Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке и через суд: основания, пошаговая инструкция

Главная › Статьи ›

Покупка квартиры в строящемся доме — рискованное дело. Покупатель рискует не только деньгами, но и временем. Нередко простое обещание застройщика «объект скоро будет сдан в эксплуатацию», превращается в бесконечность. Именно поэтому расторжение ДДУ в большинстве случаев происходит по инициативе дольщика.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Данная процедура не требует выполнения обязательных условий договора. Контрагенты вправе самостоятельно договариваться о способе и сроках реализации своих законных прав и обязанностей. Главное, чтобы расторжение договора ДДУ происходило по обоюдному согласию сторон.

Дольщик может обратиться в суд в случае, если:

1) Строительство дома было приостановлено или заморожено на неопределенный срок. 2) Существенно изменилась проектная документация объекта. Все изменения проектной документации, которые касаются отклонения от первоначальных параметров объекта строительства, должны вновь утверждаться застройщиком. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения ДДУ в случае, если такие изменения являются существенными, нарушают его права и затрагивают интересы. 3) Застройщик, который нарушил условия договора ДДУ, отказывается возвращать денежные средства или выполнять установленные обязательства.

4) Изменилось назначение нежилых помещений в многоквартирном доме. 5) Иные случаи, предусмотренные законом.

Законом не предусмотрен исчерпывающий перечень причин для обращения в суд. Это означает, что дольщик вправе действовать, исходя из условий договора ДДУ.

Претензия застройщику о возврате денег дольщику

Что делать, если застройщик не возвращает деньги?

Очень часто бывают случаи, когда исполнитель уклоняется от исполнения обязательств и отказывается вернуть взносы заказчику при нарушении договорных обязательств. В таком случае дольщику рекомендуется составить претензию на имя нарушителя с подробным изложением всех обстоятельств:

• период подписания договора (число, месяц, год);
• когда произошло расторжение ДДУ;
• дату, когда он потребовал возврат денег и другие обстоятельства.

Перед тем как подать заявление в суд, истцу необходимо:

1) Отправить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с задержкой строительства и расторжении договора ДДУ. 2) Определить цену иска. Физическое лицо может взыскать с застройщика: — стоимость квартиры; — процент за пользование денежными средствами; — процент за нарушение сроков возврата денежных средств, которые поступили на банковский счет застройщика в качестве цены договора ДДУ; — компенсацию морального вреда. Размер компенсации устанавливается по усмотрению истца, однако итоговая сумма будет определена в ходе судебного заседания. Стоит учесть, что юридические лица и индивидуальные предприниматели не могут претендовать на компенсацию морального вреда. 3) Отправить копию иска ответчику (застройщику).

Одностороннее расторжение договора дольщиком

Если дом своевременно не сдан в эксплуатацию или квартира имеет Существенные недостатки, дольщик вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Однако одного желания недостаточно, покупателю необходимо соблюсти правовой порядок расторжения сделки.

В первую очередь дольщику нужно направить претензию застройщику о расторжении договора. В тексте документа указывается: 1) Причина расторжения договорных отношений (с ссылкой на законодательную норму). 2) Требования заявителя (дольщика). 3) Банковские реквизиты, на которые застройщик должен вернуть денежные средства.

Претензию необходимо отправить на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением или лично принести его в канцелярию. К уведомлению нужно приложить опись вложения — документ, в котором перечисляются и описываются юридически важные характеристики письма. Если уведомление передается лично в руки представителю строительной компании, рекомендуется настаивать на том, чтобы лицо, которое принимает корреспонденцию, поставило на втором экземпляре обращения входящий номер, дату и подпись.

Днем расторжения договора ДДУ считается день направления претензии (основание: ч. 4 ст. 9 Закона №214-ФЗ). С этого момента застройщик в течение 20 дней обязан вернуть контрагенту все денежные средства, которые являются ценой договора и процент за пользование.

