сотрудничать с агентствами. Там работают опытные специалисты, которые самостоятельно закажут необходимые документы и проверят их на юридическую чистоту.
Стоит отметить, что выписка из ЕГРН действует, как правило, в течение 10 дней. Поэтому ее требуется заказывать в последнюю очередь.
Но при работе с агентством недвижимости приходится два раза платить за получение этой бумаги.
Первый раз на этапе проверки чистоты сделки, а второй раз непосредственно для регистрации перехода права собственности.
Кредит в банке
Типичная ситуация с получением кредита под залог квартиры – ипотека. Однако подтверждать наличие в собственности у заемщика или поручителя объектов недвижимости приходится и в других случаях. Например – при подаче кредитной заявки на крупную сумму без залога квартиры.
Причина кроется в особенностях банковской оценки будущего заемщика, а именно – его имущественного статуса. Владельцу собственной квартиры (а лучше – нескольких) выдадут деньги охотнее, под меньший процент и на больший срок, чем человеку без имущества.
Какую именно выписку из ЕГРН нужно предоставлять, следует уточнить у сотрудников банка. Обычно требуется стандартная выписка с указанием характеристик объекта и имеющихся обременений. Для подтверждения имущественного статуса может понадобиться выписка, которая содержит сведения обо всех объектах заемщика в регионе или в стране.
Регистрация (прописка)
В регистрирующий орган МВД по месту проживания владелец жилья предоставляет документ, подтверждающий его право собственности на жилплощадь. Свидетельство о собственности сохраняет свою силу, но в этом случае сотрудники все равно запросят актуальные сведения из ЕГРН. Поэтому имеет смысл сразу заказать и предоставить с пакетом документов на регистрацию выписку из Росреестра.
