Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.
Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.
На особом контроле
Использование неденежных форм расчетов имеет ряд преимуществ перед обычными, осуществляемыми через счета в банках:
- уменьшаются затраты на банковское обслуживание;
- достигается экономия времени;
- нет необходимости исключать из оборота денежные средства.
Но, применяя безденежные формы расчетов, необходимо учитывать, что такие операции всегда привлекали внимание налоговых органов, так как при их осуществлении денежные средства не проходят через счета в кредитных организациях или кассу предприятия. Это обстоятельство значительно затрудняет контроль со стороны фискальных органов.
Кроме того, в случае применения классического варианта товарообмена, то есть когда одно имущество меняется на равноценное другое, отсутствует цель извлечения прибыли. Тогда теряется смысл коммерческой деятельности, которым является именно получение дохода. Данное обстоятельство также неизбежно привлекает внимание контролирующих органов. Поэтому при проведении таких расчетов необходимо иметь представления об их правовой основе.
Стоит отдельно обратить внимание на тот факт, что налоговые органы имеют право контролировать бартерные операции на основании п. 2 ст. 40 НК РФ. И если отклонение цены сделки от рыночной составит более 20%, то проверяющие могут пересчитать результаты сделки по рыночным расценкам и доначислить налоги (п. 3 ст. 40 НК РФ).
Если договором мены не согласованы наименование и количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, то соглашение является незаключенным.
Сущность договора
При совершении товарообменной операции организации должны руководствоваться нормами ГК РФ. Однако в гражданском законодательстве такого понятия просто нет, как нет и определения бартерной сделки. В то же время сущность последней — это обмен одного товара на другой, то есть налицо признаки операции мены. Таким образом, при заключении бартерного соглашения можно опираться на нормы, установленные в отношении договора мены.
Суть договора мены заключается в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Причем речь идет именно об обмене вещи на другую вещь, а не товара в обмен на услугу или право требования имущества от третьего лица. На данное обстоятельство указывается в п. 1 и 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены».
Пунктом 2 ст. 567 Гражданского кодекса установлено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже, определенные в гл. 30 ГК РФ, но только если они не противоречат правилам, предусмотренным гл. 31 «Мена» ГК РФ, и существу мены.
Согласно п. 1 ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые оборотоспособные вещи.
Если недвижимость была в собственности менее 3 лет
Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.
Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.
Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.
Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.
Переход прав
Вопрос о переходе права собственности решается исходя из норм гражданского законодательства, с этим согласны и налоговики (Письмо Минфина России от 3 августа 2006 г. № 03-06-01-04/151).
Необходимо отметить, что в силу ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если законом или договором мены не предусмотрено иное. То есть пока объект сделки передан только одной из сторон, право собственности сохраняется у каждого участника операции именно на свой товар. Поэтому если получившая товар сторона каким-либо образом утратит его, она будет обязана возместить контрагенту убытки в соответствии со ст. 15 ГК РФ.
При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации последней прав на полученную недвижимость (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69).
Общая информация
Давайте немного окунемся в историю.
Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.
Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).
Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.
После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.
Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).
Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.
Это своеобразная плата в счет бюджета страны за возможность владеть тем или иным недвижимым имуществом на праве собственности.
Равно– или неравноценные?
Товары, передаваемые в рамках заключенного договора мены, могут быть как равноценными, так и неравноценными. Если соглашением не предусмотрено иное, то товары считаются равноценными согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ. Однако это не означает, что общая стоимость товаров одинакова. Как отметил Президиум ВАС РФ, даже если из условий договора мены следует, что стоимость обмениваемых товаров различается, это само по себе не должно рассматриваться как условие, свидетельствующее об их неравноценности. Для решения данного вопроса необходимо выяснение воли сторон, заключивших сделку (п. 8 Информационного письма № 69).
Товары признаются неравноценными, если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон (п. 2 ст. 568 ГК РФ). На это же указывает п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69. В этом случае сторона, передающая товар по более низкой цене, должна компенсировать разницу в ценах.
В договоре мены в соответствии со ст. 569 ГК РФ сторонами могут быть предусмотрены несовпадающие сроки исполнения обязательств по передаче товаров.
Понятие имущественного вычета
При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.
Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.
Рассчитаем величину налогового вычета.
Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.
А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.
Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:
Приход и расход
При заключении договора мены компания выступает одновременно и продавцом, и покупателем. Следовательно, возникает необходимость отражения в бухгалтерском учете проводок, связанных с продажей товаров, а также с оприходованием полученной продукции.
Рассмотрим сначала продажу товара. В соответствии с п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» выручка от продажи продукции и товаров признается доходом. Она принимается к бухгалтерскому учету в сумме, которая исчисляется в денежном выражении и равна величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности.