В случае, если застройщик отказывается своевременно перечислять денежные средства, дольщик вправе обратиться в суд. Для этого ему потребуется собрать необходимый пакет документов: 1) Копия договора ДДУ 2) Документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по договору 3) Копия претензии застройщику (истцу также необходимо подтвердить факт передачи данного документа. Если претензия направлялась заказным письмом, нужно приложить почтовое уведомление о получении корреспонденции. Если лично передавалось в руки работнику компании — входящий номер и дату регистрации) 4) Ответ застройщика на претензию (при наличии) 5) Документы, которые подтверждают (обосновывают) требования дольщика (дефектная ведомость, заключение экспертной комиссии о наличии недостатков) 6) Расчет процентов за пользование деньгами и за нарушение сроков возврата денежных средств 7) Квитанция об уплате госпошлины. В соответствии с п. 3 ст. 333.36 НК РФ, госпошлина оплачивается в случае, если цена иска превышает 1 млн. руб

Договор ДДУ будет считаться расторгнутым, если суд принял сторону истца.

Расторжение ДДУ

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Внося денежные средства в качестве своей доли на возмещение финансовых трат, которые неизбежно связаны со строительством многоквартирного жилого дома, либо какого либо другого недвижимого объекта, гражданин или юридическое лицо в итоге намерены получить в собственность причитающуюся им долю построенного недвижимого объекта.

Однако вносить деньги за «метры», не введенные в эксплуатацию, возможно лишь одним из трех доступных способов (п. 2 ст. 1 фз-214 от 30.12.04г.):

• посредством приобретения у собственника или владельца земельного участка жилищного сертификата;
• через членство в жилищно-строительном или накопительном кооперативе;
• заключением письменного договора с Застройщиком на долевое участие (ДДУ).

Случается, нет возможности дожидаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию, но существование договорных отношений с Застройщиком требуется прекратить. Как это сделать законно?

В отличие от договорных отношений подряда, по которому заказчик в любой момент, отказываясь от исполнения договора, будет обязан, кроме оплаты за уже выполненные подрядчиком работы погасить еще и причиненные Подрядчику досрочным расторжением договора убытки, досрочно расторгая ДДУ по уважительным причинам, дольщик не возмещает застройщику фактически понесенные им расходы.

Кроме того, участник долевого строительства права без уважительных причин в любой момент, до подписания акта сдачи-приемки построенного объекта, отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ, не имеет!

А что же тогда делать дольщику, желающему прекратить взаимоотношения по договору долевого участия в случае, если Застройщик добросовестно выполняет взятые на себя обязательства?

У дольщика в таком случае два выхода:

• попытаться заключить с Застройщиком двухстороннее соглашение, которому ранее заключенный ДДУ будет по обоюдному согласию прекращен;
• найти того, кому по договору переуступки можно передать свои права дольщика.

Особенности ДДУ

За исключением специфических особенностей, предусмотренных фз-214, ДДУ очень похож на обычный договор строительного подряда, по которому одна сторона, именуемая застройщиком, гарантирует другой стороне (участнику долевого строительства), создать многоквартирный объект недвижимого имущества, в срок, который оговорен этим договором.

К такому договору предъявляются особые требования, чтобы он считался надлежаще заключенным:

• он должен быть оформлен письменно, и зарегистрирован в Росреестре;
• конкретное определение предмета договора;
• срок ввода в эксплуатацию;
• цена договора;
• способы, которыми будет обеспечено исполнение обязательств Застройщиком;
• гарантийный срок на предмет договора (обычно не менее 5 лет).

Способы расторжения ДДУ

Всего у дольщика и Застройщика три легальных пути, предусмотренных статьей 9 фз-214, по которым у них предусмотрена возможность отказаться от долевого участия досрочно, т.е. до передачи участнику долевого строительства в собственность введенного в эксплуатацию объекта строительства:

• в одностороннем порядке, по собственному желанию расторгнуть ДДУ;
• заключить двустороннее соглашение с застройщиком;
• обратиться в суд, и там, по его решению, прекратить договорные взаимоотношения.

При этом у Застройщика возможность расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке лишь одна: если дольщик нарушает договорные обязательства по оплате, предусмотренной законом (ст.5 фз-214).

Когда можно расторгнуть ДДУ

По логике вещей, данные обязательства можно прекратить вплоть до их естественного завершения, т.е. до передачи завершенного строительного объекта дольщику, что оформляется двусторонним подписанием акта сдачи-приемки (передаточный акт).

