Банкротство застройщика: что делать дольщикам, если был заключен ДДУ?

Несмотря на то, что Федеральный закон № 214 ФЗ [1] обязывает застройщика предоставлять дольщику гарантии, полностью исключить банкротство застройщика не представляется возможным. В связи с тем, что в таких случаях страдают преимущественно физические лица, выполнившее свои денежные обязательства перед застройщиком, законодатель со временем ввел специальный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков») в Федеральный закон № 127 ФЗ [2]. Настоящая статья посвящена наиболее значимым особенностям дел о банкротстве застройщиков.

С чего начать, как правильно подавать судебные иски?

Прежде всего, проверьте, начата ли процедура банкротства застройщика. По закону РФ, объявление о том, что организацию признают финансово несостоятельной, обязательно публикуется в газете «Коммерсантъ» – вот по этой ссылке вы можете проверить, есть ли ваш подрядчик среди банкротов. Нужно знать ОГРН или ИНН компании, их можно посмотреть в договоре на долевое строительство.

Если процедура ещё не стартовала, вам стоит обратиться с заявлением в ФНС или в «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», эти организации помогут подать заявление о банкротстве застройщика. Не затягивайте: чем раньше начнётся разбирательство, тем лучше.

Процедура банкротства застройщика

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Займ под залог ПТС КэшДрайв, Лиц. № 18-034-75-009039

от 0.05%

ставка в день

до 1 млн

90 — 2 555 дн.

Взять займ

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:

• Наблюдение: суд выдвигает своего эксперта, который определенное количество времени следит за всей деятельностью компании и на основании собранных данных выносит свой вердикт.
• Конкурсное производство: после того, как эксперт провел наблюдение и собрал данные, достаточные для признания застройщик банкротом, суд официально признает компанию банкротом и назначает своего управляющего, который с этого момента будет вести все дела компании и завершать процедуру.

После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.

Онлайн-займ Монеткин Монеткин, Лиц. № 20-030-46-009616

от 0.27% в день

Первый займ 0%

до 100 тыс.

14 — 168 дн.

Взять займ

Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.

Если вы выбираете деньги

Вы подписываете отказ от ДДУ и выдвигаете требование о возмещении вложенных средств и неустойки за просрочку окончание строительства. Далее ждёте окончания торгов с распродажей имущества застройщика – они могут продолжаться до 12-18 месяцев – и получаете свою часть денег.

Учтите, что сперва управляющий выплатит средства за причинение вреда здоровью и жизни, потом рассчитается с бывшими сотрудниками банкрота, и только потом возместит убытки дольщикам. Если суммы не хватит на полные выплаты всем участникам, вы получите только часть вложенных средств.

Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:

• секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
• участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.

В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.2013 по делу № А35-11561/2012.

Дольщики и банки: управляющий застройщиков рассказал о своей работе

О том, кому выгодно банкротство

Процедура банкротства сейчас точно не выгодна должнику. В 2001 году, когда я начинал как арбитражный управляющий, основная масса процедур была «заточена» на списание обязательств должника перед кредиторами. Но законодательство с тех времен сильно изменилось. Закон, который был принят в 2002 году, кардинально отличается от закона в текущей редакции. Кроме того, судебная практика, обзоры, постановления пленумов, информационные письма серьезно влияют на правовое регулирование. Одно из основных новшеств – это субсидиарная ответственность. Если раньше случаи привлечения к ней были единичны, то теперь маятник качнулся в другую сторону. Суды стали привлекать на порядок чаще, но далеко не всегда делают это обоснованно. Полагаю, что со временем практика найдет золотую середину в этом вопросе.

О ситуации в банкротстве застройщиков

В банкротстве застройщиков ситуация намного сложнее. Редакция закона о банкротстве, которая действовала до 2021 года, не обеспечивала должной защиты интересов дольщиков, которые часто отдавали недобросовестному застройщику все накопления. Действующие положения закона позволяют использовать механизмы защиты дольщиков с участием Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Это помогает выйти из патовой ситуации – достроить дома или выплатить компенсации. Требования других кредиторов удовлетворяются за счет конкурсной массы должника, но чаще всего удается получить или чуть-чуть, или совсем ничего. Банкротство застройщиков в последние несколько лет постоянно реформируется. За последние три года оно претерпело такие изменения, которые кажутся кардинальными даже на фоне меняющегося закона о банкротстве в целом.

