Надо ли подавать 3‑НДФЛ при условии заключения договора мены?

Договор мены составляется с указанием данных сторон и обмениваемых объектов, подается в Росреестр для регистрации права собственности.

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Законодательная сторона

Обмен недвижимости на законодательном уровне регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Положениями из 30 главы регулируются все моменты, возникающие при обмене жильем.

Статьей №567 ГК РФ регулируется обмен квартир неравных по стоимости. Такой обмен товарами приравнивается к купле-продажи, что влечет за собой начисление налоговых сборов на сумму доплаты.

В качестве объекта сделки может выступать не только целая квартира, но и ее часть. Например, комнату можно обменять на квартиру и наоборот.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2021 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

В договоре мены указывается, какой объект недвижимости получен и какая сумма.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Сумма дохода по договору мены квартир

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

1. Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
2. Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
3. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
4. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Внимание! Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2021 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:

• или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
• или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Равноценный обмен: стоимость квартир прописана в договоре мены

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2021 года).

Пример Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1 Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 2 300 000 руб.

Ситуация 2 Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит: 4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 975 000 руб.

Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет

В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.

Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.

Ситуация 1 Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки — 2 450 000 руб.

Ситуация 2 Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит: 4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 3 010 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дороже

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.

Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2021 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.

Ситуация 1 Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит: 1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

Ситуация 2 Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит: 4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит: 1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры меньше, чем той, которую вы получаете. В такой ситуации вы должны внести доплату новому собственнику вашей квартиры (покупателю). Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору. Сумма внесенной доплаты к доходу отношения не имеет. По сути, она является вашим расходом, а не доходом.

Здесь также применяют правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2021 года. Если стоимость квартиры по договору мены меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дешевле недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 2 750 000 руб. При этом вы обязаны доплатить по сделке 450 000 руб.

Ситуация 1 Кадастровая стоимость квартиры 2 320 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, равна 2 750 000 руб.

Ситуация 2 Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит: 4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

• заключить договор мены;
• передать второй стороне доплату;
• подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
• после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

• правоустанавливающие документы;

• договор мены;
• кадастровый паспорт;
• согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
• паспорта;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
• заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Оформление имущественного вычета

При покупке и продаже жилой недвижимости российские резиденты имеют право оформить налоговый вычет. Учитывая, что сделка мены включает для каждого собственника одновременно сделку купли и продажи, они могут претендовать на два вида вычета. Но уменьшение налогооблагаемой базы возможно только при наличии реальных расходов для одной стороны и доходов для другой.

Если владелец получает от сделки доход, он имеет право на вычет в размере 1 млн. руб.

Срок оплаты

Заплатить налог нужно до 15.07 того года, когда подана декларация.

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Особенности и нюансы

Основной вопрос, который волнует собственников, если они производят обмен квартир, обязательна ли уплата налога при таких сделках. Вопрос налогообложения обмена квартир никак отдельно не регулируется. Их главная особенность в том, что все вопросы по уплате налогов при обмене жилища регулируются теми же нормами законодательства, что и сделки купли-продажи.

В первую очередь определяется размер дохода. Именно с этой суммы и выплачивается НДФЛ. Еще один важный нюанс — срок владения недвижимостью. Если лицо, получившее доход, владело до сделки своей квартирой меньше 3 (5) лет, оно платит налог обязательно. Если более, то может быть освобождено от налоговых обязательств.

В вопросе, нужно ли платить налог при совершении сделки по договору мены квартиры, главное – определить, кто из собственников наделяется налоговыми обязательствами, а кто освобождается. При всей кажущейся сложности, сделать это просто. Лицо, получившее по сделке доход, обязано внести НДФЛ при условии, что своей недвижимостью до ее отчуждения оно владело меньше минимального срока.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

• заявление;
• декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
• форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
• ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
• реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

• Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
• По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Срок владения квартирой, переданной в обмен

Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:

• если квартира получена в собственность до 2021 года — 3 года и больше. 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд;
• если квартира получена в собственность в 2021 году и позже (например, в 2021 или 2021 году) — 5 лет и больше. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют всегда в отношении квартир, которые получены:

• по наследству;
• в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
• по приватизации или договору ренты.

Трехлетний срок применяют и при продаже единственного жилья.

Таким образом, вам важны 2 даты:

• первая — получения квартиры в собственность;
• вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.

Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.
Срок владения обмениваемой квартирой

Как определить дату получения собственности

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

• в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
• в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).

Это правило применяют в отношении квартир:

• купленных по договору купли-продажи;
• полученных в обмен по договору мены;
• полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
• полученных в порядке приватизации.

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Еще одно исключение касается квартир, приобретенных по договору долевого участив (ДДУ) или переуступки прав. По такой недвижимости срок владения отсчитывают с момента полной оплаты договора. Дата вступления в собственность здесь также значения не имеет.

Внимание! Время вашего проживания (прописки) в квартире никакой роли не играет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.

Квартира более или менее 3 лет в собственности

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

• полученных в собственность до 2021 года;
• полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации, договору ренты, а также недвижимости, которая является единственным жильем.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример Квартира получена по наследству в сентябре 2021 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1 Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2021 года по декабрь 2024 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2 Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2021 года по апрель 2024 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Квартира более или менее 5 лет в собственности

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример Квартира куплена в марте 2021 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1 Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2021 года по май 2025 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2 Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2021 года по февраль 2025 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Кто рассчитывает?

Заключается договор мены у нотариуса в присутствии обеих сторон. При наличии доплат, прописанных в договоре, там же происходит выплата средств. Нотариус регистрирует сделку и просчитывает размер налоговых сборов.

При обмене недвижимости, находящейся во владении меньше 3 лет, процентная ставка составит 13%, для граждан Российской Федерации, от всей стоимости квартиры за вычетом 1 млн. рублей. Если в договоре обмена не указана стоимость квартиры, то тогда нотариусом берется в расчет средняя рыночная цена.

С 2021 года открыт доступ к оплате налоговых сборов через электронный сервис. Также можно оплатить налоги в банке по предоставленным нотариусом реквизитам.

Нюансы для нерезидентов

Иностранцам и лицам являющимися нерезидентами России налог начисляется в размере 30% от стоимости жилплощади. Об этом говорится в статьях 207, 209 и 224 пункт 3 Налогового кодекса РФ.

Нерезидентом считается лицо, которое проводит на территории РФ меньше 183 суток в году.

Однако есть шанс уменьшить размер налоговых сборов, об этом говорится в статье 7 Налогового кодекса. Такой вариант возможен благодаря двухстороннему международному договору, который позволяет снимать двойное налогообложение. У России такой договор заключен с 87 странами.

Пример определения ставки

Пример 1.

В собственности находится квартира стоимостью 2 500 000 рублей, но срок владения ею составляет меньше 3 лет, тогда из этой суммы следует вычесть 1 млн. руб:

2 500 000 – 1 000 000=1 500 000

А налоговый сбор составит 13% от этой суммы, то есть 1 500 000*0,13=195 000 рублей.

Пример 2.

Обмениваются две квартиры. Одна размером 50 кв.м., а вторая – 30 кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 80 тыс. руб. Тогда первая квартира стоит (50*80000) 4 млн. рублей, а вторая – 2,4 млн. рублей. Для расчета суммы доплаты следует вычесть стоимость второй квартиры из первой:

4000000-2400000=1600000 руб.

С этой суммы будет удерживаться налог 13%: 1600000*0,13=208000 рублей.

Подробнее о том, как оформить обмен квартирами без ошибок, можно узнать здесь.