Расторжение ДДУ: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в 2022 году

Последнее обновление: 04.09.2021

Вопрос:

Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?

Ответ:

Закон позволяет дольщику расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), заключенный с Застройщиком, но только в определенных случаях, и при наличии на то определенных законом оснований. Одного желания дольщика здесь будет недостаточно.

О возможностях и рисках расторжения ДДУ для дольщика расскажем по порядку.

Знаменитый на рынке первичного жилья закон ФЗ-214 дает право каждому участнику долевого строительства на односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия на любом этапе строительства дома. Это и есть расторжение ДДУ. Такое право закреплено в статье 9, закона ФЗ-214.

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут как дольщиком, так и самим Застройщиком. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке (об этом ниже).

Во всех этих случаях Застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные по договору деньги.

Застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только по одной причине – несвоевременная оплата договора дольщиком (п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214) – и то только по истечении 30-ти дней после письменного предупреждения дольщика о его задолженности и о последствиях его неплатежей (п.3, ст.9, ФЗ-214).

Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия

Расторгнуть договор возможно, если существуют подтвержденные причины. Согласно статье 9 214-ФЗ есть 4 вариации расторжения договора долевого строительства. К ним относят:

расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика;
по двустороннему порядку, т.е. по соглашению сторон;
через суд.

При расторжении ДДУ в любой ситуации девелопер совершает возврат денег, т.е. деньги после прекращения договора возвращаются покупателю. Строительная организация выплачивает неустойки и процент за применение денег дольщика, только тогда, когда нарушены правила и законы в отношении гражданина. При прекращении договора нужно оформить эту операцию в Росреестре. Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации?

Важно! Расторгается договор до того, как подписан Акт приема-передачи. Как только он зарегистрирован, обязательства считаются выполненными.

В результате расторжения могут начаться судебные тяжбы, в особенности, когда организация обанкротилась и необходимо вернуть свои средства. Судебная практика показывает, что чаще суд встаёт на сторону физических лиц, если у них существуют все причины, чтобы закрыть договор, и их письменное подтверждение (к иску прикладывают не только, документы, но и фотографии замороженной стройки или изменившейся планировки).

Риски

Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:

трата драгоценного времени;
растрата денег;
утрата квартиры.

Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ. Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет. Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги.

Как составить уведомление и направить его застройщику

Уведомление застройщику – существенный шаг, несущий конкретные правовые последствия. Очень важно его правильно и юридически грамотно составить. В нем указываются:

дата и место написания уведомления;
номер и реквизиты ДДУ;
пункты ДДУ, нарушенные застройщиком, то есть причины расторжения;
четко и правильно сформулированные претензии;
обязательно приводятся ссылки на законодательные акты и их статьи;
требование о возврате денежных средств и уплате пени, полагающиеся к выплате (сумма рассчитывается дольщиком самостоятельно);
сроки возврата долга;
реквизиты, куда должен перевести средства застройщик;
реквизиты сторон.

Уведомление вместе с составленной описью направляются заказным почтовым отправлением по юридическому адресу застройщика.

Обратите внимание! По закону ДДУ считается расторгнутым с момента отправки уведомления.

Для дольщика совершенно не имеет значения, когда застройщик получит данное письмо. После этого у последнего есть ровно 30 дней, либо срок, указанный для выполнения всех требований в претензии, в который он должен выполнить требования либо отказаться от них (п.2 ст.452 ГК РФ). Застройщик должен ответить о своем решении мотивированным письмом в простой письменной форме.

Своевременное выполнение указанных в уведомлении требований – большая редкость. Затягивание возврата денег и уплаты процентов – повод для подачи дольщиком искового заявления о расторжении ДДУи возможность отсудить компенсацию, значительно превышающую сумму, указанную в уведомлении.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.

Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.

Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:

Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
Нарушено качество строительства.
Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.

Порядок действия

Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:

Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.

Бланк заявления о расторжении (уведомления) для скачивания здесь. Образец уведомления для скачивания здесь.

Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.

Документы

Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:

удостоверение личности;
ДДУ.

А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:

копия ДДУ;
бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
если есть отказ от строительной организации, то его копия;
расчет убытков и морального вреда;
оплаченная госпошлина.