Банкротство застройщиков вообще очень сложное. Сейчас я являюсь управляющим семи застройщиков, у которых общее количество дольщиков более 8000. Эти семь процедур занимают 100% моего времени, хотя с тем же объемом трудозатрат я мог бы вести 50–60 простых банкротств компаний. Кроме того, в банкротстве застройщиков приходится решать много неюридических вопросов, таких как продолжение строительства, организация охраны стройплощадки. Денег на это обычно не хватает, поэтому нужно просить у подрядчиков большие отсрочки. Много обманутых дольщиков – это социальный аспект и дополнительный контроль со стороны администрации области, по многим процедурам ежемесячно проходят по несколько совещаний у губернатора.

О счетах эскроу, которые обязательны с 2021 года

Счета эскроу – это больше экономическая история, чем банкротная (на счета эскроу дольщики перечисляют оплату за жилье, и застройщик получает деньги, только когда дом построен). Такой способ оплаты улучшает общий климат в отрасли, но и сказывается на стоимости квадратного метра. Ведь застройщики вынуждены кредитоваться в банках, а затраты на это в итоге перекладываются на конечного потребителя. В двойном выигрыше или даже в тройном остаются банки, которые кредитуют застройщика, кредитуют дольщика (ипотека) и долго держат деньги на счетах. Это хороший заработок при минимальных рисках. В то же время переход на эскроу-счета в значительной степени расчистит рынок и уменьшит число недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков.

О причинах банкротства застройщиков

Я думаю, что риски те же самые, что с эскроу-счетами или без. Из моего опыта выделяю такие причины: неэффективная бизнес-стратегия застройщика, намеренное хищение средств, резкое изменение конъюнктуры рынка (скачки курса валюты, резкое падение продаж и другие причины). Высокие компенсации дольщикам в случае задержки строительства – тоже риск. Особенно если дольщиков много, а простой длительный. Это дополнительная финансовая нагрузка на застройщика в виде штрафов и неустоек.

О банках в процедуре банкротства застройщиков

Банки заинтересованы вернуть средства за счет залога, но объекты незавершенного строительства, находящиеся в залоге у банка, по закону переходят новому девелоперу, который заканчивает строительство. И здесь возникает конфликт интересов кредиторов. Дело в том, что объект передает конкурсный управляющий на основании определения суда застройщику, который учрежден региональными властями. Согласия залогодержателя, то есть банка, не спрашивают. Получается риск потери залога, а значит, и невозможности удовлетворения требований банка. Сейчас судебная практика по этому вопросу только формируется. Точку, скорее всего, поставит Верховный суд, но когда это будет, непонятно.

О том, что нравится и не нравится в работе

Быть управляющим у застройщиков – это тяжелый труд. Большой объем работы, сотрудничество с государственными органами, дольщики, которые попали в сложную жизненную ситуацию. Мне нравится работа, которая выходит за рамки юриспруденции и требует решения сложных задач в короткие сроки. Ведь в банкротстве застройщиков нужно не только учесть интересы всех кредиторов, но и как можно быстрее обеспечить погашение требований дольщиков (как самых пострадавших кредиторов). Это бывает непросто, потому что закон реформируется, а судебной практики нет. Поэтому приходится работать в постоянном контакте с администрацией города, фондом «Дом.РФ», чтобы находить нетривиальные выходы из сложных ситуаций, решать административные вопросы.

Не нравится мне правовая неопределенность по ряду важных вопросов. Я понимаю , что это временно, ведь изменения в закон внесены недавно. Рассчитываю, что судебная практика все расставит на свои места.

• Право.ru

Действия дольщиков при банкротстве любого застройщика

Если дом введён в эксплуатацию, следует признавать право собственности через арбитражный суд, как на квартиру, так и на машиноместо, кладовую или иное нежилое помещение.

Если дом не введён в эксплуатацию, то подавать заявление арбитражному управляющему (временному или конкурсному) о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче вам квартиры или нежилого помещения.