Как только передаточный акт обоюдно подписан, договорные обязательства прекращаются!

Последствия расторжения

Безотносительно способа и инициатора расторжения ДДУ, денежная сумма, которую заплатил дольщик в счет договорной цены, подлежит обязательному возвращению, и если инициатор прекращения договорных обязательств в виду их нарушения Застройщиком – дольщик, то Застройщик дополнительно возмещает свое пользование деньгами дольщика.

При этом, если инициатор расторжения — Застройщик, проценты за пользование им денежными средствами в размере трехсотой части ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая имеется на день возвращения ранее внесенных дольщиком денег, выплачиваются участнику долевого строительства лишь в случае, если Застройщик возвращает их с опозданием, — дольше, чем в течение десяти дней со дня одностороннего расторжения договора.

ВНИМАНИЕ! Аннулирование (расторжение) договора, аналогично его заключению, удостоверяется регистрацией Росреестра! Все иные «предварительные» договоренности без госрегистрации не имеют юридической значимости.

Госпошлина, взымаемая в пользу государства за регистрацию в Росреестре соглашения о расторжении ДДУ с одновременным внесением соответствующих изменений в ЕГРП, составляет 350 рублей.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ участником долевого строительства

Как уже было замечено, участник долевого строительства может расторгнуть самостоятельно ДДУ только при наличии уважительных обстоятельств. К таким обстоятельствам п. 1 статьи 9 фз-214 причислил следующее:

• задержка Застройщиком от двух месяцев передачи дольщику по соответствующему акту построенного объекта, срок сдачи которого зафиксирован в договоре;
• допущение при строительстве существенных отступлений от требований качества построенного имущества;
• нарушение правил обеспечения исполнения обязательств по договору поручительства с банком, выразившиеся в неуведомлении участника долевого строительства, по крайней мере, за месяц, о досрочном прекращении банком поручительства;
• другие обстоятельства, на которые есть указание в законе либо непосредственно в ДДУ.

Более того, еще одним из условий одностороннего расторжения со стороны дольщика договора, будет невыполнение Застройщиком следующих требований дольщика при сдаче ему не соответствующего условиям ДДУ объекта долевого строительства:

• бесплатное устранение недостатков в срок, признаваемый законодательством разумным;
• уменьшение цены договора пропорционально недостаткам сданного объекта;
• возместить самостоятельно понесенные расходы на устранение недостатков переданных квадратных метров.

Когда договор ДДУ считается расторгнутым в одностороннем порядке

В отличие от взаимного соглашения, подлежащего регистрации в госоргане, односторонний отказ по условиям, предусмотренным законодательством, такой процедуры не требует, и становится юридически свершившимся фактом со дня направления заказным письмом с описью уведомления о расторжении.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ Застройщиком

Законом предусмотрено единственное условие для одностороннего расторжения ДДУ Застройщиком, — неисполнение дольщиком финансовых договорных обязательств.

Согласно ст. 5 фз-214, нарушение участником долевого строительства сроков внесения им платежей по договору должно быть систематическим, т.е. отвечать одному из следующих признаков:

• срок внесения обязательных платежей по установленной рассрочке по ДДУ должен быть нарушен в течение года чаще, чем трижды;
• минимум на два месяца подряд дольщик не оплачивает единовременный платеж по ДДУ.

Последствия просрочки платежей

Таких неблагоприятных последствий для дольщика два:

• выплата пени за каждый день неисполненного обязательства, в размере трехсотой части банковской ставки рефинансирования, умноженной на размер задолженности;
• расторжение ДДУ Застройщиком.

В первом случае ответственность для дольщика наступает неизбежно. Во втором – на усмотрение Застройщика (он может пойти на встречу и дополнительно предоставить дольщику рассрочку). Если же Застройщик принял решение прекратить отношения, он обязан при этом выполнить следующую процедуру:

• письменно, заказным письмом, по меньшей мере, за тридцать дней до дня предполагаемого расторжения ДДУ, предупредить дольщика о своем намерении, одновременно сообщив об имеющихся нарушениях договора;
• если требование дольщиком так и не исполнено, и он получил уведомление Застройщика, либо не получил по причине непроживания по указанному почтовому адресу, или отказался его получать, повторно направить, теперь уже заказной почтовой корреспонденцией, вложив соответствующую опись, уведомление о расторжении ДДУ.