Сроки

С какого момента считается расторгнутым ДДУ? Многие думают, когда это действие будет государственно зарегистрировано, неверно. Расторгнутым документ считают с даты отправления дольщиком заявки или уведомления о расторжении ДДУ дольщиком девелоперу (образец). По прошествии 20 дней гражданин может явиться в Росреестр и подтвердить ликвидацию документа официально, т.е. зарегистрировать закрытие ДДУ.

ВС указал, в каких случаях уклонение от госрегистрации ДДУ является самозащитой его участника

21 января Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-18763 по спору о понуждении участника ДДУ, арендовавшего земельный участок, на котором возводился жилой комплекс, зарегистрировать в Росреестре подписанные им договоры с застройщиком.

Обстоятельства дела

В апреле 2012 г. администрация г. Химки (арендодатель) и ЗАО «Монолевер-Трейд» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства и эксплуатации торгово-делового центра сроком на 49 лет. Впоследствии арендатором участка стало ЗАО «Юнитекс», которое передало свои права на землю застройщику ООО ПК «Былово» за 318 млн руб. Соглашение о передаче арендных прав было зарегистрировано Росреестре.

1 декабря 2021 г. обе организации подписали четыре договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Условия ДДУ предусматривали передачу застройщиком другой стороне договора квартир и сопутствующих объектов не позднее 4 квартала 2019 г. Позднее стороны изменили порядок оплаты полученных застройщиком арендных прав за землю – строительная компания намеревалась рассчитаться со своим контрагентом квартирами в новых жилых домах. В этом документе стороны также предусмотрели право ЗАО «Юнитекс» отказаться от исполнения соглашения и потребовать возврата земельного участка в одностороннем внесудебном порядке при нарушении застройщиком порядка исполнения собственных обязательств с момента уведомления последнего.

23 декабря 2021 г. застройщик через телеграмму потребовал от общества явки его уполномоченного представителя для госрегистрации ДДУ, сообщение было продублировано курьерскими службами. Несмотря на отсутствие ответа «Юнитекс», документы были сданы в Управление Росреестра по Московской области. В начале 2021 г. застройщик уведомил контрагента о приостановке процедуры регистрации ДДУ из-за отсутствия заявления последнего, уплаты им госпошлины, а также одобрения сделок общим собранием участников ЗАО. Впоследствии регистрирующий орган отказал в регистрации ДДУ из-за неявки представителя «Юнитекс».

В дальнейшем ПК «Былово» обратилось в суд с иском к ЗАО «Юнитекс» о государственной регистрации подписанных сторонами ДДУ со ссылкой на то, ответчик уклоняется от указанной процедуры.

Суды разошлись в оценках дела

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, отметив, что срок исполнения обязательства по передаче документов на госрегистрацию в Росреестр истек 8 декабря 2021 г. Однако до указанной даты и по истечении одного года после истец не совершал никаких действий для регистрации ДДУ. Суд добавил, что истец, будучи специализированным застройщиком, был осведомлен о необходимости регистрации спорных договоров, так как именно на него возложена такая обязанность. Кроме того, отмечалось, что началом течения срока исковой давности по требованию о государственной регистрации ДДУ является день их подписания, поэтому иск застройщика был подан за его пределами.

Первоначально апелляция отменила решение нижестоящего суда и удовлетворила иск застройщика, но впоследствии она отменила свое решение по вновь открывшимся обстоятельствам, так как ДДУ были расторгнуты в судебном порядке из-за невозможности их исполнения в срок ввиду того, что застройщик не приступил к строительству объектов (дело № А41-25422/2018).

Новым решением апелляционный суд оставил в силе решение первой инстанции. При этом он не только поддержал вывод нижестоящего суда о пропуске истцом срока исковой давности, но и указал, что удовлетворение иска привело бы к сохранению за истцом права аренды земельных участков. Таким образом, действия истца, направленные на регистрацию ДДУ, были расценены как злоупотребление правом. Следовательно, действия ответчика следует рассматривать не как уклонение от регистрации таких договоров, но как способ самозащиты.

Впоследствии окружной суд отменил судебные акты двух инстанций. Кассация сочла, что об уклонении «Юнитекс» от госрегистрации ДДУ истец узнал только тогда, когда ответчик не явился в предложенное время в уполномоченный орган для подачи документов, поэтому срок исковой давности не пропущен. Суд округа отметил, что вывод нижестоящих судов о прекращении или приостановлении строительства застройщиком не мог быть положен ими в основу решения об отказе в удовлетворении иска о госрегистрации ДДУ.