Если застройщик до банкротства не передал вам квартиру в сроки, указанные в ДДУ, желательно подавать заявление в арбитражный суд о включении неустойки в указанный реестр.

Если нежилое помещение не является машиноместом и при этом имеет площадь более семи квадратных метров, то вы в группе риска. Нужно срочно признавать право собственности, чтобы ваша недвижимость не попала в конкурсную массу.

Применение дополнительных обеспечительных мер

В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:

• запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
• запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).

Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.

При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).

В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.

По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:

• обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
• по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).

О признании права собственности на недвижимость в рамках дела о банкротстве застройщика

Дом введен в эксплуатацию. Зачем подавать заявление о признании права собственности, а не о включении в реестр?

Решение суда позволит зарегистрировать право в Росреестре. Процедура включения ваших требований в реестр не предполагает такой возможности. Имея на руках решение суда не нужно беспокоиться любых действиях арбитражного управляющего. После признания ваших прав в суде становитесь собственником и действия конкурсного управляющего беспокоить вас не должны. Кроме того, новый застройщик не сможет вас шантажировать. Обычно требуют доплату в обмен на согласие подписать передаточный акт.

Могу ли я признать право собственности при банкротстве застройщика, если дом введен в эксплуатацию, однако передаточный акт не подписан?

Если дом введён в эксплуатацию мы признаем право собственности на квартиру в любом случае, и с актом и без акта. Мы имеем большую судебную практику по различным жилищным комплексам по Москве и Московской области, где застройщики обанкротились. Технология по признанию права собственности по застройщикам на стадии банкротства у нас хорошо отработана.

У меня подписан акт. Зачем признавать право собственности, если я сразу могу подать документы в МФЦ?

Это нужно было делать до банкротства. После банкротства застройщика регистраторы не хотят брать на себя ответственность и отказывают в регистрации по любым причинам. Проиллюстрируем на следующем примере. Фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:

• не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры;
• прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
• у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
• регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.

Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, поскольку регистратор действовал в точном соответствии с 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Единственно правильный выход из ситуации было признавать за дольщиком право собственности на квартиру в Арбитражном суде. Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.

Когда целесообразно признавать право собственности? Сразу или когда появится судебная практика по моему дому?

В рамках дела о банкротстве застройщика обсуждаются конкретные обстоятельства судебного спора. Дома одинаковые, но обстоятельства каждого требования отличаются друг от друга. Дела о признании права собственности на недвижимость не рассматриваются автоматом. Суд не регистрирующий орган и решения не штампует. В суде дольщику придется столкнуться с представителем конкурсного управляющего. У него задача прямо противоположная.

Есть и хорошие новости. Первые десятки решений по любому застройщику проходят без осложнений. В течение нескольких месяцев после банкротства никто в суды по спорам с физическими лицами со стороны конкурсного управляющего не приходит. Ему нужно сначала войти в курс дела и разобраться в первую очередь с юридическими лицами. Таким образом, для признания права собственности на недвижимость дольщиков, первые месяцы после банкротства являются самым подходящим временем для рассмотрения любого спора.

Забивать мячи в пустые ворота проще, когда в них нет вратаря (представителя конкурсного управляющего). Затем его юристы начнут ходить по делам и с физическими лицами. Начнут дольщикам ставить палки в колёса. «Нет сведений об оплате договора», «подпись на договоре поддельная», «доверенность на лицо, подписавшее ДДУ не выдавалась», «доверенность на лицо, подписавшее передаточный акт не содержала таких полномочий» и другое. Итак, чем раньше дольщик обратиться в суд, тем лучше.

Площадь нежилого помещения более семи квадратных метров. Что делать дольщику из группы риска?

Изменения внесенные в закон о банкротстве 25.12.2018г. защищают только следующих дольщиков с нежилыми помещениями:

• с машиноместами без ограничения площади;
• с любыми иными нежилыми помещениями, площадью менее семи квадратных метров.

Всем иным категориям дольщиков нужно незамедлительно признавать права собственности. Либо на долю незавершенного строительства, если объект не введен в эксплуатацию либо непосредственно на само нежилое помещение, если дом введён в эксплуатацию. Если этого не сделать недвижимость попадёт в конкурсную массу.