Со дня направления уведомления о расторжении ДДУ, он считается расторгнутым. С этого момента для застройщика начинается отсчет десятидневного срока по возврату денежной суммы, внесенной дольщиком.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

В данном случае, и Застройщик, и дольщик вправе, но такое право не корреспондирует ответную обязанность, инициировать заключение соглашения о расторжении ДДУ.

Схема заключения соглашения следующая:

1. Направить письменно сообщение, в котором выразить желание заключить соглашение о расторжении договора по взаимному согласию.
2. Получив согласие, назначить дату и место заключения соглашения о расторжении.
3. Взаимно определить порядок возвращения внесенной денежной суммы дольщику.
4. Письменно составить, с внесением условий о возврате денежной суммы дольщику и подписать с двух сторон соглашение о расторжении ДДУ.
5. Зарегистрировать соглашение, уплатив госпошлину, в Росреестре.

Что нужно для регистрации Соглашения?

В Росреестр обеим сторонам приходить не нужно, приходит кто-то один. Но, кроме подписанного дольщиком и Застройщиком соглашения о расторжении ДДУ, туда понадобится предоставить:

• паспорт дольщика;
• платежку на госпошлину;
• могут потребоваться другие документы.

Внимание! Если в Росреестр идет Застройщик, дольщику для подстраховки рекомендуется оставить себе:

• копию соглашения о расторжении;
• расписку от Застройщика, что обязательства перед ним исполнены Дольщиком в полном объеме.

Расторжение ДДУ через суд

Законом предусмотрено четыре возможных обстоятельства, исходя из которых дольщик может не направлять застройщику никаких уведомлений, а сразу с исковым заявлением обратиться в судебный орган, все эти обстоятельства связаны с существенными отступлениями Застройщиком от условий заключенного договора.

Так, в суде дольщик имеет право требовать расторжения ДДУ, если:

• со всей очевидностью следует, что планируемое согласно ДДУ строительство данного объекта недвижимого имущества, в которое входит доля участника долевого строительства, прекращено или приостановлено;
• произошли серьезные нарушения условий проектных документов на строящийся недвижимый объект, выразившиеся в том, что на более, чем 5% превышен оговоренный договором размер площади помещения (в меньшую или большую сторону;
• изменилось целевое назначение нежилых помещений и общего имущества, составляющих объект недвижимости;
• в законе или ДДУ установлены иные существенные обстоятельства, которые нарушены Застройщиком.

Как подготовиться к судебному разбирательству

Прежде всего, следует правильно оформить иск, подаваемый в суд по месту регистрации Застройщика.

Для этого в нем, кроме подсудности и обязательных реквизитов Истца и Ответчика, требуют:

• возврата внесенных в счет цены ДДУ оплат;
• выплаты процентов за пользование Застройщиком этими денежными средствами;
• компенсировать убытки, связанные с необходимостью прекратить договорные отношения по вине Застройщика.

К иску, подписываемому дольщиком, необходимо приложить:

• копию заявления для Застройщика;
• копию договора ДУ;
• документальные подтверждения существенного нарушения условий договора Застройщиком;
• самостоятельный расчет процентов, материального и морального вреда;
• квитанцию об уплате пошлины за судебную тяжбу.

Если самостоятельно определить наличие существенных нарушений Застройщиком условий ДДУ затруднительно, дольщик может всегда заказать специальную строительную экспертизу, отнеся, в случае удовлетворения иска, расходы на счет Застройщика.

Порядок расторжения ДДУ застройщиком

Прежде всего застройщик должен направить контрагенту письмо-оповещение, в котором выразить требование о срочном погашении задолженности по обязательным платежам.

Дольщик обязан выполнить требования застройщика в течение 30 дней с момента получения письма. По истечению данного срока возможно расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика.