В п. 6.3 ПБУ 9/99 указано, каким образом определяется величина поступлений и (или) дебиторской задолженности по договорам, предусматривающим оплату неденежными средствами. Она принимается к бухгалтерскому учету по стоимости товаров, полученных или подлежащих получению организацией. В свою очередь, стоимость этих товаров устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах компания обычно определяет стоимость аналогичных товаров. Не упускайте из вида важное обстоятельство. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 в бухгалтерском учете выручка признается при соблюдении указанных в этом пункте условий.
Теперь перейдем к рассмотрению расходов. Они отражаются в периоде признания доходов согласно п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации». Однако здесь необходимо учесть следующее. В момент передачи товаров покупателю нужно отразить их выбытие, поскольку в этот момент расходов пока еще не возникает. Чтобы зафиксировать это в бухучете, можно воспользоваться счетом 45 «Товары отгруженные», который предназначен для обобщения информации о наличии и движении отгруженной продукции, выручка от продажи которой определенное время не может быть признана (Инструкция по применению Плана счетов).
Вопрос стоимости
Уясним также порядок учета товаров, поступающих в обмен на собственную продукцию. Сначала следует определиться с тем, по какой стоимости они отражаются в бухгалтерском учете. Для этого обратимся к ПБУ 5/01. Согласно п. 10 этого документа, фактической себестоимостью материально-производственных запасов, которые получены по договорам, предусматривающим оплату неденежными средствами, признается стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией. В свою очередь, стоимость последних устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах компания обычно определяет стоимость аналогичных активов.
Если МПЗ будут получены до перехода права собственности, то, согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, их необходимо отразить обособленно. Поскольку полученные организацией запасы ей не принадлежат, они считаются принятыми на ответственное хранение и учитываются на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение» (п. 155 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов). Последние утверждены Приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н.
Мена и НДС
Основные налоговые проблемы договоров мены заключаются в особенностях обложения налогом на добавленную стоимость.
Так, согласно п. 2 ст. 154 НК РФ, при реализации товаров по товарообменным (бартерным) операциям база по НДС определяется исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ. Таким образом, несмотря на презумпцию равноценности обмена, установленную п. 1 ст. 568 ГК РФ, налоговая база по НДС применительно к реализуемому товару должна определяться исходя из рыночной стоимости аналогичной продукции.
Здесь налицо проблема взаимосвязи между гражданским и налоговым правом. Подобная ситуация складывается, когда публичное право (НК РФ) предписывает сторонам сделки, что им следует делать в своих частных гражданско-правовых отношениях. Получается, что если стороны изначально планируют неденежные формы расчетов, они обязаны предусмотреть в договоре, что соответствующая сумма НДС должна быть уплачена денежными средствами путем безналичного перевода.
Трудности возникают и в том случае, когда при заключении договора мены обязательства по договору выполняются в разных кварталах. У стороны, первой получившей товар, по мнению налоговиков, возникает обязанность исчислить НДС со стоимости полученного товара как с аванса (п. 1 ст. 167 НК РФ; п. 2 Письма ФНС России от 28 февраля 2006 г. № ММ-6-03/[email protected]). Хотя, конечно, вопрос о необходимости уплаты НДС с неденежных авансов является спорным.
Если договором мены не установлен порядок оплаты разности в ценах товаров, признанных неравноценными, необходимо руководствоваться ст. 568 ГК РФ.
Как оплатить?
Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.
Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.
Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.
О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.
Облегчение для менял
Совсем недавно одну налоговую проблему законодатель все-таки ликвидировал. Долгое время в отечественном Налоговом кодексе существовала норма, установленная п. 2 ст. 172, согласно которой при использовании собственного имущества в расчетах за приобретенные товары сумма НДС, подлежащая вычету, определяется в случаях и в порядке, которые предусмотрены в п. 4 ст. 168 НК РФ. В этой статье, в свою очередь, содержалось требование отдельного перечисления сумм НДС при любых неденежных формах расчетов. Следовательно, при товарообменных операциях налог предъявлялся сторонами к вычету только после перечисления НДС друг другу отдельными платежными поручениями (п. 4 ст. 168, п. 2 ст. 172 НК РФ). Но с 1 января 2009 г. вышеуказанные пункты статей 168 и 172 НК РФ утратили силу (Федеральный закон от 26 ноября 2008 г. № 224-ФЗ).
– Наконец-то законодатели устранили ненужную норму налогового законодательства, когда при взаимозачетах требовалось пересылать на счета контрагентов НДС, — говорит главный бухгалтер ООО «Сидан-Контракт» Ирина Шестакова. — Эта операция усложняла работу специалиста учета. Особенно трудно было дождаться денег от контрагента, отправив платеж на его счет, поскольку он не торопился исполнять свои обязанности, получив оборотные деньги от нашей компании. Таким образом, при неденежных формах расчетов эта проблема приобретала гораздо больший размах, а уж в условиях кризиса, когда предприятия разных уровней испытывают трудности со срочной ликвидностью, их деятельность может быть просто парализована.
В любом случае налоговый вопрос применительно к договорам мены не является простым. Поэтому прежде чем прибегать к такому соглашению, нужно взвесить все за и против.
Андрей Мезенцев