Верховный Суд подтвердил злоупотребление правом со стороны истца

Со ссылкой на существенные нарушения окружным судом норм права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам ЗАО «Юнитекс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Сначала судья ВС РФ отказался принимать жалобу для рассмотрения ее в Судебной коллегии по экономическим спорам. Но после обращения заявителя на имя председателя вышеуказанной судебной коллегии Олега Свириденко последний распорядился рассмотреть жалобу общества на заседании коллегии.

После изучения материалов дела № А41-19914/201 высшая судебная инстанция напомнила необходимость установления факта необоснованного уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки при разрешении судами вопроса об удовлетворении иска о такой процедуре. Для этого необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). При этом факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу, поскольку целью вышеуказанной процедуры является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.

«В настоящем деле судами установлено, что на момент рассмотрения спора истец уже находился в просрочке по исполнению обязательства по передаче квартир, к строительству многоквартирного дома не приступил, разрешение на строительство выдано другому лицу. Соответственно, в данном случае государственная регистрация направлена на создание видимости существования исполнимого договора, тогда как срок исполнения обязательства по передаче квартир уже наступил, застройщик находится в просрочке, не приступил к исполнению обязательства, не имеет и на момент рассмотрения спора в нижестоящих инстанциях не имел субъективной возможности исполнить обязательства по договору», – отмечено в определении.

Со ссылкой на Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 Суд отметил, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Поэтому суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

«Устанавливая признаки злоупотребления правом в поведении ответчика, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из совокупности следующих обстоятельств. Истец в течение длительного времени (более одного года) с момента подписания спорных договоров не совершал зависящих от него действий, направленных на государственную регистрацию договоров: не обращался с предложением к ответчику осуществить государственную регистрацию договоров долевого участия, а также не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, несмотря на то что обязанность по государственной регистрации условиями договоров возложена на него», – отметил Суд.

Он указал, что истец не привел при рассмотрении дела причин и оснований, по которым не совершил необходимых действий в целях государственной регистрации договоров в течение длительного времени. На дату подачи иска ПК «Былово» заведомо знало, что спорные договоры не будут исполнены с его стороны, что было преюдициально установлено при рассмотрении дела № А41-25422/18 и подтверждено выводами судебной экспертизы.

Верховный Суд добавил, что застройщик не приступил к строительству домов ни в установленные договорами сроки, ни во время рассмотрения данного дела судами трех инстанций. Общество ПК «Былово» не публиковало проектную декларацию и ежеквартальные изменения в нее, не представило полисы страхования гражданской ответственности застройщика. Кроме того, оно передало арендные права на земельный участок сторонней организации в лице ООО «ЖИЛСТРОЙ», которая не является застройщиком в спорных правоотношениях.

Высшая судебная инстанция указала, что на судебном заседании в ВС РФ представитель ПК «Былово» подтвердил, что его организация не является застройщиком, разрешение на строительство получено обществом «ЖИЛСТРОЙ». В рамках дела № А41-52370/2019 суд расторг соглашение о передаче арендных прав между «Юнитекс» и ПК «Былово», равно как и переуступку последним их обществу «ЖИЛСТРОЙ», поэтому застройщик обязан передать участок ответчику. Таким образом, Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты поддержали выводы Суда

Комментируя определение, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов обратил внимание, при каких обстоятельствах оно было вынесено. «Изначально Верховный Суд отказал заявителю в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании. В 99,9999% случаев на этом история судебных дел заканчивается: одна сторона спора ликует, другая сторона смиряется с поражением. Я сам, сталкиваясь на практике с настойчивыми просьбами клиента написать жалобу в порядке ч. 8 ст. 291.6 АПК РФ, всегда предупреждал, что это уже бессмысленная трата времени, и именно так и происходило в моей практике и в практике всех моих знакомых. И вот данное дело продемонстрировало, что институт обжалования в порядке ч. 8 ст. 291.6 АПК РФ реально работает!» – отметил эксперт.