После того, как договор ДДУ был расторгнут, дольщику возвращаются все денежные средства, которые были им уплачены на текущий момент.

Как выйти из долевого строительства?

Закон предусматривает два блока оснований, на основании которых заказчик имеет право обратиться в судебные органы для расторжения договора ДУ.

Первый подразумевает расторжение договора в одностороннем порядке в ситуациях, когда исполнитель:

• задерживает сдачу объекта на два месяца или более;
• нарушил договор, допустил недостатки;
• прекратил поручительство и не восстановил его в течение 15 суток.

Второй действует в случаях, когда застройщик остановил строительство по непонятным причинам, не оповестив дольщика, изменил проектную документацию, постройка значительно поменяла свое назначение. Такие случаи обязывают застройщика осуществить возврат денег дольщику. Если на вашу претензию вы получили отрицательный ответ на претензионное письмо от застройщика. Как правильно на неё ответить читайте по ссылке.

Регистрация расторжения ДДУ

Выплата денежных средств дольщику возможна только после регистрации расторжения договора ДДУ. Специалисты юридической компании “Силкин и партнеры” рекомендуют отнестись к процедуре расторжения договора ДДУ с особой внимательностью и осторожностью. Дело в том, что после того, как договор будет расторгнут по инициативе дольщика, взыскать уплаченные денежные средства с застройщика будет достаточно сложно. Особенно это касается ситуаций, когда застройщик планирует признать себя банкротом.

С 1 июля 2021 года прямая передача денежных средств застройщику запрещена. Теперь деньги за квартиру в строящемся доме вносятся на эскроу-счет. Такой алгоритм ведения финансовых расчетов гарантирует сохранность материальных вложений дольщика. Денежные средства “замораживаются” на специальном условном счете до момента регистрации права собственности.

Расторжение соглашения, инициированное дольщиком: причины и порядок действий

Закон о защите потребительских прав предусматривает возможность дольщика прекратить действие договора в любое время до сдачи объекта. Однако перед тем, как заключать ДДУ, дольщику настоятельно рекомендуется тщательно изучить статью №9 Федерального Закона-214. Здесь указаны причины, на основании которых можно по инициативе дольщика разорвать соглашение с девелопером, не выполнившим данных первому обязательств.

Основные причины, по которым дольщик имеет право расторгнуть договор и требовать возврата денег по ДДУ, согласно законодательству:

• Нарушение требований к качеству объекта строительства. Если при приемке квартиры, например, обнаружен брак, недостатки в работе, дольщик имеет право потребовать устранения недостатков или снижения суммы уплаты за объект в счет устранения брака. В случае отказа – разорвать соглашение и потребовать свои деньги назад.
• Невыполнение обязательных требований, отступление от норм и заявленных характеристик новостройки. Окна расположены без доступа к солнцу, неудобный лифт и т.п. – веская причина для расторжения ДДУ.
• Опоздание со сроками сдачи. Как показывает практика, это наиболее частая причина разрыва договора. Если по прошествии 2-х месяцев после окончания указанного в соглашении срока дольщик не получил ключи от квартиры, он имеет право не только разорвать договор, но и потребовать выплаты неустойки по нему.

Еще можно требовать расторжения в редких случаях, когда у застройщика прошел срок договора поручительства с банковской или страховой компанией, а новое соглашение не заключено, а дольщику об этом не сообщили (основания в ч.3 ст.15 ФЗ-214).

Составляется претензия о расторжении ДДУ, которую дольщик направляет юристу застройщика. Следует проследить, чтобы представитель девелопера расписался в получении документа.

Взыскание неустойки с застройщика

Срывы сроков передачи в эксплуатацию случаются достаточно часто. В большинстве случаев застройщик действует на опережение, он рассылает всем участникам долевого строительства уведомление о переносе даты сдачи объекта и предлагает подписать дополнительное соглашение.

Не стоит соглашаться на условия Застройщика. Подписывать соглашение — это право дольщика, а не обязанность. Отказ от выполнения требований застройщика не влияет на срок передачи жилья. Данное доп. соглашение выгодно только застройщику, оно снимает со строительной организации ответственность за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

Расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи дома предусматривает выплату неустойки с застройщика.