По его мнению, в рассматриваемом случае с самого начала было очевидно злоупотребление правом со стороны истца по смыслу ст. 10 ГК РФ, и потому иск не подлежал удовлетворению. «В таком исходе дела не было бы ничего неожиданного, похожая аргументация применяется судами по многим делам с самыми разными обстоятельствами уже достаточно длительное время, и практикующие юристы привыкли к подобному подходу судов. Никакой новой практики рассмотрения данное дело не сформировало бы, если бы не досадное неверное определение судами начала исчисления срока исковой давности. Пикантность ситуации придало как раз неожиданное постановление округа, в котором судьи подошли к правоотношениям слишком формально и “вместе с водой выплеснули ребенка”, а именно: указав на ошибки нижестоящих судов касательно исчисления срока исковой давности, не стали смотреть на существо дела и удовлетворили иск. Трудно даже представить себе последствия для клубка интересов обществ “ЖИЛСТРОЙ”, ПК “Былово” и “Юнитекс”, и самое главное – для рядовых дольщиков, если бы постановление округа осталось бы в силе. Но все хорошо, что хорошо кончается, ведь в итоге Верховный Суд принял единственное верное решение в данной ситуации», – заключил Виктор Спесивов.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что данное дело представляет собой отличный пример применения ст. 10 ГК РФ. «Застройщик попросил зарегистрировать ДДУ, который, как он указал, не планирует исполнять, в связи с чем судом на основании указанной нормы был поставлен вопрос о цели заявления такого требования», – отметил он.

По мнению эксперта, одной из задач регистрации договора, как отмечено ВС, является защита прав дольщика, а в данном случае дольщик регистрировать договор фактически отказался. «Кроме того, Суд уместно сослался на принцип противопоставимости и указал, что, поскольку договор действует и без государственной регистрации, она необходима истцу для придания видимости наличия договорных отношений. С учетом этого он посчитал, что застройщику не удалось представить убедительного обоснования, какой правомерный интерес он преследует, и потому сделал вывод: заявленное требование не подлежит удовлетворению. Учитывая установленные обстоятельства дела, с принятым им определением следует согласиться. Как представляется, поскольку у ВС РФ возникли сомнения в добросовестности действий истца, он, разрешая формально правомерные требования о регистрации договора, обоснованно применил ст. 10 ГК РФ», – считает юрист.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно расторгнуть ДДУ по согласию обеих сторон не составляет труда. Единственное необходимо оплатить госпошлину в Росреестре в размере 350 рублей. Обычно расходы берет на себя девелопер, а в принципе оплачивает желающий – либо покупатель, либо строительная организация.

Порядок действия

Одна сторона письменно извещает другую об основании для завершения договора.
Если решение положительное, назначают дату и местоположение для составления документов о соглашении.
Составляют соглашение о расторжении ДДУ по соглашению сторон ().
Обговаривают время и принцип, как возвращаются деньги: расторжение ДДУ по соглашению сторон предполагает возврат денег.
Оформляют расторжение договора участия в долевом строительстве в регистрационных органах.

Документы

В Росреестр или МФЦ подготавливают:

соглашение (лучше предоставить его в напечатанном виде на компьютере, подойдет простая письменная форма, также нужно, чтобы стояли подписи обеих сторон);
удостоверение личности дольщика;
платежный документ об оплате госпошлины;
другие бумаги при необходимости для регистрационной палаты.

Сроки

Что касается сроков расторжения договора с застройщиком, то они обговариваются сторонами. Росреестр рассматривает документы в течении 7-10 дней, после чего с распиской приходят обе стороны и забрать готовый документ, подтверждающий факт прекращения обязательств.

Пишем претензию

Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:

Вручить лично должностному лицу застройщика, претензия готовится в 2-х экземплярах — один для застройщика, на втором экземпляре должностным лицом застройщика ставится отметка о принятии, указывается ФИО должностного лица, который принял претензию, его должность, дата принятия претензии.

Претензию можно отправить почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. В любом случае, следует помнить, что обязательный претензионный порядок Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), не установлен. Направлять претензию до обращения в суд, если договором не предусмотрено иное, это право участника долевого строительства

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:

Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
За год платежи пропущены 3 раза.

Порядок действия

Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно:

Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты.
По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор.

Документы

ДДУ;
заявление о регистрации договора;
паспорт (для доверенного лица плюс доверенность);
согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»;
залоговые документы при ипотеке;
проектная документация;
оплаченная госпошлина.

Сроки

Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора.

Правила составления

При создании допсоглашения нужно учитывать эти правила:

Название сторон желательно указывать так же, как они указаны в договоре.
Нужно обязательно предоставить все данные для идентификации договора, который расторгается. В частности, требуется отразить дату и номер, название.
Фиксируется дата, с которой договор будет считаться расторгнутым.

В допсоглашении должно фигурировать число экземпляров документа, реквизиты сторон, подпись.

Расторжение договора долевого участия в судебном порядке

Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер:

прекратил или приостановил строительство объекта;
изменен проект дома;
изменилось целевое назначение строения;
другие обязательства согласно пунктам договора.

Порядок действия

Отправить заказное уведомление строительной организации.
Составляют иск в суд. В нем отражают сведения о девелопере; данные с паспорта физлица; основание для прекращения договора; требования о возврате денег; заявка на выплату процентов за пользование средствами гражданина; компенсационные выплаты; при прекращении договорных отношений с ипотекой указать все понесенные убытки (проценты по кредиту, страховые взносы). искового заявления можно здесь.
Суд выносит решение.
Судебное решение исполняется девелопером.
Если решение суда не исполняется, истец вправе обратиться в суд с дополнительным требованием (в том числе о взыскании процентов, убытков).

Документы

В суд предоставляется такая документация:

копия договора;
доказательства о неисполнении требований девелопера;
если есть, то копия отказа о расторжении ДДУ в одностороннем порядке;
расчет неустойки;
оплаченная госпошлина.

Сроки

Средства должны быть возвращены покупателю за 10 рабочих дней. Если они не поступят за эти дни, то гражданин вправе повторно явиться в суд.

Что делать, чтобы получить свои деньги

Если застройщик приостановил или заморозил строительство, есть опасность того, что ухудшилось его финансовое положение. В этом случае, даже решение суда в вашу пользу — не гарантия быстрого возврата средств.

Александр Марущенко Старший юрист

Соберите доступную информацию о его платежеспособности, гарантах, страховке, взаимоотношениях с налоговыми структурами, о построенных объектах и новых проектах.

Если финансовое положение неустойчиво и есть вероятность банкротства — дольщики получают деньги в третью очередь (после выплат гражданам, получившим вред здоровью и зарплаты сотрудникам). Чаще всего, дольщикам ничего не достается, т.к. ДДУ заключают дочерние компании, созданные строительными холдингами под конкретный проект. В собственности у них только оргтехника и несущественные активы.

Если у застройщика по объективным причинам временные трудности, не надо торопиться с расторжением ДДУ: можно остаться без денег и квартиры. Подготовка к подаче иска, сбор документов, назначение судебного заседания, вынесение решения и его исполнения займет немало времени и денежных расходов. Иногда есть смысл немного подождать и въехать в долгожданную квартиру.

Если у застройщика нет финансовых проблем, он перенаправил средства на другой объект, или строительство идет незапланированными темпами, или внесенены существенные изменения в проект — надо собрать доказательства, фото-видео материалы, заключения экспертиз, переписку с застройщиком, информацию о/от него в СМИ, интернете, из других подтвержденных источников. Это необходимые материалы для составления обоснования требования о расторжении ДДУ.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

ДДУ расторгается при предоставлении:

паспорт;
если есть соглашение;
если одностороннее расторжение, уведомление;
нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

справка о погашении долга из банка;
общее заявление двух сторон;
кредитный договор;
закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
судебное решение о закрытии кредита.

Порядок и сроки возврата денег

Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как:

серьезная проблема в постройке;
недостатки в строительных нормах и жилищных условиях;
срок получения свидетельства просрочен.

ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст.9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок. По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.

По каким основаниям невозможно признание недействительным договора уступки права требования?

К недействительности уступки требования не приводит:

недействительность передаваемого требования — цессионарий лишь вправе требовать от цедента возмещения убытков (п. 1 письма № 120);
невозможность перехода требования (п. 8 постановления № 54);
передача прав требования по обязательству, которое может возникнуть у должника только перед специальным субъектом, например кредитной организацией (п. 2 письма ВАС РФ № 120);
указание на переход прав требования лишь после их оплаты (постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 16283/09 по делу № А34-571/2009);
отсутствие указания на размер оплаты права — в таком случае плата определяется по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 3 постановления № 54);
отсутствие регистрации уступки права требования, возникшего из договора, который подлежит госрегистрации — сделка по переходу права требования в данном случае будет иметь последствия для цедента, цессионария, надлежаще уведомленного должника, но не имеет юридической силы для трех лиц (см. п. 2 постановления № 54).