Существует несколько способов взыскания неустойки:

1) Путем проведения мирных переговоров с застройщиком (досудебное урегулирование) 2) Через суды общей юрисдикции 3) Через Арбитражный суд.

Взыскать неустойку с застройщика можно попытаться самостоятельно, без привлечения юриста. Для этого, прежде всего необходимо правильно рассчитать ее размер.

Следует учесть, что действовало Постановление №423. В соответствии с данным документом проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора долевого участия не начислялись с 3 апреля 2021 до 01.01.2021 года. Данная законодательная норма не лишает дольщика возможности расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке, если срок сдачи объекта затягивается более чем на два месяца.

Постановление №423 действует и в отношении расчета неустойки при расторжении ДДУ. Используя калькулятор расчета неустойки, необходимо обратить внимание на данную временную поправку.

Если у дольщика есть сомнения относительно платежеспособности строительной организации, он вправе воспользоваться услугой по выкупу неустойки.

Как вернуть деньги у недобросовестного застройщика через суд?

Если дольщик ранее уплатил часть суммы, то он имеет право потребовать возврат денег при расторжении ДДУ. Согласно обязательствам, исполнитель должен перечислить заказчику сумму не позднее 20-ти дней после прекращения договорных обязательств. Здесь учитывается срок 10 дней для вступления в силу решения суда. Также застройщик обязуется компенсировать проценты за использование привлеченных средств дольщика. Размер штрафа устанавливает ЦБ РФ. Если дольщиком является организация, то выплата процентов осуществляется в одинарном размере, если же это физлицо, то размер суммы удваивается.

Как заставить застройщика вернуть деньги?

Существует несколько способов заставить застройщика вернуть деньги по договору долевого строительства, наиболее лёгким из них является соглашение сторон о расторжении договора, в котором указаны все условия возврата денег.

Второй способ через суд – если, к примеру, застройщик нарушает сроки или же уменьшает заявленную площадь или проектную документацию. В таких случаях можно смело обращаться в суд. Но прежде чем это сделать — необходимо соблюсти определенный порядок:

1. Составление претензии застройщику;
2. Составление искового заявления (параллельно необходимо подать жалобы в контролирующие органы). Если Вам нужно составить отзыв на исковое заявление о защите прав потребителей. Читайте, как это сделать по ссылке;
3. Ожидание вынесения решения суда;
4. После решения суда, получение исполнительного листа и принудительное взыскание;

Третий способ — это отказ от договора согласно закону о защите прав потребителей.

ПОЛЕЗНО: читайте рекомендации по составлению иска в суд к застройщику

Расторжение ДДУ с ипотекой

Одностороннее расторжение, который обременен ипотечным кредитом, без весомых причин невыгодно в первую очередь самому дольщику. Сложность ситуации заключается в том, что договор ДДУ находится на балансе залога в банке. Таким образом, должник не имеет права совершать с данным документом никаких юридических действий.

Однако, если застройщик грубо нарушает условия договора, контрагент вправе инициировать процедуру расторжения договорных отношений.

Для этого необходимо: 1) В письменном виде уведомить отделение банка, в котором оформлен ипотечный кредит, о своих намерениях. 2) Предоставить банку доказательства нарушения условий договора ДДУ. 3) Написать заявление в отделение банка, в котором требовать перерасчета процентов по случаю досрочного погашения кредита. 4) Отправить девелоперу уведомление про одностороннее расторжение договора ДДУ дольщиком.

Законодательство РФ не содержит прямых указаний, в которых прописан четкий порядок расторжения договора ДДУ с ипотекой. Однако, убытки, которые были понесены сторонами сделки, ложатся на плечи виновнику ситуации. Таким образом, застройщик, нарушивший условия договора, возмещает убытки банковской организации.

Юридическая может предоставить широкий спектр услуг, касающихся договора долевого участия. Наши юристы могут как проконсультировать по любым вопросам.

Обладая обширным судебным опытом, мы можем провести весь комплекс мероприятий по расторжению договора через суд. Мы готовы взять на себя весь комплекс работ: от консультации до получения вами денежных средств.